Befolkningsutvecklingen har de senaste åren gått och går fortfarande snabbare än bostadsbyggandet i Sverige vilket gjort att det råder bostadsbrist i stora delar av landet. Som värst är det i storstadsregionerna. När efterfrågan är högre än utbudet pressas priserna uppåt vilket gör det svårare för vissa grupper att etablera sig på bostadsmarknaden. I ett försök att främja bostadsbyggandet la regeringen 2014 fram en proposition med förslaget att effektivisera och förkorta bygglovsprocessen. Förslaget innebar att komplementbyggnader och komplementbostadshus, så kallade Attefallshus, upp till 25 kvadratmeter skulle kunna uppföras utan krav på bygglov. När denna lagförändring inte gav den effekt som regeringen hoppats på lades 2019 ytterligare en proposition fram med förslag om att öka den tillåtna byggnadsarean för bygglovsbefriade komplementbostadshus från 25 till 30 kvadratmeter. Bostadsutvecklare har på senare år utnyttjat denna lagförändring för att uppföra Attefallshus upplåtna med bostadsrätt. För att en bostadsrättsförening ska kunna bildas krävs minst tre självständiga bostäder i omedelbar anslutning till varandra. Det har därför blivit vanligt att på en fastighet låta bygga ett parhus och ett Attefallshus. För att undersöka vilka incitament det finns för att bosätta sig i ett Attefallshus samt om det finns något samband mellan försäljningspriset och bostadens avstånd till centrala Stockholm gjordes en datainsamling av beviljade startbesked från kommunerna samt sålda Attefallshus i Stockholms län. Sammantaget 155 objekt hittades, utspridda i 15 kommuner. Priserna varierade mellan 994 500 kr och 2 495 000 kr. För att undersöka vilka incitament det fanns till att bosätta sig i Attefallshus hölls nio semistrukturerade intervjuer med boende i denna typ av bostad. De incitament som observerades bland majoriteten av de intervjuade var bland annat friheten att få bo i ett friliggande hus, tillgång till egen trädgård och närheten till grönområden. För att undersöka vilket samband det finns mellan bostadens pris och dess avstånd till centrala Stockholm gjordes en regressionsanalys. Resultaten från analysen visar på att det finns ett ganska starkt samband mellan bostadens pris och dess avstånd till centrala Stockholm. / The population development in recent years has been and still is faster than housing construction in Sweden has meant that there is a housing shortage in large parts of the country. It is the worst in metropolitan regions. When demand is higher than supply, prices are pushed upwards to make it more difficult for certain groups to establish themselves in the housing market. In an attempt to promote housing construction, the government presented a bill in 2014 with the proposal to streamline and shorten the building permit process. The proposal meant that accessory buildings and accessory dwellings, so-called Attefallshus, up to 25 square meters could be built without a requirement for a building permit. When this change in the law did not give the effect that the government had hoped for, another bill was presented in 2019 with a proposal to increase the permitted building area, for building permit-exempt accessory dwellings, from 25 to 30 square meters. In recent years, housing developers have used this change in the law to build Attefallshus leased with tenant-ownership. In order for a tenant-owner association to be formed, at least three independent homes must be immediately adjacent to each other. It has therefore become common to have a semi-detached house and an Attefallshus built on a property. To investigate what incentives there are for settling in an Attefallshus and whether there is any connection between the sale price and the home's distance to central Stockholm was done and data was collected of approved start notices from the municipalities and sold Attefallshus in Stockholm County. A total of 155 objects were found, scattered in 15 municipalities. Prices vary between SEK 994,500 and SEK 2,495,000. To investigate what incentives there were to settle in Attefallshus, nine semi-structured interviews were held with residents in this type of home. The incentives observed among the majority of the interviewees included the freedom to live in a detached house, access to their own garden and close to green areas. To investigate the relationship between the price of the home and its distance to central Stockholm, a regression analysis was performed. Results from analyzes show that there are a number of strong connections between the price of the home and its distance to central Stockholm.

Bostadsbrist har varit ett rådande problem i de större städerna över landet under en längre period, särskilt för den yngre generationen. Två tidigare examensarbeten har föreslagit att bygga ett attefallskvarter eller att attefallhus är en möjlig lösningen till bostadsbristen. Deras slutsatser var att de intervjuade inte tror att det kan vara ekonomiskt gynnsamt att genomföra ett attefallskvarter och att intresset av att bygga mindre bostäder finns men problemet ligger i att ingen vågar investera när det finns brister i visionen och affärsupplägget. Efter att ha tagit del av studierna kring attefallshus, kan man överväga om mindre småhus kan vara attraktiva i jämförelse med större villor som permanentbostad. Syftet med rapporten är att genomföra en enklare jämförelse mellan småhus med en yta på 30–60 kvm mot villor på ca 100–160 kvm för att ta reda på om småhus är ett bra alternativ till ett ekonomiskt och miljömässigt boende. Studien belyser olika tekniska och ekonomiska faktorer som påverkar byggnadsstorlekarna för att öka förståelsen till varför man sällan bygger litet.Studien är utförd genom att intervjua branschfolk och samla in data från tidigare studier via litteraturstudier. Syftet med intervjuerna är att få en inblick i hur branschfolk tänker kring ämnet som studeras. Litteraturstudiens information är tagen från databaserna Primo och DIVA – portal, samt från lämpliga myndigheters hemsidor inom samhällsplanering, byggande och boende. Intervjun består av ungefär 20 frågor och vissa av dem anpassas beroende på vad den intervjuade personen har för arbetsroll, tidigare erfarenheter och kunskaper. Prisskillnaden mellan byggnadsstorlekarna upplevs inte vara särskilt stor i dagsläget enligt de intervjuade. Detta medför att man hellre lägger på en liten kostnad för en procentuellt stor mängd extra kvadratmeter. Majoriteten av faktorerna som studeras gör konceptet inte möjligt att genomföra i nutid.Slutsatsen som dras är att det i dagsläget inte är möjligt för företagen att bygga mindre småhus men det har potential att kunna genomföras i framtiden i samband med utveckling av intressanta byggmetoder som kommer kunna dra ner byggkostnaderna och produktionstiden. Detta skulle öppna fler möjligheter och med det intresse hos en större kundgrupp. / Housing shortage has been a prevailing problem in the larger cities throughout the country for an extended period, particularly for the younger generation. A previously conducted studysuggested building a micro village with small compact houses as a solution to the housing shortage. Various reasons, such as expensive square meter prices made the concept not possible in present day. Another study studied the reason why people don’t take advantage to the new rules around the Swedish micro house called “Attefallshus”. Their interviewees did not believe that it could be economically beneficial. The interest in building smaller building is there but no one is brave enough to invest in similar projects when there are deficiencies in vision and business models. After reviewing studies on Attefallshus, it can be considered whether smaller homes can be attractive in comparison to lager villas as permanent residences.The purpose of the report is to conduct a simple comparison between small houses with an area of 30-60 sqm and villas of approximately 100-160 sqm to find out if small houses are a good alternative for economical and environmentally friendly living. The study highlights various technical and economic factors that affect building sizes to increase the understanding of why small houses are rarely built.The study was conducted by interviewing people in the industry and gathering data from previous studies through literature. The purpose of the interview was to gain insight into how industry professionals think about the subject. The literature review information was taken from the databases Primo and DiVA-portal, as well as from appropriate government agencies websites related to urban planning, construction, and housing. The interview consists of approximately 20 questions, and some of them are tailored depending on the interviewee´s job role, previous experience, and knowledge.The price difference between the building sizes is not perceived to be particularly significant at the present according to the interviewees. This means that people are willing to pay a small cost för a proportionally large amount of extra square meters. Most of the factors studied make the concept not possible to implement at present. The conclusion drawn is that it is not possible to build smaller houses in present day but has the potential to be implemented in the future in conjunction with the development of interesting construction methods that can reduce costs and production time. This would openmore opportunities and generate interest among a large customer base.

In Stockholm, there is a great shortage of supply on the housing market and many newly established on the market find it hard to find a home. During 2014 the Planning and building act was changed, allowing for a new kind of small buildings, so called Attefall-houses, of up to 25 sqm to be built without building permit on single family housing units. This thesis evaluates the impact that Attefall-houses have on the housing shortage in Stockholm and how these houses could be property tax assessed. As a part of this, the profitability when those are let out have been calculated and whether they have a potential to become more popular has been investigated. Comparisons with foreign renting markets with a more widespread secondary market have furthermore been carried out. The thesis is limited towards Attefall-houses classified as residential. Few Attefall-houses have been built and are available for rent. Since the number of transactions pertaining to single family housing units with Attefall-houses was insufficient, market values have been estimated by studying the attitude of market actors, by an income based approach and by a cost approach. In order to get a more perspicuous view of the profitability, repayment times on those let out have been calculated. The value an Attefall-house entails on a single family housing unit has been estimated to between 200 000 SEK and 300 000 SEK. The repayment times when the Attefall-houses are let out and then are sold at this value vary between 5 and 12 years with the current  egislation, depending on financing and municipality. If all rental income had been tax-free, the repayment times would vary between 4 and 7 years instead. If the Attefall-house, on the other hand, is reformed into a tenant ownership unit, the sales prices vary between 1 500 000 and 2 100 000 SEK. According to this, Attefall-houses have the potential to be a profitable investment. A couple of problems and misleading incentives when building and renting them have, however, been found. A property with an Attefall-house will get two property tax assessment fees after 15 years. In addition, the rental income is taxable, which creates trouble for the property owner but also for the taxation authorities. It is also more economically profitable to re-form the Attefall-houses into tenant-ownership units rather than to keep them as complementary buildings. If the house is re-formed into a tenant ownership unit it is less of a clear alternative for newly established on the market hence not as good complement to the exiting property market as if the owners rent out the dwelling. The process when the houses are built is, furthermore, not as easy as it sounds since the municipality requires detailed documents and the buildings have to meet tough building standards to be allowed to be let out. The processing time before starting decision can be given also varies a lot between different municipalities. There are also a lot of ambiguities and grey areas that have been found. It is not clear when letting of Attefall-houses should be classified as a business rather than a private activity and it is also not clear on which market value maximum rent and property tax assessment should be based. Possibilities for a good investment and economic benefits exist but to make the Attefall-houses more popular, misleading incentives should be removed and incentives for renting should instead be created. The legislation should also be clarified to lower the risk for property owners. At the end, time is needed for Attefall-houses to become an established alternative on the residential market. / I Stockholm råder det brist på bostäder och många nya på bostadsmarknaden har svårt att hitta en bostad. Under 2014 förändrades Plan- och bygglagen, vilket gjorde att en ny typ av byggnader, så kallade attefallshus, på upp till 25 kvm kunde byggas utan bygglov på småhustomter. Denna uppsats utvärderar den påverkan som attefallshus har på  ostadsbristen i Stockholm och hur dessa hus bör taxeras. Som ett led i detta har lönsamheten om husen hyrs ut beräknats samt huruvida de har potential att bli mer populära utretts. Dessutom har jämförelser gjorts med hyresmarknader i länder som har en mer utbredd andrahandsmarknad. Uppsatsen är avgränsad till att fokusera på attefallshus som används som självständiga boenden. Det är inte många attefallshus som har byggts eller som hyrs ut. Då transaktionsmaterialet för småhusfastigheter med attefallshus var bristfälligt har marknadsvärden uppskattats genom att studera olika marknadsaktörers syn på attefallshus, genom en avkastningsmetod där attefallshusen hyrs ut samt genom att uppskatta produktionskostnaderna. För att få en mer överskådlig bild av lönsamheten har även återbetalningstiderna vid uthyrning av dessa hus beräknats. Det mervärde ett attefallshus ger upphov till på en småhusfastighet har uppskattats till mellan 200 000 och 300 000 SEK. Återbetalningstiderna om dessa hyrs ut och sedan ger detta mervärde vid försäljning varierar med dagens lagstiftning mellan 5 och 12 år, beroende på kommun och finansiering. Om alla hyresintäkter vore skattefria skulle återbetalningstiden istället vara mellan 4 och 7 år. Om attefallshuset däremot ombildas till bostadsrätt kan dessa säljas för mellan 1 500 000 och 2 100 000 SEK. Mot bakgrund av detta borde attefallshus kunna vara en lönsam investering. En rad problem och missledande incitament för byggande och uthyrning av dem har dock identifierats. De fastigheter som har attefallshus kommer att få två fastighetsavgifter om 15 år. Därutöver beskattas hyresintäkterna. Det skapar besvär för fastighetsägaren men också vad gäller kontroll av uthyrning. Det är även mer ekonomiskt lönsamt att ombilda attefallshusen till bostadsrätter än att behålla dem som komplementbostäder. Ombildas attefalllshusen till bostadsrätter utgör de sedan inte samma tydliga förstagångsboende för nyetablerade på marknaden och bidrar därigenom inte lika tydligt till att lösa bostadsbristen, då de inte kompletterar nuvarande fastighetsmarknad lika bra. Processen då attefallshusen ska byggas är heller inte så enkel som det låter då kommunen kräver detaljerade dokument och byggnaderna måste uppfylla hårda byggkrav för att få hyras ut. Handläggningstiden innan startbesked kan ges är även mycket varierande mellan kommunerna. Dessutom har flera oklarheter och gråzoner i lagstiftningen hittats. Det är inte tydligt när uthyrning av attefallshus klassas som näringsverksamhet kontra privat verksamhet och det är heller inte tydligt vilket marknadsvärde maximal hyressättning och taxering bör baseras på. Möjligheter till en bra investering och samhällsekonomiska vinster finns men för att göra attefallshusen mer populära bör missledande incitament tas bort och incitament för uthyrning bör istället skapas. Lagar bör också förtydligas för att minska risken för fastighetsägare. Därefter krävs tid då boendeformen behöver bli etablerad i samhället.

Sverige lider idag av en växande bostadsbrist. I ett försök att dämpa bostadsbristen införde regeringen möjligheten att bygga och hyra ut ett bygglovsfritt komplementbostadshus på sin tomt. Huvudsyftet med denna uppsats är att analysera lönsamheten vid investeringen av att bygga och hyra ut attefallshus i form av komplementbostadshus i ett led att dämpa bostadsbristen. Uppsatsen är avgränsad till studerandet av en specifik modell av attefallshus i Stockholms län, vilket betyder att resultatet inte kan generaliseras för alla investeringar i attefallshus. Studien består av en investeringsanalys kring lönsamheten av att bygga och hyra ut ett attefallshus i formen av komplementbostad som privatperson. Detta har gjorts genom att skapa och studera tre fiktiva kassaflöden som uppstår vid byggandet och uthyrningen av ett utvalt attefallshus för privatpersoner. I teorin presenteras grundläggande värde- och investeringsteori. Genomgående i arbetet redovisas reglering kring byggandet och uthyrning av attefallshus samt kassaflödesanalysens väsentligaste parametrar. I de fiktiva kassaflödena studeras lönsamheten av att bygga attefallshus genom att anlita en hustillverkare och genom att privatpersonen agerar som byggherre och sköter hela byggprocessen själv. De fiktiva kassaflödesanalyserna resulterar i att investeringen i det utvalda attefallshuset börjar bli lönsamt efter 13 år av uthyrning, men under den valda 15-årsperioden anses investeringen inte vara lönsam för utfallen där privatpersonen inte har investeringskapitalet till hands. Det förväntade tidsspannet tills investeringen börjar bli lönsam anses vara för lång och därmed avskräcker detta privatpersoner från att investera i attefallshus för uthyrning, vilket i sin tur inte bidrar till dämpning av bostadsbristen. Investeringen kan anses vara mer lönsam om reglering kring beskattning av hyresinkomster från uthyrning av attefallshus skulle förmildras. / The main purpose of this study is to analyze the profitability of the investment of building and renting out attefall-houses in the form of ancillary accommodation in an attempt to reduce the housing shortage. The main purpose of this study is to analyze the profitability of the investment of building and renting out attefall-houses in the form of ancillary accommodation in an attempt to reduce the housing shortage. The thesis is limited to the study of a specific model of attefall-houses in Stockholm, which means that the result cannot be seen as general over all investments in attefall-houses. This study consists of an investment analysis of the profitability of building and renting out an attefall-house in the form of an ancillary accommodation as a private person. This has been done by studying fictitious cash flows that are expected to arise by building and then subletting a selected attefall-house for private individuals. The theory presents basic value- and investment theory. Throughout the work, regulations regarding the construction and rental of attefalls-houses as well as the cash flow analysis' most important parameters are presented. In the fictitious cash flow analysis, profitability is analyzed by studying the case of constructing an attefall-house via a house construction company and the case of private individuals managing the entire construction process themselves. The fictitious cash flow analyzes indicates that the investment in the selected attefalls-house starts to become profitable after 13 years of subletting, but during the chosen 15-year period, investing is not considered profitable for outcomes where private individuals do not have the investment capital available at hand. The expected time span until the investment begins to become profitable is considered too long and thus discourages private individuals from investing in attefalls-houses for rent, which in turn does not contribute to mitigating the housing shortage. The investment has the potential to be more profitable if regulations regarding taxation of rental income from renting out attefalls-houses were to be relaxed. The expected time span until the investment begins to become profitable is considered too long and thus discourages private individuals from investing in attefalls-houses for rent, which in turn does not contribute to mitigating the housing shortage. The investment has the potential to be more profitable if regulations regarding taxation of rental income from renting out attefalls-houses were to be relaxed. The expected time span until the investment begins to become profitable is considered too long and thus discourages private individuals from investing in attefalls-houses for rent, which in turn does not contribute to mitigating the housing shortage. The investment has the potential to be more profitable if regulations regarding taxation of rental income from renting out attefalls-houses were to be relaxed. The expected time span until the investment begins to become profitable is considered too long and thus discourages private individuals from investing in attefalls-houses for rent, which in turn does not contribute to mitigating the housing shortage. The investment has the potential to be more profitable if regulations regarding taxation of rental income from renting out attefalls-houses were to be relaxed.

Today, there is a housing shortage in the larger cities. This together with the long housing waiting lists makes it difficult for younger people to make a housing career and invest in a condominium. In 2014, the Swedish Parliament introduced the reform of attefallshus with the aim of reducing the housing shortage in the country and facilitating entry into the housing market. The work studies whether an attefall block can be a favorable housing concept and an example of such a housing concept is designed. The purpose of the study is to analyze which legal obstacles limit a block of attefall houses and whether the housing concept can possibly reduce the housing shortage. To answer the study's purpose and questions, interviews were conducted with experienced people in the field. The results show that very few attefallshus are currently used as dwellings. Instead they have other functions. Furthermore, the results show that the legal obstacles that limit an Attefall block are, according to the study, availability to existing one- or two residential buildings that allows additional buildings of in total 30 on the plot. The interviewees believe that the concept should change the name to single-family neighborhoods and establish detailed development plans specifically for this. The conclusions are that an attefall block will not be economically favorable, is impracticable and not a solution for housing shortages.

Stockholm lies at the top in Europe in terms of population growth. It is growing from 30,000 to 40,000 residents each year and therefor puts high demands on the regions development. One of the governments reactions to this housing problem was to approve a bill that would simplify the regulatory framework in the planning and building act. It will among other permit owners of a one-or two family houses to build a 25  compliment housing without a building permit, so called attefallshus. In this final project, a small 25  house is designed. The house was designed to have thin exterior walls to maximize the indoor living space and also to fulfill all the Boverkets regulations for permanent housing. Vacuum Insulated panels were used as an insulation material in the envelope to achieve the extra thin exterior walls to maximize the living space. Various different simulations were done to simulate: Heat- and moisture transfer through the exterior walls, thermal bridges, energy calculations and the daylight factor inside the house. Additional calculations were done in Excel to compare the mean U-value calculated in simulations. The moisture transfer simulation did show that there should not be any moisture problems in the exterior walls. The mean U-value calculations in Excel and in the simulations showed values less than the limitations of Boverkets building regulations.

Den 2 juli 2014 blev det enligt lag tillåtet för en- och tvåbostadshusägare att uppföra en bygglovsbefriad komplementbyggnad på max 25 kvadratmeter på den egna fastigheten. Rapporten undersöker vilket genomslag lagändringen har haft i Stor-Stockholm, Stor-Göteborg och Stor-Malmö. Undersökningen visar att lagändringen ännu inte har haft något stort genomslag. I rapporten undersöks även en utvald del av marknadsaktörers utbud av attefallshus avsett som komplementbostadshus.  Ett attefallshus utformas med miljövänligt hållbara material och inspireras av Vitruvius tre principer för god arkitektur. Huset konstrueras med avsikt att uppfylla kraven som ställs i PBL, PBF, BBR och EKS. Målet med de framtagna bygghandlingarna är att få startbesked från byggnadsnämnden i Växjö.

På grund av den pågående globala uppvärmningen och den ökademedvetenheten om människans miljöpåverkan har intresset för attbygga hållbart skjutit i höjden, såväl hos stora byggföretag som hosprivatpersoner. Studien undersöker om det på ett enkelt sett går attkonstruera ett attefallshus som uppfyller kraven för passivhus,FEBY guld, och samtidigt gör det lönsamt i längden. Attefallshusetsom studien utgår ifrån är tänkt att användas som ett fritidshusoch huset är tänkt att sedan uppföras i verkligheten. Tre olikabyggnader kommer konstrueras och beräknas för att sedanjämföras. Hus A kommer konstrueras enligt minimikraven i PBLoch BBR, medan hus B utgår från samma stomme men som medhjälp av ökad isolering ska försöka uppnå FEBY guld. Det tredjehuset, hus C, konstrueras som ett mellanting mellan de tidigarehusen för att se hur lönsamheten förändras med ökadenergieffektivitet. De ökade byggkostnaderna jämfördes sedanmed den minskade energiförbrukningen för att se vilket alternativsom var mest lönsamt. Resultatet landade i att det inte var möjligtatt uppfylla de hårda krav som råder för att certifiera enligt FEBYguld med utgångspunkt i hus A. Val av uppvärmningssystem, elelement,och val av fönster och dess storlek gjorde det helt omöjligtatt uppnå den låga årsenergiförbrukning som krävs på 26 kWh/m2.Vid jämförelse mellan hus A och C blev den sistnämnda mestlönsam, med ca 32 000 kr marginal efter 50 år. Slutsatsen som kandras av studien är att det krävs ingående förändringar i enkonstruktion för att uppnå denna miljöcertifiering och för ett sålitet hus som ett attefallshus är det ännu svårare, tillsammans medatt energipriset påverkar lönsamheten i stor utsträckning. Det hadevarit intressant att i framtiden undersöka om det finns någonannan lämplig miljöcertifiering för små fritidshus somprivatpersoner kan ha att sträva mot. / Because of the ongoing global warming and the increasedawareness of the human impact on the climate, the interest inbuilding more sustainably has become enormous, among bigconstruction companies as well as civilians. This study examines ifthere are any easy ways to construct an attefallshouse that meet therequirements for passive house, according to FEBY gold, and at thesame time makes it profitable in the long run. The house used inthis study will be used as a holiday house and will hopefully bebuilt in real life, eventually. House A was constructed according tothe minimum requirements according to PBL and BBR, whilehouse B used the same frame but in addition there was addedmore insulation to meet the requirements in FEBY gold. The thirdhouse, house C, also used the same frame but was constructed tobecome a house in between the two others to see how theeconomical part would change with increased energymanagement. The higher building costs was then compared to thedecreased energy consumption to see which alternative thatwas most profitable. The result showed that it was not possible tomeet the requirements in FEBY gold if you used house A as astarting model. The choice of heating system, electrical elements,and the choice of windows and its size, made it impossible toachieve the extremely low energy consumption that was needed,26 kWh/m2. When house A and house C were compared it showedthat the last one was the most beneficial house purelyeconomically, it was approximately 32 000 SEK cheaper than houseA over 50 years.. The conclusion that can be drawn from this studyis that there will need to be big changes in a construction of ahouse to achieve this high passive house status. The small size ofthis attefallshouse and the chosen heating system for this realestate made it even harder. It would be interesting in the future tosee if there are other environmental certification that could be moreusable for small holiday houses that civilians could strive towards. / <p>2022-06-22</p>