<p>Majoriteten av alla företag i Sverige är småföretag och uppgick januari 2008 till över 99 procent, vilket medför att de har en betydande roll för ett lands ekonomi. Den viktigaste externa finansieringsformen för småföretag är bankfinansiering, men flera faktorer gör att småföretagen har svårt att erhålla finansiering. Vår undersökning har visat på att den största anledningen till att ett småföretag inte kan erhålla finansiering beror på att banken anser</p><p>affärsidén eller personen bakom företaget vara brisfällig. För de företag som har en bra affärsidé och en trovärdig ägare, men saknar tillfredställande säkerheter har kreditgarantiföreningar växt fram som ett alternativ. En kreditgarantiförening har i Sverige den juridiska formen ekonomisk förening och innebär att medlemmar i föreningen går</p><p>samman med medlemsinsatser i en fond, för att på så sätt skapa säkerheter och borga för varandras lån. Kreditgarantiföreningar har funnits ute i Europa en längre tid men är ett relativt nytt fenomen i Sverige och det är därför begränsat med forskning inom området.</p><p>Som en av Sveriges garantiföreningar valde vi att undersöka Övre Norrlands Kreditgarantiförening som till skillnad från de flesta andra kreditgarantiföreningar i Sverige är en helt regional förening vilket innebär att alla beslut fattas regionalt. Vår studie syftar till att</p><p>undersöka möjligheterna för Övre Norrlands Kreditgarantiförening att bli en betydande aktör på den svenska marknaden, detta genom att undersöka vad som styr nyttjandegraden av föreningen från bankernas sida.</p><p>Vi har i studien gjort en kvalitativ undersökning vilket baserar på personliga intervjuer. Vidare var intervjuerna av typen semistrukturerade vilket lät respondenterna relativt fritt svara</p><p>på frågorna kring det belysta ämnet. Totalt sju respondenter intervjuades varav sex av dessa var banker samt att vi även intervjuade Övre Norrlands Kreditgarantiförening. Vår undersökning visar inte på något entydigt svar från bankernas sida av vad som påverkar nyttjandegraden av Övre Norrlands Kreditgarantiförening. För att Övre Norrlands Kreditgarantiförening ska ha möjlighet att bli en betydande aktör på marknaden krävs det en del arbete från deras sida. Vi anser att man måste öka marknadsföringen mot banker för att på</p><p>så sätt öka medvetandet om föreningen. Fokus måste även ligga på att öka kapitalbasen för att få större volym i utställandet av kreditgarantier och även ha möjlighet att erhålla en återförsäkring.</p>

Majoriteten av alla företag i Sverige är småföretag och uppgick januari 2008 till över 99 procent, vilket medför att de har en betydande roll för ett lands ekonomi. Den viktigaste externa finansieringsformen för småföretag är bankfinansiering, men flera faktorer gör att småföretagen har svårt att erhålla finansiering. Vår undersökning har visat på att den största anledningen till att ett småföretag inte kan erhålla finansiering beror på att banken anser affärsidén eller personen bakom företaget vara brisfällig. För de företag som har en bra affärsidé och en trovärdig ägare, men saknar tillfredställande säkerheter har kreditgarantiföreningar växt fram som ett alternativ. En kreditgarantiförening har i Sverige den juridiska formen ekonomisk förening och innebär att medlemmar i föreningen går samman med medlemsinsatser i en fond, för att på så sätt skapa säkerheter och borga för varandras lån. Kreditgarantiföreningar har funnits ute i Europa en längre tid men är ett relativt nytt fenomen i Sverige och det är därför begränsat med forskning inom området. Som en av Sveriges garantiföreningar valde vi att undersöka Övre Norrlands Kreditgarantiförening som till skillnad från de flesta andra kreditgarantiföreningar i Sverige är en helt regional förening vilket innebär att alla beslut fattas regionalt. Vår studie syftar till att undersöka möjligheterna för Övre Norrlands Kreditgarantiförening att bli en betydande aktör på den svenska marknaden, detta genom att undersöka vad som styr nyttjandegraden av föreningen från bankernas sida. Vi har i studien gjort en kvalitativ undersökning vilket baserar på personliga intervjuer. Vidare var intervjuerna av typen semistrukturerade vilket lät respondenterna relativt fritt svara på frågorna kring det belysta ämnet. Totalt sju respondenter intervjuades varav sex av dessa var banker samt att vi även intervjuade Övre Norrlands Kreditgarantiförening. Vår undersökning visar inte på något entydigt svar från bankernas sida av vad som påverkar nyttjandegraden av Övre Norrlands Kreditgarantiförening. För att Övre Norrlands Kreditgarantiförening ska ha möjlighet att bli en betydande aktör på marknaden krävs det en del arbete från deras sida. Vi anser att man måste öka marknadsföringen mot banker för att på så sätt öka medvetandet om föreningen. Fokus måste även ligga på att öka kapitalbasen för att få större volym i utställandet av kreditgarantier och även ha möjlighet att erhålla en återförsäkring.

<p>Sweden is facing a shift in generation where the people born in the 1940s are starting to retire which results in consequences. Before the year of 2013 more than 180 000 companies will have to change owner. A study indicates that the majority of all Swedes in the age of 18-70 can consider becoming company owners.</p><p>Only ten percent of the companies for sale will reach the company broker and another 15 percent will be mediated by legal experts and accountants. This means that 75 percent of the companies for sale will not be available for the public market. As a potential buyer this is a problem. When the object is found the next challenge arises, how does a buyer know that the price is reasonable.</p><p>The purpose with the thesis is to increase the understanding of corporate acquisitions regarding unlisted small and medium sized enterprises (SME). By delimit the thesis towards small and medium sized unlisted enterprises in the Jönköping region that will be acquisitioned by private investors, the authors hope is to contribute with a theoretical study that will interest many readers. We have chosen to use a qualitative research method. The data collection</p><p>constitutes of primary and secondary data where the primary data</p><p>consists of eight interviews and the secondary data consists of a theoretical study. The respondents where chosen after attending a corporate acquisition course held by ALMI where the authors initiated several contacts within the chosen field. The thesis indicates that experience held by the buyers reduce the time related</p><p>to the corporate acquisition. We state that as a first time buyer it should be a good idea to contact a company broker for consultation. Since the company broker has an interest in mediate companies s/he will probably give advices regarding corporate acquisitions in general. The own capital effort varies depending on the case and the empirical findings shows that extreme cases exists. We can also observe tendencies which show that an asset deal is to prefer prior to a share deal in the buyers perspective. The two most common corporate valuation methods are substance valuation and the future cash flow method.</p> / <p>Sverige står inför ett generationsskifte där fyrtiotalisterna börjar pensionera sig vilket för med sig konsekvenser. Innan år 2013 kommer 180 000 företag att behöva byta ägare. En undersökning indikerar att majoriteten av alla svenskar i åldern 18-70 kan tänka sig att bli företagare. Endast tio procent av bolagen som kommer ut till försäljning når företagsmäklare och ytterligare 15 procent förmedlas via jurister och revisorer. Detta betyder att 75 procent av företagsförvärven inte finns tillgängliga för allmän försäljning. Som potentiell företagsförvärvare är detta ett problem. När objektet</p><p>väl är påträffat infinner sig nästa svårighet, hur ska företagsförvärvaren veta att priset är skäligt. Syftet med uppsatsen är att öka förståelsen beträffande företagsförvärv gällande onoterade små och medelstora företag (SME). Uppsatsen kommer att avgränsas till små och medelstora onoterade bolag i Jönköpingsregionen som förvärvas av privatpersoner. Vi har valt att använda oss av en kvalitativ metod. Datainsamling är av primär och sekundär typ där primärdatan utgörs av åtta intervjuer och sekundärdatan insamlades genom</p><p>en teoristudie. Respondenterna valdes ut efter att ha deltagit på en företagsförvärvarkurs. Uppsatsen visar att erfarenhet hos företagsförvärvaren reducerar tiden för företagsförvärvet. Vi anser att det som förstagångsförvärvare är en god idé att i första hand vända sig till en företagsmäklare för konsultation. Eftersom</p><p>företagsmäklaren har ett intresse i att förmedla bolag är denne troligen instruktiv och beskrivande gällande frågor som rör företagsförvärv i allmänhet och i synnerhet gällande utannonserade objekt. Gällande den egna insatsen varierar den från fall till fall och empirin visar att det existerar extremfall där den egna insatsen varit låg i förhållande till köpeskillingen. Vi kan även se</p><p>tendenser som pekar på att en inkråmsaffär är att föredra före aktieöverlåtelse ur företagsförvärvarens perspektiv. När företagsförvärvaren ska analysera det tänkta bolaget bör denne anlita externa konsulter med avsikt att få en objektiv bedömning av företaget. När ett företag ska värderas är de två vanligast förekommande värderingsmetoderna substansvärdering och avkastningsvärdering.</p>

Sweden is facing a shift in generation where the people born in the 1940s are starting to retire which results in consequences. Before the year of 2013 more than 180 000 companies will have to change owner. A study indicates that the majority of all Swedes in the age of 18-70 can consider becoming company owners. Only ten percent of the companies for sale will reach the company broker and another 15 percent will be mediated by legal experts and accountants. This means that 75 percent of the companies for sale will not be available for the public market. As a potential buyer this is a problem. When the object is found the next challenge arises, how does a buyer know that the price is reasonable. The purpose with the thesis is to increase the understanding of corporate acquisitions regarding unlisted small and medium sized enterprises (SME). By delimit the thesis towards small and medium sized unlisted enterprises in the Jönköping region that will be acquisitioned by private investors, the authors hope is to contribute with a theoretical study that will interest many readers. We have chosen to use a qualitative research method. The data collection constitutes of primary and secondary data where the primary data consists of eight interviews and the secondary data consists of a theoretical study. The respondents where chosen after attending a corporate acquisition course held by ALMI where the authors initiated several contacts within the chosen field. The thesis indicates that experience held by the buyers reduce the time related to the corporate acquisition. We state that as a first time buyer it should be a good idea to contact a company broker for consultation. Since the company broker has an interest in mediate companies s/he will probably give advices regarding corporate acquisitions in general. The own capital effort varies depending on the case and the empirical findings shows that extreme cases exists. We can also observe tendencies which show that an asset deal is to prefer prior to a share deal in the buyers perspective. The two most common corporate valuation methods are substance valuation and the future cash flow method. / Sverige står inför ett generationsskifte där fyrtiotalisterna börjar pensionera sig vilket för med sig konsekvenser. Innan år 2013 kommer 180 000 företag att behöva byta ägare. En undersökning indikerar att majoriteten av alla svenskar i åldern 18-70 kan tänka sig att bli företagare. Endast tio procent av bolagen som kommer ut till försäljning når företagsmäklare och ytterligare 15 procent förmedlas via jurister och revisorer. Detta betyder att 75 procent av företagsförvärven inte finns tillgängliga för allmän försäljning. Som potentiell företagsförvärvare är detta ett problem. När objektet väl är påträffat infinner sig nästa svårighet, hur ska företagsförvärvaren veta att priset är skäligt. Syftet med uppsatsen är att öka förståelsen beträffande företagsförvärv gällande onoterade små och medelstora företag (SME). Uppsatsen kommer att avgränsas till små och medelstora onoterade bolag i Jönköpingsregionen som förvärvas av privatpersoner. Vi har valt att använda oss av en kvalitativ metod. Datainsamling är av primär och sekundär typ där primärdatan utgörs av åtta intervjuer och sekundärdatan insamlades genom en teoristudie. Respondenterna valdes ut efter att ha deltagit på en företagsförvärvarkurs. Uppsatsen visar att erfarenhet hos företagsförvärvaren reducerar tiden för företagsförvärvet. Vi anser att det som förstagångsförvärvare är en god idé att i första hand vända sig till en företagsmäklare för konsultation. Eftersom företagsmäklaren har ett intresse i att förmedla bolag är denne troligen instruktiv och beskrivande gällande frågor som rör företagsförvärv i allmänhet och i synnerhet gällande utannonserade objekt. Gällande den egna insatsen varierar den från fall till fall och empirin visar att det existerar extremfall där den egna insatsen varit låg i förhållande till köpeskillingen. Vi kan även se tendenser som pekar på att en inkråmsaffär är att föredra före aktieöverlåtelse ur företagsförvärvarens perspektiv. När företagsförvärvaren ska analysera det tänkta bolaget bör denne anlita externa konsulter med avsikt att få en objektiv bedömning av företaget. När ett företag ska värderas är de två vanligast förekommande värderingsmetoderna substansvärdering och avkastningsvärdering.

Under 2000-talet infördes nya kapitaltäckningsregler (Basel II) för svenska banker för att skapa stabilitet, bättre riskhantering och rättvisare konkurrens på den internationella markanden. Kapitaltäckning är viktigt för att skydda spararnas kapital. Kvoten som banken täcker skiftar beroende på vilka risker som hotar banken vid ett givet tillfälle. Vid oroliga tider och med ökade risker måste bankerna hålla inne mer kapital i banken och kan inte låna ut det. Under långa hög- och lågkonjunkturer befaras reglerna förstärka cyklerna eftersom riskerna mäts med sannolikheter om framtida ekonomiska utsikter. Följden blir att hög- eller lågkonjunkturen förlängs, vilket är negativt. Bankerna fyller en viktig samhällsfunktion för utlåning av kapital till företag och hushåll. Kapitalet används för att göra nya investeringar som genererar framtida vinster. Utvecklingen i den finansiella sektorn har gått framåt och många innovationer har gjort att företag kan få kapital genom många vägar. Små- och mellanstora företag har inte möjligheter på samma sätt att få tillgång till olika finansieringsalternativ. Ett införande av Basel II kan bidra med att små- och medelstora företag blir mindre attraktiva att låna ut till.Åsikterna om fördelarna med att använda Basel II går isär. Fördelarna innebär att det gamla regelverket (Basel I) byts ut mot Basel II. Basel I är mycket kritiserat för att vara för stelbent och okänsligt för skiftande risker. Basel II är ett mer sofistikerat regelverk och förbättrar bankernas interna och fortlöpande arbete med risk. Nackdelarna har att göra med att det är dynamiskt. När riskerna förändras ändras förutsättningar för bankerna att låna ut kapital.Syftet med uppsatsen är att beskriva vad ansvariga inom banksystemet tycker om Basel II. Vårt syfte utgår också från att fastställa sambandet mellan Basel II och företagsfinansiering. Avgränsning: Uppsatsen avgränsar sig på hur svenska banker hanterar Basel II och konsekvenserna av Basel II. Uppsatsen avgränsar sig även på företagsfinansiering och sambandet med Basel II.Metod: Uppsatsens ansats utgår från en kvalitativ metod med djupintervjuer som vald teknik. Genom det uppnår uppsatsen en högre grad av förståelse samtidigt som läsaren kan dra egna unika slutsatser av forskningen. Resultat: Banktjänstemännen anser att fördelarna med Basel II överväger nackdelarna. De största positiva konsekvenserna är högre riskmedvetenhet bland bankerna och de negativa höga implementeringskostnader vid introduktionen. Företagsfinansieringen; företagen kan få problem under en finanskris och lågkonjunktur med finansiering men det beror inte mycket på Basel II.

Hybrid securities do not constitute a new phenomenon in the Swedish capital markets. Most commonly, hybrids issued by Swedish real estate companies in recent years are preference shares. Corporate hybrid bonds on the other hand may be considered as somewhat of a new-born child in the family of hybrid instruments. These do, as all other hybrid securities, share some equity-like and some debt-like characteristics. Nevertheless, since 2013 the interest for the instrument has grown rapidly and has become a well-accepted, as well as a fairly standardized, source of financing for many well-established corporations around the world. Yet, we have seen very few issues in Sweden and no issues by Swedish real estate companies. Corporate hybrid bonds could in a rather simplified manner be explained as a subordinated bond with some equity characteristics. Examples of such equity characteristics are perpetual maturity (or at least very long), coupon deferability and the fact that it due to its subordination provides significant loss absorption. Yet, it also holds typical debt-like characteristics such as regular coupon payments and seniority to equity. The outcome of this research has shown that issuing corporate hybrid bonds could be beneficial to a firm. Coupon payments are, unlike dividend payments to holders of preference shares but alike interest payments on a standard bank loan, tax deductible. Other probable advantages with corporate hybrid bonds are; a stronger credit profile (which potentially could improve the (shadow)credit-rating and thus also the terms of other sources of finance), a diversified investment base as well as diversification from a capital structure perspective. However, despite the many advantages, numerous obstacles remain. The main shortcoming highlighted among potential issuers is the high pricing of the instrument in relation to other alternatives. Moreover, the lack of Swedish investors investing in hybrid bonds, the assumingly poor liquidity of the product along with the high denomination (piece price) due to regulatory legislations make up for topics of concern among both potential investors and issuers. Although, considering the many benefits, we believe that the weaknesses can be overseen and that there is a potential future use for the product in event of further expansion and acquisition or if the access to capital markets is limited. After all, all good things take time. / Hybrid-instrument är i sig inget nytt fenomen på den svenska kapitalmarknaden. Mest förekommande bland svenska fastighetsbolag under de senaste åren är preferensaktier. Hybrid-obligationer å andra sidan kan betraktas som något av ett nyfött barn i familjen av hybridinstrument. Dessa delar, likt alla andra hybrid-papper, några eget-kapital-liknande och vissa skuld-liknande egenskaper. Sedan 2013 har intresset för instrumentet dock vuxit snabbt och blivit en väl accepterad, liksom en relativt standardiserad, finansieringskälla för många väletablerade företag runt om i världen. Ändå har vi sett mycket få emissioner i Sverige och inga av svenska fastighetsbolag. Hybridobligationer skulle på ett förenklat sätt förklaras som en underordnad obligation med vissa eget-kapital-egenskaper. Exempel på sådana egenskaper är evig löptid (eller åtminstone mycket lång), möjlighet att ställa in kupong-utbetalningar utan att vara i default och det faktum att det på grund av dess underordnad erbjuder betydande säkerhet för senior kreditgivare. Samtidigt innehar instrumentet också typiska skuldliknande egenskaper såsom regelbundna kupongbetalningar och senioritet till eget kapital. Resultatet av denna uppsats har visat en emission av hybridobligationer kan vara till nytta för ett företag. Kupongbetalningarna är, till skillnad från utdelning till innehavare av preferensaktier men likt räntebetalningar på ett vanligt banklån, skattemässigt avdragsgilla. Andra troliga fördelar med hybridobligationer är en starkare kreditprofil (som skulle kunna förbättra ett företags kreditbetyg och därmed också villkoren för andra finansieringskällor), en diversifierad investerarbas samt diversifiering ur ett kapitalstruktur-perspektiv. Trots de många fördelar består många hinder. Huvudsakligen lyfts den höga prissättningen av instrumentet i förhållande till andra alternativ fram bland potentiella emittenter som ett hinder. Dessutom utgör bristen på svenska investerare som investerar i hybridobligationer, den tänkbart dåliga likviditen samt den höga denomineringen (styckepris) skäl till oro bland både potentiella investerare och emittenter. Med bakgrund i de många fördelarna, anser vi att de brister som kvarstår går att kringgå och att det finns en potentiell framtida användning för produkten i händelse av ytterligare expansion och förvärv eller om tillgången till kapitalmarknaderna är begränsad. Trots allt, alla goda saker tar tid.

After the recent financial crisis real estate companies in Sweden experienced difficulties obtaining funding for both new projects as well as refinancing of current investments. The situation in the credit market has since then improved but the refinancing problems that real estate companies experienced during this time has made firms aware of this risk and many companies now seek to diversify their funding sources. This thesis discusses the usage of corporate bonds as an alternative funding source to bank loans, ways of structuring issuances of both unsecured and secured bonds and the effects this have on both the issuing company as well as investors. Several Swedish real estate companies have issued unsecured corporate bonds in the past few years and just recently, in 2011, the first secured corporate bond issuance was made. Issuing corporate bonds in a cost effective way with competitive rates have however proven difficult for many companies in the past and 90 % of the debt funding of real estate companies still come from banks. The research concludes that corporate bonds are a viable alternative to bank loans today, since interest rates have become more competitive for these instruments. Presumably, these rates will decrease even more as the issuing processes and bond structures become more standardized - thereby creating a downward pressure on corporate bank loan rates and margins. It is concluded that larger real estate companies could benefit from being more active in the bond market. Possible benefits are e.g. reduction of the refinancing risk, being able to borrow capital for longer periods of time, increased bargaining power when negotiating new bank loan terms, access to a new pool of capital and opportunities to increase leverage. This study has shown that many support functions for the corporate bond market are underdeveloped, such as rating and stock exchange listing. Several actors in the market are currently working on improving these support functions, which hopefully will lead to effective industry standards that will allow for an expansion of the market. Based on the conducted research it is likely that the market for corporate bonds will continue to expand and develop. / Efter den senaste finanskrisen upplevde fastighetsbolagen i Sverige svårigheter att erhålla finansiering för nya projekt samt refinansiering av befintliga investeringar. Läget på kreditmarknaden har sedan dess förbättrats men de refinansieringsproblem som bolagen upplevde under denna tid har gjort företagen mer riskmedvetna, vilket ökat efterfrågan på att diversifiera finansieringskällorna. Denna uppsats behandlar användningen av företagsobligationer som en alternativ finansieringskälla till banklån och även olika sätt att strukturera emissioner för både icke säkerställda- och säkerställda obligationer samt effekterna av detta för både utfärdande bolag och investerare. Flertalet svenska fastighetsbolag har ställt ut icke-säkerställda företagsobligationer de senaste åren och nyligen, under 2011 emitterades den första säkerställda företagsobligationen. Att emittera företagsobligationer på ett kostnadseffektivt sätt med konkurrenskraftiga räntenivåer i förhållande till banklån har dock visat sig svårt för många fastighetsföretag och 90 % av lånefinansiering av dessa bolag kommer fortfarande från banker. Utifrån studien går det att dra slutsatsen att fastighetsobligationer är ett konkurrenskraftigt alternativ till banklån eftersom att räntorna på dessa instrument har sjunkit. Det är troligt att dessa räntor kommer sjunka ytterligare allt eftersom emitteringsstrukturer och processer blir mer standardiserade – vilket skapar press på bankerna att minska sina marginaler. De flesta stora fastighetsbolag skulle gynnas av att bli mer aktiva i obligationsmarknaden. Möjliga fördelar är t.ex. reducerad refinansieringsrisk, möjligheter att låna upp kapital under längre tidsperioder, ökad förhandlingsstyrka vid förhandlingar om nya lånevillkor för banklån, tillgång till en ny kapitalpool samt möjlighet till att höja belåningsgrader. I rapporten har det visat sig att många stödfunktioner till företagsobligationsmarknaden är underutvecklade, såsom rating och börsnotering. Flera aktörer på marknaden arbetar för närvarande med att förbättra dessa stödfunktioner vilket förhoppningsvis kommer leda till effektiva branschstandarder vilket möjliggör för expansion av marknaden. Baserat på vad som har framkommit i studien antas marknaden för företagsobligationer för fastighetsbolag att vidare utvecklas och expandera.

Intresset för samhällsfastighetssegmentet har ökat kraftigt de senaste åren. På grund av den demografiska utvecklingen i Sverige har behovet av bland annat äldreboenden, skolor och vårdfastigheter blivit allt större. Samtidigt har landets kommuner inte råd att bekosta behoven själva, vilket medför att denna typ av fastigheter säljs av till privata aktörer. Till följd av detta ges samhällsfastighetsbolagen stora expansionsmöjligheter och allt fler aktörer söker sig till segmentet. Samhällsfastigheter karaktäriseras av låg risk och stabila kassaflöden. Detta beror främst på långa hyreskontrakt och säkrade hyresgäster i form av kommun, stat och landsting. Fastighetsbolag och långivare ser fastigheterna som en trygg investering vilket medfört att aktörerna i segmentet haft en god tillgång på kapital. Fastighetssektorn är en kapitalintensiv bransch och samhällsfastigheter lämpar sig väl för högre skuldsättning eftersom tillgångarna är trygga och mindre konjunkturkänsliga. De allra största aktörerna med hög rating finansierar sig främst via kapitalmarknaden eftersom prissättningen på sådana skuldinstrument varit mer fördelaktig. Mindre bolag har inte samma tillgång till kapitalmarknaden och finansierar sig därför huvudsakligen med bankskuld. Rating har blivit allt viktigare för bolagen och de som hamnar inom Investment Grade tardel av mycket låga räntekostnader på sina skuldbärande kapitalmarknadsinstrument. Hybridobligationer har använts som ett medel för att uppnå en högre rating. Då hybriden kan räknas som eget kapital stärks balansräkningen och nyckeltalen. Många år av låg ränta har skapat gynnsamma marknadsförhållanden. Överskottet på kapital har gjort att investerarna jagar avkastning och företagen vänder sig i allt högregrad till obligationsmarknaden för finansiering. Skärpta kapitaltäckningskrav på bankerna gör samtidigt att banklån blir dyrare, vilket ytterligare bidrar till kapitalmarknadens tillväxt. De största bolagen besitter stordriftsfördelar och premieras av investerare, vilket leder till att dessa aktörer fortsätter dominera segmentet framöver. / The interest for the public property segment has increased substantially in recent years. Due to the demographic development in Sweden, the need for retirement homes, schools and nursing homes among others, has grown bigger. At the same time the country’s municipalities can’t afford to fund the needs themselves, which means that these properties are sold out to private companies. As a result, the public property companies are given great opportunities for expansion and even more companies are looking to invest in the segment. Public properties are characterized by low risk and stable cash flows. This is mainly because of long leases and secured tenants in the form of municipalities, state and county. Real estate companies and lenders see the properties as a safe investment, which has resulted in good access to capital for the operators in the segment. Real estate is a capitalintensive sector and public properties are suitable for higher indebtedness since the assets are secure and less sensitive to economic cycles. The very largest real estate companies with a higher rating are financed mainly through the capital market since pricing on such debt instruments have been more favorable. Smaller companies don’t have the same access to the capital market and are therefore mostly financed by bankloans. Rating has become increasingly important to the real estate companies and those within Investment Grade utilize very low interest rate costs on their debt bearing instruments from capital markets. Hybrid bonds have been used as a means to gain a higher rating. Ast he hybrid can be counted as equity, the balance sheets and key performance indicators are strengthened. Many years of low interest rates have created favorable market conditions. The excess of capital has made the investors chasing yield and the companies are turning to the bond markets for financing to greater extent. At the same time, stricter capital adequacy requirements for banks have made bank loans more expensive, which further contributes to the capital markets growing. The largest companies benefit from economies of scaleand are rewarded by investors. This leads to the companies remaining to dominate the segment ahead.

Fastighetssektorn är en kapitalintensiv bransch och under de senaste åren har det skett en förändring i hur fastighetsbolag väljer att finansiera sin verksamhet. Bolagen har stegvis minskat andelen traditionella banklån och övergått till att finansiera sig mer och mer via kapitalmarknaden med instrument som obligationer, certifikat, hybridobligationer samt preferensaktier och D-aktier. Till att börja med är syftet med denna studie därmed att undersöka närmare varför denna förändring i kapitalstrukturerna har skett och om det finns några risker med den. Under tiden när detta arbete har tagit form har det varit betydligt högre inflation än normalt och det har genomförts räntehöjningar. Prognoser tyder på fortsatta höjningar under året samtidigt som den höga inflationen väntas vara övergående. Därmed syftar studien även till att undersöka huruvida det finns risker med att bolagen har så stor andel marknadsfinansiering när marknadsförhållandena skiftar till det sämre och om detta är något som bolagen har vidtagit eller tänkt vidta åtgärder för. Den ökade skuldmängden och marknadsfinansieringen inom sektorn är även något som Finansinspektionen har uttryckt en oro för. Studien ämnar därför också att undersöka om fastighetsbolagen delar denna syn. Resultatet av denna kvalitativa studie visar att orsaken till omställningen i bolagens kapitalstrukturer kan kopplas till faktorer som pris och enkelhet vilka är avgörande när bolagen väljer finansieringssätt. Fastighetsbolagen ser däremot inga större risker med omställningen till marknadsfinansiering men uttrycker att det finns en del förbättringsområden. De bolag som nyttjar kapitalmarknaden följer kraven från ratinginstituten och har således god finansiell ställning och starka balansräkningar. De följer även sina interna finansiella policies som är utformade för att fungera i både goda men även under sämre marknadsförhållanden. Däremot har skuldmängden i fastighetssektorn ökat till följd av den långvariga lågräntemiljön och en snabb omställning av marknadsförhållanden kan göra det svårare att ställa om vilket kan få negativa konsekvenser för flera aktörer. Det är begränsat vad företagen kan göra för att skydda sig mot effekterna av detta och det som kommer att vara avgörande är hur snabba förändringar det blir. Oron som Finansinspektionen uttryckt kan därmed beskrivas som någorlunda befogad men ur fastighetsbolagens perspektiv kan inte nyttjandet av kapitalmarknaden ses som ett problem för tillfället. / The real estate sector is a capital-intensive industry and in recent years there has been a change in how real estate companies choose to finance their operations. The companies have gradually reduced the amount of traditionary bank loans and have moved to financing themselves more and more via the capital market with instruments such as bonds, certificates, hybrid bonds as well as preferred shares and dividend shares. To begin with, the purpose of this study is thus to investigate more in detail why this change in the capital structures has taken place and whether there are any risks with it. During the time when this thesis has been produced, inflation rates have been significantly higher than normal and an increase in the interest rate have been implemented. Forecasts indicate further increase during the year, while high inflation is expected to be temporary. Therefore, the study also aims to examine whether there is any risk connected to the companies’ large share of market financing when the market conditions change for the worse and whether this is something which the companies have taken or intend to take measures for. The increased debt volume and use of market financing in the sector is also something that the Swedish Financial Supervisory Authority has expressed concerns about. The study therefore also intends to investigate whether real estate companies share this view of opinion. The result of this qualitative study shows that the reason for the change in the companies’ capital structures can be linked to factors such as price and simplicity, which are decisive when the companies choose their financing method. The real estate companies, on the other hand, see no major risks with the transition to market financing, but express that there are some areas for improvement. The companies that use the capital market follow the requirements of the rating agencies and therefore they have a good financial position and strong balance sheets. They also follow internal financial policies that are designed to work in both good but also in worse market conditions. On the other hand, the amount of debt in the real estate sector has increased as a result of the long-term low interest rate environment, and a rapid adjustment of market conditions can make it more difficult to adjust, which can have negative consequences for several participants in the sector. There’s a limit to what companies can do to protect themselves against the effects of this and what will be crucial is how fast the changes will take place. The concern expressed by the Swedish Financial Supervisory Authority can therefore be described as reasonably justified, but from the real estate companies’ perspective, the use of the capital market cannot be seen as a problem as of now.

In 2002, Baker and Wurgler posited that capital structure is the cumulative outcome of past attempts to time the equity market. Due to this theory´s recent introduction it has not been subjected to the same comprehensive testing as other financing theories. Most importantly, this theory lacks extensive industry and country specific testing that is required to truly understand its explanatory power. Thus, the purpose of this thesis is to evaluate the applicability of the market timing theory on a country and industry specific level. Given these constraints, the study measured the market timing effects on Swedish real estate firms by performing a panel data regression with yearly financial data from 1991 through 2021. In addition, due to the time-varying nature of capital structure, the data was further divided into three sub periods. First, the study controls for short-term effects by regressing market-to-book with three components of leverage. The results suggest a positive relationship between equity issues and market-to-book values, indicating support for short-term market timing effects. Next, the study implements the external financed weighted-average market-to-book variable to measure if the market timing effects are indeed persistent over the long run. Opposing the market timing theory, the results do not find any support for long-term effects. Instead, the findings imply that firms likely rebalance their capital structure shortly after equity market timing attempts. / År 2002 påstod Baker och Wurgler att ett företags kapitalstruktur är det kumulativa resultatet av historiska försök att tajma aktiemarknaden. Då denna teori är relativt ny så har den inte utsatts för samma rigorösa prövning som äldre finansieringsteorier. Med andra ord så saknar teorin i synnerhet omfattande bransch-och-nationsspecifika tester. Syftet med denna avhandling är därmed att undersöka Market-timing-teorins applicerbarhet på svenska fastighetsföretag genom att utföra en paneldataregression med årliga finansiella data mellan 1991 och 2021. På grund av kapitalstrukturens tidsvarierande karaktär delades studiens data upp i tre tidsintervall. Först kontrollerade studien för kortsiktiga effekter genom regression av market-to-book med tre komponenter av skuldsättningsgraden. Resultaten tyder på ett positivt samband mellan aktieemissioner och market-to-book, vilket indikerar stöd för kortsiktiga effekter av market-timing. Därefter implementerar studien External Finance Weighted-Average Market-to-book variabeln för att mäta om market-timing-effekterna verkligen är ihållande på lång sikt. I motsats till market-timing-teorin finner resultaten inte något stöd för långsiktiga effekter. I stället antyder resultaten att företag sannolikt balanserar om sin kapitalstruktur kort efter försök av market-timing.