Det är inte alltid lätt att förstå varför ett företag presterat som de gjort genom att endast läsa igenom årsredovisningar. Utåt skryter oftast företag med strukturerade arbetsmodeller men sällan är det hela sanningen. För att bilda sig en komplett uppfattning om ett företags affärsmodell och framgångsfaktorer krävs det djupare analys. En affärsmodell är ett företags DNA som sätter fingret på exakt vad konceptet bakom företagets mål och vision är. Det är en karta på hur ett företag tänkt bedriva en verksamhet och på vilka grunder. Att ha utformat en affärsmodell på teoretisk nivå innebär dock inte alltid att man verkligen följer den. Kanske är det på grund av att det ser bättre ut mot aktieägare och andra externa intressenter eller att man inte har den kompetens och resurser som krävs för att eftersträva affärsmodellen. Därför krävs det en mer utförlig studie för att komma fram till verkligheten. Det tillvägagångssätt ett företag bedriver löpande verksamhet på kan vara påverkat av många faktorer såsom historia, styrelsen, VD, ägare, banker, etc. En affärsmodell kan bli ett verktyg för någon av dessa parter att styra företaget mot deras specifika mål och visioner. Därför kan det vara intressant att undersöka närmare vilken effekt en specifik part har i utformningen av det sättet ett företag arbetar på och till vilken grad av framgång eller nederlag hänger på vissa aktörer. Fastighets AB Balder är ett fastighetsbolag med inriktning på kommersiella fastigheter. De är verksamma inom de tre storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö och med huvudkontoret i Göteborg. Balder grundades av Erik Selin år 2005. De hade för samma år ett fastighetsbestånd till ett verkligt värde om ca 2,7 Mdkr. År 2008 var fastighetsbeståndet värderat till ca 7,2 Mdkr och de hade ett förvaltningsresultat på ca 195 Mkr, vilket var en ökning med 9 procent från föregående år. Syftet med uppsatsen är att försöka redogöra för Fastighets AB Balders verkliga affärsmodell med fokus på fastighetsrelaterad verksamhetsteori. Målet är att förstå och undersöka vad deras framgång beror på och hur de ser på investeringsstrategi och fastighetslära. För att skapa ett vidare perspektiv har vi då valt att även granska GulinsFastigheter. Att Balder styrs av en karismatisk VD som samtidigt är huvudägare har lett till följande problemformuleringar:- Hur är Fastighets AB Balders affärsmodell uppbyggd?- Hur påverkas affärsmodellen av att Fastighets AB Balders VD även är huvudägare och grundare till bolaget?IVStudien utgår från teoretiska fastighetsaffärsteoretiska grunder som bygger på olika synsätt på investeringsstrategi, marknadsanalyser och finansieringsbehov. Empiriska studien baseras på tre intervjuer varav två respondenter har ledande positioner i Balder (VD och CFO) samt en intervju med GulinsFastigheters VD. Respondenterna har valts ut för att ge en god inblick i Balder samt en extern part som har god kännedom av företaget från ett utomstående perspektiv.

A clearly defined ownership of real property is of great importance in order to support economic prosperity in society. An incentive grows for property owners to increase the value of their property and allow free transactions through investments. Property owners need to rely on property boundaries and respect their markings for the secur-ity of the property rights system not to be undermined. In Sweden it is therefore prohibited by law to move or destroy boundary markers. To for example find out where an uncertain boundary lies, a property definition can be used. With a decision of property definition the property boundaries become legally binding and registered in the Real Property Register. A property definition measure can also be used for other uncertainties surrounding properties, such as whether an easement exists and the extent to which joint facilities have. The purpose of this thesis is to increase the knowledge of property definitions and how they appear. Questions, such as which type of property definition that are most com-mon, who initiates the proceeding in general, and how often Real Property Formation Act ch. 14 sect. 5 and 6 applies, were examined. Interesting problems and results were also discussed. The results of the survey show that there are both areas that have not changed much at all since the Real Property Formation Act entered into force, and those who have. Results which have not changed were that, boundaries were most common to deter-mine, that property definition usually occur with another measure and that technical adjustments rarely were applied. Areas that however have been changed were that procedure costs agreements have increased and that the number of clearly docu-mented official initiative has decreased. / En klart definierad äganderätt till fast egendom är av stor vikt för att kunna skapa ekonomiskt välstånd i samhället. Det skapar incitament för fastighetsägare att genom investeringar öka värdet på sin fastighet och möjliggör fria transaktioner. För att tryggheten i äganderättssystemet inte ska urholkas måste fastighetsägarna ha förtro-ende för fastighetsgränser och respektera dess markeringar. I Sverige är det således enligt lag förbjudet att flytta eller ta bort gränsmarkeringar. För att ta reda på var, bland annat, en oklar gräns ligger används institutet fastighets-bestämning. Genom ett fastighetsbestämningsbeslut blir gränsen juridiskt bindande och registreras i fastighetsregistret. En fastighetsbestämningsåtgärd kan också använ-das för att reda ut andra oklarheter kring fastigheter, till exempel huruvida servitut finns och vilken omfattning gemensamhetsanläggningar har. Syftet med detta examensarbete är att öka kunskapsnivån om fastighetsbestämnings-förrättningar och hur de oftast ser ut i praktiken. I arbetet undersöks exempelvis frågor som vilken typ av fastighetsbestämning som är vanligast, vem som tar initiativ till förrättningen samt hur ofta åtgärderna i FBL 14:5 och 14:6 tillämpas. I uppsatsen förs också diskussioner kring intressanta problem och resultat. Resultaten av undersökningen visar att det både finns områden som inte har föränd-rats mycket alls sedan fastighetsbildningslagen trädde ikraft och sådana som har det. Exempel på några som inte förändrats är att det var vanligast att bestämma gränser, att fastighetsbestämning oftast sker i samband med en annan åtgärd och att FBL 14:6, teknisk jämkning sällan tillämpas. Områden som däremot har förändrats är att andelen överenskommelser om förrättningskostnader har ökat och att antalet officialinitiativ som tydligt redovisats i förrättningsakten har minskat.

This thesis is an exploratory qualitative study aiming at exploring and advancing the current knowledge of the Swedish PropTech industry. In this study, the investigations will mainly focus on how the Swedish PropTech companies improve the liquidity, for instance, higher supply, lower transaction costs and more accessible access, in the property transaction process. Besides, the impacts of Covid-19 on these companies and the challenges and opportunities they foresee in the post-covid situation will be investigated. To answer the research questions, first of all, five semi-structured interviews with the experts from the Swedish PropTech industry were held to gather their insights into the unique functionalities facilitated by PropTech in the property transaction process. Besides, the method of reviewing industry reports was applied to complement the findings from the interviews. To measure liquidity in the market, five main categories of measurement metrics, including (1) transaction costs, (2) volume-based measures, (3) price impact, (4) time-based measures, and (5) return-based measures, are considered. After that, the collected data material was compared and analysed by means of thematic analysis with the support of the query tool “NVivo” to explore the answers to the research questions “how do the Swedish PropTech companies facilitate liquidity in the property transaction process”, “what are the impacts of Covid-19 on these companies, and what challenges and opportunities do they foresee in the future” and “what is the future of the PropTech industry”. Lastly, by building a novel tool, this thesis could contribute to the research field of PropTech and give more instructions to the Swedish real estate market when adapting to innovations in the real estate industry. / Detta examensarbete är en undersökande kvalitativ studie som syftar till att utforska och föra fram den nuvarande kunskapen om den svenska PropTech-branschen. I denna studie kommer utredningarna främst att fokusera på hur de svenska PropTech-bolagen förbättrar likviditeten, till exempel högre utbud, lägre transaktionskostnader och mer tillgänglig tillgång, i fastighetstransaktionsprocessen. Dessutom kommer effekterna av Covid-19 på dessa företag och de utmaningar och möjligheter de förutser i post-covid-situationen att undersökas. För att besvara forskningsfrågorna hölls först och främst fem semistrukturerade intervjuer med experterna från den svenska PropTech-branschen för att samla in deras insikter om de unika funktioner som PropTech underlättar i fastighetstransaktionsprocessen. Dessutom användes metoden för granskning av branschrapporter för att komplettera resultaten från intervjuerna. För att mäta likviditet på marknaden, fem huvudkategorier av mätvärden, inklusive (1) transaktionskostnader, (2) volymbaserade mått, (3) prispåverkan, (4) tidsbaserade mått och (5) avkastningsbaserade mått. åtgärder, övervägs. Därefter jämfördes och analyserades det insamlade datamaterialet med hjälp av tematisk analys med stöd av frågeverktyget “NVivo” för att utforska svaren på forskningsfrågorna “hur underlättar de svenska PropTech-bolagen likviditeten i fastighetstransaktionsprocessen”, “vad är effekterna av Covid-19 på dessa företag, och vilka utmaningar och möjligheter förutser de i framtiden” och “vad är framtiden för PropTech-branschen”. Slutligen, genom att bygga ett nytt verktyg, skulle detta examensarbete kunna bidra till forskningsområdet PropTech och ge fler instruktioner till den svenska fastighetsmarknaden vid anpassning till innovationer inom fastighetsbranschen.

The construction industry is a business with an intense flow of both material and information that require well-functioning logistics in order to not suffer from unnecessarily high costs. Suppliers play a big part regarding the costs of the distribution and handling of material and due to this a construction project’s costs are affected a great deal by the suppliers’ actions. Spinnrocken is a construction project in the town center of Norrköping. The real estate company Fastighets AB L E Lundbergs is the client and the construction company Skanska is contracted as sole constructor for the project. Spinnrocken is planned to be finalized in the summer of 2014 and consists of several rental-apartments and some smaller businesses. Spinnrocken and its central location result in major logistic challenges, because of this Lundbergs and Skanska want to analyze and evaluate the project’s logistic performance. The main purpose of this thesis is to measure the order fulfillment of interior materials, the scaffold material Doka and windows at Spinnrocken by using the so-called perfect order fulfillment measure, as defined in Supply Chain Operations Reference Model. Perfect order fulfillment indicates the delivery performance to the construction site.The combined perfect order fulfillment for the three investigated materials is 18 %. A perfect order fulfillment of 18 % means that only one out of five inspected deliveries to Spinnrocken was considered having no faults at all. The effects of a low perfect order fulfillment are disruptions in the short-term time schedule, delayed operations, additional work and that the work space at the construction site is occupied by unnecessary construction material. The resulting effects thereby affects the project’s economy negatively.

The weight of real estate in a multi-asset portfolio is a highly discussed matter and the main purpose for every investor is to reach an optimal diversification. The aim of the thesis is to apply a new allocation model, which considers market imperfections characterized by real estate. The most known and used method today is the mean-variance approach, founded in the modern portfolio theory. Modern portfolio theory is based on several assumptions, where one of these is the assumption of an efficient market. However, real estate is not considered the be a part of the efficient market due to several market imperfections, such as illiquidity, transaction cost etc. Market imperfection generate risk, which naturally should decrease the optimal weight of real estate in the portfolio. In order to assess optimal real estate allocation in a multi-asset portfolio when accounting for market imperfections an extended approach of the mean-variance model is applied. The extended model accounts for risk-aversion, transaction cost and time-on-market. The model is divided in two approaches, the benchmark- and normative approach, based on two different papers. The model is tested on the Swedish market with current market conditions in order to assess the models applicability. The result from the benchmark approach suggested an optimal real estate allocation of 0,72 –  5,84 %. The normative approach has been dismissed as inconclusive and unreliable due to abnormal weight of real estate. However, the value of risk-aversion is identified as the strongest determinant in both the models.  The allocation from the benchmark approach is, as expected, lower than results of the standard mean-variance approach. The extended model is a useful and valid tool in the consideration of market imperfections characterized by real estate. / Vikten av fastigheter i en portfölj med fler tillgångsslag är en omdiskuterad fråga där det huvudsakliga målet för en investerare är att uppnå en optimal diversifiering. Målet med uppsatsen är att testa en ny allokerings modell som tar hänsyn till fastigheters speciella attribut, marknadsimperfektioner. Den vanligast förekommande metoden för att beräkna allokeringen mot fastigheter härstammar från modern portfolio teori (MPT). MPT baserar på ett antal antaganden, varav ett är en effektiv marknad. Problematiken ligger i att fastigheter inte kvalificerar sig inom ramen för den effektiva marknaden då de delvis räknas som en illikvid tillgång, förenade med höga transaktionskostnader. Marknadsimperfektioner resulterar i risk vilket logiskt leder till en lägre vikt av fastigheter i portföljen. För att utvärdera den optimala allokeringen mot fastigheter i en portfölj med flera tillgångar används en modifierad version av den klassiska medelvariationsmodellen som tar hänsyn till vissa av marknadsimperfektioner. Den modifierade versionen tar hänsyn till risk aversion, transaktionskostnad och försäljningstid. Modellen är uppdelad i två tillvägagångsätt, den ena benämnd som benchmark- och den andra som normativa metoden, baserat på varsin vetenskaplig artikel. Modellen testas på den svenska marknaden under nuvarande marknadsförutsättningar för att bedöma dess tillämplighet. Resultatet från benchmarkmetoden visar på en optimal fastighetsallokering om 0,72 – 5,84 %. Resultaten för den normativa modellen är förkastade som ofullständiga och opålitliga. I vilket fall identifieras riskaversionen som den mest avgörande faktorn i båda modellerna. Benchmarkmetoden ger en lägre optimal allokering gentemot fastigheter, än den som räknas fram med den klassiska mean-variance metoden. Den utvidgade modellen anses vara en användbar och giltig metod som tar hänsyn till de marknadsimperfektioner som fastigheter karaktäriseras av.