bachelor thesis aims to analyze Arenastaden’s impact on existing and new office property values, as well as future property values. The evidence suggests that Arenastaden, with its 30 000 jobs, 3 000 homes, hotels with 400 rooms, Friends Arena and Mall of Scandinavia will, in 2020, have office rents in the range from 2 700 to 3 250 kr/m 2/year, rental rates only seen in the inner-city. Property values have increased by almost 50% over the past three years to 25,000 kr/m2, and if future rents is set to be approximately 3000 kr/m2/year in 2020, the property values are estimated to 40 000 kr/m2. The overall assessment argues that modernity, Mall of Scandinavia and the cluster of office workers has and will be among the most important factors in the development of Arenastaden into a neighborhood with high office rents and property values. / Detta kandidatarbete syftar till att analysera Arenastadens påverkan på befintliga och nya kontorsfastighetsvärden, och hur potentiell värdeförändring i framtiden kan se ut. Mycket tyder på att Arenastaden med sina 30 000 arbetsplatser, 3 000 bostäder, hotell med 400 rum, Friends Arena och Mall of Scandinavia kommer ha mycket höga kontorshyresnivåer runt år 2020 på uppskattningsvis 2 700 – 3 250 kr/m 2/år, som skulle innebära de högsta hyrorna i ytterstaden och kraftigt närma sig de hyror man i övrigt bara ser i innerstaden. Fastighetsvärdena har ökat med nästan 50% de senaste tre åren till 25 000 kr/m2, och om framtida hyresnivåer ökar till en nivå runt 3000 kr/m2/år år 2020, kan fastighetsvärdena bedömas till ca 40 000 kr/m2. Den sammanlagda bedömningen gör gällande att modernitet, Mall of Scandinavia och kluster av kontor har och kommer vara bland de viktigaste faktorerna i utvecklingen av Arenastaden till en stadsdel med höga kontorshyror och fastighetsvärden.

With new ways of shopping, it could be assumed that not all actors within the retail sector will come out as winners. As the growth of e-commerce has been continuously rapid over many years, there is evidence for physical retailers suffering of sales losses.Behind every retailer stands a real estate owner that is reliant on the rental income ofits tenants, which could be assumed to be violated if the retailers are not resistant to the changes within the retail sector. If the income losses of the retailers are displaced to the real estate owners, it might have negative effects on the value of their retailproperties. This thesis investigates what effects the growth of e-commerce has onretail property values. The research questions of this research have been answered by interviewing real estate owners and property valuers with expertise on this topic. With basis of the results from the interviews, a case study has also been conducted on one of Stockholm´s mostprominent retailer – NK. Concluding the most obvious challenges and foresights from the real estate owner and the valuer´s perspective, three scenarios for valuing NK Stockholm was produced. It was concluded that real estate actors differ in their view of e-commerce. Some viewe-commerce and physical retail as complements, while some see them as opposites.They also have different strategies for how they work with growing e-commerce att heir physical retail areas. The different approaches are supposedly connected to how involved the real estate owners are with their retailers, and what retailers they have.The most prominent challenge is to create a retail space that attracts the righ tcustomers. To decide what retailers should be included, and what concepts that consumers demand. It was concluded that real estate actors differ in their view of e-commerce. Some view e-commerce and physical retail as complements, while some see them as opposites.They also have different strategies for how they work with growing e-commerce at their physical retail areas. The different approaches are supposedly connected to how involved the real estate owners are with their retailers, and what retailers they have.The most prominent challenge is to create a retail space that attracts the right customers. To decide what retailers should be included, and what concepts that consumers demand the income will decrease. If the real estate owner work actively on adapting to marketchanges, consumer behavior and consumer demand, it is more likely that property values will not decrease as income is generated alternatively, and as Omni-channeled retailer Scenario depictures, the value can even increase. The Food & Beverages Scenario was a middle way, where the real estate owner invested in new usages for the vacant retail spaces, restaurants and cafes. The cost of investment and the cost of maintenance and other operational costs, as there is more wear on restaurant spaces,will cause a decrease in value. The most prominent outtake of this research is how significant the strategy of the realestate owner is for the value. Real estate owners applying the “wrong” strategy in timesof structural changes, risk a decrease in their property values. / Med nya möjligheter att konsumera, kan det antas att inte alla aktörer inom detaljhandeln kommer ut som vinnare. Då e-handeln ökat stadigt under många år,finns det belägg att tro att de fysiska detaljhandlarna tappar andelar av deras försäljning. Bakom varje detaljhandlare finns det en fastighetsägare som är beroende av hyresintäkter från sina hyresgäster, som riskerar att minska om detaljhandlarna inte kan hantera de strukturella förändringar som detaljhandeln genomgår. Om ett inkomstbortfall från detaljhandlare förskjuts till fastighetsägarna finns det riskatt det har negativ påverkan på värdet av dessa detaljhandelsfastigheter. Denna uppsats undersöker vilka effekter som den ökade e-handeln har på detaljhandelsfastigheter. Genom att intervjua fastighetsägare och fastighetsvärderare med god kompetens inomområdet har forskningsfrågorna för denna uppsats besvarats. Grundat på resultatet från intervjuerna har en fallstudie på en av Stockholms mest välkända handelsvaruhus– NK Stockholm gjorts. En sammanfattning av de mest framstående utmaningarna och de framtidsspaningar som togs upp under intervjuerna, skapades tre olikascenarier för att värdera fastigheten som NK Stockholm ligger i. Från studien kan sammanfattas att fastighetsägarna har olika syn på e-handeln. Vissa ser e-handeln och den fysiska handeln som komplement, medan andra ser e-handeln och fysiska handeln som motpoler och i vissa fall direkta hot. De har också varierande strategier för hur de valt att arbeta mot ökad e-handel på deras fysiska handelsytor. De olika förhållningssätten ser ut att grunda sig på hur involverade fastighetsägarnaär i deras detaljhandelshyresgästers verksamheter, samt vilken typ av detaljhandelshyresgäster de har. De största utmaningarna är att skapa handelsytor som attraherar rätt besökare, bestämma vilka hyresgäster som ska ingå, samt vilka koncept som efterfrågas av besökarna. I fallstudiens första scenario förhöll sig fastighetsägaren relativt passiv, utan några direkta åtgärder i en situation där vakanserna ökade som en effekt av ökad e-handel.Utfallet blev att fastighetsvärdet minskade, allt annat lika, då intäkterna gått ner. Om fastighetsägaren istället jobbar med att anpassa ytorna och detaljhandelshyresgästerna för vad konsumenterna efterfrågar, visar det att intäkterna istället kommer att öka. I det andra scenariot, investerade fastighetsägaren i att hitta nya användningsområden för de vakanta ytorna såsom restauranger och caféer. Kostnaderna för investeringar av detta slag, sammanslaget med de ökade drift och underhållskostnaderna och ökat slitage på denna typ av ytor kommer att innebära en värdeminskning. Den mest framträdande lärdomen från denna uppsats är hur betydande den individuella fastighetsägarens strategier för sina respektive handelsytor är. Fastighetsägare som väljer “fel” strategi riskerar att tappa delar av sina fastighetsvärden.

The concept of accessibility has in recent years been more used in urban planning, where access to urban services and attractive places, such as green areas, is desirable. In a rapidly growing city region like Stockholm, accessibility is especially important in order to provide an attractive and sustainable region. Several studies have supported the positive correlation between green areas, human well- being and sustaining a good quality of life. However, it is rather the qualities possessed by a green area that is attractive and not necessarily the space itself. Moreover, access to green areas is considered to affect the property values and can further indicate whether a green area quality is demanded or not since it may differ depending on the green area type and its quality. Although studies concerning accessibility to green areas and the correlation to property values already have been conducted to some extent for Stockholm, the combination of qualitative green areas have not been extensively researched for the entire region with a network analysis approach. The purpose of this study is to measure the accessibility to green area qualities within the Stockholm region and further assess whether the measured distances correlate with the property values within the region. In this thesis, four green area qualities are selected, based on experience values, which are: Spacious, Quietness, Parks and Protected areas for biodiversity. These green area qualities are considered to contribute to individual’s quality of life, but for their usefulness from a regional planning perspective, a combination of different qualities could have been more attractive. The access is further measured from each dwelling in the Stockholm region to these green area qualities, via the pedestrian road network, for different geographical divisions within the region. These four divisions are: Archipelago areas, Urban countryside areas, Countryside areas and Urban areas. The accessibility analysis is conducted by using a GIS-based network analysis. The correlation between the measured distances and the property values per area is determined by using the Pearson correlation method. The results show that the access to spacious green areas generally is at least good in the entire region, while the access to quietness and protected areas for biodiversity generally is poor. The access to parks is only measured for Urban areas, due to limited mapping, and the results show that a majority have at least good access. Also, the results show that dwellings generally have best access to spacious green areas, while they have poorest access to quietness within the entire region. Dwellings located in the outer parts of the Urban areas had poorer access to Parks than in the more central areas. Moreover, the results indicate that there are differences in access for different geographical divisions within the region and it can be concluded that Urban areas have generally poorer access than the more rural areas. It is found that all different datasets have a positive correlation between the measured distance and the property values per areal, which means that dwellings located far away from these green area qualities have higher property values. The exceptions were for the green area quality: Parks, in Urban areas, and the green area quality: Protected areas for biodiversity, in Urban countryside areas, which instead had a negative correlation. Basically, this means that these dwellings located close to parks in Urban areas and close to protected areas for biodiversity in Urban countryside areas have higher property values. The study further shows that the correlation between all datasets is weak. These weak correlations are however assumed to be affected by other location factors that may have directly opposite correlations to these green area qualities, such as access to the city center, public transport and other urban services. However, all correlations in this study are found to be statistically significant, which mean it can be concluded that a true correlation exists, although it is weak. For the statistical results to be more useful from a regional planning perspective, other location factors could be analyzed as well, in order to get a better understanding of the statistical results. Finally, the results from both the accessibility analysis and the statistical analysis can be used as a basis for future planning and as a spatial decision support to sustain a good quality of life within the Stockholm region. / Konceptet tillgänglighet har under de senaste åren använts mer frekvent inom stadsplanering, där tillgänglighet till urban service och attraktiva platser, så som grönområden, är önskvärt. I en snabbt växande stadsregion som Stockholm är tillgänglighet extra viktigt för att bidra till en attraktiv och hållbar region. Ett flertal studier stödjer att det finns en positiv korrelation mellan grönområden, mänskligt välmående och att upprätthålla en god livskvalitet. Det är dock snarare kvaliteterna ett grönområde besitter som är attraktivt och inte nödvändigtvis själva ytan. Följaktligen kan tillgänglighet till grönområden anses påverka fastighetsvärdet och kan vidare ge en indikation om vilka grönområdeskvaliteter som efterfrågas, då det kan variera för olika grönområdestyper med olika kvaliteter. Trots att studier angående tillgänglighet till grönområden och korrelationen till fastighetsvärden redan har utförts i viss utsträckning i Stockholm, saknas kombinationen med grönområdeskvaliteter på en regional nivå med ett nätverksanalytiskt angreppssätt. Syftet med denna studie är att mäta tillgängligheten till grönområdeskvaliteter i Stockholmsregionen och vidare att bedöma om det uppmätta avståndet mellan fastigheter och grönområden korrelerar med fastighetsvärden i regionen. I studien väljs fyra grönområdeskvaliteter baserat på upplevelsevärden, vilka är: Rymd, Rofylldhet, Park och Skyddade områden för biodiversitet. Dessa kvaliteter antas bidra till ökad livskvalitet, men dess användbarhet inom regional planering skulle kunna vara mer attraktiv om de kombineras med andra kvaliteter i analysen. Tillgängligheten mäts från varje bostad i Stockholmsregionen till dessa grönområdeskvaliteter, via gångvägsnätet, för olika geografiska områden inom regionen, vilka är: Skärgård, Tätortsnära landsbygd, Landsbygd och Tätort. Detta utförs genom att använda en GIS-baserad nätverksanalys. Korrelationen mellan det uppmätta avståndet och fastighetsvärden per areal bestäms genom att använda Pearsons korrelationsmetod. Resultatet från tillgänglighetanalysen visar på att tillgängligheten till rymliga grönområden generellt sett är bra eller mycket bra i hela regionen, medan tillgängligheten till rofylldhet och skyddade områden för biodiversitet generellt sett är dålig. Tillgängligheten till parker är endast uppmätt för urbana områden på grund av begränsad kartering och resultatet visar på att majoriteten har bra eller mycket bra tillgänglighet. Följaktligen indikerar resultaten att tillgängligheten skiljer sig för de olika geografiska områdena inom regionen och det kan konstateras att urbana områden generellt sett har sämre tillgänglighet än landsbygdsområden. Dessutom indikerar resultaten att tillgängligheten varierar mellan de olika grönområdeskvaliteterna. Användbarheten av tillgänglighetsresultaten antas vara relevant för framtida regionala planerare som ämnar fokusera på dessa specifika kvaliteter. För att få ett mer heltäckande perspektiv angående befolkningens livskvalitet i regionen behövs dock även andra grundläggande kvaliteter inkluderas i tillgänglighetsanalysen. Kvaliteterna i denna studie kan dock bidra som en del i bedömningen av regional tillgänglighet med fokus på att upprätthålla en god livskvalitet. Den statistiska analysen visar att alla olika dataset har en positiv korrelation mellan det uppmätta avståndet och fastighetsvärdet per areal, vilket innebär att fastighetsvärdet ökar för bostäder som ligger långt ifrån dessa grönområdeskvaliteter. Undantagen för detta är: Park, i urbana områden, och Skyddade områden för biodiversitet, i tätortsnära landsbygd, som istället har en negativ korrelation. Detta innebär att fastighetsvärdet ökar för bostäder som ligger nära parker i urbana områden och skyddade områden för biodiversitet i tätortsnära landsbygd. Studien visar även på att korrelationerna mellan samtliga nämnda variabler är svaga. Dessa svaga korrelationer antas bero på inverkan av andra samverkande lägesfaktorer, såsom tillgänglighet till stadskärnan, kollektivtrafik och annan urban service, som möjligtvis har direkt motsatt korrelation till dessa grönområdeskvaliteter. Samtliga korrelationer är dock statistiskt signifikanta, vilket innebär att slutsatsen kan dras att det finns en sann korrelation, även om den är svag. För att få det statistiska resultatet mer användbart för regional planering kan även andra lägesfaktorer analyseras för att få en bättre förståelse för det statistiska resultatet. Slutligen kan resultaten från både tillgänglighetsanalysen och den statistiska analysen användas som ett underlag för framtida planering och som en del av ett rumsligt beslutsstöd för att upprätthålla en god livskvalitet inom Stockholmsregionen.