This thesis explores how the question of added flexibility in the real estate product is handled by Swedish commercial real estate developers. Theoretically this problem can be solved with a real options approach. Traditionally the use of real options analysis in practice in commercial real estate has been limited. The results indicate that the use of real options analysis is limited also in the Swedish commercial real estate market. Traditional investment methods coupled with rules of thumb that determine appropriate flexibility levels continue to dominate. The results highlight some of these rules of thumb. The commercial developers do argue in favor of flexible designs in locations where there is higher uncertainty, this result is in line with real options theory. Future research is needed to assess how effective this rule of thumb approach is to determining the appropriate level of flexibility in a real estate product compared to a real options approach. / Detta examensarbete utforskar hur kommersiella fastighetsägare hanterar vilken nivå av flexibilitet som byggs in i nya projekt och hur man tar beslut kring nivån utifrån ett investeringsperspektiv. Teoretiskt sätt så kan detta problem lösas med real optionsanalys. Historiskt sett har real optionsanalys inte använts särskilt utbrett i den kommersiella fastighetsbranschen. Resultatet indikerar på att användningen av real optionsanalys på den svenska kommersiella fastighetsmarknaden är fortsatt låg. Traditionella investeringsmetoder kombinerat med tumregler som bestämmer graden av flexibilitet verkar dominera. Resultatet belyser några av dessa tumregler. De kommersiella fastighetsaktörerna resonerar kring flexibilitet och osäkerhet på ett sätt som är i linje med real optionsteori. Vidare forskning behövs för att bedöma hur väl tumregel-förfarandet i förhållande till real optionsanalys fungerar när man ska bestämma graden av flexibilitet.

Submitted by Luciana Ferreira (lucgeral@gmail.com) on 2015-01-27T14:29:24Z No. of bitstreams: 2 license_rdf: 23148 bytes, checksum: 9da0b6dfac957114c6a7714714b86306 (MD5) Dissertação - Carlos Alberto Soares - 2014.pdf: 3067775 bytes, checksum: 5f48b927a38578815e19f420ff1f1cd9 (MD5) / Approved for entry into archive by Luciana Ferreira (lucgeral@gmail.com) on 2015-01-27T14:35:13Z (GMT) No. of bitstreams: 2 license_rdf: 23148 bytes, checksum: 9da0b6dfac957114c6a7714714b86306 (MD5) Dissertação - Carlos Alberto Soares - 2014.pdf: 3067775 bytes, checksum: 5f48b927a38578815e19f420ff1f1cd9 (MD5) / Made available in DSpace on 2015-01-27T14:35:16Z (GMT). No. of bitstreams: 2 license_rdf: 23148 bytes, checksum: 9da0b6dfac957114c6a7714714b86306 (MD5) Dissertação - Carlos Alberto Soares - 2014.pdf: 3067775 bytes, checksum: 5f48b927a38578815e19f420ff1f1cd9 (MD5) Previous issue date: 2014-08-06 / Coordenação de Aperfeiçoamento de Pessoal de Nível Superior - CAPES / This work aims to propose a different approach for teaching elementary functions in high school context, worrying about concepts understanding, definitions elementary functions characterizations. The didactic-pedagogic proposal presents a mathematical modeling from different regarding daily themes simulators from internet, which encourage students “to see”, hidden functions, and improve learning and teaching. In order to do math more interesting for student, it‟s necessary to experience the practical applications, simulating real nature situations and confronting results with theoretical calculations, to do sure those concepts and functions definitions have become a solid knowledge. / Este trabalho tem como objetivo principal propor uma abordagem diferenciada para o ensino das funções elementares no contexto do ensino médio, preocupando-se com a compreensão dos conceitos, definições e caracterizações das funções elementares. A proposta didático-pedagógica apresenta a modelagem matemática a partir de simuladores referentes a vários temas do cotidiano retirados da internet, o qual estimulam os alunos a “enxergarem” as funções escondidas, e melhorar o ensino aprendizagem. Com o intuito de tornar a matemática mais interessante para o aluno, faz se necessário vivenciar aplicações na prática, simulando situações reais da natureza e confrontando os cálculos com resultados teóricos, para se ter a certeza que os conceitos e definições das funções se tornaram um conhecimento sólido.

La revolución tecnología ha permitido que hoy en día existan otras formas de conseguir financiación para un proyecto. Anteriormente se limitaban a un préstamo bancario, ahorros propios, personas de su entorno interesadas en invertir, etc. Sin embargo, estas fuentes de financiación conllevan compromisos a largo plazo. En la actualidad, se puede acceder a otras formas de financiamiento que se encuentran en la red y que han servido de gran ayuda a las pequeñas empresas para conseguir el capital e iniciar un proyecto. De esta manera, el crowdfunding se ha convertido en una gran oportunidad para la captación del capital y ayuda para que emprendimientos se conviertan en realidad. Por ello, esta investigación tiene como objetivo analizar el funcionamiento del crowdfunding en Latinoamérica en las pequeñas empresas. Para ello, se ha organizado la investigación en cuatro capítulos. En el primer capítulo, se desarrollan los conceptos que los diversos autores han atribuido al crowdfunding y cómo funciona en las pequeñas empresas del mundo. En el segundo capítulo, se analizarán los modelos del crowdfunding. De esta manera, se tendrá una explicación clara de los modelos más usados y las características de cada uno. En el tercer capítulo, se analizará el uso y desempeño del crowdfunding en las pequeñas empresas de Latinoamérica, cómo las empresas han manejado este concepto y cuáles son los países de Latinoamérica que más usan esta modalidad de financiamiento. En el último capítulo, se precisará el tema legal y cómo los diferentes países de Latinoamérica introducen su reglamentación para el uso del Crowdfunding. / The technology revolution has allowed that today there are other ways of obtaining financing for a project, previously they were limited to a bank loan, own savings, people from their environment interested in investing, etc., however, these sources of financing lead to long-term commitments. Currently you can access other forms of financing that are found on the network and that have been of great help to small companies to get capital and start a project, in this way Crowdfunding has become a great opportunity to raising capital and helping ventures to become a reality. Therefore, this research aims to analyze the operation of crowdfunding in Latin America in small companies. For this, the investigation has been organized into four chapters. The first chapter develops the concepts of various authors who have attributed to Crowdfunding and how it works in small companies in the world. Next, the Crowdfunding models will be analyzed, in this way there will be a clear explanation of the most used models and the characteristics of each one. In the third chapter, we will analyze the use and performance of Crowdfunding in small companies in Latin America, how companies have handled this concept and which are the LATAM countries that use this financing modality the most. And in the last chapter the legal issue will be specified and how the different Latin American countries introduce their regulations for the use of Crowdfunding. / Trabajo de Suficiencia Profesional

This study explores the possibility that cheep credit, provided to firms when profit opportunities on real investments are low, and when opportunities of financial investments are present, will loose some of it’s stimulus effect due to a crowding out effect of financial investments on real investments. Analyzing the changes in debt, and it’s channels of use during the recession of the covid19 pandemic, between firms with a history of stock buybacks, and firms without such a history, the study finds a significantly higher increase in debt for firms with a history of doing stock buybacks. The study concludes that this effect is due to firms finding financial uses of more cheap credit, which does crowd out real investments.

Em um contexto de demandas sociais tendencialmente crescentes, uma das alternativas para o aumento da arrecadação de receitas pelo Estado reside no manejo de aplicações financeiras. Os investimentos financeiros estatais, a rigor, já acontecem, mas nem sempre o objetivo claro e explícito de obtenção de resultados financeiramente interessantes e, eventualmente ou mesmo por isso , sob gestão economicamente ineficiente. Às vezes, até se enxerga o foco na obtenção de rendimentos relevantes na ação estatal, mas sem uma disciplina específica, o que pode abrir espaço a uma gestão de ativos desqualificada ou mesmo fraudulenta, com sérios prejuízos aos cofres públicos e, em situações extremas, ampliação ainda maior das despesas públicas. O objetivo desta tese, portanto, é reconhecer que nem sempre o Estado atua na economia com propósito interventivo e que, na qualidade de investidor institucional vale dizer, de ente que tem o dever de proceder aos investimentos e às aplicações financeiras que digam com as melhores práticas de administração dos ativos públicos , precisa atuar sob o jugo de normas jurídicas claras, que permitam ao Estado ampliar suas receitas dentro de limites razoáveis de exposição a risco financeiro e disponibilizem aos órgãos de fiscalização e controle da Administração Pública as ferramentas necessárias para, também quanto a esse aspecto, aferir a eficiência da ação estatal. Para tanto, têm-se como pressupostos o anacronismo da resistência cultural às aplicações financeiras dos entes da Administração Pública e a noção de que quaisquer ferramentas de obtenção de receitas pelo Estado estão sujeitas a algum grau de risco. Com base nas bem-sucedidas experiências nacionais e internacionais, será possível concluir, ao final, que é admissível, do ponto de vista constitucional e legal, a ação do Estado como investidor nos mercados financeiro e de capitais e que é viável a formulação de parâmetros gerais para a disciplina jurídica do Estado investidor. / In a context of growing social demands, financial investments become one of the alternatives for the State to increase its revenues. State investments, as a matter of fact, already do happen, but not always with the clear and explicit objective of obtaining financially interesting earnings, often due economically inefficient management. Sometimes it is possible to see in government investments some focus on obtaining relevant income, but not under a specific regulation, which can lead to an unqualified or even fraudulent management that may cause serious damage to the exchequer and, in extreme situations, expansion of the government spending. Hence the intent of this thesis is to acknowledge that the State does not always act in the economy with regulatory purposes and that, as an institutional investor i.e., an organization which has the duty of making financial investments in accordance to the best practices in public asset management , it must be framed by clear legal rules, which should allow the State to maximize its revenues within reasonable limits of financial risk exposure and the oversight and control agencies to assess the State efficiency and compliance. It is assumed that the cultural resistance to state financial investments is anachronistic as well as every state means of obtaining revenues is subject to some level of financial risk. Based on well succeeded experiences in Brazil and abroad, it will be possible to conclude, in the end, that it is constitutionally and legally admissible that the State acts as an investor in financial and stock markets and that it is possible to suggest some standards on legal regulation for this issue.

Em um contexto de demandas sociais tendencialmente crescentes, uma das alternativas para o aumento da arrecadação de receitas pelo Estado reside no manejo de aplicações financeiras. Os investimentos financeiros estatais, a rigor, já acontecem, mas nem sempre o objetivo claro e explícito de obtenção de resultados financeiramente interessantes e, eventualmente ou mesmo por isso , sob gestão economicamente ineficiente. Às vezes, até se enxerga o foco na obtenção de rendimentos relevantes na ação estatal, mas sem uma disciplina específica, o que pode abrir espaço a uma gestão de ativos desqualificada ou mesmo fraudulenta, com sérios prejuízos aos cofres públicos e, em situações extremas, ampliação ainda maior das despesas públicas. O objetivo desta tese, portanto, é reconhecer que nem sempre o Estado atua na economia com propósito interventivo e que, na qualidade de investidor institucional vale dizer, de ente que tem o dever de proceder aos investimentos e às aplicações financeiras que digam com as melhores práticas de administração dos ativos públicos , precisa atuar sob o jugo de normas jurídicas claras, que permitam ao Estado ampliar suas receitas dentro de limites razoáveis de exposição a risco financeiro e disponibilizem aos órgãos de fiscalização e controle da Administração Pública as ferramentas necessárias para, também quanto a esse aspecto, aferir a eficiência da ação estatal. Para tanto, têm-se como pressupostos o anacronismo da resistência cultural às aplicações financeiras dos entes da Administração Pública e a noção de que quaisquer ferramentas de obtenção de receitas pelo Estado estão sujeitas a algum grau de risco. Com base nas bem-sucedidas experiências nacionais e internacionais, será possível concluir, ao final, que é admissível, do ponto de vista constitucional e legal, a ação do Estado como investidor nos mercados financeiro e de capitais e que é viável a formulação de parâmetros gerais para a disciplina jurídica do Estado investidor. / In a context of growing social demands, financial investments become one of the alternatives for the State to increase its revenues. State investments, as a matter of fact, already do happen, but not always with the clear and explicit objective of obtaining financially interesting earnings, often due economically inefficient management. Sometimes it is possible to see in government investments some focus on obtaining relevant income, but not under a specific regulation, which can lead to an unqualified or even fraudulent management that may cause serious damage to the exchequer and, in extreme situations, expansion of the government spending. Hence the intent of this thesis is to acknowledge that the State does not always act in the economy with regulatory purposes and that, as an institutional investor i.e., an organization which has the duty of making financial investments in accordance to the best practices in public asset management , it must be framed by clear legal rules, which should allow the State to maximize its revenues within reasonable limits of financial risk exposure and the oversight and control agencies to assess the State efficiency and compliance. It is assumed that the cultural resistance to state financial investments is anachronistic as well as every state means of obtaining revenues is subject to some level of financial risk. Based on well succeeded experiences in Brazil and abroad, it will be possible to conclude, in the end, that it is constitutionally and legally admissible that the State acts as an investor in financial and stock markets and that it is possible to suggest some standards on legal regulation for this issue.