Submitted by Renan Lima Novais (renann.novais@gmail.com) on 2018-06-26T16:37:15Z No. of bitstreams: 1 Dissertação.pdf: 3944435 bytes, checksum: 1c64d1a689af61964c4496640d406948 (MD5) / Approved for entry into archive by Janete de Oliveira Feitosa (janete.feitosa@fgv.br) on 2018-07-05T13:16:10Z (GMT) No. of bitstreams: 1 Dissertação.pdf: 3944435 bytes, checksum: 1c64d1a689af61964c4496640d406948 (MD5) / Made available in DSpace on 2018-07-16T19:14:05Z (GMT). No. of bitstreams: 1 Dissertação.pdf: 3944435 bytes, checksum: 1c64d1a689af61964c4496640d406948 (MD5) Previous issue date: 2018-05-14 / O método de regressão (kriging) via Processos Gaussianos tem sido amplamente difundido em geoestatística na proposta de novos pontos de exploração a partir de estimação de distribuição de minérios sob o solo. O presente trabalho usa o método buscando nova aplicação no mercado imobiliário, de forma a estimar a distribuição de preços de oferta de venda de apartamentos em Botafogo, Rio de Janeiro, RJ. A princípio, um primeiro método consiste em tomar como características externas apenas latitude e longitude e, em seguida, um segundo método é proposto, usando como características externas mapeamento de características do bairro a fim de expandir o método com uso de dados em espaços de maiores dimensões. Por fim, há comparação entre os dois métodos e seus potenciais em futuras aplicações. / The regression method using Gaussian Process (kriging) has been widely diffused in geostatistics as a tool to propose new excavenge points based on estimates of ore distribution. The thesis is focused to use this method in a new application in the real state market in order to estimate the distribution of willing to sell prices of apartments in Botafogo, Rio de Janeiro, RJ. At first, a method is proposed using data that includes as external characteristics latitude and longitude and a second method is proposed using as external data some peculiarities of Botafogo, with the intention of extending the method to use data in Rn. Eventually, a comparison between the methods is made, including future applications.

Submitted by Cristiane Oliveira (cristiane.oliveira@fgv.br) on 2014-01-08T19:38:25Z No. of bitstreams: 1 1198202026.pdf: 10206843 bytes, checksum: 1febb989613484562a1096e777aed5e7 (MD5) / Approved for entry into archive by Vera Lúcia Mourão (vera.mourao@fgv.br) on 2014-01-08T19:39:29Z (GMT) No. of bitstreams: 1 1198202026.pdf: 10206843 bytes, checksum: 1febb989613484562a1096e777aed5e7 (MD5) / Made available in DSpace on 2014-01-09T12:12:21Z (GMT). No. of bitstreams: 1 1198202026.pdf: 10206843 bytes, checksum: 1febb989613484562a1096e777aed5e7 (MD5) Previous issue date: 1981 / Este trabalho tem por objetivo fornecer elementos para que outros estudos venham a se desenvolver, como forma de aperfeiçoar e/ou complementá-los. A preocupação primordial que orientou este trabalho foi fornecer, tanto aos investidores, quanto aos executivos que atuam ou pretendem atuar na área, subsídios sobre a problemática gerada no mercado imobiliário, com especial atenção ao mercado de apartamentos residenciais. Assim, foram estabelecidos conceitos teóricos de 'marketing', que identificam os problemas a serem tratados. No Capítulo II, mostra-se que à medida que evolui o ambiente onde atuam as empresas, um maior número de fatores passa a influenciar as decisões mercadológicas. Por conseguinte, torna-se necessário adotar procedimentos para uma adequada percepção e aproveitamento das oportunidades que o mercado oferece.

Submitted by Samantha Dangot (samantha@dangot.com.br) on 2018-01-31T17:30:36Z No. of bitstreams: 1 A Compra e Venda e a Permuta na Incorporação Imobiliária.pdf: 19186676 bytes, checksum: 54e023655f838e329f700fa40d7030e2 (MD5) / Approved for entry into archive by Thais Oliveira (thais.oliveira@fgv.br) on 2018-02-01T18:50:28Z (GMT) No. of bitstreams: 1 A Compra e Venda e a Permuta na Incorporação Imobiliária.pdf: 19186676 bytes, checksum: 54e023655f838e329f700fa40d7030e2 (MD5) / Made available in DSpace on 2018-02-02T11:57:45Z (GMT). No. of bitstreams: 1 A Compra e Venda e a Permuta na Incorporação Imobiliária.pdf: 19186676 bytes, checksum: 54e023655f838e329f700fa40d7030e2 (MD5) Previous issue date: 2017-11-29 / O mercado imobiliário se utiliza de diversas formatações jurídicas para operacionalizar suas transações negociais. Através da exposição de um caso concreto, este trabalho apresenta, de forma geral, as formatações relacionadas à permuta, quando envolve o recebimento, pelo proprietário do imóvel a ser incorporado, de unidades a serem construídas no local, demonstrando suas implicações comerciais e jurídicas perante as partes e terceiros. Conclui, relatando sobre a solução jurídica adotada, através da constituição de um Consórcio, e, por fim, destaca a relevância de um alinhamento entre as relações comerciais, o uso da norma legal, e seus efeitos no desenvolvimento da atividade relacionadas à incorporação imobiliária. / The real estate market uses a variety of legal tools to operationalize its business transactions. Through the presentation of a concrete case, this work presents, in general, the legal format related to exchange, when it involves the receipt, by the owner of the property to be incorporated, of units to be built on the site, demonstrating their commercial and legal implications to the parties and third parties. It concludes, reporting on the legal solution adopted, through the constitution of a Consortium, and, finally, highlights the relevance of an alignment between commercial relations, the use of the legal norm, and its effects on the development of the activity related to real estate development.

Apêndice / Orientador : Maurício Aguiar Serra / Tese (doutorado) - Universidade Federal do Paraná, Setor de Ciências Sociais Aplicadas, Programa de Pós-Graduação em Desenvolvimento Econômico. Defesa: Curitiba, 05 de outubro de 2007 / Inclui bibliografia e notas / Área de concentração: Políticas de Desenvolvimento

Submitted by Renato Maestre Fiorini (renato.fiorini@gmail.com) on 2013-01-02T18:47:09Z No. of bitstreams: 1 Dissertacao_Renato_Fiorini_20121228.pdf: 559177 bytes, checksum: 446b69c1359d499d170136bb417b13d0 (MD5) / Approved for entry into archive by Suzinei Teles Garcia Garcia (suzinei.garcia@fgv.br) on 2013-01-02T19:05:53Z (GMT) No. of bitstreams: 1 Dissertacao_Renato_Fiorini_20121228.pdf: 559177 bytes, checksum: 446b69c1359d499d170136bb417b13d0 (MD5) / Made available in DSpace on 2013-01-02T19:09:26Z (GMT). No. of bitstreams: 1 Dissertacao_Renato_Fiorini_20121228.pdf: 559177 bytes, checksum: 446b69c1359d499d170136bb417b13d0 (MD5) Previous issue date: 2012-12-12 / This thesis goal is to identify the factors that are determinants of the performance of Brazlian “REITs” (Real Estate Investment Funds) with public traded quotas. It will indicate to a small investor what kind of information to look for in the funds prospect. In order to do so, the observed performances of several different intervals were regressed against determinants found in the existing literature. As a result from this work, the characteristics that statistically mostly contribute to an increased performance are: Investment funds with active management that focuses on office buildings located in the major central districts. / Esta dissertação busca identificar as características indicativas de desempenho superior de Fundos de Investimento Imobiliário (FII) com quotas negociadas em bolsa. Desta maneira visa subsidiar um investidor leigo de quais informações o mesmo deve procurar em um prospecto de um fundo de investimento a fim de selecionar o seu fundo. Para tanto foi aplicada uma metodologia de regressão simples da rentabilidade observada em diversos intervalos de tempo contra variáveis geralmente indicativas de desempenho levantadas na revisão bibliográfica. Como resultado deste trabalho, destacaram-se como características estatisticamente relevantes para uma maior rentabilidade fundos de gestão ativa, sem imóvel definido, cuja política de investimento visa lajes corporativas localizadas nos grandes centros urbanos.

Neste trabalho é proposta uma metodologia para reconhecimento de anseios de segmento do mercado de real estate residencial. Será desenvolvido um protocolo contemplando um projeto de pesquisa para a formação de um banco de dados e o tratamento adequado das informações. O projeto de pesquisa parte do desenvolvimento de um questionário seguindo orientações científicas, fundamentado nas teorias de segmentação e nos fatores psicodinâmicos de influência do consumidor, resultando na estruturação de um banco de dados com as informações sobre o perfil dos entrevistados e seus anseios sobre imóveis residenciais. Aborda ainda o tratamento necessário das informações, que resultam no reconhecimento procurado para que sirva como ferramenta de ajuda na formatação de empreendimentos residenciais que utilizam segmentação como estratégia de inserção. Para validação do protocolo foi realizada uma pesquisa de caráter exploratório, aplicando o questionário resultante deste trabalho em 50 interessados na compra de imóveis residenciais. A amostra é formada de clientes que procuram imóveis nas regiões sul e sudeste da cidade em duas grandes imobiliárias da região. Os resultados obtidos na pesquisa formaram um banco de dados, deste foram escolhidos dois segmentos para análise de anseios: I) agrupados por ciclo de vida familiar: segmento de solteiros e II) segmento de clientes que procuram imóveis: casal com filhos. Os resultados foram comparados entre si e no total da amostra, possibilitando reconhecer os anseios de cada segmento e comprovando a importância da ferramenta proposta. / In this work the proposal is a methodology for recognition of yearnings of the residential market in real state. A protocol will be developed regarding to a research project for the formatting of a data base and the adjusted treatment of information. The research project goes from the development of a questionnaire following scientific directions, based on the recital theories and in the psychodynamics factors that influences the consumer. Resulting the formatting of a database with information about the interviewed profile and his yearnings for residential properties. It still approaches the necessary treatment of approaches that results in the looked recognition so that serves as an aid tool in the formatting of residential enterprises that use segmentation as insertion strategy. For validation of the protocol was realized an exploration character research applying the questionnaire of this work in 50 people interested in the purchase of residential enterprises. The sample is formed by costumers who look for properties in the regions south and southeastern of the city in two great real state ones of the regions. The gotten results in the research have formed a database; from these two segments had been chosen for earning analyses. i) grouped for cycle of familiar life: segment of bachelors, e ii) segment of: couples with children. The results where compared between it selves and with the total of the sample, making this way possible to recognize the yearnings of each segment and proving the importance of the proposed tool.

O trabalho apresenta um processo de classificação de risco dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), quanto à expectativa de perda presente na carteira de créditos imobiliários, objeto de securitização. O texto, primeiramente, descreve o andamento das operações de securitização no Brasil e no mundo, além de aspectos particulares dessas operações. Em seguida, com maior ênfase, são descritas as principais etapas do processo de rating praticado pelas instituições classificadoras, assim como também, são identificados e analisados os riscos presentes nos CRIs. Riscos estes de origem mercadológica, macroeconômica, legal, e também, associados aos atributos dos créditos que compõem a carteira. Vale destacar, que o processo de classificação proposto tem como foco o investidor que compra o título, aplicando-se ainda, apenas aos CRIs lastreados em créditos imobiliários residenciais. Quanto ao processo de classificação em si, este envolve a simulação do fluxo de caixa da operação; a arbitragem de fronteiras de flutuação do comportamento das variáveis de risco manipuladas no cenário de referência; a geração randômica de uma amostra de laboratório, seguida da análise estatística do nível de perda presente na mesma e; enquadramento do resultado da análise estatística em uma matriz classificatória para obtenção da nota de risco dos CRIs. Portanto, ao fim do trabalho terão sido apresentados procedimentos que se entendem como válidos à análise da perda potencial de carteiras de créditos imobiliários residenciais, além de recomendações e orientações quanto a sua real aplicabilidade no mercado brasileiro. / The work presents a classification process of risk of Mortgage-Backed Securities (MBS) in relation to the loss expectation in the housing loans portfolio that is object of securitization. Firstly, it is described how the operations of securitization are accomplished in Brazil and in the world, and beyond it is showed particular aspects of these operations. After that, it is emphasized the main stages of the risk classification process carried out by rating agencies, as well as are identified and analyzed the risks in the MBS. Those risks arise from areas as marketing, macroeconomics, legal origins, and also they are associated with the credits attributes that comprise the portfolio. It is important to consider that the risk classification process focus on the investor who purchases the stock quotes and it is applied only to the MBS collateralized in housing loans. How much to the process of classification in itself, this involves the simulation of the cash flow of the securitization operation for certain expected scene; the arbitration of borders of fluctuation for each variable of risk manipulated in the reference scene; use of laboratory sample, generated by the random method, for analysis statistics of the level of present loss in the same and; framing of the result of the analysis statistics in a matrix of classification to obtain the note of risk of the MBS. As main conclusions, some procedures are presented that enable the analysis of the portfolio potential loss of residential home loans, beyond recommendations and orientations in regard to its real applicability in the Brazilian market.

Esta pesquisa tem como objetivo investigar a relação entre aplicações em títulos e valores mobiliários e indicadores econômico-financeiros de instituições financeiras autorizadas a operar no Brasil, sobretudo, no que se refere às conclusões dessa relação quanto à exclusão recíproca entre aplicações em títulos e operações de crédito e, também, quanto ao impacto dessas aplicações em indicadores de rentabilidade. Os indicadores analisados são os comumente indicados pela Federação Brasileira de Bancos, pelo mercado e pela literatura acadêmica. Após a seleção dos indicadores, eles foram segregados nos grupos Liquidez, Estrutura Patrimonial, Estrutura de Aplicação, Estrutura de Captação, Rentabilidade, Margem, Custos de Captação e Participação de Despesas sobre Receitas Operacionais. As informações necessárias ao cálculo dos indicadores e à segregação das aplicações em títulos e valores mobiliários nas suas respectivas categorias foram coletadas do sítio do Banco Central. O período abrangido pelo estudo inicia-se no segundo semestre de 2005 e encerra-se no primeiro semestre de 2010, a amostra desse período é composta por 104 bancos. Considerando o expressivo volume de aplicações dos bancos em títulos e valores mobiliários (cerca de 40% das instituições aplicam mais em títulos e valores mobiliários do que em operações de crédito), a expectativa era de que fosse possível identificar as relações mencionadas e inferir sobre seu significado. Com a finalidade de se confirmar a hipótese, os dados foram submetidos à análise de dados em painel. Foram executadas 34 regressões, uma regressão para cada indicador. Dessas regressões, foi possível identificar 13 estatisticamente significantes, a um nível de confiança de 95%. Os indicadores que geraram regressões significantes integravam os grupos Liquidez, Estrutura Patrimonial, Estrutura de Aplicação Estrutura de Captação e Participação de Despesas sobre Receitas Operacionais. Verificou-se que as aplicações em títulos e valores mobiliários adquiridos com a finalidade de serem mantidos até o vencimento estão relacionadas a indicadores de liquidez mais altos e a indicadores de dependência de capital de terceiros mais baixos. A hipótese de que aplicações em títulos e valores mobiliários e aplicações em operações de crédito seriam alternativas reciprocamente excludentes encontrou apoio dos dados analisados, o mesmo ocorrendo com a suposição de que as aplicações em títulos não seriam significativas para explicar os indicadores de rentabilidade. Em termos de captação de recursos, os indicadores significantes do grupo Estrutura de Captação indicaram a existência de relação inversa com as aplicações em títulos e valores mobiliários, à exceção do indicador Mercado Aberto sobre Patrimônio Líquido que apresentou relação direta com as aplicações. O período de análise compreende o ano de 2008, ano em que houve a crise financeira mundial. Quanto aos possíveis impactos dessa crise, encontraram-se indícios dos seus reflexos nos indicadores Liquidez Geral e Mercado Aberto sobre Patrimônio Líquido. Em ambos os indicadores verificou-se uma inversão de tendência a partir do segundo semestre de 2008, que passou a apresentar coeficientes negativos, contribuindo para a diminuição dos indicadores em questão. Efetuouse, igualmente, análise das relações entre os segmentos dos bancos e o seu impacto em cada indicador, por meio da técnica de Análise de Correspondência, todavia, os resultados não foram conclusivos. Apesar disso, encontrou-se um comportamento constante: o segmento de banco múltiplo foi posicionado no centro das três categorias de coeficientes, indicando que há instituições nesse segmento que se enquadram nas três categorias de coeficientes: coeficientes altos (que impactam bastante no indicador), coeficientes intermediários (que impactam razoavelmente nos indicadores) e coeficientes baixos (que pouco impactam nos indicadores). / This research aims to investigate the relationship between investments in securities and financial indicators of financial institutions authorized to operate in Brazil, specially with regard to the conclusions about mutual exclusion between investiments in securities and credit granting, and also about the impact of the investments in securities in the profitability indicators. The indicators assessed are commonly used by the Brazilian Federation of Banks (FEBRABAN), by the market and found in the academic literature. After selecting the indicators, they were segregated in groups: Liquidity, Asset Structure, Application Structure, Funding Structure, Profitability, Margin, Funding Costs and Participation Cost on Operating Income. Information needed for calculating the indicators and for segregating investments in securities in their respective categories (trading securities, securities available for sale and held to maturity) were collected from the Central Bank website. The study covers the period beginning in the second half of 2005 through the first half of 2010. The sample consists of 104 financial institutions. Considering the meaningful volume banks invest in securities (about 40% of banks apply more in securities than in loans), the expectation was that it would be possible to identify a relationship between investments in securities and financial indicators. In order to confirm the hypothesis, the data was subjected to a panel data analysis. Out of the 34 regressions performed, one regression for each indicator, it was possible to identify 13 statistically significant regressions, at confidence level of 95%. The indicators that have generated meaningful regressions belong to the groups: Liquidity, Asset Structure, Application Structure, Funding Structure and Participation Cost on Operating Income. It was found that investments in securities acquired for the purpose of being held to maturity are related to higher liquidity and lower dependence of debt indicators. The hypothesis that investments in securities and credit granting would be conflicting rather than complementary alternatives was supported by the analyzed data in the same way that the assumption that investments in securities would not be significant in explaining the profitability indicators was also supported. It was found that the three investment options in securities offered this feature. In terms of fundraising, the significant indicators of the funding structure group indicated an inverse relationship with investments in securities, except for the indicator of Market Open, which showed a direct relationship with the applications. The period of analysis covers the year 2008, marked by the global financial crisis. Among the possible impacts of the crisis, we found evidence of its effects on the Liquidity and Open Market indicators. In both indicators there was a reversal from the second half of 2008, which began to show negative coefficients, contributing to the reduction of those indicators. The relationship between the segments of the banks and their impact on each indicator was also analyzed using the Correspondence Analysis technique. However, results were inconclusive given that the perceptual maps obtained presented very concentrated categories in general. Nevertheless, we found a steady behavior: the universal bank segment was positioned in the center of the three categories of coefficients, indicating that this segment\'s institutions fall under three categories of coefficients, high coefficients (which strongly impacted the indicator), intermediate coefficients (which reasonably impacted the indicator) and low coefficients (which slightly impacted the indicator).

O trabalho apresenta um processo de classificação de risco dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), quanto à expectativa de perda presente na carteira de créditos imobiliários, objeto de securitização. O texto, primeiramente, descreve o andamento das operações de securitização no Brasil e no mundo, além de aspectos particulares dessas operações. Em seguida, com maior ênfase, são descritas as principais etapas do processo de rating praticado pelas instituições classificadoras, assim como também, são identificados e analisados os riscos presentes nos CRIs. Riscos estes de origem mercadológica, macroeconômica, legal, e também, associados aos atributos dos créditos que compõem a carteira. Vale destacar, que o processo de classificação proposto tem como foco o investidor que compra o título, aplicando-se ainda, apenas aos CRIs lastreados em créditos imobiliários residenciais. Quanto ao processo de classificação em si, este envolve a simulação do fluxo de caixa da operação; a arbitragem de fronteiras de flutuação do comportamento das variáveis de risco manipuladas no cenário de referência; a geração randômica de uma amostra de laboratório, seguida da análise estatística do nível de perda presente na mesma e; enquadramento do resultado da análise estatística em uma matriz classificatória para obtenção da nota de risco dos CRIs. Portanto, ao fim do trabalho terão sido apresentados procedimentos que se entendem como válidos à análise da perda potencial de carteiras de créditos imobiliários residenciais, além de recomendações e orientações quanto a sua real aplicabilidade no mercado brasileiro. / The work presents a classification process of risk of Mortgage-Backed Securities (MBS) in relation to the loss expectation in the housing loans portfolio that is object of securitization. Firstly, it is described how the operations of securitization are accomplished in Brazil and in the world, and beyond it is showed particular aspects of these operations. After that, it is emphasized the main stages of the risk classification process carried out by rating agencies, as well as are identified and analyzed the risks in the MBS. Those risks arise from areas as marketing, macroeconomics, legal origins, and also they are associated with the credits attributes that comprise the portfolio. It is important to consider that the risk classification process focus on the investor who purchases the stock quotes and it is applied only to the MBS collateralized in housing loans. How much to the process of classification in itself, this involves the simulation of the cash flow of the securitization operation for certain expected scene; the arbitration of borders of fluctuation for each variable of risk manipulated in the reference scene; use of laboratory sample, generated by the random method, for analysis statistics of the level of present loss in the same and; framing of the result of the analysis statistics in a matrix of classification to obtain the note of risk of the MBS. As main conclusions, some procedures are presented that enable the analysis of the portfolio potential loss of residential home loans, beyond recommendations and orientations in regard to its real applicability in the Brazilian market.

A dissertação busca combinar Modelos Configuracionais Urbanos e Modelos Econométricos com o objetivo de ampliar o conhecimento existente sobre o mercado imobiliário residencial em Porto Alegre. Mais especificamente, são estudados os Modelos Configuracionais de Centralidade e de Oportunidade Espacial propostos para simular o crescimento da cidade, e o Modelo de Preços Hedônicos, geralmente usado para inferir sobre a valorização de atributos dos imóveis e de sua localização. Os coeficientes gerados pelo Modelo de Preços Hedônicos são sugeridos como possível especificação requerida pelo Modelo de Oportunidade Espacial para determinar a probabilidade de um espaço urbano ser ocupado por diferentes padrões construtivos, já que essa oportunidade leva em conta a proximidade ou presença de certos elementos de valorização. As características estudadas são relativas ao imóvel em si, tais como padrão de acabamento e área, relativas à qualidade de seu entorno, como a renda média dos vizinhos e a presença de habitações precárias e relativas a sua acessibilidade a itens como o rio, pólos de comércio e serviços e a centros locais. Esse último atributo corresponde ao grau de centralidade agregada dos centros locais determinado em estudo realizado pelo PROPUR para a cidade de Porto Alegre utilizando o Modelo Configuracional de Centralidade, e que indica as áreas com concentração de atividades e animação urbanas.