El presente estudio propone mejoras en la planificación y diseño de los proyectos inmobiliarios, en base a la implementación de un Modelo de Gestión que responde a los principios de la filosofía Lean, tomando como referencia las etapas del Last Planner Delivery System. Para ello se plantea una serie de pasos a seguir desde la concepción del proyecto hasta el desarrollo del expediente técnico y toda la documentación necesaria para llevar a cabo la ejecución del mismo. El capítulo 1 brinda un alcance de los lineamientos generales tenidos en cuenta para el desarrollo de este trabajo de investigación. En el capítulo 2 se lleva a cabo una revisión de los principales conceptos y herramientas Lean (orientadas al diseño) -incluidas las dos fases iniciales del Last Planner Delivery System- que servirán de base para el desarrollo del Modelo de Gestión propuesto. El capítulo 3 muestra un diagnóstico de la situación actual de la construcción y las pérdidas que se tienen originadas por una gestión deficiente del diseño, haciendo énfasis en el desfase que existe entre las etapas de construcción y diseño. En el capítulo 4 se detalla la metodología a seguir para la aplicación del Modelo de Gestión sugerido. En el capítulo 5 se aplica dicho modelo a un caso real, analizando cada uno de los puntos de desarrollo y presentando alternativas que permiten concluir en resultados concretos. Palabras clave: Lean Design, Last Planner Delivery System, diseño inmobiliario, gestión, rentabilidad.

Magíster en Gestión y Dirección de Empresas / El presente trabajo se orienta a desarrollar el plan de negocios para una empresa de administración de edificios en Ciudad de México. La oportunidad de negocio se basa en que el servicio de administración en esa ciudad aún no es muy profesionalizado, la oferta no es muy masificada y hay una gran población (más de 21 millones de habitantes, lo que constituye un mercado potencial muy importante). Asimismo, en los últimos años se observa un crecimiento sostenido en el sector inmobiliario y un favorable ambiente para hacer negocios. El servicio a ser ofrecido se diferenciará de los actualmente disponibles por su foco en calidad, soportado en tecnologías de la información y con potencial de escalabilidad. La investigación de mercado permitió establecer como variables críticas de éxito la credibilidad, transparencia, diferenciación por servicio y precio competitivo. Dada la informalidad que puede tener la cultura mexicana, una oferta de servicios más estructurada y rigurosa puede ser una oportunidad diferenciadora en un sector inmobiliario dinámico y en crecimiento. Asimismo, en base a una investigación cualitativa existen oportunidades de mejorar el servicio y la información, utilizando un software especializado a bajo costo y con todos los módulos necesarios para cumplir con las expectativas en las dimensiones de información y comunicación al cliente. El sector inmobiliario en México ha experimentado un incremento sostenido desde el año 2008, con tasas anuales creciendo del 3 a 4%. En 2012, el crecimiento del PIB de la construcción fue de 4,8% en Ciudad de México y de 4,2% a nivel nacional. En la misma línea, las tasas hipotecarias han bajado desde niveles del 13% al 8% anual. Asimismo han aumentado los subsidios estatales a la vivienda e inversión, y a nivel gobierno se sigue incentivando la inversión inmobiliaria (nacional y extranjera). Por último, Ciudad de México constituye un importante mercado potencial que según el Censo de Unidades Habitacionales 2010, se estima que en las 3 comunas a las que se enfocará el negocio hay 4.160 edificios, lo que equivale prácticamente al 60% de los edificios de la capital. La decisión de abordar este segmento es fundamentalmente por su volumen, densidad de edificios, locación y el poder adquisitivo promedio. Adicionalmente, la certificación para poder dar servicios de administración inmobiliaria no tiene impedimentos legales o requisitos muy complejos, lo cual es una oportunidad pero por otro lado, supone bajas barreras de entrada. Se propone una implementación del negocio basada en la diferenciación por servicio, apoyado en tecnologías de la información e innovación, y una campaña de marketing para el posicionamiento en los segmentos de mercados definidos. La evaluación económica del proyecto a 5 años, con una tasa de descuento del 20% y estimando que al quinto año se tiene el 1,5% del mercado definido, resulta con un VAN positivo de 437 mil dólares y una TIR 116%. Sensibilizando las variables, precio y remuneraciones, que son aquellas que van a impactar mayormente el valor presente neto del proyecto, se observa que el proyecto es rentable para variaciones de más del 30% en ambos parámetros, suponiendo bajo riesgo y una robustez en los resultados.

El sector inmobiliario es uno de los sectores con mayor crecimiento en la actualidad y para satisfacer la demanda se presentan proyectos cada vez más complejos y que requieren un flujo de producción cada vez mayor. Así, la presente investigación plantea una propuesta de mejora en la planificación para proyectos de vivienda masiva con el fin de optimizar los plazos de ejecución. Para ello se obtuvo la información del proceso de planeamiento y control de los plazos de tres proyectos de vivienda masiva, en esta información se pudo conocer el organigrama, los responsables, herramientas de planificación recomendada por Project Managment Institute (PMI) usadas y el flujo de información de sus entregables. Adicionalmente, se obtuvo información de las principales causas de demoras en la ejecución de cada uno de los proyectos. En base a lo investigado se plantea una propuesta de mejora para la planificación y control del plazo, la cual será implementada en un proyecto de vivienda masiva tanto como para la etapa de planificación como para la etapa de ejecución y control. / Nowadays the real estate have present a fast growing and have increase its demand. In order to achieve this demand, also have to increase the development of big projects that requires to stablish more parameters for the production. This investigation proposes a plan for improve the planning of massive housing projects in order to optimize the execution deadlines. For this, the investigation shows information of the planning process and control of the deadlines of three massive housing projects. Included in this information are the organizational chart, the stakeholders, planning tools recommended by the Project Management Institute (PMI) and the flow of information. Additionally, were identified the main causes of delays in the execution of each of the projects. Based on all this information, is elaborate a plan for planning and control times in massive housing projects. This plan will be implemented in an actual massive housing project. / Tesis

Memoria para optar al título de Ingeniero Civil Industrial / Este trabajo de título está orientado al desarrollo de un plan de negocios para integrar dispositivos IoT en un proyecto de vivienda para la empresa Rezepka Desarrollo Inmobiliario. El objetivo principal es estructurar una propuesta tecnológica en base a los requerimientos del mercado, estudiando viabilidad y los beneficios que podría tener para el proyecto, además de generar planes operacionales y de promoción para el producto. Estos dispositivos añaden nuevos atributos a los departamentos mediante la creación de un ecosistema conectado que, en función de mejorar la calidad de vida de sus usuarios, componen un modelo inteligente con el cual se puede automatizar tareas, monitorear estados y realizar acciones, todo con la opción de hacerlo de forma remota. Para alcanzar el objetivo se sigue la siguiente metodología: 1. Se determinan las principales hipótesis de negocios a validar y se realiza una contextualización del proyecto identificando la necesidad principal presente. 2. Luego se desarrolla una investigación de entorno y de mercado para caracterizar necesidades y preferencias de los clientes con el fin de establecer la propuesta. 3. Se eligen los dispositivos a implementar y se estructura la unidad de negocios estableciendo la propuesta de valor, sus diferentes componentes y sus procesos. 4. Finalmente se realiza una evaluación económica del proyecto, analizando los costos, ingresos e inversión requerida, comparando los resultados de cada caso. Tras la realización de lo expuesto se concluye que la seguridad, el cuidado del medio ambiente, la autonomía y el confort son preocupaciones relevantes de la sociedad y que valoran la inclusión de tecnologías que puedan responder a estas necesidades. Con esto se elaboró una propuesta que abarca seguridad, climatización, iluminación, limpieza y control por comandos de voz. Y, en base a la opinión de expertos, se pudo estimar cómo variarían las velocidades de venta en el caso de incluir estos atributos. Los resultados de la evaluación financiera en un caso óptimo, donde el horizonte de venta pasa de 30 a 25 meses, entregan que la TIR del proyecto financiado aumenta un 1,2%, llegando a 31,2% y el ROE aumenta de un 178,9%, en el caso inicial, a un 188,6%, esto debido a que la necesidad de inversión de capital propio baja casi en un 10% dado la estructura de financiamiento que tiene el proyecto. Luego se concluye que el negocio es factible y qué es atractivo que la inmobiliaria evalúe incorporar esta unidad de negocios.

Esta publicación es una guía de planeamiento y gestión de proyectos inmobiliarios que, de una manera sencilla y didáctica, explica los procesos y métodos para garantizar la rentabilidad de la inversión en el negocio de la construcción. Este libro está dividido en dos partes: el diseño del proyecto y la gerencia inmobiliaria. En la primera parte, el autor desarrolla la ruta de elaboración del expediente inicial, la evaluación y el análisis de sensibilidad y financiamiento para estimar el resultado del proyecto. La segunda parte incluye la metodología para iniciar el proceso constructivo hasta la gerencia de proyectos, la cual vela por la seguridad del promotor inmobiliario, la importancia de la supervisión y la forma más eficiente para buscar el crédito bancario.

El proyecto profesional presentado a continuación desarrolla una propuesta de mejora del proceso de venta o alquiler de propiedades en una empresa del sector inmobiliario. El objetivo es lograr un mayor porcentaje de ventas o alquileres cerrados con éxito e incrementar el nivel de satisfacción de los clientes internos y externos. Para ello se estructuró el trabajo en cuatro capítulos. En el primero de ellos se presentará un marco teórico que permitirá conocer la realidad del mercado inmobiliario y todas aquellas herramientas necesarias para el desarrollo de la presente propuesta. En el segundo capítulo se realizará un diagnóstico de la situación actual de la empresa que permitirá identificar el problema y cada una de las causas principales. En el tercer capítulo se desarrolla la mejora del proceso y se evalúa el costo - beneficio en tres escenarios posibles: escenario pesimista, escenario normal y escenario optimista. Finalmente, en el cuarto capítulo se desarrollarán las conclusiones y recomendaciones del presente trabajo, con la finalidad de brindar de manera general y consolidada todas las ideas de mejora por desarrollar por la empresa en estudio. / Tesis

La economía moderna ha evidenciado la existencia de crisis financieras provocadas por burbujas especulativas racionales, siendo una de las más sensibles las burbujas inmobiliarias. Los episodios de burbuja, en este trabajo son definidos como períodos explosivos del precio del m2, los cuales no tienen explicación en la evolución de su valor económico. La detección de comportamientos exuberantes en los mercados financieros y la ejecución de pruebas especializadas de detección son de suma importancia. Este documento aplica la metodología de detección de burbujas expuesta por Phillips, Shi y Yu (2012) al mercado inmobiliario de Lima para dos series de distritos los cuáles son denominados “sector alto” (5 distritos) y “sector medio” (10 distritos). Los resultados muestran la existencia de un período de burbuja de precios a partir de los años 2012 y 2013 para la serie de 5 distritos y 10 distritos respectivamente. Este resultado se mantiene para varias pruebas de robustez, como por ejemplo, distintas ventanas de regresión, segmentos de precio y métodos alternativos para generar las pruebas de detección. / The modern economy has evidenced the existence of financial crises caused by rational speculative bubbles, one of the most sensitive being property bubbles. The bubble episodes, in this paper are defined as explosive periods of the m2 price, which have no explanation in the evolution of its economic value. The detection of exuberant behaviors in the financial markets and the execution of specialized detection tests are very important. This document applies the bubble detection methodology set forth by Phillips, Shi and Yu (2012), to the Lima real estate market for two series of districts which are called "high sector" (5 districts) and " middle sector” (10 districts) The results show the existence of a price bubble period from 2012 and 2013 for 5 districts and 10 districts respectively. This result is permanent for various robustness tests, such as different regression windows, price segments, and alternative methods of generating the tests. / Trabajo de investigación

La presente tesis tiene un enfoque cualitativo que resuelve el problema del déficit habitacional en el país y para ello se ha trazado el objetivo de plantear un proyecto inmobiliario que beneficie a los compradores potenciales y sea viable económicamente. Para su realización se ha ejecutado el estudio de mercado correspondiente, la evaluación económica-financiera, la sensibilidad a los factores de riesgo de la investigación y se determinó que es una buena oportunidad de inversión ya que por su precio y entorno en el que se desarrollará, ofrecerá una mejor calidad de vida a sus propietarios. This thesis has a qualitative approach that solves the problem of housing shortage in the country and it has set the aim to propose a real estate project that benefits to potential buyers and economically viability. For its implementation it has executed the study of relevant market, economic and financial evaluation, sensitivity to risk factors of research and determined that it is a good investment opportunity as its price and environment to be held will offer a better quality of life to their owners.

En la búsqueda por lograr mayores niveles de competitividad y crecimiento económico, las medianas empresas inmobiliarias de Lima Metropolitana se han visto obligadas a ser más ágiles y flexibles en la incorporación y uso de sistemas informáticos especializados de recursos humanos. De acuerdo con lo antes mencionado, la presente investigación se denomina “El análisis del uso de sistemas informáticos especializados en recursos humanos para incrementar la eficiencia en los procesos de reclutamiento y selección de mandos medios de la mediana empresa del sector inmobiliario de Lima Metropolitana”. / In the search to achieve higher levels of competitiveness and economic growth, the medium real state companies in Lima Metropolitan have been obliged to be more agile and flexible in the incorporation and use of informatic systems specialized in human resources. As mentioned previously, the recent investigation is called “The use of informatic systems specialized on human resources to increase the efficiency in the recruitment and selection process of middle managers for the medium company in the real state companies of Lima Metropolitan”. / Tesis

El presente trabajo de investigación, centró la propuesta de proyecto, dentro del distrito de Comas, uno de los distritos de Lima Metropolitana de mayor población, dirigiendo nuestro proyecto a un sector de la población (segmento C), que ahora se muestra como el más dinámico económicamente, es un segmento que demanda mayor número de viviendas, con exigencias de mayor confort y calidad. Por ende nuestra investigación buscó determinar la viabilidad de un proyecto inmobiliario de departamentos, ubicado en la urbanización El Retablo, en un terreno estratégicamente ubicado cerca de vías principales, centros comerciales, educativos y de esparcimiento, que por su área (4,407.30 m2) aparentemente no resulta muy atractivo para los inversionistas. Se desarrolló la investigación en un contexto de veracidad de variables económicas y financieras. Se verificó la disponibilidad real del terreno, evaluando la factibilidad del mismo y en función a la normativa del sector, se desarrolló un proyecto inmobiliario de departamentos acorde a los ingresos factibles para el poblador del segmento C (en áreas mínimas confortables y precios de departamentos acorde al mercado). Se empleó del mismo modo un análisis de sensibilidad con variables en velocidad de ventas y variación de costos de construcción por ser los de mayor impacto económicamente, con escenarios pesimista, probable y optimista, a fin de tener en claro la rentabilidad del proyecto. Finalmente luego de los análisis desarrollados y los indicadores obtenidos, se determinó que el proyecto inmobiliario “Condominio Primavera”, era rentable económica y financieramente, obteniéndose una utilidad superior al 15% después de impuestos. Del mismo modo el proyecto ayuda a cubrir una demanda de viviendas no satisfecha del segmento C, déficit de oferta que se constituye como un potencial nicho de inversión, tanto para las empresas privadas como públicas. / This research work based its project proposal on the district of Comas. Comas is one of the districts of Metropolitan Lima with the largest population. We directed our project to a sector (segment C) of the population, which is now shown to be the most economically dynamic sector, and it is a segment that demands a greater number of houses, with demands for greater comfort and quality. Therefore, our investigation sought to determine the viability of a real estate project of apartments, located at "Urbanization El Retablo", on a land strategically located near main avenues, commercial, educational and leisure centers which, due to its area (4,407.30 m2), is apparently not very attractive for investors. The research was carried out in a context of veracity of economic and financial variables. The actual availability of the land was verified. The feasibility of the land was evaluated and, based on the sector's regulations, a real estate project was developed for apartments according to the feasible income for the population of segment C (with comfortable minimum areas, and apartment prices according to the market). Likewise, a sensitivity analysis was used with variables in sales speed and variation of construction costs because they were the ones with the greatest economic impact, with pessimistic, probable and optimistic scenarios, in order to have a clear idea of the project's profitability. Finally, after the analyses developed and the indicators obtained, it was determined that the real estate project "Condominio Primavera", was economically and financially profitable, obtaining a profit higher than 15% after taxes. Similarly, the project helps to cover an unsatisfied demand for housing of segment C, and a supply deficit that constitutes a potential investment niche for both private and public companies. / Trabajo de investigación