I juni 2022 fastställde Svea hovrätt en dom i två mål (ÖH 14593–20 och ÖH 1854–21) om presumtionshyra. Utgången i målen förändrade hyresregleringen. Domen gällde den årliga hyresutvecklingen av presumtionshyror. Före domen ökade de hyror som omfattas av presumtionshyra årligen med samma procentsats som övriga hyror som klassas som jämförelsematerial på samma ort. Till följd av hovrättens dom kan presumtionshyrorna inte fullt ut följa den allmänna hyresutvecklingen för andra hyreslägenheter på orten. För att besvara studiens syfte och motsäga hypotesen har en litteraturstudie samt intervjustudie tillämpats. Studiens hypotes lyder: Svea hovrätts dom har ingen effekt på värderingar av fastigheter med presumtionshyra, minskad byggvilja och framtida användning av presumtionshyra. Respondenterna till studiens intervjuer är fastighetsbolag, fastighetsrådgivare, en intresseorganisation och bankväsendet. Med hjälp av intervjuresultaten erhölls information om domens konsekvenser. Dessutom utfördes en simulering genom en kassaflödesanalys som påvisar hur stora effekter domen kan ha till följd av Svea hovrätts beräkningsmodell. Resultatet av studien visar att domen har påverkat bostadsmarknaden, men det är svårt att påvisa i vilken utsträckning. Det är tydligt att domen har skapat större osäkerhet på en redan osäker fastighetsmarknad. Studien visar bland annat på konsekvenser som minskade fastighetsvärderingar av fastigheter med presumtionshyra, minskad byggvilja och minskad framtida användning av presumtionshyra. Respondenterna uppskattar att värdeminskningen på bostadsmarknaden ligger runt 10%, men på grund av simuleringen och osäkerheten kring få genomförda transaktioner kan den faktiska minskningen vara större. Studien indikerar att det minskade bostadsbyggandet, särskilt hyresrätter, kan bero på en kombination av faktorer som finansiell osäkerhet, ökade finansieringskostnader och inverkan av presumtionshyresdomen. I framtiden förväntas andra hyressättningsmetoder än presumtionshyra användas mer. Sedan domen kom har transaktionsmarknaden varit nästintill obefintligt. Vidare studier som fokuserar på återhämtningen av transaktionsmarknaden efter domen skulle bidra till att klargöra domens och marknadens långsiktiga effekter. Genom att analysera transaktioner av aktuella fastigheter över en viss tidsperiod efter domen kan en mer exakt kartläggning av studiens problematik kartläggas. / In June 2022, the Svea Court of Appeal confirmed a judgment on presumption rent in two cases (ÖH 14593-20 and ÖH 1854-21). The outcome of the cases changed rent regulations. The judgment concerned the annual rent development of presumption rents. Before the judgment, the rents covered by presumption rent increased annually by the same percentage as other rents classified as comparative material in the same location. As a result of the Court of Appeal's judgment, the presumption rents cannot fully follow the general rent development for other rental apartments in the locality. To answer the purpose of the study and contradict the hypothesis, a literature study, and an interview study have been applied. The hypothesis of the study is: The Svea Court of Appeal's judgment has no effect on valuations of properties with presumption rent, reduced willingness to build, and future use of presumption rent. The respondents to the study's interviews are real estate companies, real estate advisors, an interest organization, and the banking sector. Information on the consequences of the judgment was obtained using the interview results. In addition, a simulation was performed through a cash flow analysis that demonstrates how large the effects of the judgment can be because of the Svea Court of Appeal's calculation model. The results of the study show that the judgment has affected the housing market, but it is difficult to demonstrate to what extent. The judgment has created greater uncertainty in an already uncertain property market. The study shows consequences such as reduced property valuations of properties with presumption rent, reduced willingness to build, and reduced future use of presumption rent. The respondents estimate that the decrease in value of the housing market is around 10%, but due to the simulation and the uncertainty of a few completed transactions, the actual decrease may be higher. The study indicates that the decline in housing construction, especially rental housing, could be due to a combination of factors such as financial uncertainty, increased financing costs, and the impact of the judgment. The use of rent-setting methods other than presumption rent is expected to increase in the future. Since the judgment last year, the transaction market has been almost non-existent. Further studies focusing on the recovery of the transaction market after the judgment would help to clarify the long-term effects of the judgment and the market. By analyzing transactions of theproperties in question over a certain period after the judgment, a more precise mapping of the problems of the study can be identified.

Mot bakgrund av den rådande bostadsbristen infördes 2006 presumtionshyra, ettkostnadsbaserat hyressystemet för nyproduktion. Systemet har utvecklats och diskuteratslivligt de kommande åren och 31 maj 2021 ska även en ny utredning offentliggöra gällandefri hyressättning och då även eventuell utfasning av presumtionssystemet. Syftet med studien är att genom en kartläggning av litteraturen undersöka hur inställningarnatill presumtionssystemet har förändrats sedan införandet av presumtionshyra 2006, vad detfinns för åsikter kring övergångsfasen från presumtionshyra till bruksvärdeshyra och varförman väljer en hyresreglering över en annat vid nyproduktion. Uppsatsen har genomförts som en kvalitativ litteraturstudie där tidigare arbeten, lagtexter ochutredningar används för att bygga en databas med material från samtliga källor. Resultat ochanalyser bygger på uttalanden från regering, Hyresgästföreningen och fastighetsföretagen. Uppsatsen finner att regeringen och fastighetsföretagen inställning till presumtionshyra blivitallt sämre då fri hyressättning ses som ett bättre alternativ. Hyresgästföreningen harfortfarande en positiv syn på systemet. Aktörerna är överen om att det förstapresumtionshyror som infasas till bruksvärdeshyra kommer genomförs utan större problemdock ser man risk för senare övergångar. Fastighetsföretag väljer hyressystem främst eftervilket system som ger högst hyra men andra faktorer som säkerheten med en förhandladhyran spelar även in. / In light of the current housing shortage, a presumptive rent was introduced in 2006, acost-based rental system for new production. The system has since been developed anddiscussed intensely in the following years, and on 31 May 2021, a new investigation will bepublished regarding market rent and the possible end of the presumption system. The purpose of this study is to examine through a literature review how approaches to thepresumption system have changed since its introduction in 2006, what opinions there areabout the transition phase from presumption rent to utility value rent and why one chooses arent regulation over another during new production. The thesis was carried out as a qualitative literature study where previous thesis, legal textsand investigations were used to build a database with material from all sources. Results andanalyzes are based on statements from the government, the Tenant union and the real estatecompanies. This thesis finds that the government and the real estate companies' approach to presumptiverent has become worse and worse as market rent is seen as a better alternative. The Tenantunion still has a positive view of the presumption system. The participant on the marketagrees that the first presumptive rents that will be phased in to utility value rent will beimplemented without major problems, however, there is a risk for later agreements. Realestate companies choose rental systems primarily according to which system provides thehighest rent, but other factors such as the security of a negotiated rent also play a role.

Denna studie har syftat till att undersöka hur ett antal aktörer resonerar kring lägesfaktorn ochdess inverkan i hyressättningen av nyproducerade lägenheter i fem utvalda områden i Stockholm.Detta då de tidigare studier som har utrett lägets inverkan i hyressättningen har baserats på detbefintliga hyresrättsbeståndet, där hyrorna till stor del är satta enligt bruksvärdesprincipen. Då detnumera till största del tillämpas presumtionshyra och egensatt hyra på nyproducerade lägenheter,saknas information om lägets inverkan i de lägenheter som tillförs marknaden idag. Resultatet visade att det endast är presumtionshyror och egensatta hyror som används i de utvaldaområdena samt att valet av hyressättningsprincip är ej lägesspecifikt. Läget har ingen direktinverkan i någon av dessa hyressättningsprinciper. Lägesfaktorn kommer indirekt in ipresumtionshyressättningen genom markpriser och avkastningskrav. Markpriserna kan dockibland vara en liten faktor av produktionskostnaderna och andra mikrofaktorer kan ge ett störregenomslag på hyresnivåerna i vissa situationer. Aktörer på marknaden resonerar ochargumenterar även olika kring det avkastningskrav som ska tillämpas i de enskilda projekten,vilket även det skapar en asymmetri kring lägets inverkan i denna princip. Läget har dessutomingen tydlig inverkan i de egensatta hyrorna då läget kommer in i bedömningen avnormhyresnivån. Denna normhyresnivå baseras dock på nyligen satta presumtionshyror ochandra egensatta hyror i samma område, som ej tar läget i tydlig beaktning. Lägets möjligagenomslag i egensatta hyror hålls även tillbaka då hyrorna anpassas för att kunna klara enbruksvärdesprövning i Hyresnämnden. Läget har dock fått ett större genomslag i de senare årens hyresförhandlingarna. Läget har nuäven tagits i beaktning i nyligen avgjorda rättsfall, Stockholmshyra samt i 73-punktsprogrammet.Det finns därmed tendenser till att läget kommer att få ett större genomslag i framtiden. Dessaförslag och rättsfall har dock brister som uppmärksammas i denna studie. / The purpose of this research paper was to investigate how a number of actors reasoned about thelocation factor and its impact on the rent setting of newly constructed apartments in five selectedareas in Stockholm. Previous researchers that have investigated the impact of location on rentsetting has conducted research on the existing rental housing stock in which the predominanttechnique for setting rent is the use-value principle. However, the most used rent settingprinciples are now presumption rent and self-set rents on newly constructed apartments.Therefore, it exists a research gap regarding the impact of the location factor in the rent setting ofthe rental housing stock that is being supplied to the market today. The result showed that the real estate developers only applied presumption rents and self-set rentsin the selected areas. The result also showed that the choice of rent setting principle is notlocation-specific. The location factor does not have a direct impact in these rent settingprinciples. In presumption rent, the location factor has an indirect effect through the land priceand yield. However, land prices can sometimes be a small factor in production calculation andother micro factors can have a larger impact on rent levels in some situations. In addition, theinterpretation and the application of the yield differ between the actors. Therefore, there is anasymmetry in how the location factor impact in presumption rent. In self-set rent, the factor oflocation does not have a clear impact. When setting the rent, the rent is based on recent rentlevels for similar apartments in the area, but these are presumption rents and self-set rents, wherethe location factor does not have a clear impact. The full extent of the impact of the locationfactor is not realized since real estate owners tune-down rents in order to pass a use-value trial inthe Rent tribunal. However, the location has had a greater impact on the rent negotiations in recent years. The location factor has now also been acknowledged in recent court cases, Stockholmshyra and the73-point program. Thus, there are tendencies that the location factor will have a greater impact inthe future, but these proposals and legal cases also have deficiencies that have been addressedand analysed in this study.

State of Objectives: This paper addresses the question of how the presumption-rent system has developed during ten years of its introduction to the rental market, with a particular emphasis on the investors’ perspective. The study has three focus areas, firstly an emphasis on how the real estate investors within the private and public sectors reacted to the introduction of the presumption-rents. Secondly, it examines whether the trends have changed during the course of these ten years. Finally, it observes how the presumption-rent system, as a rent-setting method for new residential rental constructions, is perceived and evaluated by the investors. Methodology: The empirical study focuses on the rent market in Stockholm, and it is articulated through a holistic multiple case-study of six public-and private real estate companies with rental dwellings in Stockholm. In order to examine the developments of the presumption-rent structures in these companies, a numerical analysis of the rent structures through a quasi-experimental design is as well conducted. Empirical Findings: The results in general prove that the rent-setting within the presumption rent system is unpredictable and subjective, because it is influenced by conflicting interests and different perceptions. The implication of this for the application of the presumption-rents is that it is depended on a complex, ambiguous and vague negotiation structure, rather than being based on a systematized rent-setting procedure. Furthermore, it is noted that the collective bargaining system, which sets the standards for the rent negotiations, is undergoing a slow process of change, as the law amendment in 2011 has caused paradigm-shits within the rental market. One dimension of this is that the rent-negotiations noticeably do not influence the investment decisions anymore, but the rent negotiations certainly have an impact on the rent-setting method. The implication for the application of the presumption-rentsystem, including its negotiation framework, is that it is applied when it meets the criteria for the investment decision, otherwise it is ignored. Finally, it is showed that nor the public neither the private companies perceive the presumption-system as a long-term and sustainable solution to the prevailing challenges with the Swedish rent-setting system. What is clear is that the system is mainly considered as a temporality solution to a course of disorders that have emerged from prolonged institutional negligence and error that have impaired the rental markets.

In this thesis we have investigated if there is a risk premium on residential properties with presumption rent in comparison to the other two rental systems, individually-set rent and utility rent. The method chosen was a qualitative method and therefore six interviews were conducted with real estate professionals with at least ten years of experience, five real estate companies and one real estate consultancy company. From the interviews, evidence was found that there are pros and cons regarding the different Swedish rental systems and how it affects an investment on a property. However, investors seem to put more weight on initial rent levels and the expected rental growth. Vacancy risk is considered almost insignificant for investors due to the shortage in residential properties in Sweden. The analysis showed that the initial yield does differ between the rental systems. This is due to the difference in expected rental growth over the investment period. For an investment of 20 years presumption rent is the best alternative. Risks were discussed in the interviews and that every risk associated with each rental system were considered in the calculation. According to the simulations, identified risks affect the calculation which adds a risk premium that should be taken into consideration by the investors. / I denna uppsats har vi undersökt om hyresfastigheter med presumptionshyra behöver en riskkompensation gentemot de två andra hyressystemen, bruksvärdeshyra och egensatt hyra. Uppsatsen är en kvalitativ studie och sex intervjuer har genomförts, fem med fastighetsbolag och en men ett fastighetskonsultbolag. Från intervjuerna gick det att identifiera fördelar och nackdelar med det olika hyressystemet och hur de påverkar en fastighetsinvestering i en hyresfastighet. Från intervjuerna framgick att investerare förlitar sig mer på initiala hyresnivåer och förväntad hyrestillväxt under investeringsperioden. Vakansrisken anses vara mer eller mindre obetydlig för en fastighetsinvesterare givet dagens marknadsläge med den bostadsbrist som finns i Sverige. Analysen påvisade att det finns en skillnad i direktavkastningskravet mellan de olika hyressystem. Denna skillnad beror på skillnaden i förväntad hyrestillväxt över investeringsperioden. För en investering på 20 år är presumptionshyra det bästa alternativet då den får högst kalkylränta. Risker diskuterades i intervjuerna och varje risk förknippad med hyressystemen beaktades i kalkylerna. Enligt simuleringarna påverkar de identifierade riskerna kalkylerna vilket adderar en riskpremie som bör beaktas av investerarna.