This study examines the impact of the real estate broker on the effectiveness of buyer search by focusing on the linkages between search intensity and the duration of search. How long a buyer searches depends on how sensitive the buyer is to within-period search costs and across-period, sequential search costs. High-income individuals and other homebuyers with high within-period search costs tend to search longer and less intensively. Buyers with high across-period search costs, such as out-of-town buyers, tend to search more intensively. Brokers, by reducing the opportunity costs of within-period search, increase buyer search intensity, which in turn reduces actual search time.

Syftet med denna uppsats är att undersöka hur mäklarna i Sverige använder sig av sina kunskaper inom kapitalvinstbeskattning och uppskov gentemot sina kunder. Vi undersöker också om kunder som någon gång sålt och köpt bostad önskar att mäklare visar dem hur deras ekonomiska situation efter bostadsförsäljningen kommer att se ut. Vi frågar även de intervjuade kunderna om deras kunskaper kring uppskov och om det var någonting mäklaren förklarade för dem. Vi undersöker alltså vad kunden vill ha av mäklaren och jämför det med vad mäklarna tror att kunderna vill ha.  Vi genomförde fem kvalitativa intervjuer med mäklare från olika områden och företag i Sverige. Vi ville få en bild av hur de använder sig av nettokalkyler och information om uppskov i praktiken och även veta hur de uppfattar kundernas kunskaper kring ämnet. Vi intervjuade även 69 personer som någon gång sålt och köpt en bostad. Vi intervjuade dem genom att använda oss av en enkät där de fick flervalsfrågor med alternativ för “övrigt”. Vi ville lägga fokus på hur deras process med mäklaren gick till och om mäklaren erbjöd dem information och hjälp med kapitalvinstbeskattning och uppskov. Vi ville även veta om deras kunskaper kring ämnet ökade efter att de anlitat mäklaren eller om de redan hade kunskaperna som behövs.  Våra huvudresultat var att det skiljer sig väldigt mycket åt ifall mäklaren informerar kunden om deras ekonomiska situation före eller efter försäljningen av deras bostad. Vissa mäklare använder sig dagligen av nettokalkyler på sitt första möte med kunden och vissa använder det endast vid hjälp med deklarationen. Några mäklare sa att deras kunder oftast har bra koll på det som behöver vetas angående kapitalvinstbeskattningen och uppskov medan vissa sa att deras kunder har väldigt dålig koll. Det är de mäklare som använder sig av en nettokalkyl på intagen som också säger att kunderna oftast vill ha det. Det som enkätundersökningen visar är att majoriteten av de intervjuade kunderna vill ha hjälp med kapitalvinstberäkningen och information om uppskovet och kostnaden för att ta uppskov. Kundernas uppfattning av en mäklare som informerar om detta är att mäklaren är kunnig och bryr sig om dem. / This thesis analyzes real estate brokers’ use of their knowledge concerning capital income taxes (CIT) and postponement taxes in response to customers. We further analyze if customers that once have sold or bought an accommodation would have liked to have the broker examine their future economic status after finished transactions. Additionally, we interview customers regarding their understanding of postponement taxes. We analyze what a customer asks of a broker and compare those answers to what brokers assume the customer wants.  We performed five interviews with brokers from different regions and businesses in Sweden. We sought to understand how brokers use the "net calculus" and information regarding postponement taxes in practice, and also to determine how brokers apprehend customers' overall knowledge on the subject. Furthermore, we interviewed 69 people who had experience of either selling or buying an accommodation. The interviews were carried out through multiple-choice surveys. The surveys concentrated on the individual's experience of the process with their broker, specifically how the process went, if the broker offered satisfying information and if help with capital income taxes and postponement taxes were provided. Additionally, we sought to understand if the sellers' knowledge increased after consulting with a broker, or if they already had the necessary knowledge.  Primarily, our research concluded that the information customers received concerning their economic status before or after the transaction varied excessively. Some brokers use “net calculus” throughout the whole process starting at the first meeting and others only use it when assisting with the declaration. A few brokers presume that their customers usually have the necessary knowledge concerning capital income taxes and postponement taxes; in contrast, some brokers claimed the customers do not. Furthermore, the brokers that use “net calculus” from the first meeting argue that most customers appreciate the use of it. Among conducted multiple- choice surveys, a majority express a desire to receive assistance with calculations of capital profits and information about the costs regarding postponement. The overall perception of the customer is that a broker who informs about this is one that is knowledgeable and cares for the customer.

Title: Personality traits of business students, are they like everybody else? A study of The Big Five- theory. Level: Final assignment for Bachelor Degrees in Business Administration Author: Linn Haglund and Josefine Schöön Supervisor: Jonas KågströmDate: 2018 – MayAim: The purpose of this study is to analyze students’ at specialized sales programs, at an academic level, personality traits in relation to active, high-performing, professionals using The Big Five. Method: We chose to implement a quantitative investigation based on a deductive approach. The empirical material was obtained by a survey that was distributed to 445 real estate students at University of Luleå, University of Malmö and College of Gävle. The recieved data was then analyzed via the analytic and statistical program SPSS where we chose to conduct a descriptive analysis, correlation analysis and cluster analysis. Result & Conclusion: The results shows that there is a specific profile for real estate students who are characterized by high values of the personalitytraits openness, conscientiousness, extraversion and agreeablesness along with lower value of neuroticism. This means that those who study to become a real estate agent are more open, conscientious, outward and compassionate as well as less anxious and insecure in general in comparison with other people. The results also shows that the majority of the real estate students have similar personality types as high-performing real estate agents. Contribution of the thesis: This essay contributes to an increased understanding of how personality analyzes can bring prospective students into the right industry. The result is also valuable to trainers in real estate brokerage and real estate brokers, as it can provide a better insight into the recruitment of prospective real estate agents. The study also confirms previous research that shows that high values of conscientiousness and targeted work together with low values of neuroticism provide good conditions in the sales sector, which is a contribution to business research. Suggestions for future research: Since this study focuses on real estate students and their personalities, it would be interesting to study other programs to see if real estate students differ in comparison with other students, and if they do in which personality traits. It would also be interesting to continue comparing real estate student’s personality profiles with real estate brokers, both those with long experience and those who are newly graduated. Keywords: “The Big Five”, personality, sales, real estate brokers, real estate agents

<p>Mäklarbranschen har varit omskriven i media de senaste åren och förra året presenterades det nya lagförslaget på en ny fastighetsmäklarlag. I dag finns det ingen lag som reglerar mäklarens skyldighet att uppvisa budgivningslista efter avslutad budgivning. Dock säger det nya lagförslaget: ”En fastighetsmäklare ska vara skyldig att dokumentera budgivningsprocessen och att överlämna dokumentationen till köparen och säljaren när överlåtelseavtalet är slutet, den ska också syfta till att hindra mäklaren att presentera luftbud och därigenom pressa upp priset.” Syftet med uppsatsen är att ta reda på om lagförslaget kommer att resultera i tryggare budgivningar. Vi vill även ta reda på hur mäklarna ställer sig till budgivningsförfarandet i den nya lagen samt om deras förtroende kommer att stiga hos presumtiva köpare. Avslutningsvis vill vi även ta reda på om köparnas syn på budgivningar kommer att förändras med den nya lagen. Vi har arbetet med artiklar, studerat lagtext, utredningar, remissvar, mailkontakter samt genomfört djupintervjuer med fastighetsmäklare, köpare och en jurist. Mottagandet av den nya mäklarlagen är positivt från nästan alla håll. Man tror på ökat förtroende och en tryggare budgivning i samband med denna lagändring. Vår åsikt är att köparnas syn på budgivningar i framtiden kommer att förändras när de känner en ökad säkerhet med kommande lagstiftning.</p> / <p>The real estate industry have been well publicized in the media the recent years and last year a new draft law of the new real estate agent law were presented. Today there is now law governing the broker’s obligation to present the bidding list upon completion of bidding. However, the new draft law says: ”The broker should be obligated to document the bidding process and when the agreement is met, give the information to the seller and buyer, it should also aim to prevent the broker to present fake bids and thereby push up the price.” The purpose with this essay is to find out if the new law will result in safer auctions. We also want to find out how the real estate agents’ attitude to the bidding procedure in the new and if their trust will rise in potential buyers. Finally, we also want to find out whether the new law will change the buyers’ view on the bidding process. We have been working with articles, studied the text, inquiries, responses, email contacts, and conducted interviews with real estate agents, buyers and a lawyer. The reception of the new law is positive from almost all quarters. Due to the legislative change the, belief is that the trust will rise. The buyers’ view of the bidding process in the future will change when they feel greater safety in future legislation.</p>

Mäklarbranschen har varit omskriven i media de senaste åren och förra året presenterades det nya lagförslaget på en ny fastighetsmäklarlag. I dag finns det ingen lag som reglerar mäklarens skyldighet att uppvisa budgivningslista efter avslutad budgivning. Dock säger det nya lagförslaget: ”En fastighetsmäklare ska vara skyldig att dokumentera budgivningsprocessen och att överlämna dokumentationen till köparen och säljaren när överlåtelseavtalet är slutet, den ska också syfta till att hindra mäklaren att presentera luftbud och därigenom pressa upp priset.” Syftet med uppsatsen är att ta reda på om lagförslaget kommer att resultera i tryggare budgivningar. Vi vill även ta reda på hur mäklarna ställer sig till budgivningsförfarandet i den nya lagen samt om deras förtroende kommer att stiga hos presumtiva köpare. Avslutningsvis vill vi även ta reda på om köparnas syn på budgivningar kommer att förändras med den nya lagen. Vi har arbetet med artiklar, studerat lagtext, utredningar, remissvar, mailkontakter samt genomfört djupintervjuer med fastighetsmäklare, köpare och en jurist. Mottagandet av den nya mäklarlagen är positivt från nästan alla håll. Man tror på ökat förtroende och en tryggare budgivning i samband med denna lagändring. Vår åsikt är att köparnas syn på budgivningar i framtiden kommer att förändras när de känner en ökad säkerhet med kommande lagstiftning. / The real estate industry have been well publicized in the media the recent years and last year a new draft law of the new real estate agent law were presented. Today there is now law governing the broker’s obligation to present the bidding list upon completion of bidding. However, the new draft law says: ”The broker should be obligated to document the bidding process and when the agreement is met, give the information to the seller and buyer, it should also aim to prevent the broker to present fake bids and thereby push up the price.” The purpose with this essay is to find out if the new law will result in safer auctions. We also want to find out how the real estate agents’ attitude to the bidding procedure in the new and if their trust will rise in potential buyers. Finally, we also want to find out whether the new law will change the buyers’ view on the bidding process. We have been working with articles, studied the text, inquiries, responses, email contacts, and conducted interviews with real estate agents, buyers and a lawyer. The reception of the new law is positive from almost all quarters. Due to the legislative change the, belief is that the trust will rise. The buyers’ view of the bidding process in the future will change when they feel greater safety in future legislation.

This thesis is devoted to a detailed treatment functioning realtor, it´s marketing mix, with special focus on service and especially the marketing communication of selected estate agents. This work is not only for learning purposes, but also as a potential aid in communication for the real estate agency.

Inom ramen för denna kandidatuppsats görs en analys av fastighetsmäklarens rätt till ersättning vid bostadsköp mellan privatpersoner. Vilka ersättningsformer påverkar fastighetsmäklarens incitament i form av prestation i förhållande till att denne förväntas agera oberoende parterna emellan. Fastighetsköp i form av bostadsköp mellan privatpersoner är ofta stora ekonomiska affärer. Det gör det extra viktigt att allt sker på rätt sätt samt att både säljare och köpare blir nöjda. Bostadsaffärer kan vara komplexa och det kan uppståen del oklarheter och osäkerheter kring inte sällan oviktiga detaljer vilket gör att de flesta väljer att ta hjälp av en fastighetsmäklare. Mäklaren ansvarar för att sköta allade praktiska moment som uppkommer genom hela processen. I gengäld förväntar sigmäklaren ersättning i form av provision när affären är klar. För att mäklaren ska ha rätt till sin ersättning krävs att rekvisiten i 23 § 1 st. FML är uppfyllda. När så är fallet blir även uppdragsgivaren, som i de flesta fall är säljaren, skyldig att betala dennes ersättning. Inom ramen för fastighetsmäklarens uppdrag har denne en del skyldigheter och regler att förhålla sig till. Bland annat ska denne agera utifrån god fastighetsmäklarsed (8 § FML) och därmed utföra sitt arbete med stor omsorg. Detta gäller hela tiden, oavsett situation, när mäklaren är iklädd sin yrkesmässiga roll. Under arbetets gång har jag främst använt mig av kommenterad lagtext, artiklar, debattartiklar, tidigare rättsfall i form av NJA och beslut från Fastighetsmarknadens Reklamationsnämnd. Jag har även genomfört ett antal intervjuer men aktiva fastighetsmäklare. Jag utgår ifrån individen som nyttomaximerande och att säljaren i detta fall är den som är uppdragsgivare. För att undersöka de ekonomiska incitament som mäklare har utgår jag ifrån tre olika ersättningsformer; fast arvode, rak provision samt provisionsstege. Jag har kommit fram till att förhållandet mellan ersättning till mäklaren som ofta bestäms utifrån slutpris samt det ekonomiska incitament som mäklaren har i förhållande till att denne förväntas agera oberoende säljare och köpare emellan inte allt för sällan kan komma att bli en svår balansgång. Det finns också anledning att tro att det råder en viss informations asymmetri mäklare oc huppdragsgivare emellan. / In this bachelor of science thesis an analys is made of real estate brokers and their right of financial compensation, in the case of property purchases between private idividuals. What different forms of financial compensation can affect real estate brokersand what financial incentives exists when they have to act impartial between sellers and byers. Property purchases between private individuals are often major financial deals.That makes it extra important that everything is done in the right way and that both seller and byer are satisfied. Property transactions can be very complex and there maybe some uncertainties about important details. Therefore most people take help from a real estate broker. The real estate broker is responsible for taking care of all the practical things that comes with the process. In return, he or she expetct financial compensation. In order for the real estate broker to be entitled to the compensation, the conditions in 23 § 1 act FML must be required. The seller of the property is most often the client who has to pay the broker. The broker has a lot of obligations and rules to follow. Among other things, he or she must act on the basis of sound estate agent practice. This applies at all times when the broker is dressed in his professional role. During the course of my work I have mainly used annotated legal texts, articles,debate articles, previous court cases and decisions of Fastighetsmarknadens Reklamationsnämnd (FRN). I have also interviewed a few real estate brokers who are working on the swedish real estate market. I assume that the individual is maximized in use and that the seller always is the client of the broker. I want to investigate financial incentives of real estate brokers and will use three different forms of financial compensation; fixed commission, straight commission and commission bast on steps. I have realized that the financial incentives of the broker may vary depending on the type of financial compensation and that it sometimes can be hard to act impartial between seller and byer. There is also reason to believe that there is a certain information asymmetry between clients and real estate brokers.

Denna uppsats syftar till att redogöra för om och varför ett offentligt bostadsrättsregister skulle underlätta för fastighetsmäklare i deras yrkesutövning samt föra en egen diskussion kring hur ett register bör uppföras, vad det ska innehålla och hur det kan finansieras. Den svenska regeringen har både 1996 och 2005 tillsatt utredningar för att undersöka om ett sådant register borde bli verklighet men utfallen har vid båda tillfällena avslagits, varpå en ny utredning påbörjades i december 2020 som ska presenteras senast i juli 2022. Det primära dilemmat som behöver förändras är att pantsättningsförfarandet för bostadsrätter ska göras mer rättssäkert. I dagsläget sköts pantsättningen genom underrättelse, denuntiation, mellan panthavare och bostadsrättsföreningen via otydliga och framför allt föråldrade regler. Bostadsrättsföreningarna bär ett överdådigt ansvar på sina axlar genom skyldigheten att upprätta och hålla den så kallade lägenhetsförteckningen uppdaterad. Styrelseledamöterna är ofta lekmän och har således inga utbildningskrav men kan vid misstag, från dem eller tidigare ledamöter, tvingas erlägga både skadestånd och böter. Det finns därför stora risker för rättsliga fel i bostadsrätter vilket därtill beror på svårigheter för bostadsrättsföreningen att avgöra om informationen de får ska noteras i lägenhetsförteckningen eller ej, dold pant, ej avnoterad pant samt felaktiga uppgifter i förteckningen. Problemen torde kunna lösas genom att införa ett digitalt offentligt bostadsrättsregister som uppförs och administreras av professionell aktör, förslagsvis en Bostadsrättsmyndighet som ligger under Lantmäteriets organisation. Registret ska tillgängliggöras för flera olika parter, däribland mäklare, bostadsrättsföreningar och ekonomiska förvaltare, bostadsrättshavare, panthavare och diverse myndigheter såsom finanspolisen och Kronofogden. I samband med att registret ska införas behöver information från nuvarande lägenhetsförteckning konverteras och framför allt korrigeras för att samtliga uppgifter ska stämma. När det väl är gjort kommer mäklaren enklare kunna fullgöra sin kontrollskyldighet när de på “ett klick” i sitt mäklarsystem kan begära ut aktuell data om bostadsrätten som ska förmedlas. / The purpose of this essay is to examine if and why a public register over the tenant-owned apartments would make it easier for real estate brokers in their professional  practice. In the analysis we will also bring to discussion a proposal regarding the construct, content and funding of the register. The Swedish government has appointed investigations in both 1996 and 2005 to analyse whether such a register should become a reality. However, the results have in both cases been negative, after which a new investigation was started in December 2020, that will be presented no later than July 2022. The primary dilemma that needs to change is that the procedure of pawnbroking for tenant-owned apartments must be more legally secure. At present, the pawnbroking is managed through an appraisal, from the pledgee, to the tenant-owner associations by vague and outdated rules. The responsibilities of the tenant-owner associations are overmuch by reasons of the obligations to establish and update an apartment register. Usually the board members are lay people and thus have no training requirements. Who can, in case of mistakes, be obligated to render both damages as well as fines. Therefore, there are great risks of legal errors for tenant-owned apartments, which is also due to the association to determine whether the information they receive should be noted in the register or not. Beyond that, there are also issues regarding pawnbroking that are hidden or not delisted and incorrect information in the register. The problems should be solved by introducing a digital public tenant-owned apartment register, established and administered by professional actors. As a suggestion, a tenant-owned apartment administrative authority, Bostadsrättsmyndigheten, that is in the same organisation as the land surveying, Lantmäteriet. This register shall be made available to several different parties, including real estate brokers, tenant-owner associations, financial managers, tennants, pledgees and various authorities such as the financial police department and the Swedish Enforcement Authority. In connection with the introduction of the public register, information from the current apartment register needs to be converted and above all corrected to ensure properness. These efforts will eventually simplify the real estate broker’s control obligation related to whether the apartment is afflicted with pledges or not. Since they immediately can request the latest data regarding the apartment that will be mediated.

I vårt arbete har vi analyserat vilka variabler som är mer eller mindre stressande i yrket som fastighetsmäklare. De variabler vi valt att undersöka är faktorer inneboende i arbetet, roll i organisationen, karriärutveckling, relationer på arbetet, organisationsstruktur och klimat samt utomorganisatoriska källor till stress. Sammanlagt medverkade 426 fastighetsmäklare från 8 olika fastighetsmäklarföretag i en enkätundersökning. Resultaten har sedan analyserats med hjälp av ett flertal olika statistiska analyser. Resultatet från undersökningen innebär en revision av de tidigare sex variablerna till fyra nya: organisationsklimat, ansvar, tid och händelser i livet. Slutsatsen är att faktorn ”Tid” har fyra gånger så stor inverkan på känslan av arbetsrelaterad stress hos fastighetsmäklare i jämförelse med de övriga tre variablerna. Genom resultatet i vårt arbete bidrar vi med information till fastighetsmäklarorganisationer, om vilka faktorer de behöver arbeta med för att minska den arbetsrelaterade stressen hos fastighetsmäklare. / In our work, we have analyzed which variables are more or less stressful in the profession of real estate brokers. The variables we chose to examine are the factors intrinsic to job, role in organization, career development, relationships at work, organizational structure and climate, and extra-organizational sources of stress. A total of 426 brokers from 8 different real estate brokerage firms, participated in a survey. The results were then analyzed using a variety of statistical analyzes. The results from the survey represent a revision of the previous six variables to four new ones: organizational climate, responsibility, time and life events. It is concluded that the factor “Time” has four times the impact on the sense of work-related stress among realtors in comparison with the other three variables. The result of our work, contribute with information to the real estate brokerage organizations, which factors they need to work on, in order to reduce work-related stress among brokers.

Intresset för samhällsfastigheter har ökat avsevärt på senare år. Långa hyreskontrakt med offentligt finansierade hyresgäster gör att segmentet ses som en trygg investering med stabila kassaflöden. Svenska samhällsfastigheter AB delägs av Ledstången och är ett av bolagen som investerar i samhällsfastigheter. När bolaget står inför nya fastighetsförvärv genomgår potentiella objekt en process för beslutsfattande. Processen inkluderar analys av marknadsdata och ett antal investeringsparametrar för att bedöma om det är värt att genomföra affären. Syftet med denna studie är att komma fram till i vilken grad givna faktorer som drift- och underhållskostnader, kontrakterad hyra, belåningsgrad, inflation, exit yield samt marknadsvärde påverkar en portföljs IRR och cash-on-cash samt vilka andra faktorer utöver dessa som är vägledande vid investeringsbeslut. Detta gjordes genom att analysera tre olika fastighetsportföljer och tre enskilda fastigheter till salu på marknaden i april 2021 med hjälp av en kalkylmodell i Microsoft Excel där data för de portföljer och samhällsfastigheter som ingår i materialet matades in. Fastighetsportföljerna värderades utifrån kassaflödesmetoden och nyckeltalen IRR och cash-on-cash presenterades för de potentiella förvärven. Utöver detta analyserades mäklarprospekt för de olika marknadsobjekten för att belysa de faktorer som excelmodellen inte tar hänsyn till. Resultatet av fallstudien visar vilken av fastigheterna och portföljerna som redovisade starkast respektive svagast nyckeltal. Vidare genomfördes en känslighetsanalys med olika antaganden på drift- och underhållskostnader, marknadsvärde, kontrakterad hyra, exit yield, belåningsgrad och inflation för att belysa osäkerheten i en ekonomisk kalkyl och den påverkan detta har på nyckeltalen. Resultatet av känslighetsanalysen visar att en liten förändring av exit yield medför en mycket stor skillnad i marknadsvärdet och att bashyran var den mest kritiska parametern i sin påverkan på nyckeltalet IRR av de parametrar som ingick i känslighetsanalysen. / The demand for public property in Sweden has increased significantly in recent years. It is considered a safe investment with long-term leases that generate a stable cash flow over time. Svenska samhällsfastigheter AB is co-owned by Ledstången and are one of the companies that invest in public properties. When the company is facing new acquisitions, potential objects undergo a certain process of investment analysis. This process includes analysis of market data as well as several investment parameters, to assess whether or not it is worth carrying out the transaction. This study aims to determine to what extent factors such as operating- and maintenance cost, contracted rent, loan-to-value ratio, inflation, exit yield and market value affect the IRR and cash-on-cash of a portfolio. Also to determine other factors that can be of guidance in investment decisions. This was done by analyzing three different real estate portfolios of interest to Ledstången by inputting relevant data for each portfolio in a Microsoft Excel calculation model as well as three other properties for sale on the market in April of 2021. The value of each portfolio and property was calculated based on the cash flow method, and the key figures IRR and cash-on-cash were presented for each of the new potential acquisitions. In addition to this, broker brochures were analyzed for the various objects to shed light on the factors that the model in excel could not take into account. The result of this case study showed which of the real estate portfolios and properties reported the strongest and weakest IRR, furthermore a sensitivity analysis was carried out with different assumptions on operating- and maintenance cost, market value, contracted rent,  loan-to-value ratio, and inflation to shed light on the uncertainty of an economic calculation and the impact this has on its key figures. The results of the sensitivity analysis showed that only a small change in exit yield entails a large difference in the market value and that the contracted base rent was the most critical parameter in its impact on the key figure of IRR out of all the parameters included in the sensitivity analysis.