Idag förekommer det ett antal byggnadskonstruktioner som benämns som riskkonstruktioner. Dessa är specifika byggnadstekniker som kan orsaka fel i byggnad i form av fukt-, lukt-, och mögelproblem. Enstegstätad fasad, platta på mark och krypgrund är exempel på riskkonstruktioner. Felreglerna som kan aktualiseras vid riskkonstruktion finns i jordabalkens fjärde kapitel och omfattar köparens långtgående undersökningsplikt. Omfattningen av denna kan dock variera och kan i vissa fall reduceras vid säljarens lugnande besked eller utökas vid varnande besked. Vid direkta utfästelser om en del av byggnaden, i form av garantier, faller undersökningsplikten bort i det hänseendet. Säljaren har ingen generell upplysningsplikt men det kan däremot vara till dennes fördel att upplysa köparen om brister som denne känner till då detta senare inte kan definieras som ett dolt fel och falla under dennes ansvar. Det föreligger en skillnad gällande felansvar och felregler när förvärvet sker via entreprenad respektive när köpet avser ett vanligt fastighetsförvärv. En köpare av en riskkonstruktion, som exempelvis en enstegstätad fasad, kan vid ett vanligt fastighetsförvärv inte åberopa ett faktiskt abstrakt fel med förklaring till att byggnaden avviker från vad denne med fog kunnat förutsätta och förvänta sig. Det föreligger således inte fel i köprättslig mening om byggnaden har uppförts i enlighet med då rådande byggnormer, även om byggnaden idag skulle visa sig vara bristfällig. Skulle köpet däremot ske via entreprenad ser felreglerna annorlunda ut då entreprenören bär på ett större ansvar. Detta grundas i att det tillämpas olika regelverk. Skulle det uppstå fel på grund av riskkonstruktion vid köp via entreprenad tillämpas konsumenttjänstlagen och standardavtal. Gäller fallet ett vanligt fastighetsförvärv tillämpas istället jordabalkens regler. Köpare kan vid köp via entreprenad förvänta sig att byggnaden är allmänt funktionsduglig och håller en god standard i förhållande till dagens byggnormer. Detta innebär att köparen, vid köp via entreprenad, har en större möjlighet att påtala fel. / Today, there are several building constructions that are referred to as risk constructions. These are specific building techniques that can cause odor and mold problems. Single-stage sealed façade, constructions on deck and crawl space are examples of risk constructions. Rules about the responsibility between the buyer and the seller can be found in the fourth chapter of the real estate act and covers the buyer’s far-reaching duty of examination. However, the extent of this varies and may in some cases be reduces by the seller’s assurance or be expanded by warnings. The seller does not have a general duty to provide information about the condition of the building, however by enlighten the counterpart about faults he is conscious of the duty of examination increases. As a result, the faults cannot be defined as hidden and won’t fall under his responsibility. There is a difference regarding the responsibility when the real estate purchase is between a seller and buyer and a purchase that is provided by a contractor. A buyer of a risk construction, such as a single-stage sealed facade, cannot claim that there is a defect in the property and that the building deviates from what she had expected. If the construction was constructed in accordance with prevailing building standards and norms it cannot be a defect, even though the building today would prove to be deficient. If, on the other hand, the purchase is provided by a contractor the rules look different since the contractor carries a bigger responsibility. This is since different regulations are applied. If defects occur due to a risk construction, and the purchase is provided by a contractor, consumer service act and standard contracts are applicable. In the case of a real estate purchase between buyer and seller, the rules of the real estate act are applicable. When a purchase if provided by a contractor the buyer can expect the building to be generally functional and maintain a good standard in relation to today’s building standard. This means that the buyer has a greater possibility of reprimanding defects.

Denna uppsats syftar till att undersöka det rättsliga läget gällande riskkonstruktioner som fel i fastigheter och analysera hur mäklare förhåller sig till information om kända riskkonstruktioner vid förmedling av fastigheter.  De metoder som har använts i denna uppsats är den rättsdogmatiska och kvalitativa metod. I uppsatsen har vi använt en rättsdogmatisk metod för att undersöka tillämplig lag och kvalitativa metoder för att undersöka, med den rättsliga situationen som grund i en teoretisk ram, hur mäklare hanterar förmedlingen av fastigheter med känd riskkonstruktion. Fokus i uppsatsen är på byggnader med riskkonstruktioner som är uppförda enligt den gällande byggnormen vid uppförandet. Urvalet av rättsfall har gjorts beroende på det år de togs upp i domstol, eftersom detta ger en bred inblick i ämnet över en längre tidsperiod. Detta görs för att få möjlighet att studera rättsfall där olika riskkonstruktioner och byggnadsstandarder behandlas, men också för att få möjlighet att studera rättsfall där samma riskkonstruktion behandlas med olika utfall. De lagar som granskas är 4 kap. 19 § Jordabalken (1970:994) och enskilda paragrafer från Fastighetsmäklarlagen (2021:516).  Uppsatsen baseras på den rättsdogmatiska delen på  riskkonstruktioner såsom fel i fastighet. Vissa bestämmelser om mäklarrätt presenteras dock mer omfattande som en del av ramverket för den kvalitativa delen av uppsatsen. Avslutningsvis påpekas att det finns möjlighet till förbättringar och tydligare regler inom processen för fastighetsköp för att skydda både säljare och köpare. En balans behövs mellan säljarens skyldighet att lämna information och köparens skyldighet att undersöka för att skapa en säker och transparent miljö för fastighetstransaktioner. / The purpose of the essay is to investigate the legal situation regarding risk constructions as defects in real estate and to examine how brokers handle information regarding risk constructions when marketing real estate. The methods that have been used in this essay are legal dogmatic method and qualitative method. We have used a legal dogmatic method to investigate the applicable law. Further on  a qualitative method is used to examine the legal situation based on a theoretical framework, how brokers handle the brokerage of properties with known risk construction. The focus will be on buildings with risk constructions erected according to the building code in force at the time. The selection of legal cases have been chosen depending on the year in which they have been brought up in court as this gives a broad insight into the subject over a longer period. This is done to get the opportunity to study legal cases where different risk constructions and building standards are addressed, but also to get the opportunity to study legal cases where the same risk construction is addressed, however with different outcomes. The sections of law that are  reviewed are, 4 kap. 19 § Jordabalken (1970:994)  and individual sections from the Fastighetsmäklarlagen (2021:516). The essay is based primarily on the legal dogmatic part on risk constructions such as faults in the property. However, certain brokerage law provisions are also presented more comprehensively as part of the framework for the qualitative part of the essay. Finally, it is indicated that there is room for improvements and clearer regulations in the property purchase process to protect both sellers and buyers. A balance is required between the seller's obligation to provide information and the buyer's obligation to investigate in order to create a safe and transparent environment for real estate transactions.

I förskolor vistas barn som med deras små och outvecklade organ är extra känsliga för bland annat emissioner och inomhusrelaterade problem. Det är därför av stor vikt att en god inomhusmiljö kan säkerställas för att ge barnen en bra start i livet. Men till följd av de dåliga riskkonstruktionerna från 60-, 70- och 80-talet har många förskolor drabbats av fukt och mögel i inomhusmiljöerna där just barn vistas dagligen. Fukt förekommer överallt vilket innebär att det även förekommer i våra inomhusmiljöer. Problematiken uppkommer däremot när det blir högre nivåer av fukt som dessutom letar sig in i organiska byggnadskonstruktioner. Exponering för höga fuktnivåer kan leda till tillfälliga symtom som eksem, huvudvärk, torra slemhinnor, koncentrationssvårigheter och trötthet. Men studier visar att det även kan orsaka bestående men som ökad risk för astma och atopiska eksem.  Det syns en rådande problematik gällande huruvida rutiner utförs då kontroller inte alltid kan säkerställas. Detta trots forskning visar att hälsoeffekterna blir negativa för barn som vistas i inomhusmiljöer där fukt- och mögel är ett problem. Vem som egentligen har ansvaret för säkerställande har visat sig vara en komplex fråga. I följande examensarbete utreds därför två kommuner i deras satsning i att förbättra inomhusmiljöerna för de barn som vistas i förskolor från framförallt 60-, 70- och 80-talet. Ur arbetet framkommer det att kommuner arbetar med rutiner och till viss del årliga kontroller för att säkerställa goda inomhusmiljöer. Dessa ligger till grund för att upptäcka eventuella fastighetsrelaterade problem i byggnaden. I de fall att rutinerna är bristande eller inte räcker hela vägen, är det föräldrarna som ska initiera en medicinsk utredning om de upptäcker att barnet i fråga uppvisar kroppsliga reaktioner som allergi. Genom medicinska utredningar ska de kunna påvisa olägenhet i fastigheten och först då kontrollerar kommunen detta. / In preschools there are children who are particularly sensitive to, among other things, emissions and indoor-related problems. It is therefore of great importance that a good indoor environment can be ensured to give the children a good start in life. But as a result of the poor risk constructions from the 60s, 70s and 80s, many preschools have been affected by moisture and mold in the indoor environments where children stay daily. Moisture is everywhere, which means that it is also present in our indoor environments. The problem, on the other hand, arises when there are higher levels of moisture that also find their way into organic building structures. Exposure to high humidity levels can lead to temporary symptoms such as eczema, headaches, dry mucous membranes, difficulty concentrating and fatigue. But studies show that it can also cause persistent but increased risk of asthma and atopic eczema. There is a prevailing problem regarding whether routines are performed as controls cannot always be ensured. This despite research shows that the health effects are negative for children who stay in indoor environments where moisture and mold are a problem. Who is actually responsible for ensuring has turned out to be a complex issue. In the following degree project, two municipalities are therefore investigated in their efforts to improve the indoor environments for the children who attend preschools, especially from the 60s, 70s and 80s.The work shows that municipalities work with routines and to some extent annual inspections to ensure good indoor environments. These are the basis for detecting any property-related problems in the building. In cases where the routines are deficient or not sufficient all the way, it is the parents who must initiate a medical investigation if they discover that the child in question has physical reactions such as allergies. Through medical investigations, they must be able to detect inconvenience in the property and only then will the municipality check this.