There have been previous studies aimed at finding out what factors influence whether a company's shares are trading at a premium or at a discount to its net asset value. Several studies have examined all or large parts of the market but have not at an early stage focused on niche markets. Many papers have also been based on data from other countries such as the UK, France, the Netherlands, Australia, and the US and have been executed under completely different macroeconomic conditions than those prevailing in Sweden in 2022. This study aims to investigate which factors can explain premium and discounts in relation to net asset value in Swedish real estate companies, listed on the OMX Stockholm Real Estate GI index. The study is based on 12 real estate companies listed on OMX Stockholm Real Estate GI. For a company to be relevant, it must have been listed on the index continuously since 2011. The data cover the period 2011-2021 and the results are based on three models: An OLS regression model, a fixed effect model, and a random effect model. Overall, the results of the study show that the company's size, leverage ratio, and investors' sentiment of the market correlate positively with the net asset value discount. At the same time, there is a negative correlation between the net asset discount and the stock volatility as well as return on equity. The results also showed that the industrial real estate sector correlated negatively to net asset discounts in some of the models used. The liquidity variable as well as the office and retail sectors had no statistically significant impact on net asset value discounts in real estate companies. / Det har gjorts tidigare studier som syftat till att ta reda på vilka faktorer som påverkar om ett företags aktier handlas till ett premium eller med rabatt gentemot sitt substansvärde. Flertalet studier har undersökt hela – eller stora delar av marknaden men inte i ett tidigt skede fokuserat på nischade marknader. Många av dessa undersökningar har också varit baserade på data från andra länder som Storbritannien, Frankrike, Nederländerna, Australien och USA och har gjorts under helt andra makroekonomiska förhållanden än vad som råder i Sverige 2022. Denna studie syftar till att undersöka vilka faktorer som kan förklara premium och substansrabatter i förhållande till substansvärde i svenska fastighetsbolag, noterade på fastighetsindexet OMX Stockholm Real Estate GI.Studien är baserad på 12 fastighetsbolag noterade på OMX Stockholm Real Estate GI. För att vara en del av datamaterialet måste företaget varit noterat på indexet kontinuerligt sedan 2011. Data omfattar perioden 2011–2021 och resultaten baseras på tre modeller; en OLS regressionsmodell, en fixed effect - samt en random effect modell. Övergripande visar resultaten i studien på att företagets storlek, skuldsättningsgrad, och investerares uppfattning om marknaden korrelerar positivt med substansrabatten. Samtidigt finns det en negativ korrelation mellan substansrabatten och volatiliteten hos en aktie, samt avkastning på eget kapital. Resultatet visade även att sektorn industrifastigheter korrelerade negativt mot substansrabatter i vissa av modellerna som användes. Likviditetsvariabeln samt sektorerna kontor och handel hade ingen statistisk signifikant påverkan på substansrabatter i fastighetsbolag.

In this essay we have been studying the development of investment companies that is traded at Mid Cap and Large Cap at the Stockholm stock market. We took out five investment companies at random from the mentioned markets above. We used these companies as benchmarking for the study. To measure the development we looked at the change in the stock price and the total yield over the given time period, we then compared these to three random portfolios of 8 stocks each and the index called Six-Return index. All the companies in the random portfolios have another type of owner structure and lack Investment Company as a big owner. Those companies have a more divided ownership. In the essay we also look at the yield with consideration to the risk that is taken in the given investment in forms of Sharpe ratio and standard deviation for each portfolio. To get some extra insight we have interviewed Investor AB and Investment AB Latour. Both companies are leading investment companies in Sweden. The time period for the essay is 10 years and is stretching from 2004-01-01 until 2014-01-01. The results from the paper are that investment companies in general had a higher yield then the index and portfolios that was used as comparison. The results for the investment companies are better in terms of change in stock price and in yield but also with the consideration of the risk. The explanation of the results lies in several variables where the active ownership of the investment companies is the major part of the explanation and net asset discount together with the high dividend is another part. With these result investment companies is supposedly a very good investment for t hose that can’t beat the market, which would mean a great deal of all investors. / I denna uppsats studeras utvecklingen hos investmentbolag som handlas via Stockholmsbörsen på Mid Cap och Large Cap. Fem investmentbolag slumpades fram ifrån dessa listor och har sedan använts som jämförelsebolag. För att mäta deras utveckling har vi studerat kursförändringen samt totalavkastningen och jämfört dessa med slumpmässiga portföljer samt SIX Return index. De slumpmässiga portföljerna består av bolag utan något investmentbolag som större huvudägare. Detta resulterar i att de flesta bolagen i slumpportföljerna har ett mer splittrat ägande. I uppsatsen undersöker vi även avkastningen med hänsyn till risk i form av Sharpekvoter och standardavvikelse för varje portfölj. För att få en extra insyn i investmentbolagen har vi intervjuat Investor AB samt Investment AB Latour som är två ledande investmentbolag i Sverige. Studien tittar på en tidsperiod om 10 år mellan 2004-01-01 och 2014- 01-01. Det resultat som framkommit under studien är att investmentbolagen generellt sett har avkastat bättre än sina finansiella jämförelseobjekt. Detta med avseende på kursförändring och totalavkastning men även med hänsyn till risk. Förklaringen till detta ligger i ett antal variabler där investmentbolagens aktiva ägande är den största orsaken och substansrabatten i kombination med hög utdelning är ytterligare en orsak. Detta innebär att en portfölj med investmentbolag är en väldigt bra sparform överlag men framförallt för den som vill spara i aktier men saknar förkunskaper.

Under det senaste decenniet har antalet fastighetsbolag som noterats på den svenska marknaden ökat markant, och idag är var tionde bolag på börsen ett fastighetsbolag. Denna ökning speglar ett uppsving för fastighetsinvesteringar, som medfört ett ökat inflöde av likviditet i sektorn. Ett inflöde som i sin tur har drivits av ett historiskt lågränteläge, vilket resulterat i att institutionella investerare ökat sin allokering till fastighetssektorn. Fastighetsbolag har generellt sett handlats till substansrabatt över tid, vilket innebär att deras marknadspris är lägre än deras underliggande tillgångar, men på senare tid har förekomsten av substanspremier ökat. Vilket istället innebär att marknadspriset är högre än deras underliggande tillgångar.  Denna studie syftar till att förklara variationen i substansrabatten över studieperioden genom att använda två typer av variabler, bolagsspecifika och makroekonomiska, samt undersöka förekomsten  av diskrepanser mellan delsektorerna bland de noterade fastighetsbolagen. Analysen gjordes med hjälp av paneldataregressioner, där de undersökta bolagen, under en 20-årsperiod, analyserades för tids- och tvärsnittsvariation. Resultatet visar att de undersökta variablerna kan förklara 14% av substansrabattens totala variation under undersökningsperioden. Resultatet visar även förekomsten av sektorspecifika skillnader, där fastighetsbolag verksamma inom industri och logistik, över tid, handlats till substanspremie till skillnad från de övriga undersökta sektorerna. / The number of real estate companies in Sweden has increased significantly over the last decade, and today one in ten listed companies is a property company. This increase reflects a rise in property investment, which has led to an increase in the inflow of liquidity into the sector. This inflow, has, in turn, been fuelled by historically low interest rates, which has encouraged institutional investors to increase their allocations to the real estate sector. While real estate companies have generally traded at a discount to NAV, meaning that their market capitalization is lower than their underlying assets, the prevalence of NAV premiums has increased. This means that their market price is higher than that of their underlying assets.  The aim of this study is to explain the variation in the discount to NAV over the study period using two types of variables, company-specific and macroeconomic variables, and to investigate whether or not sub-sectoral differences among listed real estate companies exist. The analysis was carried out using panel data regressions, where the studied companies were analyzed for time and cross-sectional variation. The results show that the variables examined can explain 14% of the total variation in the NAV discount over the sample period. In addition, the result also proves the existence of sub-sector-specific differences in NAV discount, with real estate companies focused on industry and logistics properties traded at NAV premium in comparison to the rest of the sub-sectors.