Vid nyproduktionsprojekt för bostadsrätter finns ett behov av att binda upp framtida köpare vid ett tidigt stadium genom ett förhandsavtal. Förhandsavtalet är bindande för båda parter och skrivs väldigt tidigt i byggprocessen. Därav skapas ett långt tidsspann mellan tecknandet av förhandsavtalet och det slutliga tillträdet. Det långa tidsspannet i sig medför i många fall förseningar av byggnationen och att bostadsmarknaden hinner förändras. Förhandstecknarens rätt till att frånträda på grund av försening är begränsad enligt bostadsrättslagen medan en marknadsförändring efter ingånget avtal inte regleras i lag. Lagtexten anger bland annat att om tillträdet på grund av försummelse från bostadsrättsföreningens sida inte skett i skälig tid är det en giltig anledning att frånträda avtalet. Det finns inom detta område inga klara direktiv eller regler om vad skälig tid eller försummelse innebär. Trots att regleringar angående förseningar finns är reglerna otydliga och behöver avgöras från fall till fall.Det föreligger vissa risker för förhandstecknaren i hänseende till det långa tidsspannet mellan förhandsavtalets ingående och upplåtelsen. Ekonomiska aspekter har uppmärksammats då till exempel köparens tidigare bostad kan sjunka i värde under tidsintervallet. Detta kan bland annat resultera i att insatsen till nyproduktionen blir lägre än förväntat. Ett sådant scenario kan även påverka bankens beslut att bevilja lån till den nya bostaden trots att köparen fortfarande är bunden till förvärv enligt förhandsavtalet.Då förhandsavtal kan tecknas flera år innan bostadsrätten ska tillträdas kan bostadsmarknaden förändras. Detta har under flera år inte varit ett problem då marknaden stigit prismässigt under en längre tid. Inte förrän nyligen, då den svenska bostadsmarknaden till viss del stagnerat har problemen uppmärksammats. I dagsläget finns inte någon direkt applicerbar och vägledande praxis som kan tillämpas på köparens rättigheter i ovan given kontext då förutsättningar på marknaden förändras. Det är endast vid försening som kraven i 5 kap 8 § BRL kan uppfyllas och ger köparen rätt att frånträda förhandsavtalet, medan en förändrad förutsättning gällande bostadsmarknaden eller lånelöfte inte kvalificeras som en giltig anledning. Det finns inget konsumentskydd gällande marknadsmässiga förändringar trots att förhandstecknaren kan försättas i en utsatt ekonomisk situation. / In connection with the purchase of new produced tenant owned apartment, an agreement is entered into at an early stage between the tenant owner ́s association and the buyers, which is called a pre-contract. A pre-contract is a binding agreement for both parties. According to Swedish law, the right to withdraw from a pre-contract is limited. However, there is no regulation regarding the market's impact. A valid reason to withdraw from the agreement in accordance with bostadsrättslagen is if the access to the tenant owned apartment does not take place in a reasonable time and that this is due to neglect of the association.The terms neglect and reasonable time have no obvious meaning in this context. The longer time span between the pre-contract and the lease agreement creates great risks for buyers of new produced tenant owned apartments. Especially the market factors are of great importance. This is because of the fluctuating housing market that can contribute to a changed market value, and the price that was agreed to in an early written pre-contract might be a different than the actually market value. In recent years, the Swedish housing market has steadily improved and therefore these problems have not been noticed. Not until recently when the Swedish housing market has stagnated, the problems have been noticed.At present, there is no applicable or guiding judgment that can be applied when changes in the housing market arise. At present, a buyer can only withdraw according to law if there has been a delay, but not because of other changed conditions. Nor is there a consumer protection that protects the buyer even though he or she can be placed in a vulnerable financial situation.

Avtalsrätt är komplext för den oinsatte. När det kommer till köp av bostad finns det en mängd olika saker att hålla reda på. Hur avtal sluts, när gäller vissa villkor, hur tolkas ett avtal och när är det ogiltigt. Hur blir man avtalsbunden när man köper bostad och finns det skillnader mellan olika avtal rörande bostäder?    Vid fastighetsköp är lagen tydlig om vad som måste ingå i avtalet för att det ska vara bindande för två parter. Det som måste uppfyllas kallas formkrav och dessa ska vara i avtalad skriftform för att uppnå avtalsbundenhet. Tillfällen där en klausul tas med i kontraktet om medlemskap, bör medlemskap bli beviljat för köpets bindande. Vid de mer ovanliga upplåtelseformerna är lagen mer dispositiv. Hur uppkommer avtalsbundenhet om lagen inte kräver att avtalad skriftform är ett måste och gäller samma typ av avtal och villkor vid upplåtelse och överlåtelse?  Syftet med uppsatsen är att undersöka olika upplåtelseformer, de vanliga och de mer ovanliga. Uppsatsen kommer att behandla hur avtalsbundenhet uppstår i olika upplåtelseformer. Olika avtalstyper kommer också att redogöras och hur de används vid upplåtelser och överlåtelser. Samt hur parter blir bundna av dessa. För att finna svar på frågeställningen är en rättsvetenskaplig metod tillämpad. Författarna har tolkat lagar, förarbeten, rättspraxis, doktrin samt juridiska tidskrifter för att få svar på frågeställningen.  I slutet av uppsatsen råder en diskussion om hur avtal kommer till stånd och varför vissa avtalstyper används vid olika upplåtelser och överlåtelser. I slutsatsen redovisas en tabell över vilka upplåtelseformer som tagits i beaktning, vilket lagrum som tillämpas över dessa och vilken typ av avtalsmodell som används vid upplåtelse och överlåtelse. Slutsatsen visar att det finns likheter såväl som olikheter vid hur avtal sluts i olika upplåtelser. / Contract law is complex for the uninitiated. When it comes to buying a home, there are a variety of things to keep in mind. How an agreement is concluded, when certain conditions apply, how an agreement is interpreted and when it is invalid. How do you become bound by contract when you buy a home and are there differences between different agreements regarding housing? When buying a property, the law is clear about what must be included in the agreement in order for it to be binding on two parties. What must be met are called formal requirements and these must be in agreed written form in order to achieve contractual binding. Occasions where a clause is included in the contract of membership, membership should be granted for the binding of the purchase. In the more unusual forms of lease, the law is more dispositive. How does a contractual obligation arise if the law does not require that the agreed writing form is a must and the same type of agreement and conditions apply to assignment and transfer? The purpose of the thesis is to investigate different forms of tenure, the common and the more unusual. The thesis will deal with how agreements arise in different forms of tenure. Different types of agreements will also be described and how they are used in tenure and transfers. And how parties become bound by these. To find an answer to the question, a forensic method is applied. The authors have interpreted laws, preparatory work, case law, doctrine and legal journals to get answers to the question. At the end of the essay, there is a discussion about how agreements are made and why certain types of agreements are used in various tenure and transfers. The conclusion presents a table of which forms of assignment have been taken into account, which legal space is applied over these and what type of agreement model is used in assignment and transfer. The conclusion shows that there are similarities as well as differences in how agreements are concluded in different tenure.

No description available.

I uppsatsen har lagändringen från 2019 analyserats till följd av regeringens förslag för att bemöta problematiken med olovliga andrahandsupplåtelser av hyresrätter. För att få svar på varförlagändringarna genomfördes och vilka konsekvenser som uppstått för det reviderade regelverkets adressater analyserades rättsfall, förarbeten och doktrin. En jämförelse har även gjorts medregleringen gällande bostadsrätter då lagarna är relativt lika. Av motiven till lagändringen framgår att regeringen ansåg att den tidigare lagstiftningen inte varit effektiv nog att stävja problemen. Problem som identifierades var oskäliga andrahandshyror då det fanns ett ekonomisktmotiv att upplåta bostaden i andra hand, vilket resulterade i en stagnerad förstahandshyresmarknad där bostäder i stället för att sägas upp olovligen hyrdes ut i andra hand. Lagändringen harmedfört att hyresvärdarnas ställning stärkts och hyresgästernas ställning försvagats då kravetpå rättelseanmodan inte finns kvar efter lagändringen. För bostadsrättshavaren finns fortfarandekravet på rättelseanmodan kvar.