<p>Bakgrund: Noterade bolag i Sverige skall, enligt ett EU-fördrag implementera IASB:s redovisningsrekommendationer i koncernredovisningen från och med den 1 januari 2005. Dessa rekommendationer lägger stor vikt vid verkliga värden och liknar på så sätt den anglosaxiska traditionen. Sverige har tidigare anammat den kontinentala traditionen som är präglad av försiktighet och en stor koppling mellan redovisning och beskattning. För redovisning av förvaltningsfastigheter gäller numera rekommendationen IAS 40, som innebär att bolagen har möjlighet att värdera förvaltningsfastigheter till verkligt värde istället för anskaffningsvärde. Denna rekommendation har påverkat fastighetsbolagens redovisning i stor utsträckning och en rad problem har uppstått. Problemen är bland annat hur en värdering till verkligt värde skall gå till samt hur de värdeskillnader som uppstår skall redovisas och eventuellt beskattas.</p><p>Syfte: Att identifiera de problem som uppstår vid en implementering av IAS 40 i koncern och juridisk person samt att urskilja förslag på lösningar av dessa problem.</p><p>Metod: Insamlandet av material till arbetet har skett dels genom kvalitativa metoder i form av intervjuer med sakkunniga på problemområdet och dels av kvantitativa metoder i form av två enkätundersökningar ställda till noterade fastighetsbolag i Sverige samt analytiker av dessa fastighetsbolag.</p><p>Slutsatser: En oenighet råder mellan fastighetsbolag, analytiker och sakkunniga kring hur förvaltningsfastigheter skall värderas och redovisas. Det råder dock en enighet om att orealiserade värdeförändringar inte skall beskattas. Det har även visat sig att fastighetsbolagen har en annan syn på fastighetens verkliga värde än vad som står angivet i IAS 40.</p> / <p>Background: Listed companies in Sweden shall, according to the European Union, implement the accounting standards IFRS/IAS, published by IASB in the consolidated financial statement from the first of January 2005. These standards focus on fair value and are in that way similar to the Anglo-Saxon tradition. Swedish accounting has, before the implementation, adopted the Continental accounting tradition which is characterized by caution and a strong relationship between tax and accounting. Nowadays, the recommendation IAS 40 shall be applied on investment properties, which means that the real estate companies has the opportunity to valuate their investment properties to fair value instead of the historical cost. This new recommendation has had a huge affect on the Swedish real estate companies’ accounting and a number of problems has appeared. One of these problems is how the valuation of investment properties to fair value shall be determined. Another problem is how the value differentials, that occurs, shall be accounted and how the tax problems that occurs shall be treated.</p><p>Purpose: To identify the problems that appears due to the implementation of the accounting standards IAS 40 on consolidated companies and parent-/subsidiary companies and to discern proposals to solutions of these problems.</p><p>Method: We have collected the material to this bachelor thesis through quality methods in the form of interviews with experts within the field and through quantity methods in the form of two questionnaires; one towards Swedish real estate companies, and one towards analysers of these real estate companies.</p><p>Conclusion: There is a dissonance between real estate companies, analysers and experts in their opinion about how investment properties shall be valued and accounted. The respondents have however the same opinion about the tax problem concerning unconverted value differentials. Our bachelor thesis also shows that the real estate companies’ view on fair value differs from the definition stated in IAS 40.</p>

Bakgrund och problem: Det pågår en diskussion om införandet av värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Diskussionen grundar sig främst i att fastighetsbolagens resultat påverkas av orealiserade värdeförändringar genom att dessa inkluderas i rörelseresultatet. Då svenska börsnoterade bolag idag kan välja att värdera enligt denna typ av värdering så är det intressant att få deras uppfattning om värdering till verkligt värde. Syfte: Syftet med studien är att visa på skillnader i företagens uppfattning vid värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde och undersöka om det finns en relation mellan dessa åsikter och hur stor del av fastighetsbolagets rörelseresultat som består av orealiserade värdeförändringar. Avgränsning: På grund av begränsade resurser så har inte hela fastighetsmarknadens åsikter kunnat undersökas. Istället har tre företag valts ut med förhoppning om att ge intressant material. Genom ett mindre urval av respondenter så kan inga generaliseringar för branschen i stort göras. Metod: Studien är kvalitativ och abduktiv. Empiriinsamlingen har skett genom intervjuer med respektive företag samt granskning av företagens årsredovisningar för 2006. Intervjuer har skett genom kontakt via telefon och mail med en representant från varje företag som anses ha stor kunskap inom studiens område. Teori: Det teoretiska ramverket består av syfte med finansiella rapporter, redovisningsprinciper, marknadsvärde, intressentteorin, legitimitetsteorin, institutionella teorin och agentteorin. Avslutningsvis presenteras konflikten mellan ledning och ägare. Empiri: Två empiriska undersökningar har gjorts. Den första bestod av att granska årsredovisningar och posten orealiserade värdeförändringar i förhållande till företagens rörelseresultat för 2006. Den andra undersökningen bestod utav intervjuer med respektive företag för att få deras uppfattning om värdering till verkligt värde. Resultat: Ingen relation mellan företagens uppfattningar och dess andel orealiserade värdeförändringar har kunnat utvisas. Dock har Atrium Ljungberg och Balder, vars resultat till större del består av orealiserade värdeförändringar, uttryckt en större osäkerhet och oro mot att inkludera värdeförändringar i resultaträkningen. / Background and problem: There is a consistent discussion about the implementation of fair value accounting on real estates. The discussion is developed through the fact that the profit of companies is being affected by unrealised value changes on the investment properties since these are included in the operating profit. Since Swedish companies, listed on the stock exchange, today can choose to use fair value accounting model, it is interesting to examine their opinion of the fair value model. Purpose: The study’s purpose is to examine differences in companies’ perceptions regarding fair value accounting on investment properties and to examine if there is a connection between these opinions and how big a part of the real estate group’s operating profit that consists of unrealised value changes. Demarcation: Because of limited resources, the whole investment property market’s opinions have not been investigated. Instead, three companies have been chosen with expectation of providing interesting material. Through a smaller selection of respondents, no generalisations for the branch as a whole can be made. Method: The study is qualitative and abductive. The collection of empirics has been made by an examination of the companies’ financial reports and through interviews. Interviews have been made by telephone and through email with person with grand knowledge within the area investigated. Theory: The theory chapter presents following: purpose of financial reports, accounting principles, market value, the agent theory, stakeholder theory, legitimacy theory, institutional theory. Finally presents the conflict between the agent and principal. Empiric: Two empirical studies have been made. The first study consisted of an examination of the companies’ financial reports. The second study consisted of interviews with each company to find out their opinion regarding valuing investments properties to fair value. Result: No relation between the companies’ perceptions and their amount of unrealised value changes has been revealed. However, Atrium Ljungberg and Balder, which presented results to a larger part consisted of unrealised value changes, have expressed a greater insecurity towards including the value changes in the consolidated statement of income.

<p>Bakgrund och problem: Det pågår en diskussion om införandet av värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Diskussionen grundar sig främst i att fastighetsbolagens resultat påverkas av orealiserade värdeförändringar genom att dessa inkluderas i rörelseresultatet. Då svenska börsnoterade bolag idag kan välja att värdera enligt denna typ av värdering så är det intressant att få deras uppfattning om värdering till verkligt värde.</p><p>Syfte: Syftet med studien är att visa på skillnader i företagens uppfattning vid värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde och undersöka om det finns en relation mellan dessa åsikter och hur stor del av fastighetsbolagets rörelseresultat som består av orealiserade värdeförändringar.</p><p>Avgränsning: På grund av begränsade resurser så har inte hela fastighetsmarknadens åsikter kunnat undersökas. Istället har tre företag valts ut med förhoppning om att ge intressant material. Genom ett mindre urval av respondenter så kan inga generaliseringar för branschen i stort göras.</p><p>Metod: Studien är kvalitativ och abduktiv. Empiriinsamlingen har skett genom intervjuer med respektive företag samt granskning av företagens årsredovisningar för 2006. Intervjuer har skett genom kontakt via telefon och mail med en representant från varje företag som anses ha stor kunskap inom studiens område.</p><p>Teori: Det teoretiska ramverket består av syfte med finansiella rapporter, redovisningsprinciper, marknadsvärde, intressentteorin, legitimitetsteorin, institutionella teorin och agentteorin. Avslutningsvis presenteras konflikten mellan ledning och ägare.</p><p>Empiri: Två empiriska undersökningar har gjorts. Den första bestod av att granska årsredovisningar och posten orealiserade värdeförändringar i förhållande till företagens rörelseresultat för 2006. Den andra undersökningen bestod utav intervjuer med respektive företag för att få deras uppfattning om värdering till verkligt värde.</p><p>Resultat: Ingen relation mellan företagens uppfattningar och dess andel orealiserade värdeförändringar har kunnat utvisas. Dock har Atrium Ljungberg och Balder, vars resultat till större del består av orealiserade värdeförändringar, uttryckt en större osäkerhet och oro mot att inkludera värdeförändringar i resultaträkningen.</p> / <p>Background and problem: There is a consistent discussion about the implementation of fair value accounting on real estates. The discussion is developed through the fact that the profit of companies is being affected by unrealised value changes on the investment properties since these are included in the operating profit. Since Swedish companies, listed on the stock exchange, today can choose to use fair value accounting model, it is interesting to examine their opinion of the fair value model.</p><p>Purpose: The study’s purpose is to examine differences in companies’ perceptions regarding fair value accounting on investment properties and to examine if there is a connection between these opinions and how big a part of the real estate group’s operating profit that consists of unrealised value changes.</p><p>Demarcation: Because of limited resources, the whole investment property market’s opinions have not been investigated. Instead, three companies have been chosen with expectation of providing interesting material. Through a smaller selection of respondents, no generalisations for the branch as a whole can be made.</p><p>Method: The study is qualitative and abductive. The collection of empirics has been made by an examination of the companies’ financial reports and through interviews. Interviews have been made by telephone and through email with person with grand knowledge within the area investigated.</p><p>Theory: The theory chapter presents following: purpose of financial reports, accounting principles, market value, the agent theory, stakeholder theory, legitimacy theory, institutional theory. Finally presents the conflict between the agent and principal.</p><p>Empiric: Two empirical studies have been made. The first study consisted of an examination of the companies’ financial reports. The second study consisted of interviews with each company to find out their opinion regarding valuing investments properties to fair value.</p><p>Result: No relation between the companies’ perceptions and their amount of unrealised value changes has been revealed. However, Atrium Ljungberg and Balder, which presented results to a larger part consisted of unrealised value changes, have expressed a greater insecurity towards including the value changes in the consolidated statement of income.</p>

Bakgrund: Noterade bolag i Sverige skall, enligt ett EU-fördrag implementera IASB:s redovisningsrekommendationer i koncernredovisningen från och med den 1 januari 2005. Dessa rekommendationer lägger stor vikt vid verkliga värden och liknar på så sätt den anglosaxiska traditionen. Sverige har tidigare anammat den kontinentala traditionen som är präglad av försiktighet och en stor koppling mellan redovisning och beskattning. För redovisning av förvaltningsfastigheter gäller numera rekommendationen IAS 40, som innebär att bolagen har möjlighet att värdera förvaltningsfastigheter till verkligt värde istället för anskaffningsvärde. Denna rekommendation har påverkat fastighetsbolagens redovisning i stor utsträckning och en rad problem har uppstått. Problemen är bland annat hur en värdering till verkligt värde skall gå till samt hur de värdeskillnader som uppstår skall redovisas och eventuellt beskattas. Syfte: Att identifiera de problem som uppstår vid en implementering av IAS 40 i koncern och juridisk person samt att urskilja förslag på lösningar av dessa problem. Metod: Insamlandet av material till arbetet har skett dels genom kvalitativa metoder i form av intervjuer med sakkunniga på problemområdet och dels av kvantitativa metoder i form av två enkätundersökningar ställda till noterade fastighetsbolag i Sverige samt analytiker av dessa fastighetsbolag. Slutsatser: En oenighet råder mellan fastighetsbolag, analytiker och sakkunniga kring hur förvaltningsfastigheter skall värderas och redovisas. Det råder dock en enighet om att orealiserade värdeförändringar inte skall beskattas. Det har även visat sig att fastighetsbolagen har en annan syn på fastighetens verkliga värde än vad som står angivet i IAS 40. / Background: Listed companies in Sweden shall, according to the European Union, implement the accounting standards IFRS/IAS, published by IASB in the consolidated financial statement from the first of January 2005. These standards focus on fair value and are in that way similar to the Anglo-Saxon tradition. Swedish accounting has, before the implementation, adopted the Continental accounting tradition which is characterized by caution and a strong relationship between tax and accounting. Nowadays, the recommendation IAS 40 shall be applied on investment properties, which means that the real estate companies has the opportunity to valuate their investment properties to fair value instead of the historical cost. This new recommendation has had a huge affect on the Swedish real estate companies’ accounting and a number of problems has appeared. One of these problems is how the valuation of investment properties to fair value shall be determined. Another problem is how the value differentials, that occurs, shall be accounted and how the tax problems that occurs shall be treated. Purpose: To identify the problems that appears due to the implementation of the accounting standards IAS 40 on consolidated companies and parent-/subsidiary companies and to discern proposals to solutions of these problems. Method: We have collected the material to this bachelor thesis through quality methods in the form of interviews with experts within the field and through quantity methods in the form of two questionnaires; one towards Swedish real estate companies, and one towards analysers of these real estate companies. Conclusion: There is a dissonance between real estate companies, analysers and experts in their opinion about how investment properties shall be valued and accounted. The respondents have however the same opinion about the tax problem concerning unconverted value differentials. Our bachelor thesis also shows that the real estate companies’ view on fair value differs from the definition stated in IAS 40.

When society, and especially the financial markets, experience a downturn real estate companies are often front and center of discussions. This sector is a capital-intensive industry which often carries a large fraction of borrowed funds. The last decade has been marked by good economic growth, low interest rates, and rising property values which the real estate market has profited from. Public real estate companies appraise investment properties exclusively on fair value, which means that estimated market values influence companies’ financial reports. The study aims to scrutinize how property values impact debt, and further shed light on the pro-cyclical nature of property values. Using a deductive approach, fair value changes of real estate in relation to debt are analyzed through a correlation analysis and multiple regression. The study applies two dependent variables where debt-equity ratio constitutes one of them, and interest-bearing debt in relation to net operating income constitutes the other. The result shows that fair value changes have a significant weak negative correlation to the debt-equity ratio, and a non-significant weak positive correlation to interest-bearing debt to net operating income. The authors conclude that the weak correlation found in debt-equity ratio implies that real estate companies react to fair value changes. The non-significant correlation with interest-bearing debt in relation to net operating income indicates that fair value changes increase companies’ debt. Furthermore, the study shows that there are individual differences between companies. / När samhället, och i synnerhet de finansiella marknaderna, upplever försämrade tider är ofta fastighetsbolag på tapeten. Sektorn är en kapitalintensiv bransch som ofta förfogar över en stor del lånade medel. Det senaste årtiondet har präglats av god ekonomisk tillväxt, låga räntor och stigande fastighetsvärden vilket har gynnat fastighetsbranschen. Börsnoterade fastighetsbolag värderar förvaltningsfastigheter uteslutande till verkligt värde, vilket innebär att uppskattade marknadsvärden ger effekt på bolagens finansiella rapporter. Studien ämnar särgranska huruvida fastighetsvärdet inverkar på skuldsättning och vidare belysa fastighetsvärdens procykliska natur. Ur en deduktiv ansats analyseras orealiserade värdeförändringar på fastigheter i relation till skuldsättning genom en korrelationsanalys och en multipel regression. Studien tillämpar två beroende variabler där skuldsättningsgrad utgör den ena och räntebärande skulder i förhållande till driftnetto utgör den andra. Resultatet visar att orealiserade värdeförändringar har ett statistiskt signifikant svagt negativt samband med skuldsättningsgrad och ett icke statistiskt signifikant svagt positivt samband med räntebärande skulder i förhållande till driftnetto. Författarna kommer fram till att det svaga sambandet med skuldsättningsgrad antyder att fastighetsbolag agerar på orealiserade värdeförändringar. Det ickestatistiskt signifikanta positiva sambandet med räntebärande skulder i förhållande till driftnetto indikerar att orealiserade värdeförändringar ökar bolagens skuldsättning. Avslutningsvis visar studiens resultat att det finns individuella skillnader mellan bolagen

<p>Sedan 2005 har tillämpning av den internationella standarden IFRS/IAS varit obligatoriskt för alla svenska noterade bolag i deras koncernredovisning. Trots det relativt nya införandet av standarden sker hela tiden ändringar och tillägg i rekommendationerna. I januari 2009 kommer en ny reviderad version av standarden IAS 1 ”Utformning av finansiella rapporter”. Den nya versionen innebär att även de transaktioner som tidigare enbart redovisats direkt mot eget kapital, och som inte är hänförliga till ägarna, nu ska redovisas över resultaträkningen. Detta innebär bland annat att fler orealiserade värdeförändringar kommer att inkluderas i resultaträkningen. Syftet med uppsatsen är att undersöka hur revisorer ser på införandet av IAS 1 och ställa det i relation till IASB:s officiellt uttalade grundintentioner. För att besvara vår forskningsfråga har vi valt att använda oss av en kvalitativ forskningsstrategi och intervjua kvalificerade revisorer på tre av Sveriges större revisionsbyråer. I empirin redovisar vi resultaten av den genomförda undersökningen. Vår slutsats är att revisorernas synpunkter skiljer sig i en del frågor från IASB:s officiella uttalanden, samt att syftet med den nya resultaträkningen inte till fullo har tillfredställt den generella användargruppens behov. Däribland märks särskilt de mindre företagen som mest upplever reglerna som omständliga och svåra att tillämpa. Det återstår att se i framtiden, om de potentiella positiva effekterna av den nya standarden även kommer att bli märkbara för företagen.</p> / <p>Since 2005 the international IFRS/IAS standards have been applied, and they are required for all Swedish public companies in their consolidated financial statements. The introduction of the new standards is still relatively new, but there are constant changes and amendments to them. In January of 2009 a new and revised version of IAS 1 will come into force. This new version means that transactions, that before were reported in the balance sheet but not applicable to the owners, now will be reported in the statement of income and expense. One of the effects that will come from this change is that more unrealized value changes will be included in the statement of income and expense. The purpose of this paper is to investigate the accountants view on the changes of IAS 1 and put that in relation to the published statements made by the IASB concerning their intentions of the changes. To answer our research question we have chosen to use a qualitative strategy and interview accountants from three of the larger accounting firms in Sweden. The results of the interviews will be presented in the empirical chapter. Our conclusion is that the accountants’ views are different from the published statements made by the IASB, in some areas of their intention. The new statement of comprehensive income have not fully satisfied the needs of general users, among which especially for smaller companies that mostly find the rules as being difficult and hard to apply. The future will show whether the potential positive effects of the new standards will be noticeable for the Swedish companies.</p>

Sedan 2005 har tillämpning av den internationella standarden IFRS/IAS varit obligatoriskt för alla svenska noterade bolag i deras koncernredovisning. Trots det relativt nya införandet av standarden sker hela tiden ändringar och tillägg i rekommendationerna. I januari 2009 kommer en ny reviderad version av standarden IAS 1 ”Utformning av finansiella rapporter”. Den nya versionen innebär att även de transaktioner som tidigare enbart redovisats direkt mot eget kapital, och som inte är hänförliga till ägarna, nu ska redovisas över resultaträkningen. Detta innebär bland annat att fler orealiserade värdeförändringar kommer att inkluderas i resultaträkningen. Syftet med uppsatsen är att undersöka hur revisorer ser på införandet av IAS 1 och ställa det i relation till IASB:s officiellt uttalade grundintentioner. För att besvara vår forskningsfråga har vi valt att använda oss av en kvalitativ forskningsstrategi och intervjua kvalificerade revisorer på tre av Sveriges större revisionsbyråer. I empirin redovisar vi resultaten av den genomförda undersökningen. Vår slutsats är att revisorernas synpunkter skiljer sig i en del frågor från IASB:s officiella uttalanden, samt att syftet med den nya resultaträkningen inte till fullo har tillfredställt den generella användargruppens behov. Däribland märks särskilt de mindre företagen som mest upplever reglerna som omständliga och svåra att tillämpa. Det återstår att se i framtiden, om de potentiella positiva effekterna av den nya standarden även kommer att bli märkbara för företagen. / Since 2005 the international IFRS/IAS standards have been applied, and they are required for all Swedish public companies in their consolidated financial statements. The introduction of the new standards is still relatively new, but there are constant changes and amendments to them. In January of 2009 a new and revised version of IAS 1 will come into force. This new version means that transactions, that before were reported in the balance sheet but not applicable to the owners, now will be reported in the statement of income and expense. One of the effects that will come from this change is that more unrealized value changes will be included in the statement of income and expense. The purpose of this paper is to investigate the accountants view on the changes of IAS 1 and put that in relation to the published statements made by the IASB concerning their intentions of the changes. To answer our research question we have chosen to use a qualitative strategy and interview accountants from three of the larger accounting firms in Sweden. The results of the interviews will be presented in the empirical chapter. Our conclusion is that the accountants’ views are different from the published statements made by the IASB, in some areas of their intention. The new statement of comprehensive income have not fully satisfied the needs of general users, among which especially for smaller companies that mostly find the rules as being difficult and hard to apply. The future will show whether the potential positive effects of the new standards will be noticeable for the Swedish companies.

Syfte: Syftet med den här uppsatsen är att beskriva och analysera hur svenska noterade fastighetsbolag går tillväga vid värdering av förvaltningsfastigheter. Metod:Studien har en kvalitativ ansats. Sekundärdata i form av årsredovisningar är den huvudsakliga källan till empirin. Primärdata i form av enkäter samt en intervju har använts för att komplettera studien. Teoretisk referensram: Denna studie har sin utgångspunkt i den institutionella teorin, där begreppet isomorfism är av största vikt. Även IASB:s föreställningsram samt standarden IAS 40 är betydelsefulla för denna studie. Empiri: Utifrån de åtta fastighetsbolagens årsredovisningar år 2011 har empirin angående deras värderingsmetoder fastställts. Tabeller har även utformats för en jämförande studie över åren 2005, 2008 och 2011. I empirin har även fastighetsbolagens svar på enkäterna sammanfattats. Empirin angående de externa värderingsbolagen är inhämtad från de enkäter som besvarats samt en intervju med ett av bolagen. Slutsats: Vid värdering av förvaltningsfastigheter utgår de flesta av bolagen i denna studie från en kassaflödeskalkyl. Detta gäller även de externa bolagen som anlitats av fastighetsbolagen. Dock brukar de flesta bolag på olika sätt komplettera med ortsprismetoden vid värderingen till verkligt värde. Denna studie får stöd av den institutionella teorin då den visar att fastighetsbolagen till viss del är isoforma gällande värderingen av förvaltningsfastigheter. / Purpose: The purpose of this thesis is to describe and analyse the methods which Swedish listed real estate companies use when valuating to fair value. Methods: The study has a qualitative approach. Secondary data in the form of annual reports is the primary source of empirical data. Raw data in the form of surveys and an interview are used to complement the study. Theoretical framework: This study is based on the institutional theory, where the concept of isomorphism is of paramount importance. IASB's conceptual framework and IAS 40 are also significant and important for this study. Empirical: Empirical data regarding the eight real estate companies' methods of valuation has been determined by studying their annual reports of the year 2011. Tables have also been designed for a comparative study of the years 2005, 2008 and 2011. The real estate companies' responses to the survey are summarized in the empirical section. The empirical data regarding the external valuation companies was obtained from the answers from the surveys, and an interview with one of the companies. Conclusion: Most of the companies in this study base their valuation of investment properties on a cash flow statement. This also applies to external companies hired by the real estate companies. However, most companies also supplement the cash flow statement by providing a location price method. This study is supported by the institutional theory as it shows that real estate companies' to some extent are isoform regarding valuation of investment properties.

Värdering till verkligt värde anses vara både relevant och tillförlitligt vid effektiva marknader och därmed användbart vid beslutsfattande. Eftersom det sällan existerar effektiva marknader uppkommer en problematik i bland annat fastighetsbolag genom att värderingen av förvaltningsfastigheter försvåras. Dessa värderingar präglas av subjektiva bedömningar och eftersom förvaltningsfastigheter ofta utgör en stor del av de totala tillgångarna ökar osäkerheten i värderingarna ytterligare. Värdering till verkligt värde riskerar således att brista i både relevans och tillförlitlighet.Syftet med studien var att beskriva och analysera om det finns ett samband mellan orealiserade värdeförändringar i förvaltningsfastigheter, vid värdering till verkligt värde, och fastighetsbolags börsvärde respektive resultat, samt mellan resultat och börsvärde. Antalet undersökta börsnoterade fastighetsbolag uppgick till 14, där samtliga omfattas av standardenIAS 40 som reglerar hur förvaltningsfastigheter ska redovisas. Studien omfattade åren 2006–2016. Sekundärdata i form av fastighetsbolagens omsättning och resultat hämtades från Infotorg. Orealiserade värdeförändringar och börsvärde samlades in från fastighetsbolagensårsredovisningar. Insamlade data exporterades till SPSS för vidare analys i form av deskriptiv statistik, Pearson`s korrelationstest samt multipel linjär regression.Studiens resultat visar att orealiserade värdeförändringar har ett positivt och signifikant samband med börsvärde. Dessutom har orealiserade värdeförändringar och resultat ett positivt och signifikant samband. Vidare framkommer att det finns ett positivt och signifikant samband mellan resultat och börsvärde. Avslutningsvis tyder studiens resultat på att det kan finnas andra bakomliggande problem än placeringen av posten orealiserade värdeförändringar i resultaträkningen och resultatets volatilitet. Problem kan grunda sig i själva värderingen vilket kan innebära att det viktiga är att de finansiella rapporterna är transparanta samt att de redovisningsberättigade anser att värdering till verkligt värde fyller sitt syfte som användbarvid beslutsfattande. / Fair value seems to be both relevant and reliable when markets are efficient and thereby decision useful. Since there is a lack of efficient markets there are arising problems among real estate companies that makes the valuation of investment properties more difficult. The valuation of fair value is characterized by subjective assessments. Since investment propertiesoften make up a large part of total assets, the uncertainty according to the valuation increases, thus, there is a risk that fair value decreases in both relevance and reliability.The aim of the study was to describe and analyze if there is a relationship between unrealized changes in fair value in investment properties and real estate companies market capitalization and earnings. Further, the eventual relationship between earnings and market capitalization. There were 14 real estate companies included in the study, where all of these are involved inthe IAS 40 standard, which regulates how investment properties should be accounted for. The study included the years 2006-2016. Secondary data in terms of companies’ turnover and earnings were collected from Infotorg, while market capitalization and unrealised changes in fair value were collected from annual reports of real estate companies. The collected data were exported to SPSS where descriptive statistics, calculations of Pearson´s correlations andmultiple linear regression analysis were produced for further analysis.The results of the study show that unrealized gains and losses are positively and significantly related to market capitalization. Moreover, unrealized gains and losses and earnings are positively and significantly related to each other. Furthermore, there is a positive and significant relationship between earnings and market capitalization. Finally, the results indicate that there might be other underlying problems than the presentation of unrealised gains and losses in the income statement and earnings volatility. However, the problem may be based on the valuation itself, which implies that the transparency in financial statements is important and also stakeholder’s opinions about fair value´s decision usefulness. / <p>Betyg B, 170602</p>