Investerarens arbete inför ett nyförvärv av en fastighet är komplext då många delar ska analyseras och bedömas och då ingen fastighet är den andra lik. Fastigheter har olika egenskaper, förutsättningar och ligger på skilda platser. Inför en investering ska kalkylräntan fastställas i kalkylen utefter de risker som kan kopplas till ett nyförvärv av en fastighet, med hänsyn taget till företagets avkastningskrav. Risker som kommer att påverka investeringen och företaget som helhet ska analyseras för att kunna reduceras.   För att kunna beräkna lönsamheten på ett potentiellt fastighetsförvärv används investeringskalkylering. Metoderna för investeringskalkylering skiljer sig något åt och det ligger mycket arbete bakom att ta fram de värden som används i kalkylen. Investerarens bedömning baseras på uppskattningar om framtiden och ska ge ett så korrekt utfall som möjligt på investeringens lönsamhet i investeringskalkylen. Vår problemformulering behandlar hur en investerare arbetar i investeringsprocessen kring bedömningen av nyförvärv av fastigheter. Vårt syfte är att beskriva investeringsprocessen vid nyförvärv av fastigheter samt förklara vilka grunder bedömningen av förvärvet baseras på. Vi har med ett abduktivt tillvägagångssätt genomfört en kvalitativ studie. Det teoretiska underlaget har samlats in från litteratur och vetenskapliga artiklar. Vi har intervjuat två stora fastighetsbolag om hur de arbetar i investeringsprocessen, för att samla in studiens empiriska data. Uppsatsens nyckelord är investeringskalkylering, kalkylränta, avkastningskrav, risk och Due Diligence. Vi har funnit att ett företag arbetar för att investera i fastigheter som passar in i företagets affärsidé och förvärva fastigheter utefter företagets strategiska passform. Arbetet genomsyras av Due Diligence då företag noga undersöker investeringens tekniska, juridiska och ekonomiska förutsättningar innan ett köp genomförs. Analyser av marknaden och liknande fastigheter kan hjälpa investeraren att analysera framtida avkastning, risker och möjligheter.    En kassaflödeskalkyl upprättas i investeringsprocessen och används som ett verktyg för att beräkna en fastighets värde och som ett hjälpmedel för att fatta beslut inom företag. För att säkerställa ett korrekt värde på ett potentiellt förvärv kombineras kassaflödeskalkylen med en jämförelse av marknadsvärden på liknande objekt. De värden som finns i kalkylen inhämtas av säljare, hos tidigare projekt som följts upp, på marknaden eller genom undersökningar inom företaget. I kassaflödeskalkylen, som är företagsspecifik, används kalkylräntan som antingen sätts på marknaden där priset på en fastighet bestäms, eller justeras utefter företagets avkastningskrav. Företagets avkastningskrav finns inom verksamheten och är ägarens krav på lönsamhet. Ägarnas och långivarnas krav på avkastning ökar i takt med att risken för en investering ökar, och ställer högre krav på att investeringen är lönsam. För fastighetsinvesterare ska investeringar i fastigheter vara mer lönsamma än andra räntebärande placeringar, men fastigheter är generellt sett en säker placering som tack vare en positiv hävstångseffekt ger hög avkastning på eget kapital. Företagets värde kan höjas med hjälp av en optimal kapitalstruktur vilket sänker den företagsspecifika risken vid investeringar. Innan ett nyförvärv av en fastighet genomförs bör investeraren kontrollera att fastigheten passar in i företagets befintliga fastighetsbestånd för att sammanställa en fastighetsportfölj med spridda risker.

Den 24:e oktober 2017 presenterade Energimarknadsinspektionen (Ei), som reglerar elnätsmarknaden, nya förslag gällande WACC-metoden som används för att beräkna elnätsbolagens kalkylränta. Denna uppsats har undersökt Ei:s föreslagna regeländringar gällande kalkylräntan, hur känslig metoden som används är, hur regeländringarna upplevs påverka elnätsbolagens investeringar och hur regleringen överlag upplevs fungera. Uppsatsens empiriska material är till viss del baserat på intervjuer som författarna genomfört med tre olika elnätsbolag samt en intervju med en representant från Ei. Författarna har också tagit del av ett webinarium där deltagare från ytterligare elnätsbolag, forskare och politiker delgett sina åsikter kring de nya förslagen. Känslighetsanalysen visade att den parameter som har störst inverkan på den slutliga storleken på kalkylräntan är den riskfria räntan. Studiens resultat visar också att de nya reglerna skulle, om de blev implementerade, enligt elnätsbolagen få stora inverkningar på deras verksamheter. Flera elnätsbolag skulle förändra sin investeringsstrategi och enbart genomföra de allra nödvändigaste investeringarna. Det vore fördelaktigt om regleringen fungerade på ett mer objektivt sätt.

Sammanfattning Titel: Hur ser de allmännyttiga bostadsbolagen på hållbara investeringar?   Ämne: Kandidatuppsats inom företagsekonomi med inriktning företagsfinansiering och fastighetsvärdering, 15 hp   Författare: Adam Lundqvist och Måns Rickardsson   Syfte: Syftet med studien är att beskriva och analysera hur allmännyttiga fastighetsbolag avväger ekonomisk och ekologisk hållbarhet vid investeringar.   Forskningsfråga: Hur sker avvägningen mellan hållbarhetsaspekter och ekonomiska mål?   Metod: Studien inleds med att identifiera forskningsluckan för att sedan utifrån tidigare forskning utforma en problemformulering. För att kunna besvara frågeställningen samlades empiriskt material in genom fem semistrukturerade intervjuer.    Slutsats: Resultatet av denna studie visar att det finns tydliga skillnader i betoning på hållbarhet och lönsamhetskrav hos de allmännyttiga fastighetsbolagen. Den visar också att bolagen anser det svårt att väga in vad som är hållbart i investeringskalkylen och att företagen är beredda att satsa mer på hållbarhet men upplever inte att de får tillbaka det ekonomiskt. Studien beskriver också att de som har mer ekonomiskt utrymme tenderar att ha ett större hållbarhetsfokus. Nyckelord: Hållbarhet, hållbart byggande, allmännyttiga fastighetsbolag, ekologi, ekonomi, investeringar, avkastningskrav, kalkylränta, lönsamhet.

Abstrakt Titel: Samma eller olika kalkylränta? Frågeställning:Vad är anledningen till att företag använder sig av en gemensam kalkylräntaför olika större reala investeringsprojekt, med lika eller olika marknadsrisk?Finns det något samband mellan att företag väljer att ha samma kalkylränta för olika störrereala investeringsprojekt och att företaget är verksamt i samma land och samma bransch? Syfte: Syftet med arbetet är att studera om svenska företag använder samma kalkylränta förolika reala investeringsprojekt och framförallt att undersöka anledningar bakom detta val.Dessutom har studien undersökt om det finns något samband mellan ett företags val attanvända samma kalkylränta för olika investeringsprojekt och att företaget är verksamt isamma land och samma bransch. Slutligen har vi även studerat vilka olikakapitalbudgeteringstekniker som de utvalda företagen använder vid investeringsbedömningar. Metod: Studien utgår från en deduktiv ansats och är därmed en kvantitativ studie.Forskningsmetoden som har använts för att samla in data har varit en e-post enkät. Den typav företag som har legat i fokus i studien är svenska tillverkningsföretag. För att sedananalysera den insamlade datan har univariat, bivariat och multivariata analyser använts. Slutsats: Studien visar att det inte finns något statistiskt säkerställt samband mellan attföretag väljer att ha samma kalkylränta när de är verksamma i samma land och sammabransch. Utöver detta visar även studien att de olika hypoteser från tidigare forskning tillanledningar bakom valet att ha samma kalkylränta stämmer i praktiken samt att det finns ettfåtal ytterligare anledningar. Anledningarna visar på många olika argument för att ha sammakalkylränta och de har även stöd både från ändamålsenliga teorier som t.ex “agency theory”,“bounded rationality theory” och “behavioral finance theories”. Nyckelord: Kalkylränta, marknadsrisk, kapitalbudgeteringstekniker, diskonteringsränta,betavärdet, marknadsränta, ägarnas avkastningskrav och riskfri ränta.

Frågeställning: Vad är anledningen till att företag använder sig av en gemensam kalkylränta för olika större reala investeringsprojekt, med lika eller olika marknadsrisk?  Finns det något samband mellan att företag väljer att ha samma kalkylränta för olika större reala investeringsprojekt och att företaget är verksamt i samma land och samma bransch? Syfte: Syftet med arbetet är att studera om svenska företag använder samma kalkylränta för olika reala investeringsprojekt och framförallt att undersöka anledningar bakom detta val. Dessutom har studien undersökt om det finns något samband mellan ett företags val att använda samma kalkylränta för olika investeringsprojekt och att företaget är verksamt i samma land och samma bransch. Slutligen har vi även studerat vilka olika kapitalbudgeteringstekniker som de utvalda företagen använder vid investeringsbedömningar. Metod: Studien utgår från en deduktiv ansats och är därmed en kvantitativ studie. Forskningsmetoden som har använts för att samla in data har varit en e-post enkät. Den typ av företag som har legat i fokus i studien är svenska tillverkningsföretag. För att sedan analysera den insamlade datan har univariat, bivariat och multivariata analyser använts.    Slutsats: Studien visar att det inte finns något statistiskt säkerställt samband mellan att företag väljer att ha samma kalkylränta när de är verksamma i samma land och samma bransch. Utöver detta visar även studien att de olika hypoteser från tidigare forskning till anledningar bakom valet att ha samma kalkylränta stämmer i praktiken samt att det finns ett fåtal ytterligare anledningar. Anledningarna visar på många olika argument för att ha samma kalkylränta och de har även stöd både från ändamålsenliga teorier som t.ex “agency theory”, “bounded rationality theory” och “behavioral finance theories”.

Syfte: Syftet med uppsatsen är att undersöka vilka risker de fyra storbankerna tar vid kreditgivningen av bostadslån och hur privatrådgivare hanterar risker och osäkerheter som kan uppstå vid ett bostadslån. Teoretisk referensram: Studiens teoretiska referensram består av teorier och vetenskapliga antaganden, där de flesta behandlar begreppet risk. Det presenteras även vetenskapliga artiklar som tar upp vad tidigare forskning bidragit med i detta område. Metod: Denna studie utgår från ett hermeneutiskt förhållningssätt och präglas av en deduktiv forskningsansats. Undersökningen tillämpar den kvalitativa forskningsmetoden och datainsamlingen sker genom semistrukturerade personliga intervjuer. Studiens urval är privatrådgivare från storbankerna Nordea i Tumba, Swedbank i Tumba, Handelsbanken i S:t Eriksplan och SEB i Sergelstorg. Empiri: I empirin presenteras den insamlade datan från de fyra genomförda personliga intervjuerna. Respondenterna som deltagit i intervjuerna och bidragit med värdefull information är anonyma. / Purpose: The purpose of this paper is to examine what risks the four major banks takes when they give credit of a mortgage loan and how the private adviser manages risks and uncertainties that can arise in a mortgage loan. Theoretical Framework: The theoretical framework consists of theories and scientific assumptions, most of which deal with the concept of risk. It also presents scientific articles dealing with what previous research has contributed in this field. Methodology: This study is based on a hermeneutic approach and is characterized by a deductive research approach. The study applies qualitative research methodology and the data collection is done through semi-structured individual interviews. The study's sample is private advisors from the four major banks that is Nordea in Tumba, Swedbank in Tumba, Handelsbanken in S:t Eriksplan and SEB in Sergelstorg. Result: The empirical analysis presents the data that is collected from the four completed personal interviews. Respondents who participated in the interviews and contributed with valuable information are anonymous. Conclusion: The study shows that the biggest risk that may arise for the bank with a mortgage loan is the customer's repayment capacity if it becomes impaired due to various factors. Private advisors manages risks by creating an understanding of the customer about what a mortgage loan means and provide advice and recommendations to prevent an impaired ability to repay.

<p>Detta examensarbete har genomförts vid Mälarenergi Elnät AB i Västerås. Undersökningen föranleddes av regeringsbeslutet om att elmätare måste avläsas en gång per månad från 2009. Konsekvensen för Mälarenergi är att de måste investera i ett automatiskt mätinsamlingssystem. Syftet med projektet har varit att skapa en generell investeringsmodell för att ekonomiskt utvärdera ett antal mätinsamlingssystem. I rapporten har Milabs, Seneas, Enermets, HM Powers, Iprobes samt Techems och Viterras system analyserats. Resultaten från investeringskalkylen visar att Mälarenergi kommer att göra en förlust på 5-8 MSEK/år under hela projektets livslängd (15 år). Den största delen av investeringen utgörs av hårdvarukostnader (50 %), medan drift- och underhållskostnader samt logistikkostnader utgör 20 % respektive 25 %. Mälarenergi Elnät bör budgetera 1 500-1 950 SEK/mätpunkt för projektet, beroende på systemval. En känslighetsanalys visar att driftskostnad och livslängd är avgörande faktorer, vilket medför att det är viktigare att satsa på ett robust och säkert system än det billigaste.</p>

Detta examensarbete har genomförts vid Mälarenergi Elnät AB i Västerås. Undersökningen föranleddes av regeringsbeslutet om att elmätare måste avläsas en gång per månad från 2009. Konsekvensen för Mälarenergi är att de måste investera i ett automatiskt mätinsamlingssystem. Syftet med projektet har varit att skapa en generell investeringsmodell för att ekonomiskt utvärdera ett antal mätinsamlingssystem. I rapporten har Milabs, Seneas, Enermets, HM Powers, Iprobes samt Techems och Viterras system analyserats. Resultaten från investeringskalkylen visar att Mälarenergi kommer att göra en förlust på 5-8 MSEK/år under hela projektets livslängd (15 år). Den största delen av investeringen utgörs av hårdvarukostnader (50 %), medan drift- och underhållskostnader samt logistikkostnader utgör 20 % respektive 25 %. Mälarenergi Elnät bör budgetera 1 500-1 950 SEK/mätpunkt för projektet, beroende på systemval. En känslighetsanalys visar att driftskostnad och livslängd är avgörande faktorer, vilket medför att det är viktigare att satsa på ett robust och säkert system än det billigaste.

Bakgrund: Betydelsen av investeringsbedömningen kan inte överbetonas till följd av dess långsiktiga fördelar för företagets giltighet och operativa funktionalitet. Beräkningsmetoder som används för investeringsbedömning bistår med nödvändig kunskap för att underlätta beslutsfattande samt för att skapa sig en tydligare bild över det föreslagna investeringsprojektet. Företag investerar för att upprätthålla sina ekonomiska mål och värderingen av olika investeringsalternativ spelar således en central roll för företagets ekonomiska fortlevnad och utveckling. Kapitalinvesteringar är ofta omfattande och förväntas generera värde på lång sikt, vilket formar företagets ekonomiska fokusområden. Detta belyser viktigheten av en kvalitativ bedömning för olika investeringsalternativ och deras respektive utvecklingsmöjligheter. Syfte: Genom att undersöka användningsområdet för kalkylräntan avser studien att öka kunskapen för sambandet mellan kalkylräntebestämningen och investeringsbedömningen. Detta som ett delsyfte till att undersöka vilka metoder som några svenska industri- och fastighetsföretag använder. Studien avser även vidare att beskriva och analysera företagens investeringskalkylering och kapitalstruktur. Metod: Studien har antagit en kvalitativ forskningsansats med semistrukturerade intervjuer med svenska industri- och fastighetsbolag. Respondenterna valdes ut genom ett målstyrt urval och vidare beskriver metoden hur insamling av det empiriska materialet har gått till. För att besvara studiens problemformulering har det empiriska materialet analyserats med den teoretiska referensramen. Slutsats: Studiens resultat visar tydliga skillnader i relation till den klassiska kapitalteorin och att långsiktiga strategiska investeringar i viss utsträckning tenderar att inkräkta på investeringar som kan generera en högre internränta och således vara mer ekonomiskt lönsam, men som är av mindre strategisk betydelse för bolaget. Detta strider mot teorins förutsättningar om att uppnå en normativt optimal kapitalstruktur. En viktig aspekt av det är att företagen försöker bibehålla en helhetlig bild av investeringarna där förutsättningar för nyutveckling ska uppmärksammas, vilket i regel inte strider mot kapitalteorins antaganden. Men i relation till det kan dock investeringskalkyler endast förse bolag med en begränsa uppfattning av investeringens ekonomiska konsekvenser. / Background: The importance of the investment appraisal cannot be overemphasized as a result of its long-term benefits to the company's validity and operational functionality. Calculation methods used for investment assessment assist with the necessary knowledge to facilitate decision-making, as well as to create a clearer picture of the proposed investment project. Companies invest to maintain their financial goals and the valuation of different investment alternatives thus plays a central role for the company's financial survival and development. Capital investments are often extensive and expected to generate value over the long term, shaping the company's financial focus areas. This highlights the importance of a qualitative assessment for different investment options and their respective development opportunities. Purpose: By examining the area of use for the discount rate, the study intends to increase knowledge of the connection between the discount rate determination and the investment assessment. This as a partial aim to investigate which methods some Swedish industrial and real estate companies use. The study also intends to describe and analyze the companies' investment calculation and capital structure Method: The study has adopted a qualitative research approach with semi-structured interviews with Swedish industrial and property companies. The respondents were selected through a targeted selection and the method further describes the collection of the empirical material. In order to answer the study's problem formulation, the empirical material has been analyzed with the theoretical frame of reference. Conclusion: The results of the study show clear differences in relation to the classic capital theory and that long-term strategic investments to a certain extent tend to encroach on investments that can generate a higher internal rate of return and thus be more financially profitable, but which are of less strategic importance for the company. This goes against the theory's prerequisites for achieving a normatively optimal capital structure. An important aspect of it is that the companies try to maintain a holistic view of the investments where the conditions for new development must be noticed, which as a rule does not contradict the assumptions of the capital theory. However, in relation to that, investment calculations can only provide companies with a limited idea of the financial consequences of the investment.