近年來在政府財政拮据的情形下，以BOT模式進行民間機構參與公共工程計畫已成為時勢所趨，但是BOT計劃的投資風險相當大，所面臨的投資環境的不確定性相當高。此時若以傳統NPV法來評估投資計劃的價值時，無法把管理者所擁有的『管理彈性』的選擇權價值考慮進來，而造成投資計劃真正價值被低估的情形。隨著實質選擇權相關理論的興起，可以用來評估管理者所擁有的『管理彈性』的選擇權價值，加上傳統的NPV值之後，即是所謂的『Expanded NPV』。『Expanded NPV』有考量管理者所擁有的管理彈性選擇權的價值，可以顯示投資計劃的真正價值，與傳統的NPV一起提供給決策者參考的話，可使決策者作出更精確的判斷。 　　台灣高鐵公司標得台灣高鐵BOT案，由於所簽定的合約規定不夠詳細，以及政府應辦事項執行不利，使得台灣高鐵公司擁有遞延開發的選擇權，屬於實質選擇權中的等待選擇權，台灣高鐵公司可以等待到有利的時點才開始動工興建。本文以『Quigg實質選擇權評價模式』評估台灣高鐵公司在台灣高鐵BOT案上所擁有的等待價值，經過電腦運算後為785.29億元，加上傳統的NPV值1169.2億元，台灣高鐵BOT案的『Expanded NPV』為1954.49億元。 　　另外經過本文的實證研究，與台灣高鐵BOT案之等待價值正相關者為『台灣高鐵的收益』、『台灣高鐵收益之年成長率』與『台灣高鐵投入成本年成長率之波動性』；而負相關者為『台灣高鐵的投入成本』、『台灣高鐵投入成本之年成長率』、『台灣高鐵收益年成長率之波動性』、『無風險利率』、『投資人對於單位風險所要求的風險貼水』、『投資標的案在開發前因其他用途或附屬利益所帶來收益佔投資收益的百分比』與『台灣高鐵收益與投入成本共變異數』。 　　本文評估收益與投入成本的各項目以及各參數對於台灣高鐵BOT案之等待價值的影響程度方面，在台灣高鐵收益部分，對於台灣高鐵等待開發的選擇權價值影響程度較大者為台灣高鐵的『票價收入』部分。在台灣高鐵投入成本部分，對於台灣高鐵等待開發的選擇權價值影響程度較大者為台灣高鐵的『興建成本』部分。在參數部分，對於台灣高鐵等待開發的選擇權價值影響程度較大者為『台灣高鐵收益年成長率』、『台灣高鐵投入成本年成長率』、『台灣高鐵收益年成長率之波動性』、『台灣高鐵投入成本年成長率之波動性』與『無風險利率』。 目 錄 第一章 緒論---------------------------------------------------1 第一節 研究動機---------------------------------------------1 第二節 研究目的---------------------------------------------3 第三節 研究方法與步驟---------------------------------------4 第四節 研究範圍---------------------------------------------5 第五節 研究章節概述-----------------------------------------6 第二章 文獻探討-----------------------------------------------8 第一節 實質選擇權之相關文獻---------------------------------8 第二節 傳統淨現值分析法與實質選擇權分析法------------------19 第三節 實質選擇權的種類------------------------------------25 第四節 BOT模式介紹-----------------------------------------32 第五節 台灣高鐵個案介紹------------------------------------46 第三章 研究模型建立------------------------------------------60 第一節 研究架構--------------------------------------------60 第二節 Quigg實質選擇權評價模式推導-------------------------61 第三節 變數定義與參數估計----------------------------------69 第四節 資料來源--------------------------------------------88 第五節 研究限制--------------------------------------------89 第四章 研究結果----------------------------------------------91 第一節 結果分析--------------------------------------------91 第二節 敏感度分析------------------------------------------99 第五章 結論與建議-------------------------------------------112 第一節 研究結論-------------------------------------------112 第二節 後續研究建議---------------------------------------118 參考文獻 ---------------------------------------------------121

開發型不動產證券化制度，定義上係以未開發完成之不動產之權利，透過特殊目的機構，在破產隔離之法律關係下，加以小口化、規格化，並發行有價證券表彰該權利且對外募集或私募有價證券之行為。在我國法規範之下，制度上則可包括「不動產投資信託基金投資於開發型不動產」以及「不動產資產信託以開發型不動產作為信託財產私募有價證券」二種型態。證券化對於不動產之開發而言，係一相當有利之融資管道，且同時亦提供了小額投資人投資大型不動產開發案共享獲利之機會。一般均認為開發型不動產係對於證券化需求最大之標的，然而，因開發性不動產本質上具有較已開發不動產更高之風險，故學說、實務及立法上之討論亦有眾多見解主張對於開發型不動產之證券化應予禁止或限制。 我國不動產證券化條例於民國92年公布施行時，對於開發型不動產納入規範係採所謂「分階段立法」之模式，而在民國98年1月6日始由立法院三讀通過不動產證券化條例之修正案，正式將開發型不動產納入我國不動產證券化之法制，惟現行法基於道德危險之防止、風險控管與投資人保護等考量，對於開發型不動產之證券化仍設有多數禁止或限制規範。然而，本文認為風險控管與投資人保護之並非不動產證券化制度唯一或絕對之考量；並且，制度上之限制或禁止應屬投資人保護之最後手段，若尚可透過主管機關之有效監理降低投資風險並保障投資人時，仍應儘量朝「興利同時防弊」之方向運作，不應過度限制該制度之適用範圍，否則反而將使制度之立法目的無法達成。 綜上所述，本文嘗試從開發型不動產證券化之本質、特性與優缺點出發，參酌國外相關立法例，並考量我國民情與資本市場之特色後，分析提出我國開發型不動產證券化制度之走向，主張應修法開放募集之不動產投 資信託基金得投資於一般開發型不動產。另外，針對都市更新及BOT等開發案適用不動產證券化條例之議題，本研究採取否定見解，認為應於各該法律另行立法規範此種特別法上之開發型不動產證券化，而不應以不動產證券化條例規範之。故本研究尚針對現行不動產證券化條例、都市更新條例、促進民間參與公共建設法等法律規範提出修正建議。期能提供開發型不動產證券化制度將來修法及運作上之參考。 / The “development-oriented real estate securitization” could be defined as an arrangement that subdivides and standardizes the right of real estate which is undeveloped or under development, into separate shares through a special purpose vehicle and the bankruptcy-remoteness structure, and the public offering or private placement of the real estate securities representing ownership of such shares. Under the Real Estate Securitization Act of Taiwan, R.O.C. (the “Act”), so called development-oriented real estate securitization could also be construed as either 1) fund investment of REIT into real estate(s) under development, or 2) entrusting real estate(s) under development or to be developed to a REAT. Securitization is a favorable way to finance the development project, also it provides opportunities for investors with limited fund to invest in and profit from the same. Generally, development projects have the strongest needs for securitization financing. However, due to the risks accompanied with development, there are opinions from researchers and legislators for the restriction of their securitization. Upon the Act’s promulgation in 2003, the Legislative Yuan also resolved the guidelines for future amendment that the real estate under development or to be developed shall be included upon the maturity of real estate securitization operation. However, due to legislators’ concerns on moral hazard, risk control and investor protection, the amendment promulgated in 2009 formally adapting the development-oriented real estate securitization was still quite restricted. It is held by this thesis that risk control and investor protection are not the only or supreme purposes of the Act. Meanwhile, the restriction shall be deemed the last resort of investor protection, it is to say, if the monitoring and supervision of competent authority is operable, we shall use them to protect investors instead of legislative restriction. Or some objectives of the Act would be therefore hindered. Based on the analysis of the nature, advantages, disadvantages, comparative law study of development-oriented real estate securitization, and also referring to the customs and capital market structure of Taiwan, this thesis has provided some thoughts and suggestions for other researchers and legislators’ reference. Firstly, it is held that the restriction on publicly offered REIT’s investment in development project shall be removed. Also, the urban renewal and BOT project shall not be applicable under the Act as which shall be exceptional types respectively legislated in Urban Renewal Act and the Law for Promotion of Private Participation in Infrastructure Projects. It is expected that the issues, thoughts and opinions raised or provided by this thesis could encourage further discussions toward the subject to ensure the sound and stable development of real estate securitization in Taiwan.

司法院釋字第520號解釋於理由書指出：「基於法治國原則，縱令實質正當亦不可取代程序合法」，即一語道出程序正義之重要性。 民間參與公共建設具專業性、複雜性及高風險性、隔代性、利益衝突等特性，在政府與民間合作理念的推動下，法律規定模式已呈現由「條件式」的模式轉向「目的式」模式，致使政府合作對象的甄審（選）成為一種高度專業趨向之判斷，並且可能陷於「決策於未知之中」的困境。民間參與公共建設的推動上，除技術層面之實體審查標準外，實應認真思考面對決策的程序問題，藉由程序之提升，用以補足實體規範的不足。據此，有關引進民間參與公共建設之法規，甄審程序選出的最佳締約對象、最優申請案件或最優申請人「是否即屬適當」，應思考甄審（或評選）程序與組織設計，是否妥適。 本文擬由正當法律程序於美國及日本之發展出發，藉以了解其規範基礎與發展情形，並分析我國司法實務有關正當法律程序原則之解釋，理解我國對於正當法律程序之內涵與要求。其後聚焦行政實務上經常引用作為民間參與公共建設案件辦理依據之獎參條例、採購法及促參法，就其甄審、評選或評審程序與爭議處理程序檢視正當法律程序實踐情形。 本於基本權保障意旨及法律承認權利之保障，基本上本文認同至少應有一最低限度之保障（即聽證權）。至於其他要求為何？本於民間參與公共建設之興建或營運，涉及政府有限資源之分配及申請人(營業自由、契約自由)與使用者（生命、身體、財產）之基本權保障相關，應可由司法院釋字第384號解釋及釋字第709號解釋推導出「組織」要求，而其他如公正作為(迴避、禁止程序外接觸)、受告知權、說明理由及資訊公開，亦正是落實組織適法與聽證權，所不可或缺之要素。