本論文共一冊，約四萬字，可分為五章。 第一章 緒論 第一節 研究背景 第二節 研究目的 第三節 研究範圍 第四節 研究限制 第二章 文獻探討 第一節 文獻探討 主要探討服務業中消費者行為有關之文獻。 第二節 觀念性架構 主要以EKB 模式為主體 第三節 研究假設 第三章 研究方法 第一節 問卷設計 採封閉式問卷，並以郵寄方法為主，少部分便利攜回式填寫為輔來接觸受 測者。 第二節 抽樣設計 第三節 資料分析方法 以ANOVA 規則相關分析方法分析資料。 第四章 結果分析 第一節 評估準則之差異分析（重要性分析） 第二節 評估準則與生活型態之相關分析 第三節 購屋經驗與評估準則差異探討 第四節 購買地區與評估準則差異分析 第五節 不同通路選擇者之人口變數分析 第六節 不同通路選擇者對通路認知之差異分析 第五章 結論與建議 第一節 結論 第二節 建議

以前在台灣房地產開發市場上主要的房屋銷售模式是預售制度，這是受限於當時政治、經濟的環境條件下，所形成的特殊制度，主要的原因就是需要從市場中，獲得足夠的營運週轉資金；但是台灣的房地產市場在這幾年來逐漸轉變，已經出現為數不少的成屋銷售個案，主要著眼於當房地產市場景氣上揚時，延遲銷售能夠使專案獲得更大的報酬，而且當房地產專案融資的取得逐漸放寬，資金來源不在成為限制條件時，預售房屋可能已不再是唯一的銷售模式，且可能不再是最適銷售模式，但市場上房地產業者仍延續以前的思考模式，以融資比例的大小（有錢沒錢），作為判斷銷售時機的決策依據。本研究所想要研究的方向是最適銷售時機的選擇與融資決策是否會影響銷售時機的選擇，在各種不同市場條件下最適銷售時機與選擇權價值的變化。 本研究以實質選擇權（Real Options）模式探討新建房屋最適銷售時機，但以應用以前學者所推導的模式並不做模式的推導；首先以建立市場中專案營收的模式與建立實質選擇權決策模式，模擬房地產業者營運情境，並以隨機亂數帶入房價與融資利率模擬模式中，以模擬房地產市場中房價與融資利率，將模擬結果帶入所建立的模式中，模擬不同房地產市場條件下專案的營收，並藉由不同的決策值所模擬的專案營收，探討房地產市場中新建房屋的最適銷售時機的選擇與選擇權的價值。並且將模式中所應用的各變數予以獨立（在其他條件不變下，僅改變該變數）做敏感性分析，探討各模式中變數對於選擇最適銷售時機與實質選擇價值變化所產生的影響，以瞭解房地產市場中各外生變數，對於房地產市場新建房屋最適銷售時機與實質選擇權價值所可能造成的影響，與所應該注意的涵義。 第壹章 緒論 第壹節 研究動機與目的 1 第貳節 研究範圍與限制 5 第參節 研究架構 7 第貳章 產業分析與個案訪談 第壹節 銷售時機 11 第貳節 不動產金融 25 第參節 文獻探討與個案研究對本研究的涵意 28 第參章 文獻探討 第壹節 最適銷售時機模式 32 第貳節 文獻探討與個案研究對本研究的涵意 51 第肆章 模式建構與模式設計 第壹節 最適銷售時機 56 第貳節 研究設計 67 第伍章 實證結果分析 第壹節 融資決策與最適銷售時機 75 第貳節 實質選擇權價值敏感性分析 81 第參節 最適銷售時機選擇敏感性分析 90 第陸章 結論與建議 第壹節 研究結果涵義 104 第貳節 建議 110 參考文獻 中文部份 114 英文部份 115

房屋預售制度是國內不動產業的一大特色，而長期以來國內對房價的研究皆著重於成屋價格，且大都以特徵價格法分析成屋價格屬性，對預售屋價格的形成及成屋與預售屋彼此價格相互影響一直缺乏深入的研究。造成政府管理及業者經營上的困擾，也直接威脅到購屋的權益，因此透過預售屋價格理論層次的探討，將有助於學術界對房屋預售制度的暸解。 由於房屋預售的交易標的為土地及房屋預售契約，而此約定於未來特定時間交貨之契約買賣形式，基本上即具有遠期交易與期貨的性質。因此本文利用儲存理論於無套利均衡的情形下，依序考慮有無不動產市場景氣變動與預售屋產品風險，來加以推演預售屋價格，最後導出預售屋訂價模式為成屋價格加成屋的持有成本，減預售屋的履約保證費用，加上預期景氣變動價差。模式中預售屋產品風險及市場景氣變動因素的考慮，為本研究學術上的主要貢獻。 進一步利用特徵價格方程式來固定品質，使成屋與預售屋在相同的基礎上比較，並藉由太平洋房屋所提供之民國77年∼82年大台北都會區實際成交案例8885筆來試驗。發現期間預售屋每戶價格平均比成屋高出33．08萬，即就大台北都會區的房屋市場而言，購屋者於此期間選購成屋較有利、比較各年之預售屋與成屋價格，除77年之基差為負以外， 78年∼82年的基差都大於零，其中基差變動的原因，可由本研究所建立之理論模式來加以詮釋。最後應用理論模式來分析房屋市場的基差，說明國內預售屋價格大多高於成屋價格的原因，並詮釋理論模式的政策意涵，與對購屋決策及建商經營的應用。 / The pre-sales housing system in Taiwan is a quite unique method allowing home buyers to speculate on or purchase their houses. The prices of pre-sales houses have become a leading indicator of the housing cycle in the market. However, limited knowledge is availab1e regarding how and why pre-sales house prices are determined, or what is the relationshiP between the pre-sales and existing house prices. 　 Determining Whether the theories of forward or futures transactions can account for the pre-sales house pricing behavior is highly desired since one characteristic feature of the pre-sales syStem is its similarity to forwqrd of futures transactions. In this study, an arbitrage perspective is used to discuss the difference (basis ) between pre-sales and existing house prices. Based on the storage theory, a pricing model suitable for pre-sales houses in Taiwan was established steP by step under the considerations of the presence of expected market changes, and the risk of product uncertainty in pre-sales houses.The price of pre-sales houses is equal to the price of existing houses on the transaction date plus the carry cost, and the price difference resulted from expected market changes minus the contract guarantee cost. The established model was then used to analyze the 8885 actual transaction cases provided by the Pacific Rehouse during l988 and l993. We used hedonic price. theory to analyze the differences between pre-sales and existing house price. As far as the overall market is concerned, the analysis found that the difference between the pre-sales house price on the transaction date and the price of the existing house was NT$330,800/unit. The basis was positive in l988 and negative during l989 and l993. By the pricing modeL, we can explain the price of pre-sales houses was greater then that of existing housing in most cases. The results of our research also can be applied to the real estate policy and the decision of purchasing house.