合建契約在我國不動產市場當中，一直占有相當重要的地位。尤其當地主想要在自己所有的土地上擁有房屋，或者擬將舊屋更新時，合建契約就扮演重要的角色。透過合建契約，地主得節省自行建築房屋所必須支出之資金，即可取得房屋所有權；而建商無須支出取得建築土地之龐大資金，避免資金積壓，即可於地主提供之土地上興建房屋。雙方再依據契約所定比例，分配房屋及土地。實務上常見的合建契約類型有很多種，然而大致上可以地主是否以取得房屋所有權為目的為區分標準，如果地主只是提供土地與建商共同經營事業，而於房屋興建完成之後依約定比例分配獲利，並不實際分配房屋，此種合建契約多以「合夥契約」之方式為之，於實務上較少發生爭執，本文即不以此為討論重點。而另一類的合建契約，即地主以取得房屋所有權為其目的，提供土地與建商合建，並且實際獲得分配房屋。此種合建契約之契約類型，以及當事人的權利義務內容、契約條款，在實務上衍生的糾紛甚多，然而較為深入且有體系的的討論卻為數甚少，本論文即以此種合建契約為重心，探討合建契約之功能、契約類型、合建房屋原始所有權人之認定標準，並且建構當事人的權利義務體系、檢視契約條款內容。 在討論合建契約類型與條款內容時，本文將一併探討合建契約與消費者保護法之間的關係。因為在本文討論的合建契約當中，地主以取得房屋所有權為其主要目的，是否得將其視為消費者保護法上所指之消費者，而認合建契約之法律關係屬於消費關係，因此當建商以合建之定型化契約與地主締約時，得以適用消費保護法，採取較為有利於地主之解釋。除此之外，關於合建契約特殊的保證金制度，本文將以實務上的判決為例，討論保證金擔保之內容與目的，以及保證金返還義務與瑕疵擔保之瑕疵修補義務之間，是否得為同時履行抗辯的相關問題。 與合建契約相關另一項特殊的問題，則在於當地主將合建土地所有權移轉予第三人時，建商或者是買受房屋之人，對於土地買受人是否仍然有權繼續使用合建土地，或者成為無權占有，而將遭受拆屋還地、侵權行為損害賠償以及不當得利返還之訴訟。實務上的見解可明顯區分為兩種，一種見解認為合建契約為債權契約，僅具有相對性，因此當合建土地所有權人變異時，新所有權人當然不受合建契約之拘束，建商或房屋買受人即無法主張依據合建契約使用合建土地，其占有自屬無權。另一種見解則認為，合建土地買受人應受合建契約之拘束，因此建商或房屋買受人屬於有權占有，或者認為合建土地買受人權利之行使應受限制，藉此避免拆屋還地等重大影響社會經濟的結果。本文即從這兩個方向，探究其法律上的依據與各種可能的解釋方案，希望能夠達到保障社會上重大經濟利益的目標，避免浪費已投入的大量資源。 關鍵詞：建商 地主 合建契約 權利濫用 消費者保護 定型化契約 債之相對性 誠實信用原則 買賣不破租賃

債權的實現，原則上須求諸於債務人履約之意願（清償意願），以及債務人償債能力（清償能力），故如何確保債權之順利實現，此向來即是民事法律研究領域中最饒富趣味的課題。而在工程契約的法律關係中，由於履約之標的動輒數以千萬計，履約之過程又經常經年累月，是於工程契約中，業主之擔保需求相較於一般社會交易上之債權人，誠有過之而無不及，故於一般工程實務上，業主要求承包商所提出之擔保，無論在類型的選擇上，或是在擔保的效用上，較之於傳統民法上所預設之若干擔保制度，則更具其特殊性。而本論文即擬以國內工程契約實務中業主之擔保作為主要研究之對象，除了嘗試就國內幾個常見的擔保制度進行法律性質之探究，更將針對各別擔保制度於實務上經常遇到之爭議問題進行討論。 本論文除了第一章緒論之外，第二章是針對工程契約中業主所使用之擔保，進行一般性、通論性之概念說明，內容除了有關擔保概念與其他類似制度間之差異，更逐一就擔保之約定、擔保之態樣、擔保之選擇及替換之自由、擔保之目的及擔保之返還為討論。至於，第三章以下，本文則擬針對國內工程實務上最常被運用之擔保制度，包括保證金之交付、工程款之保留、保證書之出具等，進行個別之討論。其中，就前兩種擔保制度，本文除了將逐一釐清其法律性質，更將針對此二擔保制度於國內法院裁判實務上所衍生之爭議問題進行討論。至於，工程保證書之部分，除了法律性質之辨明，就保證書中最具特殊性之「立即照付約款」（Zahlung auf erstes Anfordern），本文亦擬作詳細之介紹。此外，其他像是保證書所涉之法律關係、保證書所隱存之制度濫用危險，以及支付返還等相關爭議，本文亦將一併說明之。最後，在第六章結論之部分，本文也提出若干今後可資研究之議題以作為將來研究之展望。