Exploateringsavtal används för att fördela ansvaret för finansiering och utbyggnad av en detaljplan som upprättats på mark som inte ägs av kommunen. Avtalet upprättas mellan en kommun och en exploatör eller privat byggherre. Exploateringsavtal har tillämpats länge men blev inte angivet i lagtext förrän den 1 januari 2015. Något som fortfarande inte är angivet i lagtext är hur kommuner ska använda sig av ekonomiska säkerheter i exploateringsavtal. Avtalen reglerar finansiering och åtaganden för miljonbelopp och finansiering ska ofta ske efterhand som byggnationen färdigställs. Om en exploatör inte kan fullfölja sina åtaganden i exploateringsavtalet på grund av exempelvis konkurs, kan kommunen bli tvungen att färdigställa och finansiera exploatörens kvarstående åtagande. Har kommunen i avtalet angivit att en säkerhet måste ställas som ska täcka de belopp som motsvarar exploatörens åtaganden, kan kommunen lösa in säkerheten och på det viset säkra finansieringen om en exploatör skulle bli oförmögen att betala. Syftet med studien är att undersöka om Sveriges kommuner använder sig av säkerheter i exploateringsavtal för att säkerställa dess genomförande. Vidare är syftet med studien att kartlägga vilka säkerheter som anges i exploateringsavtal. I de fall en bankgaranti använts som säkerhet i exploateringsavtalen kommer även en fördjupning att genomföras av bankgarantin och dess bakomliggande exploateringsavtal. Exploateringsavtal och bankgarantier från Sveriges kommuner samlades in via mejl. 120kommuner valde att delta i studien vilket resulterade i en analys av 197 exploateringsavtaloch 35 bankgarantier. Resultatet av studien visar bland annat att 58 % av de 197 exploateringsavtalen innehöllsäkerhet, 37 % av avtalen saknar säkerhet och 5 % av avtalen inte har något behov av säkerhet. De vanligaste säkerheterna som kommunerna anger i exploateringsavtalen att exploatören måste ställa är valfri godtagbar säkerhet, bankgaranti, moderbolagsborgen och pantbrev i fast egendom. Resultatet visar även att 69 % av de 35 bankgarantier som studeratsär accessoriska till det bakomliggande exploateringsavtalet och 31 % av bankgarantierna är självständiga i förhållande till det bakomliggande exploateringsavtalet. Accessorisk innebär att bankgarantin är kopplad till det bakomliggande exploateringsavtalet. Självständig innebär att bankgarantin inte är kopplad till det bakomliggande exploateringsavtalet. Slutsatsen av studien är att medvetenheten och tydligheten kring säkerheter i exploateringsavtal bör förbättras och att en lagreglering av säkerheter är att föredra. / Land development agreements are used to divide responsibility for the financing and development of a detailed development plan which is arranged on land not owned by the municipality. The agreement is established between a municipality and a developer or private individual. Land development agreements were not specified in the act until a legislative change in January 1, 2015. A subject that was not specified in the act is how municipalities should use financial collateral in the land development agreement. Land development agreements involves the financing and constriction commitments for millions of crowns and the financing often take place afterwards construction is completed. If it turns out that the developer can´t perform their obligations in the land development agreement due to bankruptcy, the municipality may be required to complete and fund the developer's remaining commitments. If the municipality had stated in the agreement that the developer must perform a collateral to cover the amount corresponding to the developer's commitments, the municipality can redeem the collateral and thus secure the financing if a developer would become insolvent. The idea of the study is to examine if the Swedish municipalities are using collaterals in land development agreements. The ambition is also to identify what type of collaterals described in the land development agreements. Finally a deeper analysis will be made of the agreements for which a guarantee issued by a bank has been used as collateral. Land development agreements and guarantees from the Swedish municipalities were gathered via email. 120 municipalities did participate in the study, which resulted in ananalysis of 197 land development agreements and 35 guarantees. The result of the study shows that 58% of the 197 land development agreements contain collateral, 37% of the agreements did not contain collateral and 5% of the agreements had no need of collateral. The most commonly required collaterals by the municipality in land development agreements are any optional collateral that the municipality can accept, guarantees issued by a bank or insurance company, bail by parent company and mortgages on real estate property. The results also show that 69% of the 35 guarantees studied are ancillary to the underlying development agreement and 31% of the guarantees are independent in relation to the underlying development agreement. Ancillary means that the guarantees issued by bank is linked to the underlying land development agreement. Independent guarantee means that the guarantee is not linked to the underlying land development agreement.The final conclusion of the study is that awareness and clarity of collateral in land development agreements should be improved and that a statutory regulation of collaterals in land development agreements is preferable.

1 januari 2015 infördes en ny paragraf i plan- och bygglagen som säger att de kommuner som avser att ingå exploateringsavtal ska upprätta riktlinjer som anger förutsättningarna för hur dessa avtal skrivs. Riktlinjerna ska ange vilka mål som finns samt hur kostnader, intäkter och andra åtaganden ska fördelas mellan parterna som ingår avtalet. Drygt ett år har gått sedan den nya bestämmelsen infördes och flera av landets kommuner har nu upprättat dessa dokument. Studien syftar till att undersöka hur landets kommuner hittills tillämpat regeln i plan- och bygglagen 6 kap. 39 §. Avsikten är att kartlägga vilka kommuner som har antagit riktlinjer för exploateringsavtal, vad dessa riktlinjer innehåller, hur de är utformade samt vilka åtaganden, intäkts- och kostnadsfördelningar som tydliggörs i dem. Sveriges samtliga 290 kommuner har kontaktats varav 193 kommuner har svarat på frågan om de antagit riktlinjer eller inte. De riktlinjer som har tagits med i studien är de som författarna tillhandahållit mellan datumen 2016-03-16 och 2016-04-16 och som antagits efter lagändringens ikraftträdande, det vill säga efter 2015-01-01. Totalt tillhandahölls 37 antagna riktlinjer. Texten i riktlinjerna kan enligt studien delas upp i följande tre huvudkategorier: - Generell informativ text som inte enbart är knuten till kommunen i fråga - Kommunspecifik informativ text - Text som tydliggör hur kostnader och andra åtaganden ska fördelas mellan kommun och exploatör i exploateringsavtal Den sistnämnda av de tre huvudkategorierna kan delas upp i ytterligare 33 underkategorier för att belysa vilka åtaganden och kostnadsfördelningar som tas upp i de olika riktlinjerna. Studien tyder på att flera kommuner har börjat tillämpa plan- och bygglagen 6 kap. 39 §. Riktlinjernas innehåll och omfattning skiljer sig åt mellan kommunerna. Slutligen tyder resultatet på att de flesta kommuner i sina riktlinjer tydliggör vilka åtaganden och kostnadsfördelningar som gäller mellan kommunen och exploatören vid ingående av ett exploateringsavtal. Ett fåtal av kommunerna tydliggör inte i riktlinjerna vem av kommunen och exploatören som kommer få bekosta eller vidta en åtgärd utan beskriver endast vilka poster av kostnader och andra åtaganden som kommer att behandlas vid själva ingåendet av exploateringsavtal. Ingen av de undersökta riktlinjerna behandlar intäktsfördelning, vilket riktlinjerna ska enligt plan- och bygglagen 6 kap. 39 §. / In 1 January 2015 a new paragraph was added to the Swedish planning and building act (PBL). According to the new paragraph, Swedish municipalities, are obliged to establish special guidelines for Land Development Agreements. Almost a year has passed since the new law was incorporated and today has several of the Swedish municipalities adopted the guidelines. The aim of the study is to investigate how the Swedish municipalities, so far, has applied PBL 6:39. The study intends to investigate which of the municipalities that has adopted guidelines, what these guidelines contains, how they are designed and which commitments, gains and costs they regulate. All 290 municipalities were contacted and 193 of them responded wheter they had adopted guidelines or not. The study contains of those guidelines that the authors recieved between 2016-03-16 and 2016-04-16. The study do only refers to guidelines, adopted after 2015-01-01. Totally 37 guidelines were received. According to this study, the texts of the received guidelines could be subdivided into three main categories: - General informative text - Informative text about the municipalities - Text about commitments, benefits and costs The last category was later on divided into 33 subcategories. The study shows that several municipalities have started to apply the new paragraph, but not yet all of them. Finally, most guidelines divides the commitments, gains and costs between the municipality and the land developer. But a few of them only make it clear which commitments, benefits and costs the municipality intends to regulate in a Land Management Agreement. None of the guidelines regulate benefits from land development, even though they are supposed to, according to PBL 6:39.

No description available.