Depuis la fin de la révolution industrielle, la sphère scientifique aussi bien que la sphère politique se sont interrogée sur la forme optimale des villes. D'abord marqué par un courant majoritaire prônant le désentassement urbain et la ville "aérée", le paradigme s'est retourné au fil du temps et notamment après la forte montée de nouveaux enjeux environnementaux. Le débat public s'oriente aujourd'hui vers la nécessité d'une densification de la croissance urbaine, et d'une lutte contre l'étalement urbain. Se pose dès lors la question de la validité de telles mesures, et plus largement de conception de stratégie d'intervention publique sur la marché foncier assurant un développement urbain compatible la préservation de l'environnement. Cette thèse propose donc de contribuer au débat sur les formes optimales de villes durables, en répondant à la question suivante : est-il possible de concilier développement urbain et préservation de l'environnement? Plus précisément, la ville compact est-elle une forme de ville durable? Si oui, est-elle la seule? La provision des services écosystémiques est-elle conditionnée par la structure urbaine considérée et si oui quels services et comment?A travers une analyse micro-économique du marché foncier, et en utilisant la notion de services écosystémiques, nous proposons de répondre à ces questions. De manière générale les travaux de cette thèse font apparaître l'élément majeur suivant : en raison de la complexité du lien entre les différents services écosystémiques eux-même, et des interconnexions entre ceux-ci et le développement qui revêtent des facettes multiples, les conclusions sur les formes de ville durable ne peuvent se faire qu'en des termes conditionnels. Ce résultat constitue une invitation à engager des recherches adéquates en amont afin de bien saisir et prévoir les potentiels effets pervers associés à la promotion d’une unique forme de ville durable, comme c'est le cas à l'heure actuelle avec le paradigme de la ville compacte. / Since the end of the industrial revolution, scientists as well as politicians have been interesting in the questions related to the optimal shape of cities. Initially, a majority branch advocates for a « garden city », with open space and low density. However, the paradigm has turned over time and especially after the rise of new environmental stakes. The public debate is now focused on the need to intensify urban growth and to combat urban sprawl. This raises the question of the validity of such measures and, more broadly, of the design of a public intervention strategy on the land market ensuring urban development compatible with the preservation of the environment. This thesis proposes to contribute to the debate on the optimal forms of sustainable cities by answering the following question: is it possible to reconcile urban development and environmental preservation? More specifically, is the compact city a form of sustainable city? If so, is it the only one? Is the provision of ecosystem services conditioned by the urban structure and, if so, what services and how? Through a micro-economic analysis of the land market, and using the concept of ecosystem services, we propose to answer these questions. In general way, this thesis reveals the following major element: due to the complexity of the link between the different ecosystem services and the interconnections between them and urban development, the conclusions on sustainable city structure can only be done in conditional terms. This result is an invitation to undertake adequate researchs upstream in order to better grasp and foresee the potential perverse effects associated with the promotion of a single form of sustainable city, as is currently the case with the paradigm of the compact city.

Le problème foncier a été une question fondamentale tout au long de l’histoire chinoise. À la différence des systèmes juridiques occidentaux, la propriété privée foncière n’est jamais considérée ni comme un droit subjectif naturel, ni comme un droit absolu. À cela s’ajoute la contradiction entre l’économie de marché et l’idéologie socialiste. Le droit d’usage du terrain fut créé dans un contexte visant à favoriser le développement économique sans pour autant rompre avec l’idéologie socialiste. Ainsi, le droit d’usage du terrain et la propriété publique du terrain interagissent de façon inédite. Le droit d’usage du terrain se développe au rythme des besoins économiques. A la suite de l’amendement de la Constitution en 2004 qui consacre la protection de la propriété privée, la loi sur les droits réels de 2007 reconnaît explicitement la nature réelle du droit d’usage du terrain et protège également la propriété privée et la propriété publique. Il faut garder à l’esprit que la consécration juridique de cette nouvelle figure du droit foncier chinois soulève de nombreuses questions, tant sur un plan juridique que politique. Quelles sont les conséquences de la finance foncière du gouvernement ? Ne faut-il pas dresser le constat d’une ineffectivité de la protection du droit d’usage du terrain face à l’État ? Comment répondre aux insatisfactions des expropriés ? Toutes ces interrogations nous conduisent à penser que le droit d’usage est loin d’être un droit sacré ; il appelle une nouvelle réforme de grande ampleur : à notre sens, en effet, une réforme politique d’ensemble paraît à la fois nécessaire et inévitable. / The issue of ownership has been a fundamental question throughout Chinese history. Different from what has been established by western legal systems, the private ownership has never been considered as a subjective natural right , not an absolute right. In addition, there exists a contradiction between the market economy and the socialism. The land use right was created under the circumstances aiming to encourage economic development without breaking with the socialist ideology. Therefore, the land use right and the public ownership interact with each other in a very original way. The land use right develops along with the economic demands. In order to extend the protection to private ownership, the Chinese Constitution is amended in 2004. Accordingly, the Property Law of 2007 explicitly recognizes the very nature of the land use right, and offers equal protection to both private ownership and public ownership. It is important to keep in mind that the recognition of such new element in Chinese Property Law raises many legal questions as well as political ones. What are the consequences of governmental land finance? Is there a need to address the issue of ineffectiveness in the protection of land use right against the State? How to respond to the dissatisfaction of the private person whose property is expropriated? All these questions lead us to the conclusion that the land use right is still far from a sac red right. It requests a further extensive reform. In our view, a comprehensive political reform is both necessary and unavoidable.

Système de location des terres spécifique à la Basse-Bretagne, le domaine congéable est au coeur de notre étude. Il repose sur une dissociation entre le fonds (la terre) et les édifices et superfices (maisons, écuries, granges, talus, etc..). Si la terre appartient à un seigneur foncier, les édifices ou superfices sont le plus souvent la propriété d’un paysan (appelé convenancier ou domanier).En Cornouaille, le seigneur foncier loue pour une durée de neuf ans le fonds au convenancier moyennant une rente.S’il souhaite se séparer de son domanier, le foncier peut le congédier après que les édifices et superfices aient été évalués et remboursés au convenancier. Notre but est de montrer que, malgré toutes les critiques dont il a fait l’objet, le domaine congéable a assez bien fonctionné au XVIIIe siècle malgré quelques signes d’essoufflement à la veille de la Révolution (conflits sur les bois et l’interdiction d’édifier sans consentement du foncier). Sous une apparente rigidité, il a permis l’émergence d’une classe aisée de paysans d’autant que le risque de congément est relatif, cette prérogative étant rarement utilisée par le foncier qui la cède à un paysan qui se charge de congédier le convenancier en place. La possession des tenues convenancières par une élite paysanne rend le marché foncier assez atone car un très grand nombre de transactions foncières sont réalisées au sein d’un nombre réduit de familles ce qui perpétue d’autant la suprématie de ces familles sur les campagnes bretonnes. / The domaine congeable, a system of land renting specific to Western Brittany, is in the heart of our study. It is based upon the separation between the land on one hand and the edifices and superfices (houses, stables, barns, embankments and so on…) on the other. If the land belongs to a landlord, the edifices and superfices are most often owned by a tenant, called convenancier or domanier. In Cornouaille, the landlord lets his land to the tenant for a rent for a period of nine years. If he wishes to part with his tenant, the landlord can dismiss him after the edifices andsuperfices have been evaluated and paid back to the tenant. Our aim is to show that, in spite of the many criticisms that have been levelled at it, the domaine congeable worked quite well during the XVIIIth century, even if it tailed off on the eve of the French Revolution (conflicts over woods, ban on building without the landlord’s consent).Under an apparent rigidity, it enabled a class of well-off farmers to emerge, all the more so because the risk of being dismissed was relative, this prerogative being rarely used by the landlord, who let a farmer dismiss the tenant in place. The fact that the tenancies / tenures under domaine congéable were owned by a class of well-off farmers rendered the land market rather dull because a very great number of land transactions were made within a limited number of families, which perpetuated accordingly the supremacy of those families over the Breton countryside.

Cette thèse apporte des éclairages sur la question des choix résidentiels en milieu urbain à travers les analyseurs sociaux et institutionnels. Elle débute par un constat : les caractéristiques du logement (son confort, sa qualité architecturale, sa localisation, etc.) déterminent les choix de résidence des individus. Les choix résidentiels s’inscrivent aussi dans un rapport complexe aux politiques foncières et immobilières, ce qui va imposer aux ménages d’adapter leurs décisions à leurs besoins, mais aussi à l’offre. L’offre est un élément primordial qui va influencer le profil des ménages à s’établir dans tel ou tel autre secteur de la ville. Lomé et Abidjan, villes que nous avons choisies pour mener cette réflexion, illustrent parfaitement à travers leur histoire, la manière dont les stratégies d’appropriation de l’espace procèdent à la fois d’un choix volontaire et contraint des citadins. En s’appuyant sur les théories économiques et sociales et en déconstruisant un modèle résidentiel unique, on proposera une approche plurielle des déterminants des choix résidentiels chez les citadins ouest-africains. L’un des enjeux de cette réflexion est la comparaison de deux villes, comparaison qui a été fort utile pour comprendre comment les aspirations résidentielles des ménages s’agencent aux politiques urbaines. La Côte d’Ivoire et le Togo laissent entrevoir des politiques nationales différentes en matière d’habitat : politique interventionniste de l’Etat pour le cas ivoirien et politique de laisser-faire pour le cas togolais. Ainsi, l’implication des dirigeants ivoiriens dans la production du logement a donné plus d’opportunités aux ménages abidjanais dans leurs parcours résidentiels. Cependant, la nécessité des réformes dans le secteur de l’habitat imposée par la crise économique qui a frappé la plupart des pays africains va contraindre l’Etat à se retirer dès 1982 de la production directe de logements. Ce retrait a permis le retour en force des détendeurs coutumiers et des acteurs immobiliers privés dont les intérêts divergents vont imposer de stratégies résidentielles à de nombreux ménages surtout les plus démunis.Quant à Lomé, le manque d’opportunités résidentielles dû au laisser-faire de l’Etat va associer les choix résidentiels des ménages à de fortes contraintes. Il convient dès lors de s’interroger sur la manière la plus pertinente d’accompagner la réalisation des parcours résidentiels ascendants des ménages par les politiques de logements et d’aménagement adaptés. C’est sans doute sur ce dernier point que notre contribution est assez originale : la pluralité des facteurs des choix résidentiels à prendre en compte pour comprendre, anticiper et répondre aux besoins des ménages. / This research sheds light on the issue of urban residential choices through social and institutional analyzers. It begins with the observation that housing characteristics (comfort, architectural quality, location, etc.) determine the choice of residence of individuals. Residential choices are also part of a complex relationship to the land and property policies, which will force households to adapt their decisions to their needs but also to the offer. The offer is a key element that will influence the profile of households to settle in one or another area of the city. Lomé and Abidjan, cities we have chosen to conduct this reflection, perfectly illustrate through their story, the ways of appropriation of space strategies derive both from voluntary and forced choices of citizens. Based on economic and social theories and by deconstructing a unique residential model, we propose a multi-faceted approach of determinants of residential choice among West African citizens.One of the challenges of this reflection is the comparison of two cities, which was very useful to understand how residential aspirations of households fit together urban policies comparison. Ivory Coast and Togo suggest different national habitat’s policies: interventionist country policy for the Ivorian and let-go policy for the Togolese. Thus, the involvement of Ivorian leaders in the production of housing has given more opportunities to Abidjan households in their residential course. However, the need for reforms in the housing sector imposed by the economic crisis that hit most of African countries will force the country to withdraw from 1982 direct production of housing. This withdrawal allowed the resurgence of traditional regulators and private real actors with divergent interests to impose a residential strategy in many households, especially in the poor households.Regarding Lome, the lack of residential opportunities due to the let-go policy of the country will lead residential choices of households to high constraints. It is therefore necessary to question the pertinent way to follow up the implementation of ascending residential stories of households through housing policies and adapted planning in an appropriate manner. It is probably on this last point that our contribution is quite original: the plurality of residential choice factors to take into account to understand, anticipate and meet households’ needs.

Cette recherche porte sur les mutations paysagères et les stratégies foncières locales mises en œuvre par les exploitants agricoles à la périphérie de la ville de Lomé au Togo. Elle s’appuie sur une approche pluridisciplinaire qui intègre des questions sur la démographie, l’occupation des sols, la marchandisation des terres et les perceptions des différents acteurs de ces espaces. Des méthodes à la fois qualitatives et quantitatives sont mises en œuvre ; mobilisant des données démographiques à l’échelle la plus fine, des images satellitaires sub-métriques, une base de données sur les prix des terres, une série d’entretiens auprès d’informateurs-clé impliqués dans le foncier et une enquête quantitative auprès d’un large échantillon d’exploitants agricoles.Les résultats montrent que les périphéries de la ville de Lomé se recomposent aujourd’hui dans leur structure économique, leur organisation spatiale et leur tissu social. Cette recomposition s’inscrit dans un mouvement général de croissance démographique forte, engagé depuis la deuxième moitié du XXème siècle et qui se manifeste à la fois par l’augmentation rapide du nombre de localités peuplées et par la croissance démographique des localités elles-mêmes. Près de 15 nouvelles localités apparaissent chaque année dans cette petite région et le nombre des localités de plus de 1000 habitants a augmenté de 80 à 168 entre 1970 et 2010. Le volume important de la population ainsi que la croissance rapide sont une dimension essentielle du développement. Cette densification du peuplement est à la fois une cause et une conséquence de la course effrénée à la terre qui est observée à la périphérie de Lomé. Les trois-quarts des transferts fonciers sont maintenant monétarisés dans cet espace. Pourtant le marché foncier dynamique demeure encore en grande partie informel et non régulé par les pouvoirs publics. Les acquisitions foncières dans ces espaces périphériques sont en effet destinées en majorité à l’urbanisation (66 %). De fait la diminution rapide des terres agricoles qui en résulte constitue un défi majeur pour l’agriculture, surtout périurbaine. Tous les ans, une grande proportion des terres agricoles est convertie en bâti : 26 % dans les périphéries proches de la ville de Lomé et 7 % dans les périphéries plus éloignées, notamment au-delà de 25 km. La grande majorité des acquéreurs (93 %) réside dans des centres urbains proches et ces urbains sont souvent des cadres de l’administration (24 %). L’offre de terres pour le logement, limitée face à la forte demande, vient essentiellement de deux filières : la filière coutumière informelle, prédominante (77,5 %), et la filière privée formelle (22,5 %). Si la filière coutumière permet aux ménages à faibles ou moyens revenues d’accéder à la propriété foncière, elle ne garantit pas la sécurité de la tenure et les prix restent élevés par rapport au pouvoir d’achat des populations. La structuration de ces filières d’approvisionnement en terre pour le logement sera déterminante pour que l’urbanisation ainsi que le processus de peuplement contribuent à une croissance plus inclusive et à une prospérité partagée et ne constitue pas une opportunité manquée pour l’agriculture.Cette marchandisation des terres permet toutefois aux femmes, longtemps marginalisées par la tenure foncière coutumière, d’accéder à la terre. Contrairement aux hommes, ces femmes perçoivent la croissance urbaine comme une opportunité pour leur exploitation agricole et leurs stratégies foncières visent au maintien de l’agriculture. Les femmes deviennent sans doute des acteurs importants pour le maintien des activités agricoles dans ces espaces périphériques sous tension autour des villes africaines. / This research focuses on the transformation of suburban areas in the southern part of the republic of Togo, and in particular on the transformation of rural areas around cities. It’s based on multidisciplinary approach that take into consideration all questions on demography, land occupation, land selling and the perceptions of different actors involve in those areas. Qualitative and quantitative methods have been used to collect demographic and satellite data, and to formulate a database on land market. Also, a series of interviews of key individuals involved in land use plan and a quantitative survey of a large sample of farmers have been conducted.The results show that the economic, social and spatial transformations of suburban area of the city of Lomé is part of a general movement of strong population growth under way since the second half of the twentieth century and which is manifested both by the rapidly settlement and population growth of the localities themselves. Nearly 15 new localities appear every year in this small area and the number of localities with more than 1,000 inhabitants arose from 80 to 168 between 1970 and 2010. This intensification of settlement is both a cause and a consequence of the rapid sale of land. Three-quarters of land transfers are now monetized in this region. But this dynamic land market is still largely informal and unregulated by the government. In fact the rapid decrease of agricultural land is the main concern. Land acquisitions are indeed intended mainly to urbanization (66 %). Every year, a large proportion of agricultural land is converted to shelter: 26 % in the suburbs near the city of Lomé and 7 % in more remote peripheries, especially beyond 25 km. The vast majority of buyers (93 %) reside in nearby urban centers and these are often urban administrative managers (24 %). The supply of land for housing limited by the high demand mainly comes from two streams: the customary informal sector (77.5%), and the formal private sector (22.5%). If the customary sector allows households with low or medium incomes to access to land, it does not guarantee security of tenure and prices remain high relative to the purchasing power of the population. The structuring of these supply chains will be important to urbanization and settlement processes in order to contribute to more inclusive economic growth and shared prosperity and not a missed opportunity for agriculture.However, this land market, allows women – long marginalized by customary land tenure – access to land. Unlike men, women perceive urban growth as an opportunity for their farms and their land strategies aimed at maintaining suburban agriculture. Women become undoubtedly important players for the maintenance of agricultural activities in the suburban areas around African cities.

La gestion des villes d’Afrique de l’Ouest pose problème à la période contemporaine : extension urbaine non maitrisée, services de base insuffisants, insécurité foncière. À travers l’aide internationale, d’importantes réformes visant à améliorer son efficacité ont pourtant été mises en place, mais elles semblent avoir été inefficaces. Dépassant ce constat d’échec, la thèse vise à comprendre comment se déroule l’acte de gérer la ville dans les circonstances particulières des villes d’Afrique de l’Ouest. La mise en œuvre du Registre foncier urbain (RFU), système d’information foncière municipal multi-fonctions introduit au Bénin à travers des programmes de développement au début des années 1990, constitue le prisme à travers lequel la gestion urbaine est analysée. Celle-ci est ainsi approchée par les actes plutôt que par les discours. S’appuyant sur une démarche socio-anthropologique, la mise en œuvre de l’instrument est analysée depuis le point de vue des acteurs locaux et selon une double grille de lecture : d’une part, il s’agit de saisir les logiques de l’appropriation locale dont le RFU a fait l’objet au sein des administrations; d’autre part, il s’agit de comprendre son interaction avec le territoire, notamment avec les dynamiques complexes d’accès au sol et de sécurisation foncière. Une étude de cas multiple a été menée dans trois communes : Cotonou, Porto-Novo et Bohicon. Deux ensembles de conclusions en découlent. Tout d’abord, le RFU s’est imposé comme l’instrument pivot de la fiscalité locale, mais est mis en œuvre de manière minimale. Ce fonctionnement particulier est une adaptation optimale à un contexte fait de rivalités professionnelles au sein d’administrations cloisonnées, d’enjeux politico-financiers liés aux différentes sources de revenus communaux et de tensions politico-institutionnelles liées à une décentralisation tardive. Les impacts du RFU en termes de développement des compétences professionnelles nationales sont insuffisants pour réformer la gestion urbaine depuis l’intérieur de l’administration municipale. Ensuite, alors qu’il vise à centraliser l’information sur les propriétaires présumés de la terre, le RFU se heurte à la marchandisation de cette information et à la territorialisation de la régulation foncière. La mise en œuvre du RFU s’en trouve affectée de deux manières : d’une part, elle s’insère dans ces circuits marchands de l’information foncière, avec cependant peu de succès ; d’autre part, elle a un impact différencié selon les territoires de la régulation foncière. En définitive, l’acte de gérer la ville au Bénin n’est pas devenu automatique avec l’introduction d’instruments comme le RFU. La municipalité se repose plutôt sur les piliers classiques de l’action publique, l’administration et le politique, pour gérer la ville plurielle de manière différenciée. À l’endroit des concepteurs d’action publique, cette thèse plaide pour une prise en compte des modes de régulation existant dans les sociétés africaines, fussent-ils pluriels, reconnaissant les voies originales que prend la construction des institutions en Afrique. / The management of West African cities is problematic nowadays: uncontrolled urban sprawl, insufficient basic services, and land insecurity. Yet, major reforms had been put in place with the assistance of international aid to enhance the effectiveness of urban management; which seems to have failed. Going beyond this policy failure statement, the present dissertation aims at understanding how “managing the city” takes place in the particular context of West Africa. The implementation of the Urban Land Registry (RFU), a municipal and multi-purpose land information system that has been put in place in Benin through development programmes in the early 1990s, is the lens through which urban management is examined. Urban management is then studied through the actions taken rather than through the discourses. With a socio-anthropological approach, the implementation of the instrument is analysed from the stakeholders’ perspectives and according to a double analysis grid. On the one hand, the analysis aims at understanding the local appropriation of the RFU inside public administrations; and on the other hand, its aims at comprehending the interaction of the RFU with the territory, in particular with the complex dynamics of access to the land and land security. A multiple case study was conducted in three municipalities: Cotonou, Porto-Novo, and Bohicon. This study led to two main conclusions. First, the RFU is recognized as the key instrument of local taxation, but it is minimally implemented. This particular functioning is an optimal adaptation to a context made of: 1) professional rivalries in a compartmentalized administration, 2) political and financial stakes related to different sources of local revenues, and 3) political and institutional tensions provoked by the late decentralisation. Then, the RFU’s impacts in terms of national professional capacities are insufficient to reform urban management from inside municipal administration. Second, a key function of the RFU that is centralizing information on presumed landowners is impeded by the commodification of land information and by the territorialisation of land regulatory modes. This affects the implementation of the RFU as it takes part in this land information market, but with little success; and its impact is differentiated according to the ‘land regulation territory’ it applies. Finally, ‘managing the city’ in Benin is not an automatic task, even with the introduction of management instruments such as the RFU. Administration and politics continue to shape municipal policies, and the pluralistic city is managed in a differentiated manner. To the designers of public action (policies), this dissertation encourages to take into account existing regulation modes in African societies, even if they are multiple and complex, and it recognises the singular process of institution building in Africa.

Cette thèse de doctorat repose essentiellement sur notre analyse critique des études et des projets menés par différents consultants (syriens, européens, internationaux) et sur nos enquêtes de terrain à Damas, capitale de la Syrie. En 2004, près de 40 % de la population de l’agglomération de Damas vivaient dans des zones non-réglementaires. Celles-ci représentent donc une composante essentielle de l’expansion urbaine. Premièrement, la thèse analyse le phénomène de l’habitat non-réglementaire à Damas. Elle explique le marché foncier et les caractéristiques des lotissements clandestins dans trois études de cas, deux quartiers: Assad Al Din et Daf Al Chok et un village : Al Bahdalya. Elle montre également comment le maître d’œuvre effectue les étapes de sa construction. Deuxièmement, la thèse traite de la politique urbaine. Elle présente les consultants : MAM, Cities Alliance, Al Diwan, qui ont mené des études et des projets pour les zones étudiées. Elle examine ici leurs études et projets dans une analyse critique approfondie. Troisièmement, la thèse traite de la politique urbaine à l’épreuve des usagers. Elle étudie les caractéristiques socioéconomiques des habitants interviewés des zones étudiées, leur mobilité résidentielle et leurs attitudes à l’égard des projets et des études proposés. Certains des chefs de ménage interviewés pensent qu’ils seront logés, mais beaucoup pensent qu’ils seront expulsés. C'est pourquoi la thèse traite finalement la question du relogement en s’appuyant sur notre enquête de terrain dans une banlieue de relogement Al Hussainyah. / This dissertation is mainly based on our critical analysis of studies and projects by different consultants (Syrian, European, international) and on our fieldwork in Damascus, capital of Syria. In 2004, nearly 40 % of the population in the urban district of Damascus lived in informal settlements. Therefore, these settlements represent an essential component of urban expansion. Firstly, the dissertation analyzes the phenomenon of informal habitat in Damascus. It explains the land market and the characteristics of illegal settlements in three case studies, two neighborhoods: Assad Al Din and Daf Al Chok and a village: Al Bahdalya. It also shows how the builder performs the different phases of construction. Secondly, the thesis deals with urban policy. It presents the consultants: MAM, Cities Alliance, Al Diwan, who have undertaken studies and projects for the areas mentioned above. Here, the dissertation examines their studies and projects to provide critical, in depth analysis. Thirdly, the dissertation deals with the urban policy as perceived by the citizens. It studies socioeconomic characteristics of the interviewed inhabitants in the areas studied here, residential mobility and their attitudes towards projects and studies proposed to them. Some of interviewed household’s heads think they will be given a house, but many think they will be evicted. That is why the dissertation finally addresses the issue of relocation which is based on our fieldwork in the re-housing suburb of Al Hussainyah.