Denna uppsats behandlar små och medelstora fastighetsföretags möjligheter att finansiera sig med lånat kapital, till belåningsgrader som ligger högre än de som de traditionella bankerna vill låna ut till. Uppsatsen syftar till att kartlägga vilka finansieringsalternativ som finns på den  svenska  kapitalmarknaden  för  små  och  medelstora  fastighetsföretag  och  hur  dessa finansieringsalternativ kan utvecklas. Studien har en kvalitativ ansats. Kartläggningen baseras dels på sekundära källor, och dels på information  tillskansad  genom  intervjuer  med   personer   verksamma  inom   fastighets- finansiering, fastighetsägande eller inom akademin. Bland de alternativa finansieringsformerna på kapitalmarknaden för denna typ av företag finns  främst  mezzaninfinansiering  och  obligationsfinansiering.  Mezzaninfinansiering  är skulder som upptas med sämre säkerhetsläge än normala banklån.   Obligationsfinansiering upptas  på  kapitalmarknaden  genom  att  skulder  tas  upp  från  aktörerna  på  marknaden. Säljarreverser,  tilläggsköpeskilling,  banklån  med  hög  amorteringstakt  samt  kapital  från medinvesterare  är  andra  former  av  alternativa  finansieringsformer  som  förekommer  på marknaden, och som företag med framgång kan använda sig av i vissa situationer. Efterfrågan  av  alternativa  finansieringsformer  är  stor.  I  studien  menas  att  mezzanin- finansiering är den av de alternativa finansieringsformerna på kapitalmarknaden som fungerar bäst. Marknaden förväntas dock kunna utvecklas och det bedöms finnas plats för fler aktörer. Även för obligationsmarknaden finns utvecklingspotential, bland annat genom marknads- platser riktade mot privatpersoner. Finansieringsformerna utanför den traditionella kapital- marknaden kan fungera mycket bra för vissa typer av företag och investeringar. / This thesis addresses small and medium sized real estate companies’ debt financing options, to leverage ratios higher than the ratios traditional banks are willing to finance real estate investments to. The thesis aims to identify the financing options available in the Swedish capital market, for small and medium sized real estate companies, and discuss how the financing options can be developed. The study has a qualitative approach. The identification of the funding options is based partly on secondary sources, and partly on information obtained in interviews, with people involved in real estate financing, real estate owning or within academia. Alternative forms of financing, suitable for this group of companies, are primarily mezzanine financing and financing by bonds. Mezzanine financing is debt with lower priority than normal, preferred bank loans. Bond financing is obtained at the capital markets through debt raised from participants on the market. Loans from the previous owner, earnouts, bank loans with a high rate of amortization and capital from co-investors are other forms of alternative funding sources that exist in the market. Many companies can successfully use those forms of funding in certain situations. Demand for alternative funding is high. The study argues that mezzanine financing is the form that works best, of the alternative forms of financing in the capital market. The market for mezzanine financing is expected to develop further, and there is room for more players in the market. Also, the bond market has potential to develop further, with for example market places directed at private individual investors. Financing alternatives outside the traditional capital markets can work very well for certain types of businesses and investments.

O sonho da casa própria é acalentado em todas as sociedades, sem importar as raízes culturais ou sociais. A questão é que a concretização desse sonho, normalmente a maior aquisição das pessoas ao longo de toda sua vida, envolve fatores ou recursos que nem sempre estão à disposição. Portanto, são necessários mecanismos que permitam esta aquisição, tais como o financiamento imobiliário. Esse trabalho espera trazer alguma luz sobre essa oportuna discussão. Nossa proposta é apresentar alguns exemplos de sociedade que conseguiram equacionar a problemática dos recursos financeiros, bem como tentar apresentar propostas de adequação ao modelo atual, as quais poderiam ser adotadas em nosso país. / The dream of home ownership is cherished in all societies, regardless of cultural or social roots. The point is that the realization of this dream, usually the biggest purchase of people throughout his life, involves factors or resources that are not always available. So, mechanisms are needed to possibility this acquisition, such as housing finance. This work hopes to bring some points on this timely discussion. Our proposal is to present some examples of societies that have managed to equate the issue of financial resources as well as trying to present proposals to adapt to the current model, which could be adopted in our country.

O sonho da casa própria é acalentado em todas as sociedades, sem importar as raízes culturais ou sociais. A questão é que a concretização desse sonho, normalmente a maior aquisição das pessoas ao longo de toda sua vida, envolve fatores ou recursos que nem sempre estão à disposição. Portanto, são necessários mecanismos que permitam esta aquisição, tais como o financiamento imobiliário. Esse trabalho espera trazer alguma luz sobre essa oportuna discussão. Nossa proposta é apresentar alguns exemplos de sociedade que conseguiram equacionar a problemática dos recursos financeiros, bem como tentar apresentar propostas de adequação ao modelo atual, as quais poderiam ser adotadas em nosso país. / The dream of home ownership is cherished in all societies, regardless of cultural or social roots. The point is that the realization of this dream, usually the biggest purchase of people throughout his life, involves factors or resources that are not always available. So, mechanisms are needed to possibility this acquisition, such as housing finance. This work hopes to bring some points on this timely discussion. Our proposal is to present some examples of societies that have managed to equate the issue of financial resources as well as trying to present proposals to adapt to the current model, which could be adopted in our country.

O sonho da casa própria é acalentado em todas as sociedades, sem importar as raízes culturais ou sociais. A questão é que a concretização desse sonho, normalmente a maior aquisição das pessoas ao longo de toda sua vida, envolve fatores ou recursos que nem sempre estão à disposição. Portanto, são necessários mecanismos que permitam esta aquisição, tais como o financiamento imobiliário. Esse trabalho espera trazer alguma luz sobre essa oportuna discussão. Nossa proposta é apresentar alguns exemplos de sociedade que conseguiram equacionar a problemática dos recursos financeiros, bem como tentar apresentar propostas de adequação ao modelo atual, as quais poderiam ser adotadas em nosso país. / The dream of home ownership is cherished in all societies, regardless of cultural or social roots. The point is that the realization of this dream, usually the biggest purchase of people throughout his life, involves factors or resources that are not always available. So, mechanisms are needed to possibility this acquisition, such as housing finance. This work hopes to bring some points on this timely discussion. Our proposal is to present some examples of societies that have managed to equate the issue of financial resources as well as trying to present proposals to adapt to the current model, which could be adopted in our country.

Most of the Brazilian habitation necessity is supplied by builds financed by real estate institutions. The institutions receive as guarantee the own property financed. Those companies analyze the projects of the enterprises according to technical and professional criteria of its own to the grant of subsidies and comply with the social habitation programs. It was found that, despite the Caixa Econômica Federal is the main financing entity of the real estate business of the country and participating of studies and debates about the validity of the ABNT 15575 norm Housing Buildings Performance, in their analysis to the grant of real estate credit the buildings acoustic parameters are not contemplated yet. Considering that both traffic and neighbors noise bother the people inside their residences it s possible to presume that those buildings do not show a proper performance about acoustic insulation, and, therefore, it isn t complying with of its purpose that is to provide acoustic comfort. The Technical Norms of ABNT NBR 15575, internal normative manuals of the Caixa Econômica Federal, technical documents and studies for the quantification of the acoustic parameters of the buildings were analyzed. In this study acoustic isolation coefficients determined in laboratory and field tests that represent most of the constructive elements used in this country, with data obtained through classical acoustic books and academic works about the subject were used. Were developed a tool composed by 2 electronic worksheets to subsidize the technical analysis of the real estate by the financial institutions in order to ensure that the priority be given to residential enterprises with better acoustic performance. The Worksheet A is about insulation and acoustic insulation, it means, relative to laboratory and field tests and, the Worksheet B is only about acoustic insulation, in other words, relative to field tests. From the report of the worksheets results, will be suggested the creation of one annex to the Caixa Econômica Federal Engineering Analysis Report, in order to contemplate the acoustic performance of the housing and to verify the minimum attendance to the performance norm ABNT 15575, as well as, the attendance level (minimum, intermediate or superior) of the forefront systems, inner seal walls, floor systems and coverage of the housing buildings. / Grande parte da necessidade habitacional brasileira é suprida por obras financiadas através de instituições de crédito imobiliário. As instituições financiadoras recebem como garantia o próprio imóvel financiado. Estas empresas analisam os projetos dos empreendimentos com critérios técnicos próprios para concessão de subsídios e enquadramento nos programas de habitação. Verificou-se que o principal órgão financiador do crédito imobiliário do país está participando de estudos e debates sobre a vigência da Norma ABNT 15575 Edificações Habitacionais Desempenho. Porém, em suas análises para concessão de crédito imobiliário ainda não estão contemplados os parâmetros acústicos das edificações. Considerando-se que os ruídos de tráfego e da vizinhança causam incômodo às pessoas no interior de suas residências, é possível pressupor que estas não apresentam um bom desempenho quanto ao isolamento acústico e, portanto, não estão cumprindo uma de suas finalidades, que é a de proporcionar conforto acústico a seus ocupantes. Foram analisados a Norma Técnica da ABNT, NBR 15575, Manuais Normativos da Caixa Econômica Federal, documentos técnicos e estudos disponíveis para quantificação dos parâmetros acústicos das edificações. Neste estudo, foram utilizados coeficientes de isolamento acústico determinados em ensaios de laboratório e a campo que representaram grande parte dos elementos construtivos utilizados no país. Os dados foram obtidos em livros clássicos de acústica e em trabalhos acadêmicos sobre o tema. Desenvolveu-se uma ferramenta composta por duas planilhas eletrônicas para subsidiar as análises técnicas do crédito imobiliário pelas instituições financiadoras, a fim de assegurar que sejam privilegiados os empreendimentos residenciais com melhor desempenho acústico. A Planilha A trata de isolação e isolamento acústico, ou seja, referente a testes em laboratório e a campo e, a Planilha B trata somente de isolamento acústico, ou seja, referente a testes realizados a campo. A partir do relatório de resultados das planilhas eletrônicas, pode ser verificado o atendimento à norma de desempenho ABNT NBR 15575, bem como, o nível de desempenho acústico dos sistemas de paredes de vedação internas e externas, sistemas de pisos e sistemas de coberturas acessíveis das Edificações Habitacionais.

Sverige räknas till blandekonomierna. Blandekonomin har sin utgångspunkt i marknadsekonomin men staten reglerar marknaden till viss del. Detta gäller också för bostadsmarknaden. Så utgångspunkten är således att marknaden ska styra priset på småhus genom tillgång och efterfrågan. Det är ena sidan. Den andra sidan är regleringarna. När det kommer till bostäder är det till exempel bolånetaket och amorteringskravet. Bolånetaket utgår från bedömt marknadsvärde. Är det ett begagnat hus räknas som regel försäljningspriset som marknadsvärde medan det i de fall det är ett helt nytt hus görs en förhandsvärdering inför byggnationen. Maximalt kan 85 procent av marknadsvärdet belånas, med fastigheten som säkerhet, för att finansiera ett husköp eller en nybyggnation. På attraktiva marknader är detta sällan något problem eftersom marknadsvärdet på nybyggnationerna oftast är högre än kostnaderna för att bygga huset. Men hur är det då i områden där det inte är så, utan där produktionskostnaderna istället ofta är högre än det förväntade marknadsvärdet? Rent teoretiskt borde det inte kunna byggas småhus i dessa områden med annat än att de som bygger satsar eget kapital och/eller lägger ner mycket eget arbete. Är det så verkligheten ser ut eller lånar bankerna trots allt ut pengar? Och byggs det några småhus överhuvudtaget i dessa områden? Med breda penseldrag har detta undersökts. Urvalet för studien är de femton kommuner i Götaland med lägst Tobins q-värde, det vill säga hade sämst relation i kvoten marknadspris på en befintlig bostad genom den totala produktionskostnaden för en likartad bostad ur Boverkets lista för år 2012. I studien har bygglovsstatistiken i undersökningskommunerna och jämförelsekommunerna studerats. Rapporten visar att det relativt sett byggs färre småhus i de undersökta kommunerna. I de femton undersökta kommunerna med svaga bostadsmarknader är medianvärdet 0,20 beviljade bygglov per tusen invånare. Motsvarande siffra för de tio mest folkrikaste kommunerna i Götaland är 0,69, nästan 3,5 gånger mer under samma år. Studien har också undersökt den teoretiska lönsamheten på de platser där bygglov utfärdats i de studerade kommunerna. En teoretisk produktionskostnad har antagits och en modell skapats för att kunna massvärdera samtliga bygglov med hjälp av taxeringsvärden. Resultatet med den här modellen ger att i 87 procent av fallen går det inte med säkerhet att säga att nybyggnationen är ekonomiskt lönsam vid färdigställandet. Slutligen har studien även undersökt hur nybyggnationerna finansieras genom att inteckningsbeloppen för varje nybyggt småhus har granskats. Av de nybyggnationer där interimistiskt slutbesked eller slutbesked har erhållits visar det sig att 20 procent av nybyggnationerna inte har några inteckningar alls och således har finansierats på annat sätt än genom lån med huset som säkerhet. Bedöms istället, utifrån datamaterialet, den teoretiska produktionskostnaden i förhållande till ett uppskattat marknadsvärde är knappt 50 procent av dessa nybyggnationer helt bankfinansierade. Således är cirka 30 procent av nybyggnationerna sannolikt delvis bankfinansierade. Även tecken på övervärdering av nya bostäder har uppmärksammats.

The thesis deals with the issue of co-operative ownership of immovable property and the specifics of its financing through a mortgage loan. The first part of the thesis contains an explanation of basic terms concerning housing cooperatives, mortgage loans and the overall process of purchase and financing of immovable property. The second part of the thesis then evaluates the optimal financing of a particular cooperative apartment, taking into account the risks associated with it. The conclusion of the thesis contains recommendations for reducing the analyzed risks, both from the perspective of the applicant and from the perspective of the bank.

After the recent financial crisis real estate companies in Sweden experienced difficulties obtaining funding for both new projects as well as refinancing of current investments. The situation in the credit market has since then improved but the refinancing problems that real estate companies experienced during this time has made firms aware of this risk and many companies now seek to diversify their funding sources. This thesis discusses the usage of corporate bonds as an alternative funding source to bank loans, ways of structuring issuances of both unsecured and secured bonds and the effects this have on both the issuing company as well as investors. Several Swedish real estate companies have issued unsecured corporate bonds in the past few years and just recently, in 2011, the first secured corporate bond issuance was made. Issuing corporate bonds in a cost effective way with competitive rates have however proven difficult for many companies in the past and 90 % of the debt funding of real estate companies still come from banks. The research concludes that corporate bonds are a viable alternative to bank loans today, since interest rates have become more competitive for these instruments. Presumably, these rates will decrease even more as the issuing processes and bond structures become more standardized - thereby creating a downward pressure on corporate bank loan rates and margins. It is concluded that larger real estate companies could benefit from being more active in the bond market. Possible benefits are e.g. reduction of the refinancing risk, being able to borrow capital for longer periods of time, increased bargaining power when negotiating new bank loan terms, access to a new pool of capital and opportunities to increase leverage. This study has shown that many support functions for the corporate bond market are underdeveloped, such as rating and stock exchange listing. Several actors in the market are currently working on improving these support functions, which hopefully will lead to effective industry standards that will allow for an expansion of the market. Based on the conducted research it is likely that the market for corporate bonds will continue to expand and develop. / Efter den senaste finanskrisen upplevde fastighetsbolagen i Sverige svårigheter att erhålla finansiering för nya projekt samt refinansiering av befintliga investeringar. Läget på kreditmarknaden har sedan dess förbättrats men de refinansieringsproblem som bolagen upplevde under denna tid har gjort företagen mer riskmedvetna, vilket ökat efterfrågan på att diversifiera finansieringskällorna. Denna uppsats behandlar användningen av företagsobligationer som en alternativ finansieringskälla till banklån och även olika sätt att strukturera emissioner för både icke säkerställda- och säkerställda obligationer samt effekterna av detta för både utfärdande bolag och investerare. Flertalet svenska fastighetsbolag har ställt ut icke-säkerställda företagsobligationer de senaste åren och nyligen, under 2011 emitterades den första säkerställda företagsobligationen. Att emittera företagsobligationer på ett kostnadseffektivt sätt med konkurrenskraftiga räntenivåer i förhållande till banklån har dock visat sig svårt för många fastighetsföretag och 90 % av lånefinansiering av dessa bolag kommer fortfarande från banker. Utifrån studien går det att dra slutsatsen att fastighetsobligationer är ett konkurrenskraftigt alternativ till banklån eftersom att räntorna på dessa instrument har sjunkit. Det är troligt att dessa räntor kommer sjunka ytterligare allt eftersom emitteringsstrukturer och processer blir mer standardiserade – vilket skapar press på bankerna att minska sina marginaler. De flesta stora fastighetsbolag skulle gynnas av att bli mer aktiva i obligationsmarknaden. Möjliga fördelar är t.ex. reducerad refinansieringsrisk, möjligheter att låna upp kapital under längre tidsperioder, ökad förhandlingsstyrka vid förhandlingar om nya lånevillkor för banklån, tillgång till en ny kapitalpool samt möjlighet till att höja belåningsgrader. I rapporten har det visat sig att många stödfunktioner till företagsobligationsmarknaden är underutvecklade, såsom rating och börsnotering. Flera aktörer på marknaden arbetar för närvarande med att förbättra dessa stödfunktioner vilket förhoppningsvis kommer leda till effektiva branschstandarder vilket möjliggör för expansion av marknaden. Baserat på vad som har framkommit i studien antas marknaden för företagsobligationer för fastighetsbolag att vidare utvecklas och expandera.

The transaction volumes on the Swedish real estate market have during the last few years been soaring. The correlation between the financing climate in Sweden and the transaction volumes have been eminent. In an industry where external capital is of vital essence, it is extremely important to create a financing arrangement that sustains both booms and recessions. To generate a broader view of the real estate market, the purpose of the thesis has been to survey the financing arrangements in large property transactions during an economic cycle, the last decade. Through the information the thesis has aimed for creating a view of determining factors behind the choice of financing arrangement, provide a prospective view and to explore suitable arrangements given the economy. The thesis has mainly used a qualitative approach combined with a quantitative collection of data. Thus, it is based on a survey of financing arrangements from the 4 largest transactions each year from the last decade and on information gathered through interviews with key figures from both real estate owners and real estate consultants. The gathered material indicated that the numerous companies’ different financial arrangements was defined by their purpose of ownership. The real estate owners have historically used a high degree of external financing in transactions, primarily bank debt. The banks’ willingness of lending have however varied over time which inevitably affect the companies. The more recent period of the survey shows that financing through capital markets have become an important source. Despite varying loanto- value ratios during the period, the high levels from before have not been found. The reason behind the lower degree of leverage in general is due to the fact that the real estate owners have learnt a lesson from previous crisis. Our thesis displays that financing arrangements differs depending on buyer and that it is company specific. The various arrangements depending on buyer and company have evidentially made it problematic to find direct connections between choice of financing and economy or to find basis in earlier theories. However, when it comes to the real estate owners, we were able to see resemblance of the Trade-off theory. The consistent coherence amongst the real estate owners – which also endorses the Trade-off theory – is to find a sustainable combination of internal- and external capital to, from without a defined risk profile, maximise returns. / Transaktionsvolymerna på fastighetsmarknaden har under de senaste åren varit glödhet. Det allmänna finansieringsklimatet i landet har varit starkt korrelerad till transaktionsvolymerna. I en bransch där lånekapital är av vital betydelse har det varit synnerligen betydelsefullt för aktörerna att hitta ett finansieringsupplägg som är tillräckligt slagkraftigt i både upp- och nedgång. För att bilda oss en bredare uppfattning om fastighetsmarknaden har studiens syfte gått ut på att kartlägga hur finansieringsuppläggen vid stora fastighetsaffärer har sett ut under en konjunkturcykel, det senaste decenniet. Utifrån det har studien syftat till att ge en bild kring faktorerna bakom valet av finansieringsupplägg, ge en framåtblickande syn samt försöka hitta ett förslag på ett lämpligt finansieringsupplägg givet konjunktur. Studien har huvudsakligen haft en kvalitativ ansats, kombinerat med en kvantitativ datainsamling. Studien baseras således dels på en kartläggning av finansieringsuppläggen på de 4 största transaktionerna för respektive år under det senaste decenniet och dels på information inhämtad genom intervjuer med personer verksamma inom fastighetsbolag och fastighetsrådgivning. Det insamlade materialet indikerade att de olika aktörernas finansieringsupplägg definierades av respektive aktörs ägandesyfte. Fastighetsbolag har exempelvis historiskt utnyttjat en hög grad av extern finansiering vid transaktioner, primärt bankfinansiering. Bankernas utlåningsvilja har dock från tid till annan varierat vilket påverkat företagen i allra högsta grad. Under senare delen av undersökningsperioden har även kapitalmarknaderna varit en betydande finansieringskälla. Trots varierande belåningsgrader under perioden, har de höga nivåerna från förr inte återfunnits. Anledningen har framförallt kopplats till att aktörerna lärt sig en ordentlig läxa från tidigare kriser.  Studien har framförallt visat att finansieringsuppläggen skiljt sig markant beroende på vem köparen är och att finansieringsupplägg rent generellt är väldigt bolagsspecifikt. Detta har medfört att det blivit svårt att finna direkta samband mot samtliga aktörer och kunna koppla deras agerande till tidigare teorier. Allmänt vad gäller just fastighetsbolag har vi däremot funnit störst likheter med Trade-off theory. En grundläggande tanke för många fastighetsbolag har visat sig vara att finna en stabil avvägning mellan eget- och främmande kapital för att utifrån en definierad riskprofil maximera avkastningen. Detta är också vad Trade-off förespråkar.

The goal of this paper is to examine the possibility to use crowdfunding as an alternative to the traditional real estate financing solutions. We have decided to focus on the project owners’ perspective contrary to the investors’ side. During the 80’s and 90’s there was a great influx of venture capital to the start-up market, however, financial crisis of 2000 resulted in a faded interest regarding investing in start-ups. The financial crisis and the new rules regarding banks outgoing loan balance, introduced after the crisis of 2008, Basel III, which created a real estate market that is very hard to penetrate for new developers and small businesses. When the real estate market was at its peak in Sweden it was common to find projects were banks represented 90 percent of the total capital, but the equivalent number today is commonly not representing more than 60 percent. The current state of the market creates a rough climate and difficulties for developers, who are continuously searching for new capital. This is where the notion of crowdfunding becomes important and where support from companies such as Tessin gives a developer the opportunity to bring forth the capital needed to create a project that will create value for its investors. Whether crowdfunding is a complement to traditional funding is what this paper aim to answer. The focus company of this research is Tessin, through conducted interviews, and secondary research about the company and the real estate market, this paper aspire to find out what is a reasonable goal for real estate crowdfunding in Sweden and for Tessin as a platform. / Denna uppsats syftar till att undersöka möjligheten att använda crowdfunding som en alternativ finansieringslösning i enskilda fastighetsprojekt. Vi har valt att endast fokusera på projektägarens perspektiv och tar därför mindre hänsyn till investerarens. Under 80- och 90-talet kom en stor tillförsel av riskkapital till start-ups, men efter finanskrisen år 2000 försvann i stort sätt all denna vilja att satsa pengar på start-ups. Detta, i samspel med de restriktiva reglerna för bankutlåning som trädde i kraft i och med Basel III skapade en fastighetsmarknad som är svår penetrerad för nya aktörer och mindre företag. Tidigare hörde en belåningsgrad på fastigheter om 90 procent till vardagen, men idag får många företag vara glada om de blir beviljade 60 procent, detta medför en ständig jakt på kapital för projektutvecklare. Det är här crowdfunding kommer in i bilden. Med hjälp av aktörer som Tessin kan projekten komma över det kapital som krävs för att förverkligas. Huruvida detta kan vara ett komplement till traditionell finansiering har vi försökt att besvara genom att samla information från dels Tessin, dels personer med god insyn i både Tessin och fastighetsmarknaden i allmänhet och dels genom att intervjua projektägare som har använt sig av Tessins tjänst. Detta har vi gjort för att bilda oss en uppfattning om hur läget ser ut idag, men även för att undersöka vad som är ett rimligt mål för Tessin och crowdfunding av fastigheter i allmänhet.