This diploma thesis is focused on the analysis and comparison of rental flats in Jihlava and factors that influence the amount of rent. The work contains text and graphics part. For the analysis were used dispositions 1+kk, 1+1, 2+kk, 2+1, 3+kk a 3+1. The assessment of these dispositions is given in the tables and graphs. The result of the thesis is the evaluation of the factors which influence the price of rental flats.

The thesis is focused on a topic of the price of rent and its factors at the office spaces in selected districts in the city of Brno. It describes the current situation in the real estate market of commercial buildings. Furthermore, the database of the advertised offices in ten districts of Brno is composed of the graphical and text part of the thesis. The resulting data are processed into maps, tables and graphs. In the end of the thesis, the results of the research of the real estate market are evaluated.

Idag tillämpas den s.k. bruksvärdeshyran som har sin grund i att lägenhetens standard avgör hyran. Företagets produktionskostnader ska ej tas i beaktande vid ett bruksvärdessystem. Det medför både för- och nackdelar för hyresgästen. Om företagets kostnader överstiger värderingen av de standardhöjande åtgärderna kan detta inte åläggas hyresgästerna samtidigt som hyresgästerna ej ålägger en hyresrabatt när åtgärderna kan avses avbetalad. De standardhöjande åtgärderna i samband med upprustningar av dagens bostadsbestånd är inte kopplade till någon kostnad. Den nya hyran framförhandlas av Hyresgästföreningen och fastighetsägaren och hyran bedöms utifrån den nya standarden enligt upprustningsperiod och läge utifrån normerande medelhyror, enligt studier av Hyresgästföreningens egen rapport gällande hyresstrukturen i Stockholm samt enskilda avtal. Utifrån diskuterade modeller och förslag i rapport och debatt, behandlar författaren tre av dessa genom jämförbara exempel. Med utgångspunkt i en grundmodell som förenklat förklarar hyressättningen idag vid renovering presenteras tre alternativa modeller; ROTavdrag för hyresrätten, successiva extrahöjningar vid ökade byggkostnader samt samrådskrav med hyresgästerna inför renoveringen. Två av modellerna beräknas utifrån en mer kostnadsbaserad hyressättning för standarduppehållande åtgärder inklusive badrumsrenovering, vilken kan implementeras i hyressättningssystemet i kombination med den tredje modellen som avser samrådskrav med hyresgästerna inför en upprustning. Författaren har under rapportens skrivande upptäckt att det hyresskydd som sägs finnas idag är starkt begränsat. Författaren anser efter rapportens skrivande att dagens hyressättningssystem är inkonsekvent med en återhållsam årlig hyresjustering vilket gör att fastighetsägarens enda möjlighet till en ökad omsättning står i proportion till ombyggnad (eller försäljning), varvid dessa har möjlighet att utnyttjas. / Ever since the 1940s Sweden has had rent control for their residential properties. The rent is not to be decided by the market but by a so called use value system. This means that rent should be determined by the standard and modernity of the apartment. The system comes with both benefits as well as disadvantages. A use value system should not take regards to a real estate companies funding meaning that if the cost in the end is higher than predicted the tenant will not be affected. On the other hand the tenant cannot claim a lower rent when the renovation is repaid. Value-adding renovations are therefore not connected to any cost. The rent is instead decided by negotiations between a local union of tenants and the landlord. The rent should be decided due to the standard of the apartment and the property, as well as the location and communications. The rent and the rent control, especially in Stockholm are frequently discussed in media and politics. This rapport presents three suggestions for a more reliable rent system that have been up for discussion; renovation discount for housing properties, periodic rent increase due to higher production costs and requirements for consultation with tenants due to inner renovations. The first two models can be implemented in today’s system together with the third model. The protection of the tenants’ rights is highly restricted when it comes to big restorations. The authors conclusion is that the rent system today is inconsistent with a restrained yearly rent adjustment, which makes a big inner restoration the landlords only option to an increased profit. Therefore can these renovations be used in purpose to increase rent

Swedish housing policy and its design is a current issue. The demand doesn't match the supply and too few homes are built, based on the need that exists today. Above all, too few rental properties are being built and the demand for rental properties in particular is high, especially in the larger cities. Swedish politicians agree that a change needs to take place in order to solve the housing shortage. What changes and the consequences that these changes bring, from a justice perspective, is a big part of this essay’s topic. In this essay, Swedish housing policy will be studied based on Harvey and Rawls two different theories of justice. They both have different ideological backgrounds and our hope is to be able to answer whether the existing housing policy is fair. We will mainly focus on rental properties within the Swedish housing policy. In order to solve the housing shortage, there is an ongoing debate of market-based rent for newly built apartments and market rent. This is meant to provide additional incentives for construction companies to build more rental properties. These two suggestions have been made without scientific evidence that they will actually work. Instead, it relies on liberal key notes such as the free market and freedom of choice. The effects are believed to be that this could lead to more movement in the housing market. Market-based rent could also lead to an increased freedom of choice and greater welfare gains. However, it is not made clear that these solutions help those living with an already strained economy.

In this thesis we have investigated if there is a risk premium on residential properties with presumption rent in comparison to the other two rental systems, individually-set rent and utility rent. The method chosen was a qualitative method and therefore six interviews were conducted with real estate professionals with at least ten years of experience, five real estate companies and one real estate consultancy company. From the interviews, evidence was found that there are pros and cons regarding the different Swedish rental systems and how it affects an investment on a property. However, investors seem to put more weight on initial rent levels and the expected rental growth. Vacancy risk is considered almost insignificant for investors due to the shortage in residential properties in Sweden. The analysis showed that the initial yield does differ between the rental systems. This is due to the difference in expected rental growth over the investment period. For an investment of 20 years presumption rent is the best alternative. Risks were discussed in the interviews and that every risk associated with each rental system were considered in the calculation. According to the simulations, identified risks affect the calculation which adds a risk premium that should be taken into consideration by the investors. / I denna uppsats har vi undersökt om hyresfastigheter med presumptionshyra behöver en riskkompensation gentemot de två andra hyressystemen, bruksvärdeshyra och egensatt hyra. Uppsatsen är en kvalitativ studie och sex intervjuer har genomförts, fem med fastighetsbolag och en men ett fastighetskonsultbolag. Från intervjuerna gick det att identifiera fördelar och nackdelar med det olika hyressystemet och hur de påverkar en fastighetsinvestering i en hyresfastighet. Från intervjuerna framgick att investerare förlitar sig mer på initiala hyresnivåer och förväntad hyrestillväxt under investeringsperioden. Vakansrisken anses vara mer eller mindre obetydlig för en fastighetsinvesterare givet dagens marknadsläge med den bostadsbrist som finns i Sverige. Analysen påvisade att det finns en skillnad i direktavkastningskravet mellan de olika hyressystem. Denna skillnad beror på skillnaden i förväntad hyrestillväxt över investeringsperioden. För en investering på 20 år är presumptionshyra det bästa alternativet då den får högst kalkylränta. Risker diskuterades i intervjuerna och varje risk förknippad med hyressystemen beaktades i kalkylerna. Enligt simuleringarna påverkar de identifierade riskerna kalkylerna vilket adderar en riskpremie som bör beaktas av investerarna.

The Istanbul metropolitan area is the largest office investment made in Turkey. According to the CBRE ERIX data, the total office stock in Istanbul by the end of 2018 exceeded 7 million sqm. There is approximately 1 million sqm of pipeline figures. The biggest problem for office projects which in the hold-on status and under construction status, Turkey's economy is rapidly affecting office rents and tenants of office the selection criteria. In particular, high financing costs and construction costs increase the importance of predicting the rent figures in office investments. This degree project aims at contributing to the understanding of the Istanbul rental office market underlying mechanisms. The office market data will be analyzed between Q1 2005-Q4 2018 period. Long-term equilibrium rents will be reached for the Istanbul office market and examined sub-markets. With the econometric analysis method, the long-term causality for rent with employment, stock and vacancy will be examined. Short-term estimates will be made with an error correction model. / Istanbuls storstadsområde är den största kontorsinvesteringen i Turkiet. Enligt CBRE ERIX-data översteg det totala kontorslagret i Istanbul i slutet av 2018 7 miljoner kvm. Det finns cirka 1 miljon kvm rörledningsfigurer. Det största problemet för kontorsprojekt som i fasthållningsstatus och under byggnadsstatus, påverkar Turkiets ekonomi snabbt kontoruthyrningar och hyresgäster i urvalskriterierna. Höga finansieringskostnader och byggkostnader ökar i synnerhet vikten av att förutsäga hyrestalterna i kontorsinvesteringar. Detta examensarbete syftar till att bidra till förståelsen av de underliggande mekanismerna för hyreskontor i Istanbul. Kontorsmarknadsdata analyseras mellan F1 2005-F4 2018 perioden. Långsiktiga jämviktshyror kommer att nås för Istanbul-kontorsmarknaden och undersökta delmarknader. Med den ekonometriska analysmetoden kommer den långsiktiga orsaken till uthyrning med sysselsättning, lager och ledighet att undersökas. Kortfristiga uppskattningar kommer att göras med en felkorrigeringsmodell.

The purpose of this study is to investigate whether or not green certificates have an impact on income-generating commercial buildings' rent compared to similar non-certified commercial buildings. In addition, evaluate if there exists a variation in the rent premium between the different certifications and if the rental premium increases with the distance from city center. To answer the research questions a quantitative approach with hedonic pricing regressions has been conducted. For the purpose of this study, three types of hedonic regressions models have been estimated. To capture the effect of green certificates, the models have controlled for structural, locational and, quality attributes of the buildings. The first model examinedwhether certified office buildings archive a rent premium compared to non-certified buildings. The second model separated the label into indicator variables to capture the effect of each individual label. Lastly, the third model analyzed the progressive effect of the interaction between distance and certification. This study uses a dataset of rent observations for office buildings from four major Swedish cities – Stockholm, Gothenburg, Malmö and Uppsala – in order to analyze the rent premium of green certifications. The result of this study indicates that there exists a premium of 4,9 to 5,4 percent for certified buildings. When investigating each certification label the results indicate a rental premium of 10 percent forBREEAM, 5,1 percent for LEED, and 4,4 percent for Miljöbyggnad. Lastly, the finding suggests an incremental premium for certified buildings located farther away from the city center. This study contributes to the rising literature on the topic of green office buildings, as it is the first study to investigate the rental impact of green certification on the Swedish market. / Syftet med denna studie är att undersöka om miljöcertifieringar har en hyrespåverkan på kontorsbyggnader, i jämförelse med liknande icke-certifierade kontorsbyggnader. Vidare,undersöka om hyrespremien skiljer sig mellan de olika miljöcertifieringarna samt om hyrespremien ökar med avståndet från citykärnan. För att kunna besvara forskningsfrågorna har regressionsanalyser genomförts, bestående av tre olika modeller. Modellerna kontrollerar för strukturella, lägesspecifika och kvalitativa attribut. Den första modellen undersöker huruvida certifierade byggnader erhåller en högre hyra i jämförelse med icke-certifierade byggnader. Den andra modellen separerar de olika typerna av miljöcertifieringar för att undersöka vilken certifiering som bidrar med högst hyrespremie. Slutligen, den tredje modellen analyserar den stegvisa effekten av interaktionen mellan avstånd och certifiering. Datasetet som studien baseras på består av hyreskontrakt från de fyra största städerna iSverige – Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala. Resultaten påvisar att det existerar en hyrespremie för certifierade byggnader på 4,9 till 5,4 procent. Premien skiljer sig beroende på vilken certifiering byggnader har, resultaten påvisar en hyrespremie på 10 procent för BREEAM, 5,1 procent för LEED och 4,4 procent för Miljöbyggnad. Resultaten visar även att det finns en stegvis hyrespremie för certifierade byggnader som är belägna längre bort från stadens centrum. Avslutningsvis, denna studie bidrar till den befintliga litteraturen gällande gröna byggnader, då det är den första studien i Sverige som undersöker förhållandet mellan hyresnivå och miljöcertifieringar.

Presumtionshyra infördes i Sveriges hyressättningssystem år 2006 och syftade till att ge hyresvärdar kostnadstäckning för sina bostadshyresrättsinvesteringar. Efter presumtionshyrans införande har det tvistats om hur skälighetsbedömningen i presumtionshyrans hyresutveckling ska gå till. Denna oklarhet gällande hyressättningen förtydligades år 2022 genom ett beslut i Svea hovrätt. Beslutet innebar att presumtionshyran inte fullt ut skulle följa den allmänna hyresutvecklingen.  Denna uppsats syftar till att undersöka huruvida beslutet i Svea hovrätt har påverkat investeringsviljan för nyproduktion av bostadshyresrätter i Stockholm. Vid behandling av detta ämne önskas samtidigt att belysa samspelet mellan marknadsdynamik, lagstiftning och bostadsmarknadens olika aktörer. Metodiken som används i uppsatsen grundar sig i en litteratur- samt en intervjustudie. Litteraturstudien bidrar med en grund av teoretisk information medan intervjustudien bringar en djupare förståelse från bostadsmarknadens olika aktörers perspektiv.   Slutsatsen i denna studie är att beslutet i Svea hovrätt har påverkat investeringsviljan för bostadshyresrätter negativt. Studien kan dock inte fastställa i vilken utsträckning beslutet har påverkat investeringsviljan för bostadshyresrättsfastigheter men särregleringen av presumtionshyran konstateras vara en av de faktorer som påverkar denna. På grund av den låga investeringsviljan på bostadsmarknaden råder det som följd en utbredd bostadsbrist i Stockholm. De bostadshyresrätter som uppförs kräver allt för höga hyresnivåer i förhållande till de potentiella hyresgästernas betalningsförmåga. Vidare finner studien att samspelet mellan marknadens olika aktörer och hyressättningssystemets utformning samt funktion är bidragande faktorer till varför investeringsviljan och bostadsbristen ser ut som de gör. Även makroekonomiska faktorer såsom inflationens utveckling och räntenivåer spelar en betydande roll för investeringsviljan. Utifrån studien kan det konstateras att det bör ske genomgående förbättringar i hyressättningssystemet samt i samspelet mellan bostadsmarknadens aktörer. / The presumptive rent was introduced into Sweden's rent system in 2006 with the aim of providing landlords cost coverage for their residential tenancy investments. After the introduction of presumptive rent, there has been dispute over how the assessment of equity in the presumptive rent's increase should be proceeded. This ambiguity concerning the rent system was clarified in 2022 through a decision by the Svea Court of Appeal, which meant that the presumptive rent would not fully follow the general rent increase in the area. This essay aims to investigate whether the decision by the Svea Court of Appeal has affected the investment volition in the new production of residential tenancy properties. As this issue is addressed, the study also wishes to illustrate the interaction between market dynamics, legislation, and the various actors in the housing market. The methodology applied throughout the essay is based on a literature review and an interview study. The literature review provides a foundation of theoretical information, while the interview study brings a deeper understanding from the perspectives of the various actors in the housing market. The essay concludes that the decision by the Svea Court of Appeal has negatively impacted the investment volition in residential tenancy properties. The study cannot determine to what extent the decision has affected the investment volition in residential tenancy properties, but the regulation of the presumptive rent is considered one of the factors influencing this. Due to the low investment volition in the housing market, there is consequently a widespread housing shortage in Stockholm. The residential tenancy properties that are constructed require rents that are too high in reference to the potential tenants' ability to pay. Furthermore, the study finds that the interaction between the various actors in the market and the design and function of the rent system are contributing factors to the problems concerning the investment volition and the housing shortage in Stockholm. Based on the study, it can be concluded that there should be comprehensive improvements in the rent system and in the interaction among the actors in the housing market.

Thesis (MComm)--Stellenbosch University, 2011. / ENGLISH ABSTRACT: This study analyses the relationship between mineral rent and Botswana’s economic diversification. The analysis is done by; 1) providing an overview of Botswana’s economy and development, 2) explaining the economics of minerals, 3) describing Botswana’s mineral economy, 4) examining how mineral rent is generated and utilised in Botswana, 5) analysing the economic diversification of Botswana, 6) investigating constraints faced by Botswana in diversifying the economy, and 7) concluding by offering recommendations that can assist policy makers with decisions regarding economic diversification. The economic value of minerals is measured by the rent they earn. Rent is profit above the normal return on total investment and is due to the scarcity of minerals. Management of minerals to achieve sustainability requires that rent is recovered through various taxes and be invested in economic activities that can provide income and employment for the future generation. In Botswana, mineral rent is generated from royalty payments, profit taxes and withholding tax on remitted dividends. Total resource rent was estimated at P160 million in 1979, but by the 2008/09 financial year, rent had increased by more than tenfold and was estimated at P10.56 billion. Diamond mining generates most of the rent and accounts for most of all the economic value of minerals, between 98 percent and 99 percent from 2004 and 2009. Copper nickel is the second most important resource after diamonds with a contribution that is between 1.03 percent and 1.34 percent of total resource rent in the 2007/08 and 2008/09 financial years. Coal, gold and soda ash are much less valuable from an economic perspective. In the 1973/74 financial year, the mining industry contributed about 34 percent to Gross Domestic Product (GDP) at current prices and a high of 48 percent in 2000/01, although contribution declined to 40 percent in 2007/08. The mining industry contributed about 90 percent to total exports in 2001. In the same year, diamonds contributed about 85 percent to total exports and about 95 percent to the mining sector’s exports. Since minerals took centre stage in the economy of Botswana, rent has been utilised to acquire foreign reserves abroad and finance development priorities such as the provision of health care, education and infrastructure. Part of the rent is also used to develop economic diversification through targeted initiatives that increase private sector involvement in economic activity. Even though that is the case, the Ogive Index shows that from 1973 to 2009, economic diversification has taken place, but at a slow pace. Slow economic diversification is a result of structural problems such as; a small domestic economy, high transportation costs, high cost of doing business, not fully benefitting from regional trade and vulnerability to transitional challenges like the economic crisis’. To overcome these problems, Botswana should benchmark in other mineral-rich countries to address internal capacity problems and production deficiencies. The country should also strive to benefit from international trade at a bilateral, regional and multilateral level. / AFRIKAANSE OPSOMMING: In hierdie studie is die verhouding tussen mineraalontginningsurplus en Botswana se ekonomiese diversifikasie ontleed. Hierdie ontleding is gedoen deur 1) ’n oorsig te bied van Botswana se ekonomie en ontwikkeling; 2) die ekonomie van minerale te verduidelik; 3) Botswana se mineraalekonomie te beskryf; 4) die manier waarop mineraalontginningsurplus in Botswana gegenereer en benut word, te ondersoek; 5) die ekonomiese diversifikasie van Botswana te ontleed; 6) beperkings waarvoor Botswana te staan kom in die diversifikasie van die ekonomie te ondersoek; en 7) af te sluit met aanbevelings wat beleidmakers kan help met besluite oor ekonomiese diversifikasie. Die ekonomiese waarde van minerale word gemeet deur die ontginningsurplus wat dit verdien. Ontginningsurplus is wins bo die normale rendement van die totale belegging en is in gebruik weens die skaarste van minerale. Die bestuur van minerale vir volhoubaarheid vereis dat ontginningsurplus deur verskeie soorte belasting verhaal word en in ekonomiese aktiwiteite belê word wat inkomste en werkverskaffing vir die toekomstige generasies kan verskaf. In Botswana word mineraalontginningsurplus uit tantièmebetaling, winsbelasting en terughoubelasting op geremitteerde dividende gegenereer. Die totale hulpbronontginningsurplus is in 1979 op P160 miljoen geraam, maar teen die 2008/09- finansiële jaar het die ontginningsurplus tienvoudig vermeerder en is dit op P10.56 biljoen geraam. Diamantontginning genereer die meeste van die ontginningsurplus en is verantwoordelik vir die grootste gedeelte van die totale ekonomiese waarde van minerale – tussen 98% en 99% vanaf 2004 tot 2009. Nikkeliet is die tweede belangrikste hulpbron ná diamante,met ’n bydrae van tussen 1.03% en 1.34% van die totale hulpbronontginningsurplus in die 2007/08- en 2008/09- finansiële jaar. Steenkool, goud en soda-as is aansienlik minder waardevol vanuit ’n ekonomiese perspektief. In die 1973/74- finansiële jaar het die mynwese ongeveer 34% tot die bruto binnelandse produk (BBP) teen huidige pryse bygedra, met ’n hoogtepunt van 48% in 2000/01, alhoewel die bydrae tot 40% in 2007/08 afgeneem het. Die mynwese het ongeveer 90% tot totale uitvoere in 2001 bygedra. In dieselfde jaar het diamante ongeveer 85% tot totale uitvoere en ongeveer 95% tot die mynbedryf se uitvoere bygedra. Sedert minerale die kern van Botswana se ekonomie begin vorm het, is ontginningsurplus gebruik om buitelandse reserwes te verkry en ontwikkelingsprioriteite, soos die verskaffing van gesondheidsorg, opvoeding en infrastruktuur, te finansier. ’n Gedeelte van die ontginningsurplus word ook gebruik om ekonomiese diversifikasie te ontwikkel deur teikeninisiatiewe wat die privaat sektor se betrokkenheid by ekonomiese aktiwiteit bevorder. Ten spyte hiervan, toon die Ogive-index dat ekonomiese diversifikasie wel van 1973 tot 2009 plaasgevind het, maar dat dit teen ’n stadige pas geskied het. Stadige ekonomiese diversifikasie is ’n gevolg van strukturele probleme soos ’n klein binnelandse ekonomie, hoë vervoerkoste, hoë sakekoste, streekshandel waaruit voordeel nie ten volle verkry word nie en kwesbaarheid vir oorgangsuitdagings soos die ekonomiese krisis. Botswana moet met ander mineraalryk lande normeer om interne kapasiteitsprobleme en produksiegebreke die hoof te bied. Die land moet ook daarna streef om op ’n bilaterale, streeks- en multilaterale vlak uit internasionale handel munt te slaan.

published_or_final_version / Real Estate and Construction / Master / Master of Science in Real Estate and Construction