Syftet med studien är att undersöka orsakerna till att fastigheter med typkod 213 har stora variationer i förhållandet mellan köpeskilling och taxeringsvärde. Typkod 213 är småhusenheter med ett byggnadsvärde under 50 000 kronor. Taxeringsvärdet ska utgöra 75% av marknadsvärdet, men för just dessa fastigheter finns det många extrema avvikelser. Det tyder på att någonting annorlunda sker vid försäljningen eller vid taxeringen av dessa fastigheter.Metoden som tillämpas i studien är en kombination av en enkätundersökning och intervjuer. Detta på grund av att ämnet måste undersökas ur flera perspektiv för att erhålla en helhetsbild av problemet. Enkätundersökningen skickades till fastighetsägare i Sverige som under 2018 förvärvat en fastighet med typkod 213. Syftet med enkätundersökningen var att ta reda på vad fastighetsägarna själva ser för värde i fastigheten, och om byggnadsvärdena i typkod 213 verkligen är försumbara. Intervjuerna gjordes med en sakkunnig på Lantmäteriet respektive Skatteverket, i syfte att erhålla djupare förståelse för hur typkod 213 hanteras i fastighetstaxeringen.Resultaten visar att det finns flera orsaker som gemensamt bidrar till stora variationer i förhållandet mellan köpeskilling och taxeringsvärde i typkod 213. Studien indikerar att det är faktorer hos både fastighetsägarna och fastighetstaxeringssystemet som påverkar variationerna. De huvudsakliga orsakerna tycks vara att alla byggnader i typkod 213 inte har ett försumbart värde, att fastighetsägare medvetet eller omedvetet uppger fel fastighetsuppgifter, att fastighetstaxeringsmetoderna är mindre träffsäkra för unika fastigheter och att typkod 213 endast åsätts ett tomtmarksvärde som generellt sett har sämre värderingsnoggrannhet. / The purpose of the study is to investigate the reasons why real estate with type code 213 has large variations in the ratio between purchase price and assessed value. Type code 213 is a residential real estate with a building value of less than SEK 50 000. The assessed value should be 75% of the market value, but for these properties, there are many extreme deviations. This indicates that something different occurs at the time of sale or when valuing these properties.The method used in the study is a combination of a survey and interviews. This is because the subject has to be explored from several perspectives to get an overall picture of the problem. The survey was sent to property owners in Sweden who acquired a property with type code 213 in 2018. The purpose of the survey was to find out how the property owners themselves value the property, and if the building values in type code 213 really are negligible. The interviews were conducted with an expert at Lantmäteriet and Skatteverket, in order to gain a deeper understanding of how type code 213 is handled in property taxation.The results show that there are several reasons that jointly contribute to large variations in the ratio between purchase price and assessed value in type code 213. The study indicates that there are factors among both the property owners and the property taxation system that affect the variations. The main reasons appear to be that all buildings in type code 213 do not have a negligible value, that property owners deliberate or unconsciously report incorrect property data, that the methods used for property valuation is less accurate for unique properties, and that type code 213 is only assigned a value for the plot, which generally has poorer accuracy.

Syftet med studien är att ta fram ett grundläggande material för vidare undersökning avseende högre kvalitet vid taxeringsförfarandet i samband med justering av taxeringsvärden när väg fram till småhusfastigheter saknas. Detta då det idag inte finns några riktlinjer kring denna justering. Målet med studien är att undersöka vilken värdeinverkan avsaknad av väg till småhusfastigheter kan anses ha på marknadsvärdet, och vad som gör denna värdeinverkan svår- eller lättbedömd. Metoderna som tillämpats i studien avser en kvantitativ- samt kvalitativ undersökning. Den kvantitativa undersökningen har genomförts i form av telefonintervjuer med mäklare och fastighetsvärderare. Detta för att få en generell bild av hur marknaden anses uppfatta förhållandet avsaknad av väg. Denna undersökning kompletterades med en kvalitativ intervjuundersökning för att erhålla en djupare förståelse för hur marknadsvärdet påverkas av detta förhållande, samt hur denna värdebedömning går till. Resultatet av undersökningen pekar på att en marknadsvärdeinverkan går att påvisa i de fall då småhusfastigheter saknar tillgång till väg. Inverkan på marknadsvärdet är svårbedömt då den varierar efter olika fastighetsförhållanden, marknadsvärdenivåer och anläggningskostnader. Resultatet visar även att, redan vid ett avstånd på över 100 meter från fastigheten till närmsta körbara väg, kan inverkan på marknadsvärdet anses ligga över 20 procent. Slutsatserna utifrån resultatet är att en avsaknad av väg i de flesta fall är en värdesänkande faktor. Vidare skulle tydligare riktlinjer kring värdebedömningen av detta förhållande underlätta värderingsförfarandet. / The purpose of the study is to serve as a material for further investigation concerning higher quality of tax procedures related to the adjustment of assessed values when there is no road to single- family houses. This is because there are currently no guidelines for this type of adjustment. The aim of the study is to investigate the value of the impact an absence of a road to single-family houses may have on its market value, and what makes this value of the impact difficult or easy to assess. The methods applied in the study concerns a quantitative- and qualitative research. The quantitative survey was conducted in the form of telephone interviews with brokers and property appraisers. This was done to obtain a general picture of how the market considers the condition of an absence of road. This survey was supplemented with qualitative interviews to obtain a deeper understanding of how the market value is influenced by this condition, and how this value assessment is done. The results of the survey indicate that an impact of the market value can be demonstrated for those single- family houses which have an absence of road. The impact of the market value is difficult to assess because it varies by different property conditions, market values and facility costs. The result also shows that, even at a distance of over 100 meters from the property to the nearest drivable road, the impact on the market value is considered to be above 20 percent. The conclusions from the results are that an absence of road, in the most cases, is a value lowering factor. Furthermore would clearer guidelines, for value assessment, facilitate the process of the valuation.

Lantmäteriet har annonserat intresse av hur andra utvecklade länder organiserar och utför sin fastighetstaxering och det är på uppdrag av dem som detta arbete utförs. Syftet med arbetet har varit att förbättra det svenska fastighetstaxeringssystemet genom att förse Lantmäteriet med en jämförande bild av den nederländska motsvarigheten. I Sverige har ett centralt system skapats som bygger på att Skatteverket har som uppdrag att utföra fastighetstaxering för hela landet. Fastighetstaxeringen sker i tidsperioder av sex år med en förenklad fastighetstaxering det tredje året. I Nederländerna är det istället en decentraliserad organisation av fastighetstaxering. Det är kommunerna som utför hela processen. De har även en central översiktsmyndighet, Waarderingskamer, som kontrollerar och säkerställer att kvalitén på taxeringsvärdet håller en bra och jämn nivå över hela landet. I Nederländerna sker fastighetstaxering årligen. Studien har avgränsats till att endast jämföra småhus och bostadshyreshus. Två metoder har använts i studien. En komparativ metod där en jämförelse mellan befintliga beskrivningar av respektive lands fastighetstaxeringssystem utförts, samt en intervjumetod med kvalitativa grunder och av semi-strukturerad form. Den komparativa metoden har besvarat den första och något större frågan ur frågeställningarna. Intervjuerna har primärt besvarat de två senare frågorna ur frågeställningarna. I Sverige används två värderingsmodeller, en för småhus och en för bostadshyreshus. Nederländerna har en och samma modell för samtliga bostadsfastigheter, däremot har kommunerna större möjlighet att utforma sina värderingsmodeller. Kommunerna kan välja ut egna egenskaper i sina modeller, men vissa punkter måste finnas med för att modellen ska vara godkänd. I Sverige är taxeringsvärdet tillgängligt för allmänheten, medan i Nederländera är det endast ägaren av fastigheten som får reda på taxeringsvärdet. Där har Sverige ett försprång med sitt system. Transparens är sannolikt en viktig del i ett taxeringssystem och bidrar till att förtroendet för taxeringsvärdet förbättras. / The Swedish Mapping, Cadastral and Land Registration Authority, Lantmäteriet, is interested to see how other developed countries organizes and carry out their real estate property taxation. The study aims to improve the Swedish property tax system by providing Lantmäteriet with a comparative picture of the Dutch counterpart. Sweden has a system based on a national authority that has the mandate to carry out real estate valuation for the entire country. The assessed value is decided every sixth year, with a simplified assessment during the third year of the six year period. In the Netherlands, they have a decentralized organization of real estate assessment. The municipalities perform the entire process. They have a central authority, Waarderingskamer, which controls and ensures that the quality of the assessed value have a good and consistent level. The assessed value is decided every year. This study will only handle residential properties. The methods that are used are; a comparative method where the comparison between existing descriptions of each country's real estate property tax system is performed. This will answer one the first questions asked in the in the issue section. The other method that is used is interviews, it will be with qualitative grounds and will answer the second and third question of the issue section. In Sweden, there are two assessment models that is used, one for one-to-two family houses and one for residential apartments. As for The Netherlands, there is one model for all residential properties, although the municipalities are allowed to have different models for their assessments. It can differ from two municipalities in what characteristic that is used; however, there are some mandatory characteristics that they must apply to the model for it to be approved. In Sweden, the assessed value is available to the public, while in the Netherlands, only the owner of the property that can see the assessed value. Sweden has an advantage with this in its system, since transparency is likely an important part of a property tax system and helps to improve confidence. However, The Netherlands will soon go public with their assessed values.

Riktvärdet på tomtmark har visat sig skilja mellan småhus på lantbruk och småhus på landsbygd. Detta uppmärksammades första gången av Lantmäteriet vid en jämförelse av taxeringen för lantbruk 2017 och småhus 2018. De har efter detta lyft problemet i arbetsgruppen som arbetar med förberedelsearbetet inför taxering. Syftet med studien är att undersöka om och i så fall hur skillnaderna i riktvärdet på tomtmark ser ut för småhus- respektive lantbruksenheter mellan taxeringarna 2017–2018 och 2020–2021. Studien går ut på att undersöka om det finns ett tydligt mönster eller om skillnaderna varierar mellan dessa olika taxeringsår. Studien avgränsades till Stockholms län och fokuserar på de värdeområden som 2017–2018 visade att tomtmarken hade fått ett högre riktvärde på lantbruksenheter än på småhusenheter, där skillnaden var minst 20 %. Studien omfattar även de värdeområden som 2020–2021 visade skillnaden på minst 20 % men som 2017–2018 hade en skillnad som var mindre än 20 %.Resultatet visade en relativt stor variation där några värdeområden fortfarande hade en skillnad på minst 20 %, några värdeområden hade denna gång inte någon skillnad alls och inågra andra värdeområden hade riktvärdena istället blivit högre på småhusenheter än på lantbruksenheter. Studien tar även upp hur förberedelsearbetet går till inför fastighetstaxering vad gäller småhus respektive lantbruk. Denna information är svår att läsa sig till på internet och i litteratur vilket gjort att den har tagits del av genom tre intervjuer med anställda på Skatteverket, Lantmäteriet och värderingsföretaget Svefa. / The guide value of plots of land have been shown to vary between small houses on farms and small houses in rural areas. This was first noticed by Lantmäteriet (the Swedish mapping, cadastral and land registration authority) when comparing the assessment of value for agriculture land in 2017 and single-family houses in 2018. The problem has been highlighted in the working group focusing on the preparation for assessment values. The purpose of this thesis is to investigate whether, and if so, what the differences in the guide value of plots of land look like for single-family and agricultural units between the assessments 2017–2018 and 2020–2021. The study is focused on whether there is a clear pattern or whether the differences vary between these different assessment years. The geographical area was chosen in the Stockholm County and focuses on the value areas that in 2017–2018 showed that the plot land had received a higher guide value of agricultural units than on single-family houses, where the difference was at least 20 %. The study also covers the value areas that in 2020-2021 showed differences of at least 20 % but which in 2017-2018 had a difference of less than 20 %.The result showed a fairly large variation where some value areas still had a difference of at least 20 %, some value areas had this time no difference at all, and some value areas had instead become higher for single-family units than for agricultural units. The study also addresses how the preparation work is done for property assessment in terms of single-family house and agricultural. This information is difficult to find on the internet and in literature, which has meant that it has been accessed through three interviews with employees at Skatteverket (the Swedish Tax Agency), Lantmäteriet and the valuation company Svefa.

Denna studies syfte är att undersöka hur biareans storlek och användningssätt påverkar prisbildningen för småhusfastigheter. Genom att studera biareans prispåverkan kan studien ge indikationer gällande hanteringen av biareans värdepåverkan inom fastighetstaxeringen och om den bör genomgå en förändring. Eftersom taxeringsvärdet används vid en mängd olika situationer i samhället är det viktigt att det baseras på aktuella och tillförlitliga uppgifter. Studien utförs på uppdrag av Lantmäteriets sektion för fastighetsekonomi i Gävle. Fastighetstaxeringen i Sverige fastställs genom en form av massvärdering vilket utmynnar i taxeringsvärden för fastigheterna. Taxeringsvärdet är uppbyggt av olika värdefaktorer där storlek är en av dessa och uttrycks som värdearea i taxeringsvärdet. Denna värdearea består av boarean tillsammans med 20 % men max 20 m² av biarean. Biarea är sådan area som inte räknas som boarea, exempelvis källarutrymme, garage som nås inifrån eller inglasad altan. För att undersöka biareans prispåverkan för småhusfastigheter har hela Gävle kommun studerats genom en ortsprisanalys innehållande 559 köp. Mindre områden i Gävle har ingått i en enkätundersökning för att ta reda på fastighetsägarnas resonemang kring biareans värde. Endast småhusfastigheter med typkod 220 har ingått i studien och biarea i form av källarutrymme är den typ av biarea som studien inriktat sig främst på. Ortsprismaterialet har analyserats utefter nyckeltalen K/T-tal och pris per kvadratmeter.  Studiens resultat visar att det finns en positiv prispåverkan för småhus med biarea efter analys av hela ortsprismaterialet. Efter indelning i hög- och lågvärdeområden observeras denna positiva prispåverkan även inom högvärdeområden men inte inom lågvärdeområden. Ortsprismaterialet delades efter den initiala analysen in i storleksgrupper avseende boarea och andelsgrupper avseende biareans omfattning. För småhusfastigheter med boarea mellan 61-90 m² kan det utefter studiens resultat konstateras att betalningsviljan ökar ju större andel biarea småhuset har och att det är vid förekomsten av källarutrymme som störst positiv prispåverkan observeras. Samma observation kan göras när det gäller högvärdeområden. Ortsprisanalysens resultat styrks av enkätundersökningen där majoriteten av fastighetsägarna svarade att källarutrymmet var en bidragande faktor vid köpet och att fastighetsägarna värderar denna biarea högre än dess andel av taxeringsvärdet.

I Sverige taxeras alla fastigheter vart tredje år (förutom industri och elproduktion som görs vart sjätte år) med antingen en allmän eller förenklad fastighetstaxering. En arbetsgrupp bestående av personer från Skatteverket, Lantmäteriet och ett värderingsföretag arbetar tillsammans med förberedelsearbetet inför en taxering. Där massvärderas alla fastigheter och olika tabeller, riktvärden och värdefaktorer upprättas. Det framkom i en jämförelse av taxeringsvärden för lantbruk 2017 och småhus 2018 att det fanns värdeskillnader i riktvärdet på tomtmark för lantbruk jämfört med tomtmark för småhus på landsbygd. Riktvärdet för lantbruken var högre inom många värdeområden i Sverige, vilket det ibland ska vara på grund av olika bakomliggande orsaker. När sådana orsaker saknas vill Lantmäteriet ha en förklaring till varför dessa skillnader i riktvärdet uppstått. Syftet är att undersöka bakomliggande orsaker till, att riktvärdena på tomtmark kan skiljas åt så mycket som de gör på många platser i Sverige. Målet är att klargöra om det geografiska läget på värdeområdena har någon påverkan. Vidare är en förhoppning att resultatet ska kunna bidra till en mer likvärdig värdering i framtiden, och därmed minska de geografiska skillnaderna. Studien har avgränsats till att jämföra länen som hade flest värdeområden med värdeskillnader. Det var Västra Götalands-, Stockholms- och Skånes län. Ytterligare avgränsning har gjorts genom att bara ta med värdeområden som har en skillnad på minst 20%. Metoderna som använts är en kombination av arkivstudie, intervjuer och kartläggning. Många möjliga orsaker till skillnader i riktvärdet grundar sig på, hur taxeringssystemet är uppbyggt, hur värderingen genomförs av de olika fastighetstyperna samt hur det geografiska läget påverkar värdeskillnaderna. Det är orsaker såsom hur så kallade “hästgårdar” taxeras, litet ortsprismaterial för lantbruken, tillförlitligheten på taxeringsuppgifterna, brist på lokalkännedom, de olika metoderna som används, hjälptabellernas inverkan och värderingsteknikernas olika utbildning och specialisering. Även läget i Sverige, nära tätort eller strandnära lägen samt lantbrukens ofta högt belägna lägen, spelar roll i värderingarna,och kan vara en orsak till värdeskillnader för riktvärdet på tomtmarken. / In Sweden, all properties are assessed every three years (except industrial and electricity production properties that has every six years) with either a general or simplified property assessment. A team consisting of persons from Skatteverket, Lantmäteriet and a valuation company works together with the preparation work for a tax assessment where all properties are mass valued and different tables, benchmarks and value factors are established. A comparison of farm rateable values in 2017 and single-family houses in 2018 showed that there were differences in the benchmark of plots of land of farms compared to land for detached houses in rural areas. The benchmark for farms was higher in many value areas in Sweden, which they should sometimes be due to different underlying reasons, but when such reasons are missing, Lantmäteriet wants an explanation for why these differences in the benchmark have arisen. The aim is to investigate the underlying reasons why the guide values on plots of land can separated as much as they do in many places in Sweden. The aim is to clarify whether the geographical location of the value areas has any impact and connection with each other. Furthermore, it is hoped that the result will contribute to a more equal valuation in the future and reduce geographical differences. The study has been limited to comparing the counties with the most value areas with value differences, which was the counties of Västra Götaland, Stockholm and Skåne. Further delimitation has been made by only include value ranges that have a difference of 20% or more. The methods used are a combination of archival study, interviews and mapping. Many possible reasons for differences in the benchmark are based on how the assessment system is structured, how the valuation is carried out by the different property types and how the geographical situation affects the differences in value. These are reasons such as the assessment of so-called 'horse farms', the small local price material for farms, the reliability of the assessment data, a lack of local knowledge, the different methods used, the impact of aid tables and the different training and specialisation of valuation techniques. The location in Sweden, close to urban- or beachfront locations and the often high locations of farms also play a role in the valuations and can be a cause of differences in the value of the benchmark on the plot of land.