Background: The first quarter of 2006, acquisitions at a value of 2 600 billion SEK were announced. If this trend holds for the entire year, 2006 will go to history as the most active year of acquisitions ever. The fundamentals of an acqui-sition is to generate added value through different forms of synerigies that are potentially created from the combined companies or to pay a lower price than the company is actually worth. Company valuation has because of this increased in importance to determine what the correct price of a company is. The valuation of a company performed by a business broker is not always consistent with the price a company pays for another due to different strategic circumstances that affect the purchase price. Purpose: The purpose of this thesis is to analyse the valuation process in connection with acquisitions of unlisted companies. The study also aims to clearify the circumstances causing the purchase price to differ from the cashflow or book valuation. Method: To meet the purpose of this thesis, a qualitative approach based on three acquisition processes in the Jönköping region has been chosen. The collection of empirical data has been made through personal interviews with Svensk Företagsförmedling (SFF) in Jönköping with complementing telephone interviews. Conclusion: Based on the cashflow or book valuation, which is the foundation upon which the selected companies are priced, we can draw the conclusion that in every unique case the broker must be presented with several strategical variations the different acquistions presents. These strategic presumptions considered, a company should be valuated to its highest defendable value. The study also demonstrates that a company’s fundamental value alone only constitutes a guideline in coming negotiaions. The strategic categories goodwill, potential synergies and form of payment makes up the the negotiable part of the purchase price. / Bakgrund: Första kvartalet 2006 offentliggjordes företagsförvärv till ett värde av 2 600 miljarder kronor och om trenden med företagsförvärv fortsätter året ut, kommer 2006 gå till historien som det mest aktiva inom företagsförsäljningar någonsin. Det fundamentala i ett företagsförvärv är att generera mervärde genom olika former av synergier som potentiellt skapas mellan de sammanslagna bolagen eller att betala ett lägre pris än vad bolaget egentligen är värt. Företagsvärdering har därför fått ökad betydelse för att avgöra vad som är rätt pris för ett bolag i samband med ett företagsförvärv. Värderingen av ett företag stämmer inte alltid överens med det pris ett företag betalar i samband med ett förvärv på grund av olika strategiska förhållanden som påverkar köpeskillingen. Syfte: Syftet med denna uppsats är att analysera värderingsprocessen i samband med förvärv av onoterade bolag. Studien har även för avsikt att klargöra de förhållanden som gör att köpeskillingen skiljer sig från den räkenskapliga värderingen. Metod: För att uppfylla syftet med uppsatsen har vi tillämpat en kvalitativ ansats baserad på tre förvärvsprocesser i Jönköpingsregionen. Insamlandet av empiriskt material har skett genom personliga intervjuer med Svensk Företagsförmedling (SFF) i Jönköping samt kompletterande intervjuer via telefon. Slutsats: Utifrån de räkenskapliga värderingsmetoderna som ligger till fundamental grund för en prissättning av de valda bolagen, kan slutsatsen dras om att i varje unikt fall måste värderaren uppmärksammas om de variationer de strategiska förhållanden varje enskilt förvärv utgör. Med hänsyn tagen till de strategiska förutsättningarna skall ett företag värderas till det högsta motiverade värdet. Studien påvisar att ett företags fundamentala värde enbart utgör ett riktmärke i en förhandlingssituation. De strategiska områdena goodwill, potentiella synergier och betalningssätt är exempel på förhål-landen som utgör den förhandlingsbara delen av köpeskillingen.

<p>Background: The first quarter of 2006, acquisitions at a value of 2 600 billion SEK were announced. If this trend holds for the entire year, 2006 will go to history as the most active year of acquisitions ever. The fundamentals of an acqui-sition is to generate added value through different forms of synerigies that are potentially created from the combined companies or to pay a lower price than the company is actually worth. Company valuation has because of this increased in importance to determine what the correct price of a company is. The valuation of a company performed by a business broker is not always consistent with the price a company pays for another due to different strategic circumstances that affect the purchase price.</p><p>Purpose: The purpose of this thesis is to analyse the valuation process in connection with acquisitions of unlisted companies. The study also aims to clearify the circumstances causing the purchase price to differ from the cashflow or book valuation.</p><p>Method: To meet the purpose of this thesis, a qualitative approach based on three acquisition processes in the Jönköping region has been chosen. The collection of empirical data has been made through personal interviews with Svensk Företagsförmedling (SFF) in Jönköping with complementing telephone interviews.</p><p>Conclusion: Based on the cashflow or book valuation, which is the foundation upon which the selected companies are priced, we can draw the conclusion that in every unique case the broker must be presented with several strategical variations the different acquistions presents. These strategic presumptions considered, a company should be valuated to its highest defendable value. The study also demonstrates that a company’s fundamental value alone only constitutes a guideline in coming negotiaions. The strategic categories goodwill, potential synergies and form of payment makes up the the negotiable part of the purchase price.</p> / <p>Bakgrund: Första kvartalet 2006 offentliggjordes företagsförvärv till ett värde av 2 600 miljarder kronor och om trenden med företagsförvärv fortsätter året ut, kommer 2006 gå till historien som det mest aktiva inom företagsförsäljningar någonsin. Det fundamentala i ett företagsförvärv är att generera mervärde genom olika former av synergier som potentiellt skapas mellan de sammanslagna bolagen eller att betala ett lägre pris än vad bolaget egentligen är värt. Företagsvärdering har därför fått ökad betydelse för att avgöra vad som är rätt pris för ett bolag i samband med ett företagsförvärv. Värderingen av ett företag stämmer inte alltid överens med det pris ett företag betalar i samband med ett förvärv på grund av olika strategiska förhållanden som påverkar köpeskillingen.</p><p>Syfte: Syftet med denna uppsats är att analysera värderingsprocessen i samband med förvärv av onoterade bolag. Studien har även för avsikt att klargöra de förhållanden som gör att köpeskillingen skiljer sig från den räkenskapliga värderingen.</p><p>Metod: För att uppfylla syftet med uppsatsen har vi tillämpat en kvalitativ ansats baserad på tre förvärvsprocesser i Jönköpingsregionen. Insamlandet av empiriskt material har skett genom personliga intervjuer med Svensk Företagsförmedling (SFF) i Jönköping samt kompletterande intervjuer via telefon.</p><p>Slutsats: Utifrån de räkenskapliga värderingsmetoderna som ligger till fundamental grund för en prissättning av de valda bolagen, kan slutsatsen dras om att i varje unikt fall måste värderaren uppmärksammas om de variationer de strategiska förhållanden varje enskilt förvärv utgör. Med hänsyn tagen till de strategiska förutsättningarna skall ett företag värderas till det högsta motiverade värdet. Studien påvisar att ett företags fundamentala värde enbart utgör ett riktmärke i en förhandlingssituation. De strategiska områdena goodwill, potentiella synergier och betalningssätt är exempel på förhål-landen som utgör den förhandlingsbara delen av köpeskillingen.</p>

Bakgrund: Enligt Svenska Bankföreningen (2012) uppgick den utgivna volymen av aktieindex-obligationer på den svenska marknaden under 2011 på strax under 42 miljarder SEK. Framför-allt två specifika händelser låg bakom tillkomsten av strukturerade produkter på den svenska marknaden; förskjutningen av ansvaret för sparande från det offentliga till det privata samt avregleringen av de finansiella marknaderna som inleddes redan under 1970-talet (Lindqvist &amp; Malmström, 2010). Privata investerare lockas att investera i strukturerade produkter av den begränsade risken att förlora hela investerade beloppet, samtidigt som man har chansen att vara med på en eventuell positiv utveckling. Bland annat har strukturerade produkterna fått utstå kritik för deras avgifter och kostnader som är svåra för investerare att förstå (Finansin-spektionen, 2012a, s.32 ff.). Syfte: Syftet med denna studie är att ur en placerares perspektiv genomföra en granskning av strukturerade produkters prissättning vid emissionstillfället genom att jämföra produkternas emissionspriser med det teoretiska värdet vi räknar fram för respektive produkt. Genomförande: På grund av den stora bredden av strukturerade produkter, avgränsar vi oss till endast aktieindexobligationerna på den svenska marknaden. Genom att replikera produk-ternas kassaflöden kan vi beräkna respektive produkts teoretiska värde som sedan kan jämfö-ras med produktens emissionspris för att på så sätt undersöka förekomsten av eventuella skill-nader som inte kan hänföras till produkternas arrangörsarvoden. Slutsats: Vår undersökning visar på att det existerar stora skillnader vid emissionstillfället mel-lan det teoretiska värdet som vi har beräknat och de priser som produkterna har emitteras till. En del av denna skillnad har kunnat härledas till förekomsten av dolda avgifter som i genom-snitt uppgick till 7,55 procent av produkternas emissionspriser, eller 1,90 procent per löptidsår.

Syftet med studien är att undersöka hur artificiell intelligens kan komma att påverka fastighetsvärdering och vilka för- och nackdelar det finns när man värderar kommersiella fastigheter med artificiell intelligens. Uppsatsen behandlar även hur den traditionella värderingsprocessen och värderingsprocessen med automatiserade värderingsverktyg går till. Uppsatsen visar främst på att värderingsprocessen kan effektiviseras, göras mer rationell och tillförlitlig med artificiell intelligens om det finns tillräckligt med indata och jämförelseobjekt att tillgå. För att få en djupare förståelse inom ämnet har kvalitativa intervjuer genomförts med de fyra personer som anses ha betydande och fördjupade kunskaper i ämnet. Respondenterna har valts med hänsyn till att de är de enda som anses ha den kunskap som krävs för att uttala sig inom uppsatsens ämne.Den information som framkommit från intervjuerna stödjer och kompletterar till stor del den teori som presenteras i uppsatsen. Med hjälp av respondenternas kunskap om värderingsbranschen och det systemtekniska inom området har frågeställningarna studerats och utretts tillsammans med den berörda teorin. Några av de fördelar som presenteras i uppsatsen är möjligheten att beakta fler faktorer och parametrar vid värderingsprocessen samt minskade tidsfördröjningar och kortare intervall mellan värderingar, vilket leder till en ökad kontinuitet. De största riskerna som identifierats i uppsatsen är bristen på indata samt att kommersiella fastigheter är heterogena och det genomförs relativt få transaktioner årligen. Samtliga respondenter tror att fastighetsvärderingsprocessen och fastighetsvärderares yrke kommer att förändras i framtiden men när denna förändring kommer ske är fortfarande oklar och svårbedömd. / The purpose of this study is to explore how artificial intelligence can come to affect real estate evaluation and the pros and cons that exist when valuing commercial properties through artificial intelligence. The essay also examines the traditional process of valuation and how it can be more efficient, rationalized and trust worthy by using artificial intelligence as long as there is enough data and comparison objects. For a deeper understanding in the subject, qualitative interviews have been conducted with four people that are considered to have significant and a deep understanding of the subject. The respondents have been chosen with according to that they are the only ones that is considered to have the knowledge that is acquired to express themselves within the subject of the paper.The information, that has come forward from the interviews, supports and looks to build upon a large portion of the theory that is presented in this paper. With help from the respondents and the technology that exists within the area, the issues have been studied and investigated with the associated theory. A few of the benefits that are presented in this paper are the possibilities to take more factors and parameters under consideration in the evaluation process, decreased time delays and shorter intervals in between evaluations. These benefits lead to increased continuity. The biggest risks that have been identified in this paper is the lack of incoming data and that commercial real estates are heterogenic with relatively few annual transactions. The respondents have a common opinion that the profession of real estate evaluation will see a change in the future, but when the change will happen is still uncertain and difficult to predict.

Det har blivit allt vanligare att köpa och sälja företag vilket gör att företagsanalys väcker stort intresse bland revisorer, investerare och analytiker. Syftet med denna studie är att beskriva hur professionella analytiker på investmentbolag i praktiken arbetar inför ett företagsförvärv. Detta kommer förhoppningsvis mynna ut i större förståelse för hur förvärvsprocessen tillämpas i verkligheten. Studien kommer att fokusera på hur värderingar genomförs tills dess köpet är avslutat. Frågan som studien ska besvara är; Hur ser förvärvsprocessen ut för svenska investmentbolag fram tills dess köpet är genomfört?Studien använder sig av en kvalitativ metod och har genomförts med hjälp av intervjuer samt ett beskrivande företag. Det beskrivande företaget är Rasta Group AB och kommer belysa hur företagsanalyser går till i praktiken. Intervjupersonerna är från investmentbolag och målet har varit att undersöka hur ett företagsförvärv, fram tills dess att köpet är genomfört, går till. Respondenternas tillvägagångssätt vid företagsförvärv beskrivs i empirin. I analysen görs en jämförelse mellan teori och empiri vilket leder fram till slutsatserna. Vissa skillnader finns i förvärvsprocessen hos respondenterna men det finns också skillnader mellan referensram och respondenter. Slutsatserna består även av en diskussion och förslag på vidare forskning.Förvärvsprocessen innehåller delar som var för sig används för att skapa en helhetsbild över bland annat företag, bransch, konkurrenter och värdering. I studiens referensram beskrivs förvärvsprocessen vilket delas in i sökprocess, due diligence, värdering och finansiering. Det första steget i förvärvsprocessen för investmentbolag är att hitta ett målobjekt. Due diligenceprocessen kan delas in i finansiell, kommersiell och en juridisk del. En finansiell due diligence går ut på att undersöka om resultat- och balansräkningen speglar verkligheten. Investmentbolag använder sig ofta av jurister, när de behöver utföra en juridisk due diligence. En kommersiell due diligence kan undersöka bransch, konkurrenskraft och management.Det finns många olika analysmodeller för att komma fram till en värdering av ett företag. De vanligaste är Discounted Cash Flow, Internal Rate of Return och multipelanalys. Discounted Cash Flow (DCF) går ut på att beräkna nuvärdet av framtida kassaflöden till en diskonteringsränta. Internal Rate of Return (IRR) är en beräkning för att se om det företag som förvärvar har kassaflöden starka nog att klara av lånekostnader, som uppstår i och med förvärvet. En multipelanalys använder sig av nyckeltal gånger en multipel som hämtas från liknande företag.Ett förvärv finansieras vanligtvis med hjälp av eget kapital och lån. Det går även att använda sig av tilläggsköpeskilling vilket betyder att säljaren inte får hela summan direkt utan delas upp i etapper, när företaget klarat av uppsatta mål. / Program: Civilekonomprogrammet

The essay deals with what previous research exists within real estate valuation with artificial intelligence as well as the traditional real estate valuation process. Furthermore, it explains how the traditional property valuation process works and then further research on property valuation with artificial intelligence. Consequently, a few behavioral economics theories and the technology acceptance model are explained. Overall, it is being investigated whether they can make the real estate valuation process for commercial real estate more reliable and objective with the help of artificial intelligence. The choice to only investigate commercial properties is based on the expectation that a delimitation to a smaller research area will result in more precise answers. Furthermore, five interviews have been conducted with respondents to contribute with in-depth knowledge of the subject in question. The information that the respondents have contributed supports and mainly agrees with the developed theory. Advantages that have been identified in the paper are that artificial intelligence contributes to making the valuation process more objective and reliable, which in turn opens up more time for property valuers to analyze the values ​​presented. The respondents and their respective companies show a positive attitude and openness to working with AI. Artificial intelligence also means that valuers can take into account more value-influencing factors when making valuations. Something that should be taken into account in the respondents' answers is that there is a risk that the respondents are somewhat biased as AI is a technology that could potentially affect their work. The study mainly shows that the valuation process can become more efficient, objective and reliable if sufficient input data and comparison objects are available. An additional criterion that must be met is that there is a sufficiently well-developed AI system and an openness to AI among all actors in the industry. / Uppsatsen behandlar vilken tidigare forskning som finns inom fastighetsvärdering med artificiell intelligens samt den traditionella fastighetsvärderingsprocessen. Vidare förklaras hur den traditionella fastighetsvärderingsprocessen går till för att sedan forska vidare om fastighetsvärdering med artificiell intelligens. Följaktligen redogörs ett fåtal beteendeekonomiska teorier samt technology acceptance model. Sammantaget undersöks det om de går att göra fastighetsvärderingsprocessen för kommersiella fastigheter mer tillförlitlig och objektiv med hjälp av artificiell intelligens. Valet att enbart undersöka kommersiella fastigheter grundar sig i förväntan av att en avgränsning till ett mindre forskningsområde ska resultera i mer precisa svar. Vidare har fem intervjuer genomförts med respondenter för att bidra med ingående kunskap om ämnet i fråga. Informationen som respondenterna har bidragit med stödjer och stämmer huvudsakligen överens med den framtagna teorin. Fördelar som har identifierats i uppsatsen är att artificiell intelligens bidrar med att göra värderingsprocessen mer objektiv och tillförlitlig, vilket i sin tur öppnar upp mer tid för fastighetsvärderare att analysera de värden som presenteras. Respondenterna samt deras respektive företag visar en positiv inställning och öppenhet till att arbeta med AI. Artificiell intelligens innebär även att värderare kan beakta fler värdepåverkande faktorer vid värderingar. Något som bör beaktas i respondenternas svar är att det finns en risk att respondenterna är något partiska då AI är en teknik som eventuellt kan påverka deras arbeten. Studien visar huvudsakligen att värderingsprocessen kan bli mer effektiv, objektiv och tillförlitlig ifall tillräckligt med indata och jämförelseobjekt finns tillgängligt. Ett ytterligare kriterium som är tvungen att uppfyllas är att det finns ett tillräckligt väl utvecklat AI system samt en öppenhet för AI bland samtliga aktörer inom branschen.