En stor del av fastighetskrediterna på den svenska fastighetsmarknaden kommer under de närmsta åren att refinansieras. Detta i kombination med striktare kapital- och likviditetskrav samt riskkontroll, innebär att fastighetsinvesterare kommer att söka sig till kapitalmarknaden för alternativa finansieringskällor. Detta öppnar upp för värdepapperisering av fastigheters hyresflöden som ett intressant finansieringsalternativ. Värdepapperisering är ett förfarande som innebär att relativt homogena tillgångar eller fordringar med förutsägbara betalningsflöden överlåtes till ett Special Purpose Vehicle (SPV) vars enda uppgift är att äga tillgångarna eller fordringarna. Förvärvet finansieras genom att SPV:n emitterar obligationer eller andra lätt omsättningsbara värdepapper som placeras hos investerare. I princip alla typer av fordringar kan värdepapperiseras som exempelvis kreditkortsskulder och billån, men värdepapperisering av fastighetslån är det vanligaste. I Sverige har det till dags dato endast genomförts två värdepapperiseringar med fastigheters hyresflöden som underliggande tillgång. Den mest utmärkande av dessa får anses vara Fysikcentrum i Stockholm, vilket innefattade en emission av obligationer till ett värde om totalt 1,7 miljarder kronor. I och med den ökade efterfrågan på såväl investerings- samt finansieringsalternativ i kombination med stramare regelverk, som Basel III, bör intresset för denna typ av värdepapperisering öka. Exemplet Fysikcentrum tyder på att värdepapperiseringar av fastigheters hyresflöden lämpar sig väl vid nybyggnadsprojekt där ett stabilt hyresflöde kan säkerställas genom en långsiktig och säker aktör, såsom en statlig eller kommunal hyresgäst. Värdepapperisering av detta slag är förenliga med en rad potentiella fördelar, såsom effektivare prissättning av risker samt lägre finansieringskostnader i förhållande till traditionella finansieringsalternativ. Då det rör sig om ett komplext finansiellt instrument bör det dock poängteras att kunskapskravet bör vara väl uppfyllt. Slutligen får värdepapperisering, i tider med skillnader i prissättning av fastigheter mellan kapital- och fastighetsmarknad, anses vara en fördelaktig metod för att avyttra fastigheter. Detta kan motiveras med anledning av den arbitragemöjlighet som uppstår p.g.a. skillnaden i prissättning hos de olika marknaderna.

När en person tar ett lån för att köpa en fastighet så tar denne ett Bolån. I Sverige har det funnits en fungerande bolånemarknad sedan länge, men år 2004 infördes en ny lag som kom att förändra hur den underliggande säkerheten hos lånen disponeras. Den nya typen av bolån benämndes säkerställda obligationer, en typ av obligation som skulle vara säkrare för både de som investerar och ger ut obligationen. Eftersom liknande lagstiftning redan fanns i flera andra länder i övriga världen, syftade även lagstiftningen till att underlätta för investerare internationellt. Lagen togs i bruk 2006 då flera av de stora svenska bankerna byta ut sina gamla obligationer för bolån mot de nya säkerställda obligationerna, och lagstiftningen ledde följaktligen till en del förändringar på den svenska bolånemarknaden. Utifrån den genomförda studien kan vi konstatera att bolånemarknaden inte genomgått några markanta förändringar, men att lagstiftningen öppnat upp nya dörrar för många potentiella investerare. Det verkar även som att marknaden för säkerställda obligationer kommer fortsätta utvecklas positivt, men det fanns en viss meningsskiljaktighet angående marknaden för säkerhetsställda obligationers framtida utveckling. Vi såg i studien, att många i vår omgivning antingen hade ingen eller en mycket begränsad kunskap om säkerställda obligationer. Studien har därför en lärande verkan, den informerar läsaren om en för vårt samhälle och vår vardag så nödvändig typ av obligation, som känns relevant att belysa. Relevansen i studien ligger i att ta reda på om lagstiftningen är det som fört marknaden framåt, detta för att öppna för vidare diskussioner om exempelvis en internationell lagstiftning skulle kunna vidga marknaden ytterligare.

Uppsatsen syftar till att utreda möjligheterna för en investerare att söka ersättning för fel eller brister i ett prospekt för gröna obligationer. Mot bakgrund av detta utreds såväl ansvarsrekvisiten som ansvarssubjekten. Därtill behandlas även betydelsen av råd, rekommendationer och ramverk från branschaktörer. Syftet är vidare att diskutera huruvida ett utökat prospektansvar eller en särreglering av gröna obligationer, helt eller delvis, är motiverad. En grön obligation är ett värdepapper som särskiljer sig från andra värdepapper genom att likviden är förbunden till att investeras i klimatpositiva ändamål. Marknaden för gröna obligationer utvecklas i hög grad genom råd, rekommendationer och ramverk utfärdade av branschorganisationer. Dessa utgör en självreglerande funktion som kompletterar övrig reglering väl, exempelvis beträffande hur likviden får förvaltas. En grön obligation regleras i övrigt genom sedvanliga obligationsrättsliga regler. För närvarande är ansvaret för fel och brister i prospekt endast uttryckligen reglerat för bolagsorganen i 29 kap. 1 § ABL. Detta mot bakgrund av en bestämmelse i prospektdirektivet som ger medlemsstaterna stor frihet att utforma prospektansvaret i enlighet med nationell civilrättslig lagstiftning. Inom svensk rätt måste därför en investerare som anser sig ha lidit skada, till följd av fel eller brister i ett prospekt, och vill utkräva ansvar från emittenten eller en medverkande aktör, välja mellan två tillvägagångssätt utan uttryckligt stöd i en författning. Dessa utgörs av att grunda en talan på en kontraktsrättslig alternativt utomobligatorisk grund, varav den förstnämnda har begränsat med stöd i gällande rätt. Rättsläget anses därför oklart avseende möjligheterna att rikta en talan mot emittenten av ett prospekt eller en medverkande aktör till dess upprättande. Avsaknaden av ett tydligt rättsläge riskerar vidare att skada förtroendet för och hämma effektiviteten på kapitalmarknaden. / This paper examines the possibilities for an investor in a prospectus of green bonds to seek compensation for false or misleading information. That includes the conditions for compensation as well as the liability of different subjects. Furthermore, the importance of advises, recommendations and frameworks from green bond market organizations are being examined. The purpose is also to discuss if an extended liability for a prospectus or a further regulation of green bonds is motivated. A green bond is a security that separates from other securities since the proceeds must be allocated to environmental friendly projects. The market for green bonds develops mainly through advises, recommendations and frameworks from green bond organizations. These are a self-regulating part of the market who complements the other regulation well. For instance, regarding how to manage the proceeds. A green bond is otherwise regulated through traditional bond regulation. The prospectus responsibility for false or misleading information is currently only explicitly regulated for persons exercising corporate functions, through the Companies Act (ABL), chapter 29 paragraph 1. This is due to a formulation in the Prospectus Directive which entails the EU member states a wide possibility to design the responsibility according to the national law system. Thus, the possibility for an investor, that has suffered a loss due to false or misleading information, to claim responsibility from the issuer or a participating subject is a choice between two courses of action without explicit support of the law. The two courses of action are through tort law or on a contractual basis, of which the latter has a limited support in the law. Consequently, the lack of an explicit and transparent state of regulation are risking to damage market efficiency and the public confidence in the capital markets.

Hållbarhet har blivit en viktig aspekt av företagande på senare år och till följd av det har antalet gröna obligationsemissioner ökat. Den första gröna företagsobligationen emitterades 2013, och med tanke på ämnets korta historia finns endast ett fåtal studier inom området. Den här studien undersöker huruvida annonsering om emittering av gröna obligationer leder till överavkastning på den europeiska aktiemarknaden. Detta görs genom en eventstudie där samtliga gröna förstagångsemissioner av marknadsnoterade bolag granskas, vilket ger 68 observationer under åren 2014–2020. Studien finner inget signifikant resultat när hela perioden undersöks. För att djupare studera forskningsområdet delas datan upp i två tidsperioder, vilket leder till signifikant överavkastning med 1,14% för de nyare emitteringarna

Marknaden för så kallade ”High Yield Bonds” – högavkastande obligationer – har under det senaste årtiondet genomgått en remarkabel utveckling, särskilt i Europa. Ett ökat antal ”non-investment grade”-företag söker strategiskt att emittera dessa obligationer för att finansiera sina verksamheter, vare sig detrör sig om upprätthållandet av betalningsströmmar till leverantörer, anställda eller andra intressenter; kapitalanskaffning; företagsförvärv; refinansiering av lån; eller andra företagsrelaterade aktiviteter. Trots denna utveckling är marknaden för högavkastande obligationer i Sverige jämförelsevis liten. Följaktligen söker denna studie svara på varför så få högavkastande obligationer idag emitteras på den svenska marknaden. Våra resultat visar att den svenska finansmarknaden karaktäriseras av starka och långsiktiga relationer mellan företag och banker vilket effektivt reducerar företagens behov av alternativa finansieringskällor. För det andra, om vi betraktar den förhållandevis lilla volym svenska företag söker emittera, är inte många företag i den position att kunna emittera obligationer i de summor som för närvarande efterfrågas av investerarbasen. För det tredje tycks det också existera en kulturell faktor bland marknadsaktörerna; en tendens att undvika att verka på företagsobligationsmarknaden. Till sist har också en djupgående kunskapsbrist som alla marknadsaktörer tycks uppvisa ytterligare försvagat spridningen av högavkastande obligationer. Givet de snabba förändringarna finansbranschen genomgår idag, främst en konsekvens av de senaste årens kris och de efterföljande regleringarna som kommit till stånd, kommer banker, företag och investerare vara tvungna att förändra sitt beteende. Dessa förändringar kommer förmodligen innebära att obligationer – och särskilt högavkastande obligationer – blir en mer attraktiv lösning och kommer förmodligen att innebära att företagsobligationsmarknaden på sikt till sist etablerar sig i Sverige så som är fallet i resten av Europa och USA.

Bakgrund: Kravet på hållbarhet är idag stort och finansmarknaden behöver bemöta problemen likväl som andra marknader med ett minskat klimatavtryck. När kunder har högre förväntningar och medvetenheten ökar i samhället krävs det att nya innovativa sätt att investera skapas inom finansvärldenför att lägga grunden för framtiden. Gröna obligationer är ett av de relativt nya investeringsalternativen som skapats på den finansiella marknaden för att bemöta dessa utmaningar och har förändrat många investerares sätt att tänka. Eftersom svenska försäkringsbolag har ett stort kapital som behöver förvaltas med både säker avkastning och låg risk är obligationer en viktig del av deras förvaltade kapital. Med tanke på sitt stora innehav i obligationer och en kärnverksamhet i att skydda både företag och privatpersoner ställs höga krav på deras verksamhet. Gröna obligationer har därmed blivit en stor del av försäkringsbolags investerade kapital och det finns vidare anledningar att undersöka deras lönsamhet och resultatet av de hållbara valen de gör. Syfte: Syftet med denna uppsats är att undersöka ifall det upplevs som lönsamt för fyra svenska försäkringsbolag att investera i gröna obligationer, samt vilka krav som ställs i beslutsprocessen med avseende på CSR och hållbarhet. Metod: Denna uppsats hämtar sin utgångspunkt i en kvalitativ metod eftersom analys och informationsinsamling bestod av intervjuer med anställda inom försäkringsbranschen som hade positioner inom bolagens kapitalförvaltning eller finansiella verksamhet. Slutsats: Gröna obligationer kan genom denna studie anses som ett lönsamt investeringsalternativ för försäkringsbolag. Även om den generella uppfattningen är att det inte är stor skillnad mellan traditionella obligationer och gröna obligationer gällande prissättning, avkastning och risk, bidrar de med andra faktorer som riskminimering för skador, förbättring av varumärke, bättre likviditet och möjlighet till påverkansarbete vilket sammanfattats som lönsamt för försäkringsbolagen. Gröna obligationer är högt efterfrågade av försäkringsbolag och vi är övertygade om att de kommer se en fortsatt tillväxt. / Background: The demand for sustainability is high today and the financial market needs to address these problems as well as other markets with a reduced climate footprint. When customers have higher expectations and awareness increases in society, new innovative ways to invest in the financial world are required to lay the foundation for the future. Green bonds are one of the relatively new investment options created in the financial market to meet these challenges and have changed many investors' ways of thinking. Since Swedish insurance companies have large capital that needs to be managed with both safe returns and at low risk, bonds are an important part of their managed capital. Given their large holdings in bonds and a core business in protecting both companies and individuals, high demands are placed on their operations. Green bonds have thus become a major part of insurance companies' invested capital and there are further reasons to examine their profitability and the results of the sustainable choices they make. Purpose: The purpose of this paper is to investigate if it is considered profitable for four Swedish insurance companies to invest in green bonds, as well as what requirements are set in the decision-making process regarding CSR and sustainability. Methodology: This essay is based on a qualitative method, since analysis and information gathering consisted of interviews with employees in the insurance industry who held positions within the companies asset management or financial operations. Conclusions: Through this study, green bonds can be considered as an economically viable investment option for insurance companies. Although the general view is that there is not much difference between traditional bonds and green bonds in terms of pricing, return and risk, they do contribute with other factors such as risk mitigation for damage, brand improvement, better liquidity and opportunity for impact work which is considered as profitable for the insurance companies. Green bonds are in high demand by insurance companies and we are confident that they will see continued growth.

De senaste årens oro i världsekonomin har medfört en åtstramning hos kreditinstituten. Innan finanskrisen beviljades kredit till generösa villkor men med skärpningar av regelverk, som Basel III, ställs nu högre krav på bankernas kapitaltäckning. Fastighetsbolagen märker av den förändrade situationen och vittnar om att den tidigare nästan obegränsade kapitaltillgången nu inte längre existerar. Det har blivit dyrare att låna pengar från bankerna och därför börjar allt fler söka efter alternativ. I Sverige är banksektorn stark gällande finansiering och marknaden är dominerad av ett fåtal storbanker. Innan krisen 2008 var ett flertal utländska banker aktiva på den svenska marknaden och konkurrensen tvingade ner priserna. Idag har de utländska bankerna försvunnit och några intervjupersoner menar att de svenska bankerna tar tillfället att öka sina marginaler. Ett viktigt påpekande är dock att investeringar inte enbart begränsas av bankerna, utan att även investerarna är mer avvaktande än tidigare på grund av den rådande oron. De åtstramningar som märks av idag anses inte vara förknippade med någon förändrad riskbild även om världssituationen självklart är ett orosmoment. Fastigheter ses fortfarande som en säker investering i relation till andra tillgångsslag och riskanalyser genomförs som tidigare. Förändringarna förklaras med de nya kapitaltäckningskraven och att det kostar mer för varje utlånad krona. Alternativ som används av fastighetsbolagen för att diversifiera sin finansieringsportfölj och minska beroendet av bankerna är bland annat preferensaktier, certifikatprogram och icke-säkerställda obligationer. Dessa lösningar kan däremot inte ersätta bankkredit men en finansieringsform som skulle kunna komma att utvecklas och konkurrera med traditionella banklån är säkerställda obligationer. Än så länge är det endast bolaget SFFAB som genomfört en emission av denna finansieringsform för börsnoterade fastighetsbolag. Däremot är säkerställda obligationer mer vanligt utomlands, bland annat i Danmark, Norge och Tyskland. Bland potentiella investerare nämns institutioner som försäkringsbolag och pensionsbolag men för att dessa ska ha möjlighet att investera krävs att ratingsystem upprättas. Säkerställda obligationer skulle inte heller ses som en fastighetstillgång för institutionerna utan skulle jämföras med andra räntebärande papper. Institutioner tros även i framtiden kunna fylla bankernas roll som långivare i större utsträckning genom billaterala låneförbindelser men de institutioner som intervjuats säger dock att de föredrar direkt investering i fastigheter för att erhålla de diversifieringsfördelar som efterfrågas. Säkerställda obligationer har potential att ersätta bankkredit för långa upplåningstider men det återstår en del frågetecken innan finansieringsformen kan bli riktigt attraktiv, som exempelvis vad som händer då en fastighet som pantsatts ska säljas. Utvecklingen styrs av hur stark efterfrågan på alternativ är och ifall konkurrensen ökar på den svenska bankmarknaden och mer attraktiva priser erbjuds, kommer behovet att minska och utvecklingen att stanna av.

Den svenska marknaden för gröna obligationer har ökat explosionsartat de senaste åren. Det är därför häpnadsväckande att det ännu inte finns en vedertagen definition kring vad som menas med ordet grön och att ett regelverk för vad som krävs för att få emittera en obligation som grön saknas. Följaktligen kan investerare dra sig från att investera i gröna obligationer, då tydliga garantier saknas. Omvänt blir det svårt för fastighetsbolag att resa grönt kapital, då det är otydligt vilka krav som ställs i gengäld. Studiens syfte är därför att reda ut de frågetecken som råder på den gröna obligationsmarknaden, genom att studera de emitterande fastighetsbolagens tolkning av gröna obligationer och vad fastighetsbolagen är beredda att utlova i gengäld mot grönt kapital. Förhoppningen är att studien ska kunna öka transparensen på marknaden och skapa diskussionsmaterial för ett framtida regelverk, med frågeställningen; Hur har fastighetsbolagen utformat sina gröna obligationer på den svenska obligationsmarknaden? Studien grundas på teorier, begrepp och modeller kring fastighetsekonomi, obligationer, miljöcertifieringar och CSR. Med hjälp av en induktiv kvalitativ metod sammanställs sedan de miljöcertifieringar som utlovas i obligationsprospekten från de redan emitterade obligationerna på Nasdaq OMX Stockholm Nordics lista över hållbara obligationer. Resultatet visar på att BREEAM Very Good, Miljöbyggnad Silver och LEED Guld är de tre mest frekventa miljöcertifieringarna. Det finns dock stora skillnader mellan gröna obligationer emitterade av statliga fastighetsbolag kontra privata fastighetsbolag, där de statliga fastighetsbolagen tenderar att emittera en liten andel gröna obligationer men till höga nivåer av miljöcertifieringar, medan privata fastighetsbolag tenderar att emittera en stor andel gröna obligationer men till låga nivåer av miljöcertifieringar. Detta tyder på en inkonsekvent och icke transparent marknad som underminerar konceptet med gröna obligationer. Slutsatsen är således att en tydlig definition av vad som avses med en grön obligation krävs. / The Swedish market for green bonds has increased explosively in recent years. Therefore, it’s surprising that there’s no established definition of the word green or any regulatory framework. Consequently, investors investments are jeopardized with minimum to no guarantees of sustainability. For that reason, this study will aim to sort out the issues that exists in the green bond market by studying issued bonds and what the property companies are prepared to deliver in return for capital. The hope is that the study will be able to increase transparency in the market and create discussion material for a future regulatory framework. The research question is as follows; How do property companies design green bonds on the Swedish bond market? The study is based on theories, concepts and models associated with real estate economics, bonds, environmental certifications and CSR. By means of an inductive qualitative method, the environmental certifications stated in the bond prospectus from the bonds already issued on the Nasdaq OMX Stockholm Nordic list of sustainable bonds, have been compiled. The result shows that BREEAM Very Good, Miljöbyggnad Silver and LEED Gold are the three most common environmental certifications. However, there are large differences between green bonds issued by governmental property companies and private property companies, where governmental property companies tend to issue a small proportion of green bonds but with higher requirements of environmental certifications, while private real estate companies tend to issue a large proportion of green bonds but to lowers levels of environmental certifications. This indicates an inconsistent and non-transparent market that undermines the concept of green bonds. The conclusion is that a definite definition of what is meant by a green bonds are required.

Bakgrund: Enligt Friedmans (1970) klassiska teori ska ett företags primära mål vara att maximera aktieägarvärdet. Däremot rör vi oss nu mot hållbara finansiella marknader, vilket ställer krav på att företag inte enbart har aktieägare som huvudfokus, utan engagerar sig för alla intressenter. Detta väcker frågan om huruvida investerare värdesätter hållbara investeringar bortom faktorer som risk och avkastning, och om de är villiga att betala mer för en investering som gör nytta för samhället. Tidigare forskning har visat varierande resultat och denna studie upplever att det finns en brist på kunskap angående eventuell greenium på svenska obligationsmarknaden under verkliga marknadsförhållanden. Syfte: Syftet med studien var att undersöka och analysera om det existerade någon premie på gröna obligationer, även kallat greenium, gentemot konventionella obligationer. Studien undersökte vidare sambandet mellan spread och variablerna löptid, GII, kupongränta och YTM, samt deras påverkan på premien för gröna obligationer i Sverige. Metod: För att besvara studiens frågeställningar använde studien sig av en kvantitativ forskningsmetod med en deduktiv ansats. Studiens syfte uppfylldes genom en multipel linjär regression och en hypotesprövning på obligationer emitterade under perioden 2018-01-01 till 2023- 06-27. Resultat: Resultatet i studien visade att löptid, kupongränta och YTM hade en signifikant positiv effekt på spreaden, vilket innebär att dessa variabler påverkar prissättningen av obligationer. Däremot hade inte GII någon signifikant påverkan på spreaden, vilket innebär att om en obligation är grön eller konventionell inte verkade spela en avgörande roll i prissättningen. Vidare visade studien att det inte fanns tillräckligt med bevis för en statistiskt signifikant skillnad i spread mellan gröna obligationer och konventionella obligationer, vilket implicerade att greenium inte existerade.

In response to The Paris Agreement, all aspects of society are committing to transit to a low-carbon future. The real estate industry, which is responsible for a large portion of greenhouse gas emissions, plays a pivotal role in achieving this temperature goal. In the area of sustainable finance, green bonds are considered one of the most prominent financial innovations to channel funds into green projects. The green bonds market is also expanding with rapid growth. In this thesis, we investigate whether green bonds can be served as lower-cost financial instruments for real estate companies to raise capital for environmental or climate-friendly projects. We used propensity score matching to evaluate the green label effect on green bonds issued by real estate companies in the primary market at the international level. We find that green bonds issued by real estate companies have on average lower yields of around 10 basis points. The finding indicates that when issuing green bonds, real estate companies can benefit from a lower cost compared to issuing conventional bonds. We also perform analysis on subsamples divided by real estate company types. The empirical results show that the real estate investment trust can issue green bonds at a lower cost of about 11 basis points. Our findings suggest that green bonds can be used as a lower-cost financial instrument for companies in the real estate sector for decarbonizing actions. / För att leva upp till Parisavtalet förbinder sig alla sektorer i samhället att ställa om till en koldioxidsnål framtid. Fastighetsbranschen, som står för en stor del av växthusgaserna, spelar en avgörande roll för att uppnå klimatmålen. När det gäller hållbar finansiering anses gröna obligationer vara en av de mest framträdande finansiella innovationerna för att kanalisera medel till hållbara projekt. Den gröna obligationsmarknaden expanderar också i snabb takt. I denna avhandling undersöker vi om gröna obligationer kan fungera som billigare finansiella instrument för fastighetsbolag när de behöver skaffa kapital till miljö- eller klimatvänliga projekt. Vi använder metoden Propensity Score Matching för att utvärdera om det finns en premie när fastighetsbolag på internationell nivå emittera gröna obligationer på primärmarknaden. Vi finner att gröna obligationer utgivna av fastighetsbolag i genomsnitt har lägre avkastning med cirka 10 räntepunkter. Resultatet indikerar att fastighetsbolag vid emission av gröna obligationer kan dra nytta av en lägre kostnad jämfört med att emittera traditionella obligationer. Vi utför också analyser på undergrupper fördelade utifrån fastighetsbolagstyper. De empiriska resultaten visar att fastighetsinvesteringsfonder kan emittera gröna obligationer till en lägre kostnad på cirka 11 räntepunkter. Våra resultat tyder på att gröna obligationer kan användas som ett billigare finansiellt instrument för företag inom fastighetssektorn för att minska koldioxidutsläppen.