Problem: I takt med högre politiska målsättningar kring klimat- och miljöfrågor samt ökade krav från samhället tvingas allt fler företag att ställa om sin verksamhet till att bli mer miljövänlig. Detta kan förklaras med institutionell teori och legitimitetsteori. För att genomföra den gröna omställningen på ett konkurrenskraftigt sätt krävs innovativa entreprenörer som skapar nya metoder, processer och rutiner. Ett led i detta är att utveckla och förnya kapitalanskaffningsmetoder för finansiering av den gröna omställningen. Det finns sparsamt med studier som beskriver en nyskapande process i en etablerad verk-samhet utifrån ett perspektiv av institutionellt entreprenörskap. Syfte: Syftet med denna studie är att beskriva och analysera utfärdandet av gröna obligationer som finansieringsmetod, som en nyskapande process i en etablerad organisation. Metod: Detta görs genom en fallstudie på LKAB som var först i världen i sin bransch att emittera gröna obligationer i syfte att finansiera en grön omställning. Empirin inhämtas genom intervjuer med de centrala aktörerna i processen. Resultat: Resultatet besvarar frågan om huruvida organisationer eller aktörer kan förnya sig och vara innovativa om deras handlingar bestäms och begränsas av den institutionella miljön som de vill förändra, samt om denna process är institutionellt entreprenörskap.  Resultatet beskriver processens olika steg och identifierar viktiga händelser, svårigheter och lärdomar i och av processen att emittera gröna obligationer. Slutsatser: Slutsatserna visar att en process att emittera gröna obligationer kräver resurser i termer av tid och kompetens. Det är avgörande med ett välfungerande tvärfunktionellt samarbete och vikten av att känna sin egen verksamhet samt kommunikativ förmåga betonas. Lärdomar från processen är att ett lyckat resultat underlättas av ett bra case och ett starkt internt stöd. Externt tryck från politik och samhälle skapar legitimitet och trovärdighet i processen. / Problem: In step with higher political goals regarding climate and environmental issues and increased demands from society, more and more companies are forced to change their operations to become more environmentally friendly. This can be explained by institutional theory and legitimacy theory. Implementing the green transition in a competitive way requires innovative entrepreneurs who create new methods, processes and routines. One part of this is to develop and renew capital raising methods for financing the green transition. There are few studies that describe an innovative process in an established business from a perspective of institutional entrepreneurship. Aim: The aim of this study is to describe and analyse the issuance of green bonds as a financing method, as an innovative process in an established organization. Method: This is done through a case study at LKAB, which was the first in the world in its industry to issue green bonds in order to finance a green transition. The empirical data is obtained through interviews with the key actors in the process. Results: The result answers the question of whether organizations or actors can innovate and be innovative if their actions are determined and limited by the institutional environment they want to change, and whether this process is institutional entrepreneurship. The result describes the various steps in the process and identify important events, difficulties and lessons learned in and of the process of issuing green bonds. Conclusions: The conclusions show, among other things, that a process of issuing green bonds requires resources in terms of time and expertise. It is crucial to have a well-functioning cross-functional collaboration and the importance of knowing one's own business and communicative ability is emphasized. Lessons from the process are that a successful result is facilitated by a good case and strong internal support. External pressure from politics and society creates legitimacy and credibility in the process.

Kreditderivat är ett finansiellt instrument som upplevt en explosiv utveckling på stora finansiella marknader som exempelvis de i USA och England. Dock har denna massiva utveckling, relativt sett, uteblivit på den svenska finansmarknaden. Denna kandidatuppsats syftar till att undersöka vilka faktorer som påverkar användandet av kreditderivat i Sverige. Både positiva och negativa faktorer avhandlas på ett objektivt sätt med relevanta källor av olika slag. Fokus ligger på grundformen av kreditderivat, Credit Default Swaps. Genom grundläggande forskningsarbete avgränsar vi uppsatsen till sex stycken faktorer som vi tror kommer att påverka kreditderivats utveckling i Sverige. Dessa är: EMU-inträde, Värdepapperisering, Central Clearing Counterparty (CCP), Säkerställda Obligationer, Basel III och Företagsobligationer. Vi analyserar dessa faktorer och drar slutsatser hur och om varje faktor kommer påverka användandet av kreditderivat i Sverige. Angående effekten av ett eventuellt EMU-inträde för Sveriges del anser vi redan vara överspelad på grund av att större svenska aktörer redan handlar till stor del i valutan Euro. Vidare har värdepapperisering varit en tillväxtfaktor historiskt, bl.a. i USA, men i spåren av den finansiella krisen kommer inte värdepapperis ering få samma tillväxteffekt på kreditderivat som den tidigare haft. En annan potentiell tillväxtfaktor kan vara användandet av en CCP men den spelar förmodligen roll i ett senare skede i den svenska marknadens utveckling. Vidare så kräver säkerställda obligationer mer forskning, vår utredning pekar på ett antal scenarion där de kan påverka utvecklingen antingen positivt eller negativt. Slutsatsen är att Sverige är redo för kreditderivat och att de två viktigaste tillväxtfaktorerna är: Ett ökat användande av företagsobligationer i kombination med införandet av Basel III lagstiftningen för finansiella institut. Vi tror med hänsyn till de två sistnämnda faktorerna, och till viss del CCP-faktorn, att användandet av kreditderivat kommer att öka i Sverige i framtiden.

Gröna obligationer, ett obligationslån där lånet måste knytas till ett hållbart projekt, är ettväxande begrepp i världen. Sverige är ett av de länder i framkant vad gäller användandet avdenna typ av obligationer. Allt fler investerare är måna om att investera i hållbara alternativ,där just gröna obligationer dykt upp som ett möjligt val. Men vilka motivationsfaktorer finnsdet som får företagen att vilja emittera dessa? Denna studie syftar till att besvara frågan om detråder några skillnader i lönsamhet för bolag som har emitterat gröna obligationer gentemot desom inte har.Utifrån författarnas kännedom finns det ingen liknande studie genomförd på den svenskamarknaden för tillfället. En tidigare studie har dock genomförts på den kinesiska marknadenmed ett resultat som påvisar en positiv relation mellan lönsamhet och gröna obligationer tillföljd av bolagets möjlighet att sänka sin kapitalkostnad.Studien genomfördes utifrån data mellan 2019-2021 på den svenska Large Cap marknaden.Både för hela men också specifikt för sektorer där gröna obligationer har tillämpats merfrekvent. Avkastning på totalt kapital (ROA) har använts som lönsamhetsmått medan grönaobligationer utgjorts av en binär variabel där de olika bolagen tilldelats en etta eller nollaberoende på om de haft gröna obligationer under hela det mätta året respektive inte. Studienhar tagit avstamp från trade-off och pecking-order theory som har sina synsätt på hur bolag börhantera sin skuldsättningsgrad och prioritera sina valmöjligheter att ta in ny finansiering.Studien har även använt sig av aktieägarteorin och intressentteorin för att återkoppla tillbolagens bakomliggande motiveringar att fatta de beslut de tar.Resultatet från studien visade inget signifikant samband mellan lönsamhet och grönaobligationer för svenska Large Cap eller för de branscherna som testades enskilt. Denna studiehar trots det bidragit med ny kunskap om hur relationen mellan gröna obligationer ochlönsamhet ser ut på en marknad där det inte testats förut.

I takt med att klimatrelaterade problem blivit allt mer påtagliga har ett flertal internationella samarbeten och handlingsplaner presenterats, däribland Parisavtalet och EU kommissionens handlingsplan för finansiering av hållbar tillväxt. Studier i ämnet har visat att finans- och fastighetsmarknaden utgör en betydande roll i att uppnå den hållbara omställning som eftersträvas i dessa initiativ. För att möjliggöra detta anses gröna obligationer vara ett centralt verktyg i vägen framåt, men produkten bedöms bristfällig och kräver förändringar för att uppnå dess fulla potential.  Gröna obligationer introducerades 2008 och med grund i produktens jämförelsevis korta existens, föreligger en viss oro kring marknadens transparens och legitimitet. Genom att analysera perspektivet hos dagens investerare och undersöka effekten av externa granskningar, syftar denna studie till att identifiera otillräckliga marknadssegment där vidare utveckling kan bidra till att attrahera fler investerare. Denna studie har genomförts med en kvalitativ metod bestående av såväl litteraturstudier som semistrukturerade intervjuer med svenska bolag som investerar i gröna obligationer. Resultaten visade att investerare inte skiljer på avkastningskraven för gröna och konventionella obligationer. Majoriteten av respondenterna ansåg också att marknaden har stor utvecklingspotential där ökad transparens och tydligare definitioner urskilde sig. Genom att studera effekten av externa granskningar har denna studie även identifierat intressekonflikter hos tredjepartsverifierare. Med hjälp av striktare regleringar kan externa verifieringar bidra till ökad legitimitet och således attrahera ett större antal investerare, vilket i förlängningen kan bli avgörande för att uppnå Parisavtalets klimatmål. / As the number of problems regarding climate change has surged, many initiatives have taken place on international level. The Paris Agreement and the European Commission action plan for financing sustainable growth comprise the key endeavors in achieving international climate objectives. Studies have shown that financial and real estate markets will play a significant role in transitioning the world economy towards a sustainable future. In order to do so, green bonds have been identified as a key mechanism, but the product requires substantial development to unlock its full potential. Green bonds are defined, similarly to conventional bonds, as a interest bearing debt instrument, but with the requirement that the use of proceeds contribute to a climate positive project. Because of its recent introduction in 2008, some investors are concerned whether the market is legitimate or not. By analyzing the current investor perspective and examining the effect of external verifications, this study aims to identify insufficient market elements which can be improved and thereby attract more investors. This study has been carried out using a qualitative method consisting of literature studies as well as semi structured interviews with Swedish corporations which invest in the green bond market. The results showed that investors do not differentiate green and conventional bonds regarding yield requirements. The majority also expressed that green bonds have great potential for improvement where increased transparency and distinct definitions stood out. Furthermore, by studying external verifications, this study has identified issues of interest conflict in Third Party Verifiers which improvement is concluded to be pivotal in boosting investor reliance and accessing further investments.

Privata kreditvärderingsinstitut publicerar, i egenskap av en oberoende tredje part, kreditbetyg som är ämnade att motarbeta informationsasymmetrier mellan investerare och emittent. På grund av issuer-pays modellen, den oligopolistiska strukturen av kreditvärderingsmarknaden samt kreditvärderingsinstitutens vinstdrivande affärsmodell hotas värderarens oberoende ställning och kapacitet att utföra och publicera de mest högkvalitativa, träffsäkra analyser. Detta arbete sammanställer befintliga studier kring ämnet samtidigt som den bidrar genom att utforska eventuella förslag att åtgärda de befintliga problemen i dagens system genom att antingen endast låta kreditvärdering att utföras av offentliga sektorn eller att tillgodose en övervakande myndighet uppdrag att betygsätta kreditvärderingsinstitutens kvalité. Betygsättning av kreditvärderingsinstitutens insatser kan komma att motverka förekomsten av rating catering, medan ett förbud mot privata kreditvärderingsinstitut skulle eliminera konkurrens som bidragande faktor till intressekonflikter och ratinginflation. Däremot medför båda förbättringsförslag egna risker och genomförbarheten av förslagen är ett stort frågetecken som måste studeras i större omfattning. / Credit rating agencies, operating as an independent third-party, publish credit ratings with the objective of counteracting information asymmetry between investor and investee. Due to the issuer-pays model, the oligopolistic structure of the credit rating market and the credit rating agencies’ profit-seeking business strategy, the independent nature of the credit rating agency is threatened. This paper deems to compile current theory on this topic while also furthering the discussion by proposing the examination of two alternative solutions: only allowing for credit rating to be carried out by the public sector, or giving a overseeing entity the assignment of publishing grades which distinguish between different agencies by way of credit rating quality. Grading credit rating agencies could likely hinder the presence of rating catering, meanwhile banning private credit rating agencies completely in favor of public sector alternatives eliminates the conflict of interest and rating inflation that originates from the presence of competition in this market. Both suggested solutions bear with them risks of their own, while also requiring further studies into the feasibility of the aforementioned suggestions in the current market.

Målet med denna rapport är att undersöka vad bolånefonder är, och hur de skiljer sig mot säkerställda obligationer. Avgränsningar görs till att endast ta upp svenska aktörer, och framförallt bostadskreditinstitutet Stabelo. Arbetet baseras på en kvalitativ metod där skillnader i säkerhet för bolånen, finansieringsstruktur, risk, avkastning samt tillsyn, kapitalkrav och riskhantering analyseras genom att bland annat studera bankers och bostadskreditinstitutet Stabelos belåningsgrad och avkastningskurvor. Skillnaderna mellan de två finansieringsformerna är, sett till vad de åstadkommer, inte stora. En slutsats är däremot att det finns en väsentlig skillnad i hur finansieringssätten är strukturerade, och att denna skillnad kan attrahera olika investerare. / The goal with this bachelor thesis is to examine what an alternative investment fund is, and how it differs from covered bonds. The report is limited to only covering Swedish market participants, and therein especially the alternative investment fund by Stabelo. The report takes a qualitative approach, where differences in financing structure, risk, yield as well as governance, capital requirement and risk management are being analysed, through studying the yield and underlying loan-to-value of banks and Stabelo. The differences between the two forms of financing, in the perspective of what they accomplish, are not immense. However, a major conclusion is that the difference lies in the way they are structured, and that this difference might suits different investors.

The climate change is one of the biggest challenges that the world is facing today. Largely the global emissions are caused by economic activities which means that it is necessary that capital is used for investments in sustainable solutions. One “approach” for companies to finance sustainable “solutions” is through green bonds. The market for green bonds has experienced strong growth since the first issue. However, there is a risk that market developments will slow down due to a lack of trust in the financial instrument. This is because of that issuers tend to avoid demonstrating the environmental benefits and how the financing through green bonds is used. The purpose of this study is to explain how Swedish real estate companies that are issuing green bonds use the financing and how this is made public. The study will contribute to increased transparency between Swedish real estate companies and their stakeholders when issuing green bonds. To answer the purpose of the study, a qualitative research method has been applied. The qualitative method has been carried out through semi-structured interviews. In the study, six interviews were conducted with people from listed Swedish real estate companies that have issued green bonds. The theories on which the study is based are the theory of legitimacy and the stakeholder theory.  The empirical data has shown that all real estate companies in the study primarily use the financing to environmentally certify the existing property portfolio. The financing is also used for investments in energy efficiency of properties. Common to the respondents is that their green framework was established with the support of the voluntary guidelines GBP, which then were reviewed externally. The real estate companies' green framework includes the purposes for which the payments from the green bonds may be used. The publication of the use usually takes place in connection with the real estate companies' accounting reports, not least in investor and financial reports. The result of the study shows that there is a divided opinion among the respondents how transparent actors in the Swedish real estate market are when it comes to publication. Those who are skeptical about transparency believe that the demonstration of the ecological climate footprint and the quality of the publication vary in the market. The respondents who are positive about the transparency attribute this to the fact that players in the Swedish real estate market uses green frameworks. / En av de största utmaningarna som världen står inför idag är klimatförändringarna. Till stor del orsakas de globala utsläppen av ekonomiska aktiviteter, vilket medför att det är nödvändigt att kapital förflyttas till hållbara investeringar. Ett tillvägagångsätt för företag att finansiera hållbara investeringar är genom gröna obligationslån. Den gröna obligationsmarknaden har genomgått en kraftig tillväxt sedan start men bristande förtroende riskerar att bromsa utvecklingen. Detta beror på att emittenter tenderar att undvika att påvisa den miljömässiga nyttan samt hur finansieringen genom gröna obligationer nyttjas. Syftet med denna studie är att förklara hur svenska fastighetsbolag som emitterar gröna obligationer nyttjar finansieringen samt hur detta offentliggörs. Studien ska bidra till en ökad transparens mellan svenska fastighetsbolag och dess intressenter vid emittering av gröna obligationer. För att besvara studiens syfte har en kvalitativ forskningsmetod tillämpats. Detta har utförts genom semistrukturerade intervjuer. I studien genomfördes sex intervjuer med personer från börsnoterade svenska fastighetsbolag som har emitterat gröna obligationer. Teorier som används i studien är legitimitetsteorin och stakeholder teorin. Studiens resultat visar att fastighetsbolagen främst nyttjar finansieringen till att miljöcertifiera det befintliga fastighetsbeståndet. Finansieringen nyttjas även till investeringar i energieffektivisering av fastigheter. Gemensamt för respondenterna är att deras gröna ramverk upprättats med stöd av de frivilliga riktlinjerna i GBP, som granskats externt. De gröna ramverken innefattar vilka ändamål som inbetalningarna från de gröna obligationerna får nyttjas till. Offentliggörandet av nyttjandet sker vanligtvis i samband med fastighetsbolagens redovisningsrapporter, inte minst i investerar- samt finansiella rapporter. Det råder en delad mening bland respondenterna hur transparenta aktörer på den svenska fastighetsmarknaden är vid offentliggörandet. De som är skeptiska till transparensen menar att påvisandet av det ekologiska klimatavtrycket samt kvaliteten vid offentliggörandet, varierar på marknaden. Respondenterna som är positiva till transparensen hänför detta till att aktörer på den svenska fastighetsmarknaden använder gröna ramverk.

Kommersiella fastigheter har setts som en inflationsskyddad tillgång och en viktig del i densvenska ekonomin. Stigande fastighetspriser och låga finansieringskostnader har varitfördelaktigt för de kommersiella fastighetsbolagen i Sverige. Många bolag har under periodenvarit aktiva på kapitalmarknaden och emitterat skuld till en låg kostnad. Under år 2022–2023har inflationen ökat vilket har genererat i penningpolitiska åtgärder som i sin tur ha genereraten ökad riskfri ränta. Finansieringskostnaden för svenska fastighetssektorn har ökat vilket harbidragit till att många fastighetsbolag har varit tvungna att se över sin finansiering. Obligationersom har emitterats under en period när räntan har varit låg är påväg att löpa ut och detmakroekonomiska händelserna kräver åtgärder från fastighetsbolagens sida. Under det senasteåret har fastighetsbolag genomfört obligationsåterköp som en åtgärd i att stärka den finansiellahälsan. Syftet med uppsatsen är att utvärdera incitamenten och effekterna av obligationsåterköpen somhar genomförts av svenska kommersiella fastighetsbolag. Uppsatsen baseras på branschinsattapersoner som genom sin kunskap och expertis anses ge perspektiv i studien. Utöver intervjuerbaseras uppsatsen på bolag av som har genomfört återköp. I studien framgår attobligationsåterköp genomförs som en rad bland andra åtgärder för att stärka bolagetsfinansieringssituation. Effekterna är starkt beroende av finansieringskällan och incitamenten ärbolagsspecifika. / Commercial real estate has long been regarded as an inflation-safe asset and a crucialcomponent in the Swedish economy. Raising real estate values and low financing costs hasbeen beneficial for Swedish commercial real estate companies. Several companies have beenactive on the capital market and issued bonds at a low cost. The inflation has been rising duringthe year 2022-2023, leading to monetary policy measures that have increased risk-free interestrates. As a result, Swedish commercial real estate has been forced to look over its financingside due to increasing financing costs. Bonds issued during a period of low interest are nowexpiring and the macroeconomic events require measures from the companies side. In the pastyear, several real estate companies have made bond repurchases as a measure to strengthen thefinancing side. This thesis aims to study the incentives and effects of the bond repurchases which have beenmade by Swedish real estate companies. The thesis is based on interviews with persons ofexperience from the commercial real estate and bond market to give perspective to this thesis.Additionally, the thesis is also based on companies that have made bond repurchases. Thefindings reveal that bond repurchases are made as one of other measures to strengthencompanies' financing side. The effects of these repurchases closely tied to the financing formof the repurchases and the incitements are company specific.

Title: Green bonds – A beneficial financing form? Purpose: The purpose of this master thesis was to examine housing companies reasoning behind issuing green bonds for financing their projects. What advantages and disadvantages that are currently connected to green bonds and if the green bond market can motivate companies to build more sustainable.  Methodology: This thesis is built upon a literature review and a quantitative study, where the data was collected through a questionnaire sent out to various housing companies on the Swedish real estate market.  Findings: Weather or not green bonds is a beneficial financing for seems to be individual for each company. Companies with more ambitious sustainability goals seems to be more likely to issue green bonds. The positives with issuing green bonds is that the company is able to reach out to new investors and that the gain positive attention from important stakeholders. The current downsides with the financing form is that the issuing costs are currently higher for green bonds than conventional bonds and many companies still believe that they are not getting enough compensations for the higher costs. With this in regard it is not very likely that the green bond market can be a motivation for actors to build more sustainable. Today there are actors that do have both the financial capability and the projects needed to enter the market, that still chooses not to. Therefore, it is hard to believe that the green bond market in its current state will drive green investments that wouldn’t have been financed in any other way. / Titel: Gröna obligationer en fördelaktig finansieringsform? Syfte: Syftet med uppsatsen är att ta reda på vad som motivera bostadsbolagen att emittera gröna obligationer, vilka för och nackdelar finns med finansieringsformen i dagsläget och om gröna obligationer kan styra företag att bygga mera hållbart.  Metod: Metodvalet var från början tänkt som en kvantitativ analys där data samlats in via en enkätundersökning, På grund av låg svarsfrekvens utökades resultat insamlingen i form av en litteraturstudie, tidigare studier på fördelar och nackdelar med emittering studerades och sammanställdes. Slutsatser: Resultatet tyder på att huruvida gröna obligationer är en fördelaktig finansierings form är väldigt individuellt, fördelarna är främst möjligheten att få nya investerare i företaget och att företaget ses som ett mer miljövänligt företag. Kritiken som riktas mot finansieringsformen är att emitteringskostnaderna blir högre för gröna obligationer än konventionella obligationer i och med tredje parts granskning och en utökad rapporteringsprocess. Detta är inte något som kompenseras för i prissättningen på obligationen.  Det är inte troligt att gröna obligationer kan motivera företag att bygga hållbarare. Fördelarna med finansieringsformen är inte tillräckliga ens för att alla företag med gröna projekt i sin portfölj ska vara beredda att gå in på marknaden.

With the stakeholder model, the responsibility that companies have in society extends beyond yielding profit to their shareholders. They are also responsible for the environmental and social impact their operations may have, requiring a new type of financing with this kind of commitment in mind. Green bonds are already used extensively in Sweden, especially within the real estate sector regarding green investing and has been well researched. Social investments and social bonds on the other hand, even though there is a growing interest, are not widely applied in the Swedish real estate market. At the same time, the subject remains uncharted by researchers. With a deductive approach using semi-structured interviews with real estate professionals, debt investors, and researchers, this thesis aims to answer why Swedish real estate companies are not using social bonds and what can be done to facilitate its use. The main findings are that social investments and bonds are competing with green bonds, preventing their application. Another hindrance is finding relevant and easily measurable KPIs for social bonds. / Med lanseringen av stakeholdermodellen har synen på företagens roll i samhället förändrats. Modellen menar att företag har ett ansvar för den miljömässiga samt sociala påverkan deras verksamhet har. Med ett sådant ansvar, behövs en ny typ av finansieringsmetod. Gröna obligationer används idag flitigt när det kommer till att göra gröna investeringar i Sverige, framför allt inom fastighetssektorn. Trots ett ökat intresse för sociala investeringar och sociala obligationer bland svenska fastighetsbolag används inte finansieringsformen alls i samma utsträckning som ute i Europa. Även forskningen på området är begränsad. Genom ett deduktivt tillvägagångssätt, med semi-strukturerade intervjuer med verksamma personer inom fastighetsbranschen, skuldinvesterare samt forskare är syftet med uppsatsen att ge svar på vad som begränsar svenska fastighetsbolag från att använda sociala obligationer, samt vad som krävs för att underlätta nyttjandet av finansieringsmodellen i framtiden. De huvudsakliga slutsatserna som dras i rapporten är att det som främst begränsar fastighetsbolagen från att emittera sociala obligationer är konkurrensen från gröna obligationer. Vidare framgår att ett sätt att underlätta användningen av sociala obligationer är att hitta relevanta och mätbara KPIer.