Dissertation (Ph.D)--The University of North Carolina at Greensboro, 2008. / Advisor: Keith Debbage; submitted to the Dept. of Geography. Title from PDF t.p. (viewed Jun. 2, 2009). Includes bibliographical references (p. 120-126).

Universiẗat, Diss., 2005--Regensburg.

The focus of this report and the study for which it was written involves two specific types of user charges: Building permit fees are fees that cover the cost of administering the document (the building permit) and the cost of inspecting the construction for which the permit was issued. This report examines the issues, both legal and procedural, surrounding regulatory fees and their effects on building fees within the City of San Bernardino. As elements of the larger study, various smaller studies such as time and motion studies of the building inspector's activities and fully Burdened Hourly Rate Study were completed.

Peri-urban expansion patterns typically aggravate inequality and environmental precarity. Planners attempt to improve the quality and location of development by employing new tools that connect semi-private entities, national policies and non-governmental coalitions. Along the way, they overlook how action in the ongoing operations of local government offices employing the ‘old tools’ of land use regulation, zoning and the issuance of building permits often fosters the very patterns they are seeking to change. Using a sociological-institutional lens, this collection of essays examines how municipal land use staff create and sustain practices that interact with the growth pressures driving expansion, and the related spaces of possibility to improve outcomes. The information and data for these essays was drawn from field work undertaken in municipalities across metropolitan Guadalajara, as well as a review of official and other documents. The results are presented in a series of four essays that explore varying aspects of the institutional threads driving ongoing land use planning action. The first essay, "Ground rules: When daily practices among land use officials repeat to become 'gray institutions' of planning" examines the role of review by municipal employees and the presence of institutions. The second essay, "Making the ropes: How daily practices in a booming peri-urban municipality become durable 'gray' institutions shaping land use" analyzes the way prior experience creates precedent. The third essay "From archive to checklist: An ethnographic study of a municipal land use office in peri-urban Guadalajara" identifies an array of everyday collective practices in use. These include checklists, shared spreadsheets, rules of thumb, ways of talking, and archive creation. These 'gray institutions' strategically create and sustain power inside the municipality and with developers, as well as transmit and communicate values around municipal permitting and approvals of land use development. The last essay, “Play before the rules change: Building permit issuance and administrative transitions in municipalities in metropolitan Guadalajara, 2004-2020” identifies how local election-related changes and turnover generates uncertainty and can shift regulatory application. Taken together, the essays suggest that institutional analysis can be a powerful way to foreground action in planning – and that the day to day operations inside local government matter to the immediate and long-term implementation of regulations, plans and pressures on urban land use.

The aim of this thesis is implementation of building from the perpective of public bodies. The basic concepts, principles and practices of public bodies are definted in the theoretical section. In the practical part of these methodes are apllied to specific cases from practice and the buildings are residential houses in the municipality Hukvaldy.

This thesis situates women as stakeholders in Canada’s post-war suburban development in their roles as designers, builders, owners and investors. By 1949, 60 percent of properties in the Municipality of Oak Bay, a suburb of Victoria, British Columbia, were held in female ownership. Most women owned houses jointly with their husbands. Others owned houses, vacant lots, commercial buildings and investment properties solely in their name. To understand the role that women played in shaping the built landscape of this post-war Canadian suburb between 1940 and 1960, information for each female owned property, along with a 20 percent sample, was collected from the municipality’s 1949 property assessment roll. Results were matched with a Geographic Information System (GIS) to illustrate the spatial characteristics of these ownership patterns and building permit records were examined. In-depth interviews were conducted with eleven women who spoke about their own or a relative’s experiences as property owners.

Det har nu gått 5 år sedan den nya plan- och bygglagen trädde i kraft, där bland annat det obligatoriska arbetsplatsbesöket infördes. Införandet grundade sig i att myndigheterna tidigare inte hade så bra insyn i byggnationerna runt om i landet. För att öka myndigheternas insyn infördes obligatoriska arbetsplatsbesök. Vid ett arbetsplatsbesök som utförs av en handläggare som representerar byggnadsnämnden är den kontrollansvarige och oftast en byggherre närvarande. Syftet med denna uppsats är att undersöka kontrollansvarigas och byggherrars tankar om kvalitéten på arbetsplatsbesöken motsvarar plan- och bygglagskommitténs intention till att införa obligatoriska arbetsplatsbesök. Detta har gjorts genom intervjuer med kontrollansvariga och byggherrar i två olika kommuner. Intervjuerna visar att införandet av det obligatoriska arbetsplatsbesöket upplevs positivt men det finns fortfarande förbättringspotential. En av utvecklingspotentialerna handlar främst om brist på erfarenhet hos de yngre handläggarna. Det har även framkommit att det råder brist på resurser för att kunna utföra arbetsplatsbesöken i den omfattning som önskas. Det framkommer också att den nya plan- och bygglagen lämnar ett stort utrymme för egen tolkning av lagen, vilket har lett till att det är svårt att avgöra om ett arbetsplatsbesök har utförts på ett korrekt sätt. / It has now been five years since the new Planning and Building Act (Plan- och bygglagen) came into force, in which the mandatory workplace visit was introduced. The introduction was based in that the authorities had not previously had such a good insight into the construction work around the country. To increase transparency, the authorities introduced mandatory workplace visits. At a workplace visit conducted by an officer who represents the building committee is the control manager, and usually a developer present. The purpose of this essay is to examine the control manager´s and developer´s thoughts on the quality of workplace visits corresponds to the Planning and Building Committee's intention to introduce mandatory workplace visits. This has been done through interviews with control managers and developers in two different municipalities. The interviews show that the introduction of the mandatory workplace visit is perceived positively but there is still potential for improvement. One of the development potential is mainly about the lack of experience of the younger officers. It has also emerged that there is a lack of resources to carry out workplace visits, to the extent desired. It also emerged that the new Planning and Building Act (Plan- och bygglagen) leaves a lot of room for your own interpretation of the law, which has led to difficulties to determine whether a workplace visit has been carried out correctly.

Det råder en bostadsbrist i Stockholm till följd av flera decennier med låg nyproduktion av bostäder och hög befolkningstillväxt. Bostadspriserna är rekordhöga liksom bostadsköerna och hyrorna på andrahandsmarknaden. En grupp som drabbas särskilt hårt av bostadsbristen är unga vuxna som generellt har både låg inkomst och kort kötid i bostadsköerna. För att förbättra boendesituationen för gruppen unga vuxna har modulbostäder för ungdomar byggts på tidsbegränsade bygglov. Regeringen kommer under 2017 sannolikt att besluta om en lagändring som innebär en förenkling i reglerna om tidsbegränsade bygglov för bostadsändamål. Något som väntas bidra till ett ökat byggande av temporära bostäder. I denna rapport har två bostadsprojekt byggda på tidsbegränsade bygglov och avsedda för unga vuxna studerats genom intervjuer med hyresgäster och byggherrar. Syftet med fallstudierna har varit att utreda om temporärt bostadsbyggande är en hållbar lösning för att stärka unga vuxnas ställning på bostadsmarknaden. Ytterligare har en djupgående kartläggning av Stockholms bostadsmarknad gjorts med syfte att fastställa hur omfattande den rådande bostadsbristen är och hur allvarligt unga vuxnas påverkas av den. Studien visar att bostadsmarknaden i Stockholm befinner sig i kraftig obalans och kan befinna sig i riskzonen för ett prisfall. Ett prisfall skulle drabba unga belånade hushåll särskilt hårt med anledning av att gruppen har en hög skuldsättning, både med avseende på skuldkvot och belåningsgrad. Unga vuxna har kort kötid i bostadsköerna och i länet utgör unga vuxna mellan 18-30 år åldersgruppen med lägst genomsnittlig inkomst, en förklaring till varför skuldsättningen är högst bland yngre hushåll. Ovan nämnda faktorer förklarar varför unga vuxna som grupp har en svag ställning på bostadsmarknaden. Fallstudierna visar att tidsbegränsade bygglov i kombination med modulärt byggande möjliggör rekordsnabbt uppförande av ungdomsbostäder. Det finns dock en viss problematik är kopplad till konceptet som i slutändan påverkar hyresgästerna. Problematiken med temporärt byggande grundar sig osäkerheten av husens restvärde när byggloven upphör. Temporära bostäder kan byggas med "låg boendestandad & låg ekonomisk risk" eller "hög boendestandard & hög ekonomisk risk". De studerade projekten tillsammans bidragit till att förbättra boendesituationen för närmare 500 unga vuxna. För att stärka unga vuxnas ställning som grupp behövs däremot mer omfattande bostadssatsningar riktade mot gruppen. Min bedömning är att temporära ungdomsbostäder är ett gott komplement till nyproduktion av permanenta bostäder men inte bör ses som en långsiktigt hållbar lösning på bostadsproblematiken. / There is a current housing shortage in Stockholm as a result of several decades with low rates of new production of housing and high rates of population growth. The housing prices as well as the housing queues and the rent levels in the secondary market are historically high. Young people are highly affected of the housing shortage due to their overall low incomes and short time in the housing queues. To improve the housing situation for young people there have been built some youth dwellings on time restricted building permits. In 2017 the Swedish government will probably ease the legislation of time restricted building permits for housing purposes. This is expected to contribute to more construction on temporary housing. In this paper two housing projects built on time restricted building permits intended for young people is studied by interviews with the tenants and the developers. The purpose of the case studies is to investigate if temporary housing is a sustainable solution to strengthen young people’s position in the housing market. Further an extensive investigation of the housing market in Stockholm is done, with purpose to determine how extensive the housing shortage is and how seriously young people are affected of it. The result shows that the housing situation in Stockholm is imbalanced and the risk of falling housing prices may be increased. Decreasing housing prices would affect young people hardly due to their overall high depts. Young people have short time in the housing queues and people in the age of 18 – 30 represents the group with the lowest incomes rates in Stockholm country. This is the explanation why young people have the highest housing debts. Due to this factors young people have a weak position on the housing market The case studies shows that time restricted housing permits in combination with modular housing allows exceptional fast construction of housing. However the is some problems connected to the concept which affects the tenants. The problems with temporary housing are connected to the uncertain salvage value of the houses when the building permits expires. Temporary housing can be built with "low housing standard & low economic risk" or "high housing standard and high economic risk". The projects studied have contributed to improve the hosing situation for near 500 young people. However to improve the housing situation for the young people as a group, more extensive housing efforts are needed towards the group. My assessment is that temporary youth housing is a good complement to new construction of permanent housing but should not be seen as a long-term sustainable solution to the housing shortage.

Macroeconomic indicators are amongst the most important and used tools for investors as they provide an outlook for the economy and thus improve the assessment of investments e.g. for asset allocation. The purpose of this thesis is to investigate the short- and long-run relationship between the US stock market index S&P500 and six selected macroeconomic indicators during different time regimes during 2000-2016. The chosen indicators are Personal spending, Initial jobless claims, M1 Money supply, Building permits, Michigan Consumers Sentiment index and the ISM Manufacturing index as they measure different parts of the economy and are commonly used by investors. We achieve the purpose by using the Autoregressive Distributed Lags model (ARDL) as it has several advantages in relation to comparable time series models. The results show that all indicators except Personal spending are significant in the long-run on the 1-percent level, in at least one time-regime. All indicators have significant results also in the short-run except the Money Supply (M1), depending on which time period that is under investigation. Our conclusion is that our chosen indicators have different characteristics depending on the current dynamics of the stock market, economic state and other related markets. The practical implication for investors is that different indicators are of limited use depending on the current market dynamics and investors must evaluate the underlying premises of the development of the indicator rather than interpreting a specific datapoint. / Makroekonomiska indikatorer är bland de mest viktiga och använda verktygen av investerare eftersom man kan få en överblick av den ekonomiska utvecklingen och således förbättra beslutsunderlaget vid till exempel tillgångsallokering. Syftet med denna avhandling är att undersöka de kort- och långsiktiga förhållandena mellan det amerikanska aktiemarknadsindexet S&P500 och sex utvalda makroekonomiska indikatorer under olika tidsperioder mellan 2000-2016. De valda indikatorerna är Personal spending, Initial jobless claims, M1 Money supply, Building permits, Michigan Consumers Sentiment index och ISM Manufacturing index eftersom de mäter olika delar av ekonomin och används kontinuerligt av investerare. Vi uppnår syftet genom att använda en Autoregressive Distributed Lags (ARDL) modell då den har flertalet fördelar i förhållande till jämförbara tidsseriemodeller. Resultaten visar att alla indikatorer utom Personal spending är signifikant på lång sikt på enprocentsnivån, över olika tidsperioder. Alla indikatorer har även signifikanta resultat på kort sikt förutom M1 Money supply, beroende på vilken tidsperiod som studeras. Vår slutsats är att dem valda indikatorerna har olika egenskaper beroende på den aktuella dynamiken i aktiemarknaden, ekonomin eller andra relaterade marknader. Den praktiska konsekvensen för investerare är att eftersom olika indikatorer är av begränsad användning beroende på den rådande marknadsdynamiken, måste investeraren noggrant utvärdera de underliggande villkoren för utvecklingen av en unik indikator snarare än att endast tolka en unik datapunkt.

Macroeconomic indicators are amongst the most important and used tools for investors as they provide an outlook for the economy and thus improve the assessment of investments e.g. for asset allocation. The purpose of this thesis is to investigate the short- and long-run relationship between the US stock market index S&P500 and six selected macroeconomic indicators during different time regimes during 2000-2016. The chosen indicators are Personal spending, Initial jobless claims, M1 Money supply, Building permits, Michigan Consumers Sentiment index and the ISM Manufacturing index as they measure different parts of the economy and are commonly used by investors. We achieve the purpose by using the Autoregressive Distributed Lags model (ARDL) as it has several advantages in relation to comparable time series models. The results show that all indicators except Personal spending are significant in the long-run on the 1-percent level, in at least one time-regime. All indicators have significant results also in the short-run except the Money Supply (M1), depending on which time period that is under investigation. Our conclusion is that our chosen indicators have different characteristics depending on the current dynamics of the stock market, economic state and other related markets. The practical implication for investors is that different indicators are of limited use depending on the current market dynamics and investors must evaluate the underlying premises of the development of the indicator rather than interpreting a specific datapoint. / Makroekonomiska indikatorer är bland de mest viktiga och använda verktygen av investerare eftersom man kan få en överblick av den ekonomiska utvecklingen och således förbättra beslutsunderlaget vid till exempel tillgångsallokering. Syftet med denna avhandling är att undersöka de kort- och långsiktiga förhållandena mellan det amerikanska aktiemarknadsindexet S&P500 och sex utvalda makroekonomiska indikatorer under olika tidsperioder mellan 2000-2016. De valda indikatorerna är Personal spending, Initial jobless claims, M1 Money supply, Building permits, Michigan Consumers Sentiment index och ISM Manufacturing index eftersom de mäter olika delar av ekonomin och används kontinuerligt av investerare. Vi uppnår syftet genom att använda en Autoregressive Distributed Lags (ARDL) modell då den har flertalet fördelar i förhållande till jämförbara tidsseriemodeller. Resultaten visar att alla indikatorer utom Personal spending är signifikant på lång sikt på enprocentsnivån, över olika tidsperioder. Alla indikatorer har även signifikanta resultat på kort sikt förutom M1 Money supply, beroende på vilken tidsperiod som studeras. Vår slutsats är att dem valda indikatorerna har olika egenskaper beroende på den aktuella dynamiken i aktiemarknaden, ekonomin eller andra relaterade marknader. Den praktiska konsekvensen för investerare är att eftersom olika indikatorer är av begränsad användning beroende på den rådande marknadsdynamiken, måste investeraren noggrant utvärdera de underliggande villkoren för utvecklingen av en unik indikator snarare än att endast tolka en unik datapunkt.