En el presente trabajo se va analizar la aplicación o inaplicación del artículo 19 in fine de la Ley de Comunidades Campesinas -cuota de género- en la directiva comunal. Para ello, se tendrá que abordar y analizar la realidad específica de la comunidad, la cantidad de comunera suscritas, la autonomía privada, los efectos de un estado de acefalía de representación y los supuestos que justifican el incumplimiento de una obligación. El desarrollo del trabajo se centrará en la Resolución Nº 1537 -2021-SUNARPTR, la misma que nos brinda una oportunidad para discutir el conflicto surgido a raíz de una solicitud de inscripción del nombramiento de una directiva comunal y de la interpretación del Registrador respecto a la aplicación del artículo 19 in fine, el cual, a su criterio, debe aplicarse de manera literal. No obstante, el Tribunal Registral toma una postura contraria pero no tiene un mayor fundamento como el que se reflexiona en la exposición de los problemas jurídicos de este informe. La resolución se ha estudiado bajo un enfoque crítico relacionada a la decisión de cada instancia registral y la problemática sobre la inaplicación del artículo 19 in fine. De esta manera, se concluye que el Tribunal Registral si bien tuvo una intención de salvaguardar la permanencia de la directiva comunal, no se observó que tuviera un mayor sustento jurídico para tal decisión, la cual es la correcta, pero pudo haber sumado otros argumentos que habrían dado lugar a una posición más sólida y con un mejor sustento teórico. / This paper will analyze the application or non-application of article 19 in fine of the Law of Peasant Communities -gender quota- in the communal directive. For this purpose, the specific reality of the community, the number of subscribed communal members, the private autonomy, the effects of a state of lack of representation and the assumptions that justify the non-fulfillment of an obligation will have to be approached and analyzed. The development of this paper will focus on Resolution No. 1537 -2021- SUNARP-TR, which provides us with an opportunity to discuss the conflict arising from a request for registration of the appointment of a communal board of directors and the interpretation of the Registrar regarding the application of article 19 in fine, which, in his opinion, should be applied literally. However, the Registry Court takes a contrary position but does not have a greater basis as reflected in the exposition of the legal problems of this report. The resolution has been studied under a critical approach related to the decision of each registry instance and the problem of the non-application of article 19 in fine. In this way, it is concluded that although the Registry Court had the intention of safeguarding the permanence of the communal directive, it was not observed that it had a greater legal support for such decision, which is the correct one, but it could have added other arguments that would have given rise to a more solid and more solid position.

Se ha aprobado en el Perú un paquete normativo compuesto por el Decreto Legislativo 1427 y sus normas conexas, cuyo propósito es principalmente de transparencia fiscal y prevención del lavado de activos, pero cuyos efectos y ámbito de aplicación son casi enteramente registrales, pues ordena la inscripción de la extinción de personas jurídicas que muestran un largo periodo de inactividad, en aplicación de una presunción iuris tantum. Mediante el presente informe se analiza la Resolución No. 2304-2023-SUNARPTR, en la que el Tribunal Registral se pronuncia a favor de la posibilidad de revertir en sede registral una extinción que se inscribió en virtud del cumplimiento de los supuestos de hecho planteados en el Decreto Legislativo 1427 y sus normas conexas. Se sostiene en este texto que, a partir de jurisprudencia como esta, lo que se regula en las normas citadas no es propiamente una extinción, sino una disolución, más allá del nomen. Asimismo, se explicará el carácter asistemático de esta regulación y se alcanzarán pautas para su correcto entendimiento y posicionamiento en el ordenamiento jurídico. El presente informe considera tanto las instituciones jurídicas involucradas como la realidad práctica de la aplicación de esta norma en los Registros Públicos, a partir de entrevista directa con operadores involucrados. / A regulatory package has been approved in Peru consisting of Legislative Decree 1427 and its related regulations, the purpose of which is mainly fiscal transparency and prevention of money laundering. Notwithstanding, their effects and scope of application are almost entirely registry-related, since it orders the registration of the extinction of legal entities that show a long period of inactivity, in application of a rebuttable presumption. This paper analyzes Resolution No. 2304-2023-SUNARP-TR, in which the Court of the Public Registries pronounces itself in favor of the possibility of reverting in the registry an extinction that was registered by virtue of the fulfillment of the factual assumptions set forth in Legislative Decree 1427 and its related rules. It is argued in this present text that, based on jurisprudence such as this one, what is regulated in the aforementioned norms is not properly an extinction, but a dissolution, beyond the nomen. Likewise, the non-systematic nature of this regulation will be explained, and guidelines will be offered for its correct understanding and positioning in the legal system. This paper considers both the legal institutions involved and the practical reality of the application of this regulation in the Public Registries, based on direct interviews with the operators involved.

El presente análisis aborda la problemática jurídica en torno al derecho de reserva de aires o derecho de sobreelevación en el contexto del régimen de propiedad horizontal en Perú. Se examina su naturaleza jurídica, marco normativo y tratamiento registral, con especial énfasis en la inscribibilidad de su transferencia. El estudio se fundamenta en la Directiva No. 009-2008- SUNARP/SN, el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios y jurisprudencia relevante. Se concluye que el derecho de reserva de aires constituye una manifestación del derecho de propiedad, específicamente del ius abutendi, susceptible de negociación contractual. Asimismo, se determina que la transferencia de este derecho debería ser inscribible en la partida matriz del inmueble, siempre que figure como reserva sin independización. Esta posición se sustenta en la interpretación sistemática del ordenamiento jurídico, que reconoce la autonomía de la voluntad y el carácter absoluto del derecho de propiedad, dentro de los límites legales. El análisis contribuye a esclarecer el tratamiento registral de este derecho, promoviendo la seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias relacionadas con la sobreelevación de edificaciones. / This analysis addresses the legal issues surrounding the right to reserve airspace or right of superelevation in the context of the horizontal property regime in Peru. It examines its legal nature, regulatory framework and registry treatment, with special emphasis on the registrability of its transfer. The study is based on Directive No. 009-2008-SUNARP/SN, the Land Registry Registration Regulations and relevant case law. It is concluded that the right to reserve airs constitutes a manifestation of the property right, specifically of the ius abutendi, susceptible of contractual negotiation. Likewise, it is determined that the transfer of this right should be registrable in the main title of the property, as long as it appears as a reservation without independence. This position is based on the systematic interpretation of the legal system, which recognizes the autonomy of the will and the absolute nature of the right of ownership, within the legal limits. The analysis contributes to clarify the registry treatment of this right, promoting legal certainty in real estate transactions related to the over elevation of buildings.

El presente trabajo busca aperturar la discusión sobre como viene sucediendo (hasta antes de la entrada en vigencia de la nueva norma, Decreto Legislativo 1568, que regula la Propiedad Horizontal y su posterior reglamento), poniendo especial atención a la conformación del título ejecutivo especial, así como la anotación que este genera en el registro de predios. Para eso partimos del análisis del contexto que proporciona la aún vigente Ley N° 27157, pasando por revisar las calificaciones que sufren las decisiones judiciales por los títulos ejecutivos especiales, a fin de efectuar la cobranza de las cuotas impagas, las que, con su aletargada atención, perjudican la administración eficiente de las juntas de propietarios. Seguidamente, se analizará los distintos criterios que reciben las postulaciones judiciales, cuando las juntas de propietarios acuden al órgano jurisdiccional, esto al no haberse establecido de forma precisa en la norma, al título ejecutivo que da merito al inicio de la exigibilidad de las cuotas de administración impagas. En el mismo sentido, se aporta la idea de conformar dicho título, en forma alterna a la vía actual, en sede notarial; quien además de estructurar el título especial en forma adecuada para su ejecución judicial; podrá en forma adicional, anotar el inicio del procedimiento de cobranza de las cuotas impagas en el registro de predios. Esperando que el presente trabajo aporte a la discusión académica, dada la relevancia del cumplimiento oportuno de las cuotas de mantenimiento (ordinarias u extraordinarias) para la junta de propietarios, buscando operativizar y aterrizar los argumentos académicos en busca de una anhelada convivencia “armoniosa” entre los integrantes de un bien sujeto a la propiedad horizontal. / This work seeks to open the discussion on how it has been happening (even before the entry into force of the new norm, Legislative Decree 1568, which regulates Horizontal Property and its subsequent regulations), paying special attention to the formation of the special executive title, as well as the annotation that this generates in the property registry. For this, we analyze the context provided by the still current Law No. 27157, going through reviewing the various judicial decisions on the qualification of special executive titles, to carry out the collection of unpaid fees, which, with their lethargic attention, harm the efficient administration of owners' meetings. Likewise, the different criteria that judicial applications receive will be analyzed, when the owners' meetings go to the jurisdictional body, this as the executive title that gives merit to the beginning of the enforceability of the rights has not been established exactly and precisely in the current norm. unpaid administration fees. In the same sense, the idea of forming said title, in an alternative way to the current route, in a notarial office is provided; who, in addition to structuring the special title in an appropriate manner for its judicial execution; may additionally note the beginning of the collection procedure for unpaid fees in the property registry. Hoping that this work contributes to the academic discussion, given the relevance of timely compliance with maintenance fees for the board of owners, already stopping these long discussions about whether it (is a subject of law or not) and seeking to operationalize and land academic arguments in search of a desired “harmonious” coexistence between the members of a property subject to horizontal property. / Trabajo académico

En el presente informe jurídico se pretende analizar los argumentos jurídicos invocados por el Tribunal Registral, a través de la Resolución N° 2025-2021- SUNARP-TR, en la cual se decide confirmar la tacha sustantiva formulada por la registradora pública; debido a que, no se había establecido la valorización del predio que se pretendía transferir por donación. De modo que, se tiene como propósito determinar si la omisión de la valorización del bien inmueble en el contrato de donación es un requisito de validez que determina la existencia de un defecto insubsanable en el título que, a su vez, acarrea la tacha o; por el contrario, es un elemento que forma parte del contenido del contrato de donación, pero cuya omisión puede ser subsanada por un acto posterior y, por consiguiente, su omisión solo debe ameritar que el registrador público formule observación al advertir la falta de ese elemento en el parte notarial. En ese sentido, se pretende analizar si la valorización del bien inmueble es un requisito de formalidad que, por tanto, su inobservancia acarrea la nulidad, o si nos encontramos ante un requisito de contenido del contrato que es pasible de ser subsanado, a través de un parte notarial aclaratorio. Finalmente, se analiza si de conformidad con la normativa vigente el registrador público se encuentra habilitado a interpretar la naturaleza del acto jurídico sujeto a calificación y cuáles son los límites que debe tener en consideración cuando realiza la evaluación de los títulos que se pretenden inscribir. / The purpose of this legal report is to analyze the legal arguments invoked by the Registry Court, through Resolution No. 2025-2021-SUNARP-TR, in which it is decided to confirm the substantive blemish formulated by the public registrar; due to the fact that the real value of the property that was intended to be transferred by donation had not been established. So, the purpose is to determine if the omission of the valuation of the real estate in the donation contract is a validity requirement that determines the existence of an irremediable defect in the title that, in turn, leads to the blemish or; on the contrary, it is an element that forms part of the content of the donation contract, but whose omission can be corrected by a subsequent act and, therefore, its omission should only warrant that the public registrar make an observation when noticing the lack of that element in the public instrument. In this sense, it is intended to analyze if the valuation of the real estate is a formality requirement that, therefore, its non-observance leads to nullity, or if we are faced with a content requirement of the legal act that can be corrected, through of an explanatory notarial part. Finally, it is analyzed whether, in accordance with current regulations, the public registrar is empowered to interpret the nature of the legal act subject to qualification and what are the limits that must be taken into account when carrying out the comprehensive evaluation of the titles that are intended to be registered.

El VII Pleno Casatorio Civil analiza el articulo 2022 en su segundo párrafo, esto se genera debido a un conflicto entre el derecho a la propiedad no inscrito y el embargo anotado preventivamente, ambos de distinta naturaleza. Este análisis busca unificar la línea jurisprudencial dispersa de nuestra corte suprema y doctrina nacional. Cuestión que generó muchas casaciones contradictorias que no otorgaban predictibilidad. Este análisis no es claro y por el contrario es sumamente criticable frente a un tema controversial que genera no solo una nueva incertidumbre, sino un peligro para el sistema registral en el ámbito del derecho de crédito y transferencias de propiedad en nuestro país. Prefiriendo a los que no opusieron su derecho erga omnes frente a los que, si lo hicieron apoyándose en los principios registrales. Se llega a la conclusión de que en la interpretación del articulo 2022 en su segundo párrafo, no se debe excluir al sistema registral, sino por el contrario, se debe incluir a este para llegar a solucionar la oposición entre derechos de distinta naturaleza. En caso contrario se preferirá a cualquier disposición del derecho común que optará por preferir al derecho de propiedad no inscrito sobre el embargo anotado preventivamente, generando una falta de seguridad jurídica en nuestro ordenamiento y colisionando con la finalidad del registro, la oponibilidad

En el presente caso, mediante Resolución N° 5090-2022-SUNARP-TR, se continúa sosteniendo que la sociedad de gananciales es titular tanto de la edificación como del suelo, siendo este último, en un principio, bien propio de uno de los cónyuges. En los hechos, se deniega la solicitud de la cónyuge titular de rectificar la partida registral de su bien propio, un estacionamiento, debido a que el otro cónyuge suscribió la declaratoria de fábrica de la partida matriz, siendo esto un criterio tomado por el Tribunal Registral como razón suficiente para considerarlo como propietario. En consecuencia, la titularidad recae sobre la sociedad conyugal siempre que la declaratoria de fábrica sea realizada durante la vigencia de la sociedad de gananciales, de conformidad con una interpretación del art. 310 del Código Civil supeditada al art. 79 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. La interpretación del artículo 310 del Código Civil no es correcta porque el Tribunal Registral se está rigiendo en base a una disposición reglamentaria a fin de aplicar una norma con rango de ley, como lo es el Código Civil, cuyo contenido establece una obligación de reembolso a favor del cónyuge titular y que, lamentablemente, no es exigido en la presente Resolución que prefiere acogerse al Precedente de Observancia Obligatoria CCXX, en lugar de abogar por una apertura de un asiento especial sobre el bien materia de análisis y así se resguarde los intereses legítimos del cónyuge titular sobre el bien que, en un inicio, fue propio. / In the present case, through Resolution No. 5090-2022-SUNARP-TR, it continues to be maintained that the community of property is the owner of both the building and the land, the latter being, initially, the property of one of the spouses. In fact, the request of the owner spouse to rectify the registration item of their own property, a parking lot, is denied because the other spouse signed the factory declaration of the parent item, this being a criterion taken by the Registry Court as sufficient reason to consider it as an owner. Consequently, ownership falls on the marital partnership provided that the factory declaration is made during the term of the community of property, in accordance with an interpretation of art. 310 of the Civil Code subject to art. 79 of the Land Registry Registration Regulations. The interpretation of article 310 of the Civil Code is not correct because the Registry Court is being governed based on a regulatory provision in order to apply a norm with the force of law, such as the Civil Code, whose content establishes a reimbursement obligation to favor of the owner spouse and that, unfortunately, it is not required in this Resolution that prefers to take advantage of the Precedent of Mandatory Observance CCXX, instead of advocating for the opening of a special entry on the asset subject of analysis and thus protect the legitimate interests of the titular spouse on the property that, at the beginning, was his own.

El presente trabajo cuestiona y analiza los Precedentes de Observancia Obligatoria, Resoluciones emitidas por el Tribunal Registral y jurisprudencia relativa a los actos de transferencia de bien inmueble declarados nulos, anulables o ineficaces y su relación con el Registro de Predios. Es importante comentar sobre ellos, debido a que, tienen alcance en los derechos y actos inscritos

En el presente opúsculo académico registral se desarrolla los principales aspectos normativos relacionados con el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común regulado en la Ley Nº 27157 y el TUO de su reglamento aprobado por D.S Nº 035-D.S. 2006-VIVIENDA, dentro de éste régimen de propiedad se examina a la junta de propietarios tratando los tópico de su naturaleza jurídica, sus elementos configuradores, la denominada “relativa subjetividad” de la junta de propietarios; igualmente, se desarrolla el estudio de temas importantes como la convocatoria a junta de propietarios, supuestos de acefalía, quórum y mayoría para sus acuerdos. Es así, que con el marco de estudio indicado anteriormente, se analiza como temática central a las sesiones no presenciales reguladas en el ordenamiento jurídico relacionadas con las personas jurídicas (no societarias) y las personas societarias, abordándose como tema crucial a las sesiones virtuales de la junta de propietarios; esta última si bien es cierto no se encuentra positivizada en la norma de rango legal se propone que sí es posible su realización teniendo en consideración la primacía de la manifestación de la voluntad utilizando medios virtuales (artículo 141-A del Código Civil), también se formula en favor de la realización de juntas de propietarios virtuales la pertinencia de aplicar la interpretación analógica del artículo 21- A de la Ley de 26887 que regula las sesiones no presenciales para personas societarias y asimismo argumentamos la factibilidad de aplicar la interpretación dinámica para admitir el uso de medios virtuales, teniendo en consideración que el texto originario de la Ley Nº 27157, promulgada el 20 de julio de 1999, exige que las sesiones sean presenciales. Por último, formulamos las razones y fundamentos para incorporar una modificación legislativa relacionada a la convocatoria y celebración de juntas no presenciales con la finalidad de coadyuvar a la participación de los propietarios de las zonas exclusivas y lograr de manera eficiente y eficaz la inscripción de los actos inscribibles que surgen de los acuerdos de las sesiones de la junta de propietarios, lo cual ira a la par con el avance de la tecnología y con las necesidades de los ciudadanos y como colofón se exponen las conclusiones del presente trabajo académico.

El sistema de registro en el Perú ha sido incluido dentro de la tecnología de la información para mejorar la satisfacción de los usuarios; esta experiencia se ha consolidado durante la Emergencia Nacional, es por esto que, la publicación del Decreto Legislativo N° 1400, Decreto Legislativo que aprueba el Régimen de Garantía Mobiliaria, marca la diferencia con respecto a la garantía mobiliaria que tiene como base el sistema notarial americano y lo garantiza el Banco Mundial, la Organización de Estados Americanos y la Organización de Derecho Mercantil Internacional, tal como se expone en los motivos de dicha ley. A partir de ella, no se produce una calificación registral previa en relación a la garantía mobiliaria; en realidad desaparece. La norma propone un modelo rápido, de mejor acceso y menor costo; sin embargo, esto deja de lado el sentido del sistema registral y su razón de ser como es la CALIFICACIÓN REGISTRAL, la cual se aparta y ahora adopta un régimen de PUBLICIDAD NOTICIA, pero con los efectos protectores de la OPONIBILIDAD, PRELACIÓN Y PUBLICIDAD, como si dicho acto llegando al registro hubiera sido revestido de la presunción de la legitimidad por efecto de la calificación de un registrador, lo cual no es así. Para no ahondar más en el tema, el presente trabajo se justifica en razón de explicar los puntos más importantes que hemos notado con la emisión del Decreto Legislativo N° 1400, Decreto Legislativo que aprueba el Régimen de Garantía Mobiliaria.