El proceso de formalización de predio rural en el Perú, a través de los años, ha buscado solucionar y regularizar la informalidad de dichos predios. De esta manera, poder consolidar, garantizar de manera integral la formalización y titulación de una gran cantidad de predios por sanear en el Perú. De otra parte, es importante resaltar la seguridad jurídica que la formalización de un predio rural puede otorgar, disminuyendo así la informalidad predial. Ahora bien, durante los últimos 20 años, se han modificado distintos marcos normativos para el proceso de formalización de predios rurales. Así, en 1991 se promulgó el Decreto Legislativo N° 667, que dicta la Ley del Registro de Predios Rurales; por otro lado, se promulgó el Decreto Legislativo N° 1089, a través del cual se estableció el Régimen Temporal Extraordinario de Formalización y Titulación de Predios Rurales y se otorgó al Organismo de Formalización de la Propiedad Informal (COFOPRI) la competencia para la formalización y titulación de predios rústicos y tierras eriazas, para su posterior transferencia a los Gobiernos Regionales de la función para el saneamiento físico legal y formalización de propiedad agraria, mediante el Decreto Supremo N° 018-2014-VIVIENDA. En marzo de este año, se publicó la Ley N°31145, Ley de Saneamiento Físico Legal y Formalización de Predios Rurales y, posteriormente, mediante la Resolución Ministerial N° 265-2021-MIDAGRI se publicó el proyecto de Decreto Supremo que aprueba su reglamento. De esta manera, mediante el presente trabajo, se da cuenta de los alcances generales de los antecedentes de la formalización de predios rurales en el Perú; de las nuevas disposiciones sobre la regularización de derechos posesorios en predios de propiedad del Estado y en predios de propiedad particular. Asimismo, se analizará si los gobiernos regionales, conforme a la nueva ley y su reglamento, están dotadas y calificadas para llenar los vacíos dejados por las distintas normas que han intentado regular la formalización de predios rurales. En consecuencia, es de gran importancia determinar si los tipos de formalización en el Perú han sido vulnerados o privilegiados con las distintas modificaciones normativas en el proceso de formalización. En virtud de lo anterior, se hará una propuesta de mejoras y alternativas del procedimiento de formalización de predio rural y su nueva ley y reglamento, teniendo en consideración los instrumentos para la formalización de predio rural, los mismos que dan la apertura y culminación al proceso de formalización de los predios rurales en el Perú. / The process of formalizing rural properties in Peru, over the years, has sought to solve and regularize the informality of rural properties. In this way, to be able to consolidate, comprehensively guarantee the formalization and titling of a large number of properties to be cleaned up in Peru. On the other hand, it is important to highlight the legal security that the formalization of a rural property can provide, thus reducing property informality. However, during the last 20 years, different regulatory frameworks have been modified in the process of formalizing rural properties. Thus, in 1991, Legislative Decree No. 667 was enacted, which dictates the Rural Property Registry Law, and the Special Project for Land Titling and Rural Cadastre (PETT) was created as the body in charge of the physical-legal reorganization of the properties. rural areas, through Decree Law No. 25902, Organic Law of the Ministry of Agriculture. On the other hand, Legislative Decree No. 1089 was enacted, through which the Extraordinary Temporary Regime for the Formalization and Titling of Rural Properties was established and the Informal Property Formalization Agency (COFOPRI) was granted the competence for the formalization and titling of rustic properties and uncultivated lands, for their subsequent transfer to the Regional Governments of the function for legal physical sanitation and formalization of agrarian property, through Supreme Decree No. 018-2014- HOUSING. On the other hand, a few months ago Law No. 31145, Law of Physical Legal Sanitation and Formalization of Rural Properties was published and, recently, through Ministerial Resolution No. 265-2021-MIDAGRI the regulations of this law were approved. Along the same lines, it will be analyzed whether the GORES, through the new law and its regulations, are equipped and qualified to fill the gaps left by the different norms that have tried to regulate the formalization of rural properties. Consequently, it is of great importance to determine if the types of formalization in Peru have been violated or privileged with the different regulatory modifications in the formalization process. By virtue of the above, a proposal will be made for improvements and alternatives to the rural property formalization procedure and its new Law and Regulation, taking into consideration the instruments for the rural property formalization, the same that give the opening and culmination of the process. of formalization of rural properties in Peru. / Trabajo académico

¿Es posible la desinmatriculación de un predio en los Registros Públicos?, según el precedente de observancia obligatoria Resolución No. 240 - 2013 SUNARP/PT, sí, siempre que no se afecten los derechos de terceros; sin embargo, nos topamos con una serie de incógnitas cuando analizamos la presente Resolución que se ampara en el mencionado precedente, esto debido a que en la realidad la desinmatriculación, siguiendo el precedente indicado nunca se llevaría a cabo por dos motivos. En primer lugar, no pueden existir predios sin titulares, entonces con la renuncia solicitada para la desinmatriculación, el predio tendría un nuevo titular, el estado, cuyo derecho debería constar inscrito; y, en segundo lugar, tomando en consideración que la persona facultada para inmatricular su predio en el registro, es el propietario; entonces la persona facultada para desinmatricular el predio, sería también el propietario, pero el precedente obliga al propietario a renunciar a su propiedad; y, por tanto a su facultad para ejercer este derecho. Adicionalmente, se analiza la renuncia al derecho de propiedad y su necesidad de regulación en el ordenamiento jurídico peruano, como una institución diferente al abandono de predio. Y, finalmente, se estudian las graves consecuencias que podría acarrear el confundir la naturaleza de nuestro registro público, de una declarativa por una constitutiva, sobre todo, tomando en consideración la gran informalidad que existe en el ámbito de la propiedad de inmuebles en Perú. / Is it possible to un-register a property in the Public Registries?, according to the precedent of obligatory observance Resolution No. 240 - 2013 SUNARP/PT, yes, as long as the rights of third parties are not affected. However, we come across a series of unknowns when we analyze the present Resolution, supported by the aforementioned precedent, because in reality the unregistration, following the indicated precedent would never be carried out for two reasons. In the first place, there cannot be properties without owners, so with the renunciation requested for the un-registration, the property would have a new owner, the state, whose right should be registered; and, secondly, taking into consideration that the person authorized to register his property in the registry is the owner; then the person authorized to un-register the property would also be the owner, but the precedent obliges the owner to renounce his own; and, therefore, his possibility to exercise this right. Additionally, the renouncement of the right of ownership is analyzed, and its need for regulation in the Peruvian legal system, as an institution is different from the abandonment of the property. And, finally, the serious consequences of confusing the nature of our public registry, from a declaratory to a constitutive one, are studied, especially taking into consideration the great informality that exists in the field of real estate ownership in Peru.

El presente informe tiene el propósito de analizar los criterios establecidos por el Tribunal Registral en la Resolución No. 617-2020-SUNARP-TR-L, en el cual se pronuncia, entre otros, respecto al procedimiento de inscripción de acuerdos de reducción de capital sin cumplir con el procedimiento establecido en el artículo 218 de la Ley General de Sociedades, así como el caso de la inscripción de acuerdos de aumento de capital frente a la exclusión de socios no asistentes a la junta respectiva. Asimismo, se analizará el tema de la exclusión de socios en una Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada, la cual, si bien no forma parte del análisis de la resolución materia del presente informe, sí fue un punto fundamental en la calificación del título que generó dicha resolución por parte del registrador público. Para ello, se analizarán las normas societarias y registrales relativas a la exclusión de socios, el procedimiento de reducción del capital social, y el procedimiento de aumento de capital social, utilizando los métodos de interpretación jurídica de dichas normas a efectos de poder responder, principalmente, a si es posible ejecutar un acuerdo de reducción de capital antes de vencido el plazo referido en el artículo 218 de la Ley General de Sociedades. / The purpose of this report is to analyze the criteria established by the Registry Court in Resolution No. 617-2020-SUNARP-TR-L, in which it pronounces, among others, on the procedure for the registration of capital reduction agreements without complying with the procedure established in Article 218 of the General Companies Law, as well as the case of the registration of capital increase agreements in the face of the exclusion of partners not attending the respective meeting. Likewise, the issue of the exclusion of partners in a Limited Liability Company will be analyzed, which, although it is not part of the analysis of the resolution that is the subject of this report, it was a fundamental point in the qualification of the title that generated such resolution by the public registrar. For this matter, the corporate and registry rules related to the exclusion of partners, the procedure for the reduction of the capital stock, and the procedure for the increase of the capital stock will be analyzed, using the methods of legal interpretation of such rules in order to be able to answer, mainly, if it is possible to execute a capital reduction agreement before the expiration of the term referred to in article 218 of the General Corporations Law.

El autor del presente trabajo académico nos aproxima a la inscripción en el registro personal de la sustitución del régimen patrimonial de los convivientes que forma una unión de hecho reconocida notarial o judicialmente. El autor pretende determinar, en base al análisis de diversas fuentes de derecho, si el sistema jurídico peruano debería (o no) permitir la entrada al registro personal del cambio de régimen patrimonial de la unión de hecho por el de separación de patrimonios (propio del matrimonio). Con ese objetivo, el autor presenta un breve repaso histórico de la regulación legal de la unión de hecho en el Perú, desde su primera mención, hasta su actual regulación normativa en la Constitución y el Código Civil, así como algunos ejemplos de cómo países cercanos a esa realidad jurídica y social, han establecido la regulación de la mencionada institución jurídica; para posteriormente comenzar con el desarrollo legislativo y jurisprudencial, además del análisis de las más importantes resoluciones del Tribunal Registral. El autor finalmente concluye que, si debe proceder el cambio de régimen patrimonial de la unión de hecho, más no por las razones expuestas por el Tribunal Registral; siendo necesario un cambio en la regulación actual de la figura de la union de hecho en el país. / The author of this academic work brings us closer to the registration in the personal registry of the replacement of the property regime of the cohabitants that forms a de facto union recognized notarially or judicially. The author intends to determine, based on the analysis of various sources of law, whether the Peruvian legal system should (or not) allow the entry into the personal registry of the change of property regime from the de facto union to that of separation of assets (typical of the marriage). With this objective, the author presents a brief historical review of the legal regulation of the de facto union in Peru, from its first mention, to its current normative regulation in the Constitution and the Civil Code, as well as some examples of how nearby countries to that legal and social reality, they have established the regulation of the aforementioned legal institution; to later begin with the legislative and jurisprudential development, concluding with the analysis of the most important resolutions of the Registry Court. The author finally concludes that the change in the property regime of the de facto union should proceed, but not for the reasons stated by the Registry Court; change is necessary in the current regulation of the figure of de facto union in the country. / Trabajo académico

En los últimos años, el Tribunal Registral se ha pronunciado de manera favorable, por medio de distintas resoluciones, sobre la posibilidad de que una asociación pueda incluir en su estatuto la realización de actividades económicas y/o lucrativas sin alterar su fin no lucrativo. Estas resoluciones se han dado en el marco de la inscripción de la constitución de una asociación (lo cual incluye el contenido de su estatuto) en el Registro de Personas Jurídicas de la Superintendencia Nacional de Registros Públicos. En ese sentido, en vista que, aún continúan habiendo posturas doctrinarias que se encuentran en desacuerdo con la inscripción de la constitución de una asociación por incluir dentro de sus estatutos la posibilidad de realizar actividades económicas y/o lucrativas para su sostenimiento y desarrollo su fin no lucrativo, hemos considerado realizar el presente artículo. Es así que, en el presente documento, nos centraremos en las implicancias que tiene la realización de actividades económicas y/o lucrativas para una asociación (positivas y/o negativas) como medios para lograr sus fines, así como en el contexto en el que se dan estas y cómo son llevadas a cabo (representantes). También, se buscará brindar apoyo a quienes redacten el estatuto de una asociación (fundadores) para que no se vean sorprendidos con observaciones por parte de los registradores. Finalmente, se brindará una propuesta de modificación al artículo 82° del Código Civil a fin de solucionar la interrogante. / In recent years, the Registry Court has ruled favorably, through different resolutions, on the possibility that an association may include in its bylaw the performance of economic and / or lucrative activities without altering its non-profit purpose. These resolutions have been given within the framework of the registration of the constitution of an association (which includes the content of its bylaw) in the Registry of Legal Entity of the National Superintendency of Public Registries. In this sense, since there are still doctrinal positions that are in disagreement with the registration of the constitution of an association because it includes within its bylaw the possibility of carrying out economic and / or lucrative activities for its support and development its non-profit purpose, we have considered elaborate this article. Thus, in this document, we will focus on the implications of carrying out economic and / or lucrative activities for an association (positive and / or negative) as means to achieve its purpose, as well as the context in which these are given and how they are carried out (representatives). Also, it will seek to provide support to those who draft the bylaws of an association (founders) so that they may suffer observations from the public registrars. Finally, a proposal to modify article 82 of the Civil Code will be provided in order to solve the question.

El Sistema Nacional de Registros Públicos, creado mediante la Ley No. 26339, es un ente estatal cuyo objetivo principal consiste en mantener y preservar la unidad y coherencia del ejercicio de la función registral en todo el país orientándose a la especialización, simplificación y modernización de la función, procedimientos y gestión de todos los registros que la integran, y que también se constituye como un registro jurídico de carácter público, el cual se presume, por mandato legal, conocido por todos generando efectos jurídicos hacia terceros. Como sabemos, uno de los principios rectores del Estado de Derecho es la seguridad jurídica, la cual no ha sido expresamente regulada en la Constitución Política del Perú; no obstante, ha sido tratado en múltiples ocasiones por el Tribunal Constitucional, refiriéndose al mismo como un principio que transita por todo el ordenamiento jurídico siendo su reconocimiento implícito en la Constitución. Siendo ello así, uno de los instrumentos generados por el Estado para dar mayor seguridad jurídica es el Sistema Registral, el cual se rige, entre otros principios registrales, por la publicidad registral, la legitimación y la fe pública. Estos son características fundamentales del sistema registral peruano, que orientan la aplicación de las normas y su aplicación y lo dotan de seguridad y de los efectos jurídicos que se irradian a todo tercero. Al respecto, los principios registrales se configuraron desde un inicio bajo la lógica y para ser aplicables al Registro de Propiedad Inmueble; sin embargo, han sido recogidos por el Reglamento de Registro de Sociedades (Resolución No. 200-2001-SUNARP/SN) y adaptados, de forma no tan pacífica, para ser aplicados al Registro de Personas Jurídicas. Ahora bien, como se indicó anteriormente, los efectos de los principios registrales también afectan a los terceros; por ejemplo, los efectos de la oponibilidad alcanzan a los mismos ya que se presume que toda persona tiene conocimiento de lo inscrito en Registros Públicos pudiendo verse afectados de manera positiva o negativa por dicha situación. En tal sentido, mediante el presente trabajo se busca revisar y analizar la figura del tercero registral societario al amparo de los principios de oponibilidad y fe pública registral, las normas que le serían aplicables y cuáles son las características y requisitos que deben cumplirse para que un tercero que se vincula con una sociedad debe tener para gozar de protección del ordenamiento jurídico, revisando también los defectos que presenta la figura en nuestro ordenamiento así como su utilidad.

El autor del presente informe jurídico realiza un análisis sobre las repercusiones de la caducidad de la inscripción de hipoteca que garantiza obligaciones eventuales futuras e incluso indeterminadas, otorgadas a favor de las empresas del Sistema Financiero nacional, que han sido materia de cesión de derechos a favor de una persona jurídica ajena a dicho sistema, y en cuánto influye en el cómputo del plazo de caducidad, todo ello en el contexto de la Resolución del Tribunal Registral N° 277-2016-SUNARP-TR-T, de fecha 24 de junio de 2016, por el que la Cuarta Sala del Tribunal Registral de Trujillo resolvió revocar la observación de la registradora pública y disponer la inscripción de la solicitud de renovación de las hipotecas que gravan 20 predios de propiedad de los deudores hipotecarios, argumentando que, de manera previa a resolver la rogatoria de renovación, era menester determinar si las hipotecas materia de análisis se encontrabas caducas o no, teniendo en cuenta que habían sido otorgadas a favor del Banco Wiesse, en los años 1994, 1995 y 1996, para luego ser cedidas a un tercero, la empresa Servicios, Cobranzas e Inversiones S.A.C., en el año 2007, tras lo cual concluyeron que dichas hipotecas no habían caducado, al contrario de lo sostenido por la registradora, sino que el cómputo de caducidad no podría abarcar el plazo en el que las hipotecas se encontraban protegidas por el artículo 172° de la Ley del Sistema Financiero, Ley N° 26702; por lo que, a partir de esta resolución, se abarcarán los problemas jurídicos advertidos por el autor: 1) Para renovar una hipoteca es necesario o no determinar previamente si ha caducado la misma; 2) Los efectos de la cesión de derechos en el plazo de caducidad que corre durante la titularidad del Banco como acreedor hipotecario; y, 3) La determinación del inicio del plazo de caducidad en hipotecas que garantizan obligaciones futuras, eventuales o indeterminadas.

El presente informe tiene como objetivo realizar un análisis jurídico registral y societario –bajo la legislación actual– de la Resolución N° 1928-2011-SUNARP-TR-L, en que el Tribunal Registral resolvió ordenar la inscripción de la extinción de una sucursal de sociedad constituida en el extranjero, cuya sociedad matriz se había extinguido previamente. Esto generó una situación que no se encontraba amparada bajo la normativa societaria y registral aplicable. En tal sentido, el Tribunal Registral argumentó la existencia de una imposibilidad jurídica por parte de la sucursal para el cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 402 de la Ley General de Sociedades, lo cual generaba un vacío del derecho que debería resolverse aplicando los principios generales del derecho, mediante la integración jurídica. La resolución materia de análisis adquiere relevancia en tanto representa una realidad innegable para nuestro ordenamiento jurídico, en que nuevas situaciones empresariales superan la realidad o los supuestos regulados por la normativa vigente, debido al avance de la dinámica comercial. Al respecto, concluimos que la decisión del Tribunal Registral fue la acertada, pero que careció de un desarrollo jurídico suficiente que pueda dar a conocer su razonamiento y de esta manera evitar argumentos que puedan dar a entender una extralimitación del tribunal en su decisión. Por último, recibe importancia, puesto que abarcaremos diferentes aspectos del Derecho tales como el derecho societario, registral, mercantil y la teoría general del derecho para resolver la presente situación. / This report aims to provide a legal analysis based on Registry and Corporate Law –under the current legislation of Resolution 1928-2011-SUNARP-TR-L, in which the Registry Tribunal ordained the extinction inscription of a branch of a company incorporated abroad, whose parent company had been previously extinguished. This created a situation that was not regulated by the applicable Corporate and Registry Laws. Thus, the Registry Tribunal argued the legal impossibility for the branch to fulfill the requirements stated by article 402 of the General Law of Corporations, which created a legal void to be solved in application of the General Principles of Law by the legal integration method. The relevance of this resolution relies on the fact that it reflects an undeniable reality of our legal system, in which novel corporate situations are ahead of the regulations in force, due to the advances of commercial dynamics. We conclude that although the decision taken by the Registry Tribunal was correct, it lacked a sufficient legal development that could allow an understanding of their reasoning and thus avoid arguments that could imply an excess of the tribunal in its decision. Finally, it is important since we will cover different areas of Law such as Corporate, Registry, Commercial law, and the General Theory of Law to give light to this situation.

El tema de investigación se encuentra circunscrito principalmente a dilucidar los principales aspectos del procedimiento de inmatriculación de predios en nuestro sistema registral y específicamente se centra en el análisis de la primera inscripción de inmuebles rurales en el Registro de Predios. La inmatriculación constituye el inicio del historial jurídico de un inmueble, el ingreso de una finca en el registro o el inicio de la vida e historia registral de las titularidades jurídicas referidas a un predio, por ende, contribuye de forma extraordinaria a publicitar titularidades jurídicas existentes y hacerlas oponibles a terceros de conformidad con la vocación del acto, a fin de su incorporación en el tráfico y el mercado de bienes inmuebles, lo que a su vez atrae múltiples posibilidades de comercialización y/o explotación económica. Asimismo, la inmatriculación permite identificar y modificar un bien, de modo que este sea definido bajo los estándares del registro y pueda ser saneado física y legalmente, lo que atiende a una necesidad de nuestra realidad social, la misma que se encuentra compuesta por predios urbanos y rurales que se encuentran fuera del Registro y que requieren del análisis y desarrollo de un procedimiento vital para el acceso al sistema registral con el fin de otorgar a los ciudadanos de un título de propiedad que permita: (i) la defensa del inmueble, (ii) la inversión y (iii) explotación económica sobre el mismo, entre otras

En el actual escenario económico y legal de nuestro país, la venta de unidades inmobiliarias en proyecto es una de las principales modalidades de adquisición de inmuebles, ya sea como viviendas, departamentos, oficinas, centros comerciales, entre otros. No obstante, a nivel registral se ha establecido una marcada diferencia en la venta de unidades inmobiliarias en proyecto, según éstas se encuentren sujetas al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, o al régimen de independización y copropiedad. Esta distinción ha determinado que las unidades inmobiliarias en proyecto puedan ser considerados como bienes presentes y/o futuros, determinando el producto y procedimiento bancario para su adquisición y gravamen, así como la oportunidad de la inscripción de dichos actos en el registro