Bakgrund: Efter införandet av IAS 40 ska nu fastighetsbolagen värdera sina fastigheter till verkligt värde och visa de i sina årsredovisningar. Detta kan ge ett antal problem om inte företagen kan ta till sig nya regler i praktiken. Justeringarna som företagen blir tvungna att göra kommer att påverka deras eget kapital, resultaträkning och balansräkning. Några företag kommer att få stora justeringar och andra mindre. Syfte: Huvudsyftet med uppsatsen är att analysera vilka effekter redovisningsstandarden IAS 40 får på de svenska fastighetsbolagens årsredovisningar. Ett del syfte är att visa vad skillnaderna i redovisningen beror på. Metod: Vi använder oss av både kvantitativ och kvalitativ forskningsmetodik. Årsredovisningar är våra primärdata. Där tittar vi på bolagen och de siffror de redovisar. Sekundärdata som används är en telefonintervju med börsanalytikern Peter Malmqvist. Slutsatser: Företagen använder sig av olika sätt att redovisa justeringarna som de gör vid införandet av IAS 40. Vissa företag klumpar ihop sina siffror med hela IFRS införandet och andra skiljer ut IAS 40 och visar de poster som blir påverkade. De flesta företag får en justering uppåt i deras balansräkningar, resultaträkningar och eget kapital. Det kan bero på en del faktorer. En faktor kan vara att de redovisar olika poster, andra faktorer kan vara vilken typ av förvaltningsfastighet bolagen innehar, vart fastigheterna finns belägna och hur gammal fastighetsbolaget är.

Enligt de regler som anges i IAS 40 ges möjlighet till att värdera förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Detta värde tas fram med hjälp av intern- eller externvärdering av ett marknadsvärde. Problemet är att det i princip är omöjligt att exakt fastställa ett försäljningspris eftersom det sanna marknadsvärdet visar sig först vid försäljningstransaktionen vilken påverkas av en stor mängd faktorer. Med bakgrund av detta är syftet med uppsatsen att utreda användbarheten av redovisningen av förvaltningsfastigheter för analytiker på aktiemarknaden. Metoden vi använder är en kvalitativ intervjustudie med framstående och erfarna aktieanalytiker som arbetar med fastighetsmarknaden. Vår huvudsakliga slutsats av studien är att det subjektiva inslag som de uppskattade marknadsvärderingarna innehåller är problematiskt avseende jämförbarheten mellan fastighetsbolag.

Bakgrund och problemdiskussion: Införandet av att svenska noterade företag måste tillämpa IFRS/IAS i sina årsredovisningar, har inneburit stora förändringar för berörda företags redovisning. En av dessa standarder är IAS 40 och dess huvudinnehåll behandlar hur ett företag ska värdera sina förvaltningsfastigheter. Det intressanta i dagens läge är att förvaltningsfastighetsföretagen får göra ett val av värderingsmetod vid värdering till verkligt värde. Syfte: Vårt syfte med denna uppsats är att kartlägga hur olika svenska förvaltningsfastighetsföretag, belägna i olika branscher och geografiska regioner, värderar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde efter införandet av IAS 40. Vi vill vidare analysera om det finns ett mönster vid fastighetsföretagens val av värderingsmetod. Metod: Vi har för avsikt att använda oss av en kvantitativ metod. Anledningen till vårt val av kvantitativ metod är att vi anser att vi kan få fram den mest relevanta och tillförlitliga informationen genom att studera våra valda företags årsredovisningar. Vi har valt att ta med hela populationen av svenska förvaltningsfastighetsföretag som tillämpar IAS 40. De sökord som har använts är; IAS 40, förvaltningsfastigheter, fastighetsföretag, värderingsmetod, värderingsmodell, fastighetsvärdering. Analys och slutsatser: Eftersom det är en stor del av vår population (19 av 21 företag) som använder kassaflödesmetoden kan vi inte se något samband gällande fastighetsföretagens storlek, bransch, geografisk lokalisering och val av värderingsmetod. De övriga två metoderna, ortsprismetoden och direktavkastningsmetoden, har vi kunnat se vissa mönster vid val av värderingsmetod. Till stor del stämmer vår teori, men inte helt. Vi har kommit fram till att i de fall ortsprismetoden och/eller en övrig värderingsmetod används tillsammans med kassaflödesmetoden, så bedömer vi att dessa främst har använts som ett komplement. Detta på grund av att informationen och tillvägagångssättet är begränsat i årsredovisningarna. Det ser vi som ett tecken på att tyngdpunkten i värderingen ligger i kassaflödesmetoden.

Harmonisering av redovisningsprinciper mellan länder inom EU har försökt uppnås under lång tid och från och med 2005 har det blivit obligatoriskt för noterade företag inom EU att tillämpa IFRS och IAS vid årsbokslut. En av IAS standarder är IAS 40 – Förvaltningsfastigheter där företag som innehar förvaltningsfastigheter kan välja att värdera sina fastigheter antingen enligt anskaffningsvärdemetoden eller verkligtvärdemetoden. Dock väljer de flesta företag att följa IFRS rekommendation, att värdera till verkligt värde. När företag väljer att värdera enligt verkligtvärdemetoden kan värdering ske antingen internt inom företaget eller externt med hjälp av externa värderingsmän. Syftet med vår studie är att undersöka hur svenska och brittiska företag värderar sina förvaltningsfastigheter (internt/externt) och om det råder harmonisering mellan länderna och varför de valt att värdera som de gör. Vår studie innefattar 15 svenska företag och 48 brittiska företag som är noterade på respektive börs och redovisar förvaltningsfastigheter i sin årsredovisning. Vi har valt att använda oss utav en metodkombination av både kvantitativa och kvalitativa metoder för att kunna uppfylla vårt syfte. Undersökningen visade att de svenska och brittiska företagen föredrar olika värderingsmetoder när de värderar förvaltningsfastigheter. I Storbritannien var det tydligt att den externa metoden föredras medan i Sverige var både metoderna populära. Detta pekar på att det inte råder harmonisering vid värdering av förvaltningsfastigheterna i Storbritannien och Sverige efter införandet av IAS 40.

Den första januari 2005 infördes en ny internationell redovisningsstandard inom EU, IFRS/IAS, som alla börsnoterade bolag är skyldiga att tillämpa. Även onoterade kan välja att använda sig av denna standard, men för dem utgör den inget tvång. Detta utgör ett stort steg i den pågående harmoniseringsprocess som tog sin början på 1960-talet, vars syfte är att skapa ett gemensamt redovisningsspråk. Debatten kring denna process har framförallt behandlat hur tillgångar skall värderas, dvs. till anskaffningsvärde eller till verkligt värde. IASB rekommenderar att förvaltningsfastigheter skall värderas till verkligt värde, varför författarna med denna undersökning avser att belysa vilka konsekvenser införandet av den nya standarden får för fastighetsbolagen. Uppsatsens forskningsfråga lyder således: Vilka konsekvenser har införandet av IFRS/IAS fått för de fastighetsbolag i Sverige som tillämpar standarden? Uppsatsens syfte är att utifrån fallstudier analysera vilka konsekvenser den nya redovisningsstandarden IAS 40 får för de svenska fastighetsbolagens redovisning. Detta genom att belysa de effekter som uppstått vid bytet av redovisningsstandard för de undersökta företagens balans- och resultaträkning, samt hur respondenterna har upplevt dessa. Författarna har valt att avgränsa sig genom att utgå ifrån ett företagsperspektiv samtidigt som undersökningen endast behandlar fastighetsbolag på den svenska marknaden. Undersökningen grundar sig på en kvalitativ metod, där primärdata har insamlats genom intervjuer med representanter från de undersökta företagen samt en revisor. Undersökningens slutsats är att implementerandet av den nya standarden fått betydande konsekvenser för de undersökta företagens resultat- och balansräkning. Standarden har medfört en ökad jämförbarhet företagen emellan, på grund av skiftet av värderingsprincip. Verkligt värde kan dock inte klassas som verkligt i praktiken. Undersökningen visar även på att införandet av en internationell standard kan medföra problem på lokal nivå. Eftersom undersökningen utgår ifrån ett företagsperspektiv är det av intresse att undersöka hur fastighetsbolagens intressenter uppfattar införandet av IFRS/IAS standarden och värdering till verkligt värde. Det är även av stort intresse att studera fastighetsbolag som tillämpar verkligt värde som värderingsmetod över en fullständig konjunkturcykel.

Syftet med studien är att öka förståelsen för hur K3-företagen valde att göra (de facto) vid värdering av förvaltningsfastigheter under räkenskapsåret 2014. Vidare avser studien att undersöka om det finns faktorer som kan förklara vilka likheter och olikheter som finns för företagen gällande redovisning av informationen kring verkligt värde på förvaltningsfastigheter   Studien är genomförd med en kvantitativ metod där en dokumentstudie använts för att studera årsredovisningar från företag som ingår i studien.   Resultatet i denna studie visar på ett flertal faktorer som påverkar i vilken utsträckning K3-företagen väljer att lämna ytterligare upplysningar utöver vad som står i K3-regelverket i noten om verkligt värde på förvaltningsfastigheter. Studien visar även på faktorer som påverkar företagens val av värderingsmetod vid fastställandet av verkligt värde på förvaltningsfastigheter.   Vidare forskning inom området kan innebära att en undersökning görs för att ta reda på vad redovisare anser om K3-regelverket i allmänhet och upplysningsnoten på verkligt värde i synnerhet. Forskning kan även göras gällande andra faktorer som inte finns med i denna studie, som exempelvis genomsnittligt verkligt värde per kvadratmeter.

Studiens syfte är att undersöka hur allmännyttiga fastighetsbolag som verkar på marknader med rådande efterfrågeunderskott väljer att värdera och redovisa informationen om och kring förvaltningsfastigheternas verkliga värde (de facto) efter införandet av K3-regelverket. Vidare ämnar studien undersökta hur redovisningen av det verkliga värdet står i relation till vad som efterfrågas inom regelverket K3 (de jure), samt undersöka vilka skillnader relaterade till storlek, metodval och ägardirektiv som förekommer kring redovisningen av förvaltningsfastigheternas verkliga värde. Ytterligare ämnar studien även undersöka förekomsten av värderingsdifferenser gällande de allmännyttiga förvaltningsfastigheternas värdering i enlighet med verkligt värde gentemot Lantmäteriets uppgifter om marknadsvärdet inom respektive kommun. Samt huruvida differensen kan förklaras via faktorerna värderingsmetod, ägardirektiv eller bolagens storlek. Studien har genomförts genom en kvantitativ metod utefter en deduktiv forskningsansats. De data som undersökts har insamlats genom en dokumentstudie av årsredovisningar, marknadsdata från Lantmäteriet samt sammanställd data av avkastningskrav för berörda bolag från Boverket. Resultatet av dokumentstudien har sedan analytiskt granskats mot vedertagna teorier och tidigare forskning.  Studiens resultat visade att avkastningskraven mellan bolagen omfattades av en spridning mellan 0 % till 6,5 % där majoriteten av bolagen omfattades av ett avkastningskrav på 0 %.  Gällande storleken på bolagen varierade denna kraftigt på mellan 193 564’ och 1 192 243’. Vad beträffar metodval och tillvägagångssätt vid estimeringen av förvaltningsfastigheternas verkliga värde visade resultatet att kassaflödesmetoden och den interna värderingen var de mest tillämpade metoderna. Studien visade att det inte förelåg något tydligt samband mellan bolagens storlek eller ägardirektiv gentemot valet av värderingsmetodik. Vidare visade studien att hälften av de undersökta bolagen redovisade information som understeg vad regelverket efterfrågade. Gällande sambandet mellan ägardirektiv, storlek och värderingsmetod i förhållande till omfattningen av upplysningar identifierades inga direkta samband. Avslutningsvis visade studiens resultat på förekomsten av en värderingsdifferens mellan bolagens redovisade verkliga värde gentemot Lantmäteriets uppgifter om marknadsvärdet på mellan -54,5 % och +230,7 %. Vidare kunde ingen korrelation mellan bolagens avkastningskrav, storlek eller värderingsmetod påvisas gentemot värderingsdifferenserna. Under studien har frågeställningar uppkommit kring utvecklande av forskningsområdet. En av dessa kretsar kring likheter och olikheter mellan den grupp av bolag som undersökts i denna studie med privata bolag med samma marknadsmässiga grundförutsättningar. Vidare har även tankar uppstått om samma empiriska resultat skulle uppstå gällande allmännyttiga bostadsbolag och dess värdering samt redovisning kring det verkliga värdet, med andra marknadsförutsättningar, i form av balans eller efterfrågeöverskott. Ett annat förslag kretsar kring att studera de bolag som omfattades av denna studie och tillhörande revisionsrapporter. Detta då ett tydligt resultat identifierades gällande såväl värderingsdifferens som brist på redovisning av upplysningar gentemot regelverket. Det kan därför vara av intresse att undersöka om och hur revisorerna har uppmärksammat detta.

I denna studie är syftet att undersöka hur införandet av IAS 40 i IFRS påverkade värderelevansen för svenska fastighetsbolag som är noterade på OMX Stockholm. Vidare bidrar vi till nuvarande forskning inom värderelevans om hur införandet av nya redovisningsstandarder påverkar värderelevansen för redovisningsinformation som investerare använder sig av. Våra resultat visar att efter införandet av IAS 40 ökade värderelevansen generellt och för förvaltningsfastigheter. Resultatet visar även att värderelevansen för företagens resultat minskade efter införandet av IAS 40. Vår slutsats är att IAS 40 har uppfyllt sitt syfte och att den har bidragit till att stärka värderelevansen hos fastighetsbolagens årsredovisningar. Vi konstaterar att redovisningen därmed blivit mer rättvisande och användbar för investerarna på bekostnad av försiktighetsprincipen och viss bekostnad pålitligheten, då värderingen grundar sig i subjektiva antaganden.

Denna studie syftar till att undersöka om redovisningen i svenska börsnoterade fastighetsbolag är värderelevant för användare av finansiella rapporter, när fastighetsbolag värderar sina förvaltningsfastigheter i enlighet med IAS 40. Studiens urval består av svenska fastighetsföretag listade på NASDAQ Stockholm Large Cap, Mid Cap eller Small Cap under perioden 2015–2019. Fastighetsföretag som inte har förvaltningsfastigheter som främsta tillgång i sina balansräkningar, inte varit fastighetsbolag under hela perioden eller som inte varit börsnoterade under hela perioden avgränsades från studien. En kvantitativ metod har använts i denna undersökning där korrelationsanalyser har genomförts och variablerna eget kapital, resultat före skatt samt företagens marknadsvärde har analyserats. Resultaten i studien visar att variabeln eget kapital har en stark positiv korrelation till marknadsvärdet vilket indikerar att informationen som företagen publicerar i sina finansiella rapporter är värderelevant för användarna. Variabeln resultat före skatt visar däremot upp en mer varierande korrelation vilket tyder på att den är värderelevant inom vissa företag, samtidigt som den antyder motsatsen i andra företag. Sammanfattningsvis drogs slutsatsen för denna undersökning att redovisningen är värderelevant för användare av finansiella rapporter. / The purpose of this study is to examine if accounting in Swedish listed real estate companies is value-relevant for users of financial reports, when real estate companies value their investment properties in accordance with IAS 40. The selection in the study is Swedish real estate companies on NASDAQ Stockholm's Large Cap, Mid Cap or Small Cap during the period of 2015–2019. Real estate companies that do not have investment properties as the main asset in their balance sheets, have not been real estate companies during the entire period or that have not been listed on the stock exchange during the entire period were excluded from the study. A quantitative method has been used in this study where correlation analyzes have been performed and the variables equity, profit before tax and the companies' market value have been analyzed. The results in this study show that the variable equity has a strong positive correlation with the market value, which indicates that the information that companies publish in their financial reports is value-relevant for their users. The variable profit before tax, on the other hand, shows a more variable correlation, which indicates that it is value-relevant in some companies, while at the same time suggesting the opposite in other companies. Despite this, the conclusion of this study was that the variables are value-relevant for users of financial reports.

Börsnoterade bolag ska i sin koncernredovisning redovisa enligt IFRS och förvaltningsfastigheter skall redovisas enligt IAS 40 Förvaltningsfastigheter. Detta examensarbete undersöker hur Nordiska börsnoterade bolag tillämpar vissa punkter inom IAS 40 i 2014 års redovisning jämfört med 2009 års redovisning. Syftet med undersökningen är att undersöka skillnader mellan de granskade företagens redovisning 2014 och 2009, med utgångspunkten i en tidigare publicerad undersökning (Hedlund & Ersson, 2011). Det som undersöks är om företagen använder samma värderingsmetod, om de informerar om hur värdering av förvaltningsfastigheter skett, om var i resultatrapporten de rapporterar justeringar av verkligt värde samt hur väl de lämnar upplysningar enligt IAS 40 punkt 75. Undersökningen har skett med en kvantitativ metod då det är årsredovisningar som granskats. Undersökt data är årsredovisningar från 2014 och 2009 för samma företag som granskats i den tidigare undersökningen. Några företag har utgått då de inte ingår i urvalsramen Nordiskt börsnoterat fastighetsbolag. Totalt granskades 14 stycken företag. Resultatet visar att efterlevnaden totalt sett är något bättre 2014 jämfört med den tidigare undersökningen. Till stor del beror det på urvalet där de företag som utgått var dåliga på att lämna upplysningar enligt IAS 40 i 2009 års redovisning. Sett till de företag som är med i båda undersökningarna är efterlevnaden likartad de jämförda åren. Det är få företag som lämnar upplysningar om begränsningar i rätten att sälja förvaltningsfastigheter, avtalsenliga förpliktelser att köpa eller hur de skiljer på rörelsefastigheter och förvaltningsfastigheter. Tolkningen kan då göras att det inte finns någon restriktion eller förpliktelse om det inte lämnas några sådana upplysningar. Om det är ett fastighetsbolag så kan det tolkas som att de inte har några rörelsefastigheter. Med dessa tolkningar blir efterlevnaden bland de undersökta företagen god. / Listed companies should prepare their consolidated accounts according to IFRS and investment property shall be accounted for in accordance with IAS 40 Investment Property. This study, investigates how the Nordic listed companies comply with certain paragraphs of IAS 40 in the 2014 financial statements as compared with the 2009 financial statements. The purpose of the study is to investigate differences between the studied company’s financial statements in 2014 compared to 2009, with a previous study (Hedlund & Ersson, 2011) as a base. The study focus on whether they use the same valuation method, if they describe the valuation process, where in the financial statement fair value adjustments are reported and how well they comply with IAS 40 paragraph 75. The study is based on a quantitative method since financial statements are studied. Examined data are annual reports for 2014 and 2009 from the companies investigated in the previous survey. However slightly fewer companies were included since some of them are no longer included in the selection criteria Nordic listed real estate company. The result shows that compliance with IAS 40 is overall slightly better than in the previous survey. Largely, it depends on the selection of companies, since the companies excluded were bad at providing information in accordance with IAS 40 in the previous investigation. Looking at the companies that are included in both studies, compliance is similar for the compared years. There are few companies that provide information about restrictions on the right to sell investment properties, obligations to buy or how they differ business property from investment property. The interpretation can then be made that there is no restriction or obligation if there is no such information. If it is a real estate company, the interpretation can be made that they have no business property. With these interpretations compliance is good among the studied companies.