<p>Allt sedan 2005 skall svenska bolag noterade på börsen upprätta sin redovisning enligt International Financial Reporting Standards, IFRS/IAS. Innan införandet av standarden redovisades förvaltningsfastigheter enbart i balansräkningen och till anskaffningsvärde med avdrag för värdeminskningar. Den nya standarden innebär dock att värdering och värdeförändring numer skall tas upp till verkligt värde i balans- och resultaträkning.</p><p> </p><p>Redovisning och värdering till verkligt värde för dessvärre med sig en del komplikationer. Enligt teorin förutsätter metoden en perfekt och fullständig marknad, en marknadssituation som i realiteten aldrig uppstår. Samtidigt krävs, för att överhuvudtaget kunna genomföra en värdering, antaganden om marknadsutveckling och framtida kassaflöden. Enligt Ernst & Young tenderar sådana antaganden att påverka tillförlitligheten i den information som görs tillgänglig för utomstående intressenter.</p><p> </p><p>Med utgångspunkten i dessa problem vill vi med denna studie undersöka om värderingen av förvaltningsfastigheter återspeglar faktiska marknadspriser. I vår jakt på slutsatser i ämnet väljer vi därför att undersöka följande fem bolag närmare; Castellum, Fabege, Hufvudstaden, Kungsleden och Wallenstam.</p><p> </p><p>Vi baserar, i huvudsak, vår undersökning utifrån ett kvalitativt perspektiv. Bolagens årsredovisningar granskas och förklaras med hjälp av en jämförelse mot aktuellt fastighetsprisindex, utgivet av Statistiska centralbyrån. Som stöd för vår undersökning väljer vi även att diskutera vår analys och värderingen till verkligt värde med personal vid revisionsbyrån Deloitte.</p><p> </p><p>Det visar sig att det inte går att dra några generella slutsatser om värderingen och jämförelsen. Bolagens värdering till verkligt värde går inte att verifiera då den skiljer sig åt mellan varje enskilt objekt samt bygger på subjektiva antaganden om framtiden. En slutsats som bekräftas av genomförda intervjuer.</p>

<p>Från och med 2002 ska börsnoterade företag upprätta koncernredovisningar enligt IAS/IFRS. Detta gäller inom hela Europeiska Unionen. En del av dessa standarder är IAS 40 som behandlar redovisningen av förvaltningsfastigheter. Efter införandet av dessa nya regler har viss kritik uppkommit då flertalet faktorer i värderingsprocessen har stor osäkerhet. Därav är det intressant att titta närmre på dessa olika faktorer, vilka de är, hur de tas fram och hur de påverkar värderingen. Vidare vill författarna se om resultatet av dagens värderingar är tillförlitligt jämfört med försäljningspriser på marknaden. För att få fram dessa resultat används dels dokumentundersökningar och dels öppna individuella intervjuer. Genom analyser av årsredovisningar från sex större börsnoterade fastighetsföretag försöks det få en förståelse för val av metoder, arbetsprocess och de beräkningar av faktorer som genomförs. De faktorer som analyseras är val av värderingsmetod, ingående grundata som diskonteringsränta/direktavkastningskrav och driftnetto samt val av intern eller extern värdering. Vidare ska intervjuer med två företag ge en mer ingående förklaring av de delar som studerats i dokumentundersökningen. Detta för att skapa en förståelse kring hur företagen resonerar vid de val de gör samt vilka delar i värderingsprocessen som är viktigast och svårast att hantera. Företagens värderingar jämförs sedan mot försäljningspriser på marknaden. Undersökningen visar på att det framförallt är valet av värderingsmetod samt uträkningen av diskonteringsräntan/direktavkastningskravet som påverkar resultatet mest. Övriga faktorer påverkar självklart också värderingen men får inte lika stor effekt på resultatet. Det som framkommer av undersökningen är att dagens värdering inte är helt tillförlitlig. Sett på en hel fastighetsportfölj ger värderingen ofta ett tillförlitligt resultat men för enskilda fastigheter är värderingen mer osäker. Värdering av fastigheter kommer dock aldrig bli helt tillförlitligt, men ett strängare regelverk med färre valmöjligheter hade ökat tillförlitligheten betydligt.</p>

<p>IFRS/IAS infördes i Sverige år 2005 och är ett nytt sätt att redovisa förvaltningsfastigheter förnoterade fastighetsbolag inom EU. Tanken med denna standard var att förbättra deninternationella kapitalmarknaden och att eliminera de stora olikheterna i redovisningen.IAS 40 ges ut av IFRS/IAS och handlar om förvaltningsfastigheter. Standarden IAS 40 gerbörsnoterade bolag inom EU möjligheten att redovisa sina förvaltningsfastigheter tillanskaffningsvärde eller till verkligt värde.Syftet med uppsatsen är att ta granska konsekvenserna vid tillämpningen av IAS 40 ochrevisorernas syn på detta. Samt att studera vilka värderingsmetoder som fastighetsbolagenanvänder och ifall standarden har gett positiva eller negativa påföljder för fastighetsbolagen.Uppsatsen innehåller kvalitativ och kvantitativ data. För kvalitativ data gjordes intervjuer medtvå auktoriserade revisorer, samt även en intervju med Frank Sadler från HEBA AB, som ärekonomichef. För kvantitativa data har informationen erhållits från tio årsredovisningar frånnoterade fastighetsbolag i Sverige.Slutsatsen från undersökningarna var att standarden är positiv för fastighetsbolagen. Verkligtvärde prefereras framför anskaffningsvärde. Revisorer upplever standarden svårtolkad ochkomplicerad dock anser dem att den ger en bättre jämförbarhet mellan bolagen. Värderingsmetoden av bolagens förvaltningsfastigheter är mindre relevanta då bolagenvärderar internt eller externt som de vill.</p>

Från och med 2002 ska börsnoterade företag upprätta koncernredovisningar enligt IAS/IFRS. Detta gäller inom hela Europeiska Unionen. En del av dessa standarder är IAS 40 som behandlar redovisningen av förvaltningsfastigheter. Efter införandet av dessa nya regler har viss kritik uppkommit då flertalet faktorer i värderingsprocessen har stor osäkerhet. Därav är det intressant att titta närmre på dessa olika faktorer, vilka de är, hur de tas fram och hur de påverkar värderingen. Vidare vill författarna se om resultatet av dagens värderingar är tillförlitligt jämfört med försäljningspriser på marknaden. För att få fram dessa resultat används dels dokumentundersökningar och dels öppna individuella intervjuer. Genom analyser av årsredovisningar från sex större börsnoterade fastighetsföretag försöks det få en förståelse för val av metoder, arbetsprocess och de beräkningar av faktorer som genomförs. De faktorer som analyseras är val av värderingsmetod, ingående grundata som diskonteringsränta/direktavkastningskrav och driftnetto samt val av intern eller extern värdering. Vidare ska intervjuer med två företag ge en mer ingående förklaring av de delar som studerats i dokumentundersökningen. Detta för att skapa en förståelse kring hur företagen resonerar vid de val de gör samt vilka delar i värderingsprocessen som är viktigast och svårast att hantera. Företagens värderingar jämförs sedan mot försäljningspriser på marknaden. Undersökningen visar på att det framförallt är valet av värderingsmetod samt uträkningen av diskonteringsräntan/direktavkastningskravet som påverkar resultatet mest. Övriga faktorer påverkar självklart också värderingen men får inte lika stor effekt på resultatet. Det som framkommer av undersökningen är att dagens värdering inte är helt tillförlitlig. Sett på en hel fastighetsportfölj ger värderingen ofta ett tillförlitligt resultat men för enskilda fastigheter är värderingen mer osäker. Värdering av fastigheter kommer dock aldrig bli helt tillförlitligt, men ett strängare regelverk med färre valmöjligheter hade ökat tillförlitligheten betydligt.

Bakgrund och problem: Det pågår en diskussion om införandet av värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Diskussionen grundar sig främst i att fastighetsbolagens resultat påverkas av orealiserade värdeförändringar genom att dessa inkluderas i rörelseresultatet. Då svenska börsnoterade bolag idag kan välja att värdera enligt denna typ av värdering så är det intressant att få deras uppfattning om värdering till verkligt värde. Syfte: Syftet med studien är att visa på skillnader i företagens uppfattning vid värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde och undersöka om det finns en relation mellan dessa åsikter och hur stor del av fastighetsbolagets rörelseresultat som består av orealiserade värdeförändringar. Avgränsning: På grund av begränsade resurser så har inte hela fastighetsmarknadens åsikter kunnat undersökas. Istället har tre företag valts ut med förhoppning om att ge intressant material. Genom ett mindre urval av respondenter så kan inga generaliseringar för branschen i stort göras. Metod: Studien är kvalitativ och abduktiv. Empiriinsamlingen har skett genom intervjuer med respektive företag samt granskning av företagens årsredovisningar för 2006. Intervjuer har skett genom kontakt via telefon och mail med en representant från varje företag som anses ha stor kunskap inom studiens område. Teori: Det teoretiska ramverket består av syfte med finansiella rapporter, redovisningsprinciper, marknadsvärde, intressentteorin, legitimitetsteorin, institutionella teorin och agentteorin. Avslutningsvis presenteras konflikten mellan ledning och ägare. Empiri: Två empiriska undersökningar har gjorts. Den första bestod av att granska årsredovisningar och posten orealiserade värdeförändringar i förhållande till företagens rörelseresultat för 2006. Den andra undersökningen bestod utav intervjuer med respektive företag för att få deras uppfattning om värdering till verkligt värde. Resultat: Ingen relation mellan företagens uppfattningar och dess andel orealiserade värdeförändringar har kunnat utvisas. Dock har Atrium Ljungberg och Balder, vars resultat till större del består av orealiserade värdeförändringar, uttryckt en större osäkerhet och oro mot att inkludera värdeförändringar i resultaträkningen. / Background and problem: There is a consistent discussion about the implementation of fair value accounting on real estates. The discussion is developed through the fact that the profit of companies is being affected by unrealised value changes on the investment properties since these are included in the operating profit. Since Swedish companies, listed on the stock exchange, today can choose to use fair value accounting model, it is interesting to examine their opinion of the fair value model. Purpose: The study’s purpose is to examine differences in companies’ perceptions regarding fair value accounting on investment properties and to examine if there is a connection between these opinions and how big a part of the real estate group’s operating profit that consists of unrealised value changes. Demarcation: Because of limited resources, the whole investment property market’s opinions have not been investigated. Instead, three companies have been chosen with expectation of providing interesting material. Through a smaller selection of respondents, no generalisations for the branch as a whole can be made. Method: The study is qualitative and abductive. The collection of empirics has been made by an examination of the companies’ financial reports and through interviews. Interviews have been made by telephone and through email with person with grand knowledge within the area investigated. Theory: The theory chapter presents following: purpose of financial reports, accounting principles, market value, the agent theory, stakeholder theory, legitimacy theory, institutional theory. Finally presents the conflict between the agent and principal. Empiric: Two empirical studies have been made. The first study consisted of an examination of the companies’ financial reports. The second study consisted of interviews with each company to find out their opinion regarding valuing investments properties to fair value. Result: No relation between the companies’ perceptions and their amount of unrealised value changes has been revealed. However, Atrium Ljungberg and Balder, which presented results to a larger part consisted of unrealised value changes, have expressed a greater insecurity towards including the value changes in the consolidated statement of income.

Allt sedan 2005 skall svenska bolag noterade på börsen upprätta sin redovisning enligt International Financial Reporting Standards, IFRS/IAS. Innan införandet av standarden redovisades förvaltningsfastigheter enbart i balansräkningen och till anskaffningsvärde med avdrag för värdeminskningar. Den nya standarden innebär dock att värdering och värdeförändring numer skall tas upp till verkligt värde i balans- och resultaträkning.   Redovisning och värdering till verkligt värde för dessvärre med sig en del komplikationer. Enligt teorin förutsätter metoden en perfekt och fullständig marknad, en marknadssituation som i realiteten aldrig uppstår. Samtidigt krävs, för att överhuvudtaget kunna genomföra en värdering, antaganden om marknadsutveckling och framtida kassaflöden. Enligt Ernst &amp; Young tenderar sådana antaganden att påverka tillförlitligheten i den information som görs tillgänglig för utomstående intressenter.   Med utgångspunkten i dessa problem vill vi med denna studie undersöka om värderingen av förvaltningsfastigheter återspeglar faktiska marknadspriser. I vår jakt på slutsatser i ämnet väljer vi därför att undersöka följande fem bolag närmare; Castellum, Fabege, Hufvudstaden, Kungsleden och Wallenstam.   Vi baserar, i huvudsak, vår undersökning utifrån ett kvalitativt perspektiv. Bolagens årsredovisningar granskas och förklaras med hjälp av en jämförelse mot aktuellt fastighetsprisindex, utgivet av Statistiska centralbyrån. Som stöd för vår undersökning väljer vi även att diskutera vår analys och värderingen till verkligt värde med personal vid revisionsbyrån Deloitte.   Det visar sig att det inte går att dra några generella slutsatser om värderingen och jämförelsen. Bolagens värdering till verkligt värde går inte att verifiera då den skiljer sig åt mellan varje enskilt objekt samt bygger på subjektiva antaganden om framtiden. En slutsats som bekräftas av genomförda intervjuer.

Background: Within real estate companies assets according to IFRS/ IAS 40 should be valued at fair value, to compare with previous valuation criteria according to which real estate should valued at cost. Two models can be used within IAS 40, these are value at cost and fair value. When valued at cost the real estate value in the balance sheet should be specified at cost. The method chosen by the company should be used for all real estate within the company except for the premises used by the company. Purpose: The purpose of the study is to analyse and evaluate how real estate companies experienced the problems that arose when converting to IAS 40, and to analyse the effects on the companies key ratios as a result of the change of accounting method. Key ratios examined were, return on equity, solvency ratio, P/E-ratio and debt/equity ratio. Method: The essay is made on a qualitative effort in the form of four interviews with experts within the chosen subject area. The compilation of key ratio is made in a quantitative form and is made up of secondary data. Conclusions: With the implementing of IAS 40 for real estate accounting, the ability to better compare the accounting between real estate companies increased, even though all companies do not account for their real estate in the same way. It appeared that the regulation requirements need to be adjusted and formed in a way that better matches the reality in which real estate companies act. Valuation with fair value proved to have both advantages and disadvantages. The advantage was that the comparability and the fair picture between real estate companies increased. The disadvantage was that the valuation of the fair value gives an increased risk for the real estate companies to be over- or undervalued. A wrong valuation gives a wrong picture of the real estate companies and effects the key ratios in a volatile manner.

Introduction and background: The 1990s crisis and the global financial crisis year 2008 shows the same indications that the property market was affected negative. The Swedish Property companies had a difficult time on the market when the crisis led to decreased property trade and financing problems for the Property companies. The Swedish property companies became less attractive on the market and contributed to a drop in prices on investment property. Purpose: The purpose of this essay is to examine if there is any relation between the Swedish Property companies impairments on their investment property and the global financial crisis year 2008. Method: The essay is based on a quantitative study where we examined Swedish Property companies’ annual reports. We answered our questions and our purpose from the empirical data that we collected from the annual reports. Conclusions: The study resulted in that we found a correlation between the Swedish Property companies’ impairments on their investment properties and the global financial crisis year 2008. However, we found that the Swedish Property companies’ impairments were lower than market indications prove.

<p>Bakgrund och problem: Det pågår en diskussion om införandet av värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Diskussionen grundar sig främst i att fastighetsbolagens resultat påverkas av orealiserade värdeförändringar genom att dessa inkluderas i rörelseresultatet. Då svenska börsnoterade bolag idag kan välja att värdera enligt denna typ av värdering så är det intressant att få deras uppfattning om värdering till verkligt värde.</p><p>Syfte: Syftet med studien är att visa på skillnader i företagens uppfattning vid värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde och undersöka om det finns en relation mellan dessa åsikter och hur stor del av fastighetsbolagets rörelseresultat som består av orealiserade värdeförändringar.</p><p>Avgränsning: På grund av begränsade resurser så har inte hela fastighetsmarknadens åsikter kunnat undersökas. Istället har tre företag valts ut med förhoppning om att ge intressant material. Genom ett mindre urval av respondenter så kan inga generaliseringar för branschen i stort göras.</p><p>Metod: Studien är kvalitativ och abduktiv. Empiriinsamlingen har skett genom intervjuer med respektive företag samt granskning av företagens årsredovisningar för 2006. Intervjuer har skett genom kontakt via telefon och mail med en representant från varje företag som anses ha stor kunskap inom studiens område.</p><p>Teori: Det teoretiska ramverket består av syfte med finansiella rapporter, redovisningsprinciper, marknadsvärde, intressentteorin, legitimitetsteorin, institutionella teorin och agentteorin. Avslutningsvis presenteras konflikten mellan ledning och ägare.</p><p>Empiri: Två empiriska undersökningar har gjorts. Den första bestod av att granska årsredovisningar och posten orealiserade värdeförändringar i förhållande till företagens rörelseresultat för 2006. Den andra undersökningen bestod utav intervjuer med respektive företag för att få deras uppfattning om värdering till verkligt värde.</p><p>Resultat: Ingen relation mellan företagens uppfattningar och dess andel orealiserade värdeförändringar har kunnat utvisas. Dock har Atrium Ljungberg och Balder, vars resultat till större del består av orealiserade värdeförändringar, uttryckt en större osäkerhet och oro mot att inkludera värdeförändringar i resultaträkningen.</p> / <p>Background and problem: There is a consistent discussion about the implementation of fair value accounting on real estates. The discussion is developed through the fact that the profit of companies is being affected by unrealised value changes on the investment properties since these are included in the operating profit. Since Swedish companies, listed on the stock exchange, today can choose to use fair value accounting model, it is interesting to examine their opinion of the fair value model.</p><p>Purpose: The study’s purpose is to examine differences in companies’ perceptions regarding fair value accounting on investment properties and to examine if there is a connection between these opinions and how big a part of the real estate group’s operating profit that consists of unrealised value changes.</p><p>Demarcation: Because of limited resources, the whole investment property market’s opinions have not been investigated. Instead, three companies have been chosen with expectation of providing interesting material. Through a smaller selection of respondents, no generalisations for the branch as a whole can be made.</p><p>Method: The study is qualitative and abductive. The collection of empirics has been made by an examination of the companies’ financial reports and through interviews. Interviews have been made by telephone and through email with person with grand knowledge within the area investigated.</p><p>Theory: The theory chapter presents following: purpose of financial reports, accounting principles, market value, the agent theory, stakeholder theory, legitimacy theory, institutional theory. Finally presents the conflict between the agent and principal.</p><p>Empiric: Two empirical studies have been made. The first study consisted of an examination of the companies’ financial reports. The second study consisted of interviews with each company to find out their opinion regarding valuing investments properties to fair value.</p><p>Result: No relation between the companies’ perceptions and their amount of unrealised value changes has been revealed. However, Atrium Ljungberg and Balder, which presented results to a larger part consisted of unrealised value changes, have expressed a greater insecurity towards including the value changes in the consolidated statement of income.</p>

Bakgrund: Noterade bolag i Sverige skall, enligt ett EU-fördrag implementera IASB:s redovisningsrekommendationer i koncernredovisningen från och med den 1 januari 2005. Dessa rekommendationer lägger stor vikt vid verkliga värden och liknar på så sätt den anglosaxiska traditionen. Sverige har tidigare anammat den kontinentala traditionen som är präglad av försiktighet och en stor koppling mellan redovisning och beskattning. För redovisning av förvaltningsfastigheter gäller numera rekommendationen IAS 40, som innebär att bolagen har möjlighet att värdera förvaltningsfastigheter till verkligt värde istället för anskaffningsvärde. Denna rekommendation har påverkat fastighetsbolagens redovisning i stor utsträckning och en rad problem har uppstått. Problemen är bland annat hur en värdering till verkligt värde skall gå till samt hur de värdeskillnader som uppstår skall redovisas och eventuellt beskattas. Syfte: Att identifiera de problem som uppstår vid en implementering av IAS 40 i koncern och juridisk person samt att urskilja förslag på lösningar av dessa problem. Metod: Insamlandet av material till arbetet har skett dels genom kvalitativa metoder i form av intervjuer med sakkunniga på problemområdet och dels av kvantitativa metoder i form av två enkätundersökningar ställda till noterade fastighetsbolag i Sverige samt analytiker av dessa fastighetsbolag. Slutsatser: En oenighet råder mellan fastighetsbolag, analytiker och sakkunniga kring hur förvaltningsfastigheter skall värderas och redovisas. Det råder dock en enighet om att orealiserade värdeförändringar inte skall beskattas. Det har även visat sig att fastighetsbolagen har en annan syn på fastighetens verkliga värde än vad som står angivet i IAS 40. / Background: Listed companies in Sweden shall, according to the European Union, implement the accounting standards IFRS/IAS, published by IASB in the consolidated financial statement from the first of January 2005. These standards focus on fair value and are in that way similar to the Anglo-Saxon tradition. Swedish accounting has, before the implementation, adopted the Continental accounting tradition which is characterized by caution and a strong relationship between tax and accounting. Nowadays, the recommendation IAS 40 shall be applied on investment properties, which means that the real estate companies has the opportunity to valuate their investment properties to fair value instead of the historical cost. This new recommendation has had a huge affect on the Swedish real estate companies’ accounting and a number of problems has appeared. One of these problems is how the valuation of investment properties to fair value shall be determined. Another problem is how the value differentials, that occurs, shall be accounted and how the tax problems that occurs shall be treated. Purpose: To identify the problems that appears due to the implementation of the accounting standards IAS 40 on consolidated companies and parent-/subsidiary companies and to discern proposals to solutions of these problems. Method: We have collected the material to this bachelor thesis through quality methods in the form of interviews with experts within the field and through quantity methods in the form of two questionnaires; one towards Swedish real estate companies, and one towards analysers of these real estate companies. Conclusion: There is a dissonance between real estate companies, analysers and experts in their opinion about how investment properties shall be valued and accounted. The respondents have however the same opinion about the tax problem concerning unconverted value differentials. Our bachelor thesis also shows that the real estate companies’ view on fair value differs from the definition stated in IAS 40.