Abstract The Municipality Council decided in 2010 to develop a comprehensive energy efficiency strategy with financial and methodological support from Energimyndigheten (The Swedish Energy Agency). The strategy should include 3 major parts: an inventory of the 2009 energy use defining the current situation, the 2014 and 2020 goals for energy use, and an action plan for goal achievements. According to Energimyndigheten, the strategy must include all municipal administration premises, vehicles, and all majority-owned companies (as Laholmshem, the municipal housing company). The report describes the inventory work in order to obtain the 2009 energy use and the sources of information used. The inventory values are used as the base year values for the 2014 and 2020 goals. The inventory showed that information about the vehicles is dispersed in the municipal administration and no clear structure exists with respect to mileage and fuels used. It was easier to track energy use in municipal administration and residential buildings, since both the municipality administration and Laholmshem use the same statistical monitoring program for energy use. The 2009 inventory showed that the energy use is around the country average, so it is not extremely high or low. The current heating solutions are based on a patchwork of various heat supplies, where natural gas and biogas dominate. This situation appears, since Laholm has no district heating system. The local gas dependence can be both an economic and environmental problem, when gas prices increase and the availability of biogas for heating is reduced in favour of biogas for transportation. The Action Plan describes finally 36 measures that should be elaborated and the implementation process that should involve the municipal politicians, officials and staff. The ambition is that these proposed measures will reduce the energy use with 16% until 2020 and slightly increase the current renewable energy share.

Problem definition: Digital innovation affects the world's economies and markets, where business-independent industry changes its way of working. The commercial real estate industry faces a change, where the two concepts of smart home and mobility change the appearance of the future market. On the market, there is an exponential increase in the number of companies utilizing the two concepts, companies collectively called PropTech companies, which act as catalysts for the transformation. Another trend is co-working, a new flexible office solution that utilizes the mobility change and disrupts the current value chain. These trends affect existing property managers, who should review their business model in view of the new technology to remain competitive. A major challenge with PropTech is the lack of understanding of the benefits it brings and what customer value it actually creates, making it difficult to create value offers that actually meet customer needs. The different types of PropTech and co-working provide a potential for new types of services that benefit the tenants in their business and can provide an easier work life balance. Purpose of the study: The purpose of this master thesis is to identify the impact PropTech and co-working has on commercial real estate tenants in Stockholm. Methodology: The study is of an exploratory character and aimed to explore what contributes to customer value for commercial tenants in Stockholm today and the impact PropTech and co-working has on it. The performance of the study was a combination of a cross-sectional approach, a qualitative, deductive and partly an inductive approach. A total of 16 semi-structured interviews were conducted, consisting of 11 property managers with internal management and five tenants working in the consulting industry. By interviewing tenants simultaneously with the property manager, it was established that the property managers' insight into the tenants' needs were in line with reality. The collected empirical data was analyzed on the basis of the applied reference framework and its factors that drive the customer value of tenants in office premises in Stockholm. Conclusions: The impact of digitization is of a complex nature and ranges from negative to positive aspects and everything in-between. The study identified four PropTech-services that can benefit company tenants in various ways and their impacts on customer value: property management, quantification & efficiency, office services and search platforms for working places. Co-working was also included as a service that affects customer value in office spaces.Identified factors creating customer value for company tenants were quality, adaptability, cost reduction and price. Each factor was further dissected to describe more accurately how it impacts tenants, these under factors consisted of tangibles, reliability, assurance, customer focus, co-creation, mass customization, flexibility, monetary costs, non-monetary costs, low cost and premium price.The study found that the most important aspect of property management, in order to have a positive impact on the tenants, is assurance. There also exists a potential positive impact for the service via non-monetary cost reductions. Furthermore, property management has a negative impact on customer focus and assurance.  The most important aspects of quantification & efficiency, in order to have a positive impact on the tenants, are tangibles, non-monetary cost reductions and flexibility. There also exists both a potential positive impact as well as a negligible impact for the service via monetary cost reductions.The most important aspect of office services, in order to have a positive impact on the tenants, is low price. There also exists a negligible impact for the service via non-monetary cost reductions.The most important aspects of search platforms for working places, in order to have a positive impact on the tenants, are flexibility and monetary cost reductions.The most important aspects of co-working, in order to have a positive impact on the tenants, are mass customization, flexibility and monetary cost reductions. There also exists a negative impact for the service via tangibles.The authors of this study encourage for further quantitative research regarding the subject.

När fastighetsbolag ägnar sig åt nyproduktion har de ett antal utmaningar och osäkerheter som de behöver bemöta. Vissa utmaningar kan de hantera internt, andra är externt styrda. Oavsett utmaningarnas dignitet behöver fastighetsbolaget skaffa sig möjlighet att och faktiskt genomföra investeringar. Denna studie ämnar undersöka hur fastighetsbolag tar sina investeringsbeslut och vilka faktorer som påverkar hur investeringsbesluten tas. Med semistrukturerade intervjuer från personer i fem olika fastighetsbolag visar studien att de fastighetsbolag som bygger för att hyra skiljer sig mot de som bygger för att sälja. Studien konstaterar att de fastighetsbolag som bygger föra att hyra ut använder en strategi som är förknippad med mindre risk medan de fastighetsbolag som bygger för att sälja använder en strategi vilken är förknippad med ett större risktagande.

No description available.

No description available.

3D fastigheter möjliggör att byggnader kan delas upp i flera fastigheter för olika ändamål med olika ägare. 3D fastigheter bildas i lantmäteriförrättningar genom avstyckning, fastighetsreglering eller klyvning. Vid bildande av en 3D fastighet finns specifika krav som måste uppfyllas för att den ska bli lämplig för sitt ändamål. Det innebär att alla fastighetens rättigheter ska vara säkrade redan vid lantmäteriförrättningen. Rättigheterna kan bildas genom gemensamhetsanläggningar och servitut. Trapphus, korridorer och stomme är några exempel som kan behöva säkras upp med rättigheter. Syftet med studien är att kartlägga hur 3D fastighetsbildning sker i praktiken och hur fastigheternas rättigheter tillgodoses vid lantmäteriförrättningen. Vidare undersöks hur rättigheterna kan få en fungerande och hållbar förvaltning. På vilket sätt bostadsexploatörer och förrättningslantmätare samarbetar för att nå en hållbar förvaltning är också en del av studiens syfte. I studien undersöks vilka möjligheter som finns för 3D fastighetsbildning utifrån rådande lagstiftning. För att undersöka hur lagarna tillämpas i realiteten har tio förrättningsakter från fyra kommuner med 3D fastighetsbildningar och bildande av gemensamhetsanläggningar studerats. Intervjuer har genomförts med två erfarna förrättningslantmätare och två bostadsexploatörer som arbetat med projekt där 3D fastigheter förekommer. Intervjuerna har gjorts för att få svar på frågor som framkommit vid studerandet av förrättningsakterna och hur samarbetet mellan bostadsexploatörer och förrättningslantmätare fungerar. Studien visar att det går att genomföra fastighetsbildning av 3D fastigheter på flera olika sätt. Hur lantmäteriförrättningarna har gått till beror på de unika förutsättningarna i projekten, vilket arbetssätt förrättningslantmätaren använder, hur erfarna bostadsexploatörerna är och om det förekommit inhyrda konsulter. För att förvaltningen av gemensamhetsanläggningarna ska kunna ske på ett hållbart sätt gäller det att dessa utformas för att vara lämpliga både vid bildandet och för ett framtida behov. Karlatornet i Göteborg är ett unikt projekt med upp till 20 olika fastighetsägare i samma byggnad. Planering och samarbete mellan lantmäteriet och bostadsexploatören är viktig för att helheten ska fungera. Att inte detaljstyra gemensamhetsanläggningarna mer än vad som krävs för att tillåta framtida justeringar är ett måste i detta projekt. Studien visar fyra olika lösningsförslag på hur rättigheterna kan upplåtas. Att låta stommen och grundläggning ingå i både marksamfällighet och gemensamhetsanläggning är kanske inte av väsentlig betydelse men slutsatsen är att den bör ingå för en förenklad framtida förvaltning. / 3D real estate enable buildings to be divided into multiple real estates for different purpose and with different ownership. 3D real estates are created through a cadastral procedure according to Swedish law. When establishing a new 3D real estate there are specific requirements that has to be fulfilled so the purpose of the real estate is adequate. This means that all the real estate rights has to be acquired at the time of the cadastral procedure. The rights can be obtained through jointly-owned facilities or easements. Stairwells, hallways and the buildings core are a few examples where rights may have to be acquired. The purpose of this study is to map how creating a 3D real estate can be done and how the real estate rights is acquired in the cadastral procedure. Furthermore, it examines how rights can be managed and sustainable. How developers and cadastral engineers are cooperating to accomplish a sustainable management is also part of purpose of this study. This study examines what possibilities there are for 3D real estate's according to the Swedish law. To examine how the Swedish law is applied in reality, we studied ten cadastral procedure reports from four different municipalities. Interviews have been done with two experienced cadastral engineers and two developers who has been working with projects where 3D real estates were present. The purpose of the interviews was to acquire answers from questions that arose when the cadastral procedure reports were studied and how the developers and cadastral engineers cooperation works. The study shows the different possibilities of creating 3D real estates. How the cadastral procedure is done is based on the unique conditions between the projects, what way of work the cadastral engineer use, how experienced the developers are and if consultants has been used. To make sure that the management of the jointly-owned facilities can be done in a sustainable way they have to be formed to be adequate both from the beginning and even for future needs. The tower Karlatornet is a unique project where around 20 different real estate owners will share the building. Planning and cooperation between the cadastral engineers and the developer is an important part to make sure the project will work. Avoiding more details than what is needed in the jointly-owned facilities to enable future adjustments is a must in a project like this. The study show four different solutions on how the rights can be obtained. To let the core of the building and the foundation be a part of the jointly-owned facilities and the jointly-owned land may not be of essential importance but the conclusion is that they should be included for a simplified future management.

År 2003 infördes lagstiftning som innebar att beskattningen av kapitalvinster på näringsbetingade andelar avskaffades. Syftet med lagstiftningen var att eliminera den principiellt felaktiga kedjebeskattningen av vinster i bolagssektorn som tidigare regler gav upphov till och att åtgärda den faktiska asymmetri som uppkommit genom internationell skatteplanering. Redan i och med de förarbeten som föranledde avskaffandet förutsågs att detta kunde leda till att dyrbarare tillgångar som producerats inom en koncern skulle komma att paketeras. En paketering går i princip till på så sätt att ett företag i en koncern inledningsvis avyttrar den ifrågavarande tillgången till ett dotterföretag. Överlåtelsen ska då enligt reglerna om underprisöverlåtelser behandlas som om tillgången avyttrats mot en ersättning motsvarande dess skattemässiga värde. Därefter säljs andelarna i dotterföretaget externt, dvs. till en aktör utanför koncernförhållandet, till marknadsvärdet. Andelarna är i normalfallet att anse som näringsbetingade, och då avyttrande av sådana inte är skattpliktigt sker sålunda ingen kapitalvinstbeskattning, vilket skulle ha varit fallet vid en direktförsäljning. Det ansågs dock inte motiverat att införa generella regler som motverkade detta. På grund av långa avskrivningstider för byggnader får förpackningar av just fastigheter stor ekonomisk betydelse, och för att säkerställa att skattereglerna inte särskilt gynnar vissa branscher eller vissa företag inom samma bransch har det ansetts motiverat att utreda de samhällsekonomiska effekterna av paketering. Mot bakgrund av detta beslutade regeringen den 11 juni 2015 att tillsätta en särskild utredare med uppdrag att se över vissa frågor inom fastighets- och stämpelskatteområdet. Betänkandet redovisades i mars 2017 genom SOU 2017:27, och omfattande lagändringar på området kom härigenom att föreslås. I denna uppsats ämnar jag framför allt se över de i utredningen framlagda förslagen, och uppsatsens huvudsakliga syfte är att bedöma om förändringarna utgör en lämplig utveckling på området.

Idag förekommer det ett antal byggnadskonstruktioner som benämns som riskkonstruktioner. Dessa är specifika byggnadstekniker som kan orsaka fel i byggnad i form av fukt-, lukt-, och mögelproblem. Enstegstätad fasad, platta på mark och krypgrund är exempel på riskkonstruktioner. Felreglerna som kan aktualiseras vid riskkonstruktion finns i jordabalkens fjärde kapitel och omfattar köparens långtgående undersökningsplikt. Omfattningen av denna kan dock variera och kan i vissa fall reduceras vid säljarens lugnande besked eller utökas vid varnande besked. Vid direkta utfästelser om en del av byggnaden, i form av garantier, faller undersökningsplikten bort i det hänseendet. Säljaren har ingen generell upplysningsplikt men det kan däremot vara till dennes fördel att upplysa köparen om brister som denne känner till då detta senare inte kan definieras som ett dolt fel och falla under dennes ansvar. Det föreligger en skillnad gällande felansvar och felregler när förvärvet sker via entreprenad respektive när köpet avser ett vanligt fastighetsförvärv. En köpare av en riskkonstruktion, som exempelvis en enstegstätad fasad, kan vid ett vanligt fastighetsförvärv inte åberopa ett faktiskt abstrakt fel med förklaring till att byggnaden avviker från vad denne med fog kunnat förutsätta och förvänta sig. Det föreligger således inte fel i köprättslig mening om byggnaden har uppförts i enlighet med då rådande byggnormer, även om byggnaden idag skulle visa sig vara bristfällig. Skulle köpet däremot ske via entreprenad ser felreglerna annorlunda ut då entreprenören bär på ett större ansvar. Detta grundas i att det tillämpas olika regelverk. Skulle det uppstå fel på grund av riskkonstruktion vid köp via entreprenad tillämpas konsumenttjänstlagen och standardavtal. Gäller fallet ett vanligt fastighetsförvärv tillämpas istället jordabalkens regler. Köpare kan vid köp via entreprenad förvänta sig att byggnaden är allmänt funktionsduglig och håller en god standard i förhållande till dagens byggnormer. Detta innebär att köparen, vid köp via entreprenad, har en större möjlighet att påtala fel. / Today, there are several building constructions that are referred to as risk constructions. These are specific building techniques that can cause odor and mold problems. Single-stage sealed façade, constructions on deck and crawl space are examples of risk constructions. Rules about the responsibility between the buyer and the seller can be found in the fourth chapter of the real estate act and covers the buyer’s far-reaching duty of examination. However, the extent of this varies and may in some cases be reduces by the seller’s assurance or be expanded by warnings. The seller does not have a general duty to provide information about the condition of the building, however by enlighten the counterpart about faults he is conscious of the duty of examination increases. As a result, the faults cannot be defined as hidden and won’t fall under his responsibility. There is a difference regarding the responsibility when the real estate purchase is between a seller and buyer and a purchase that is provided by a contractor. A buyer of a risk construction, such as a single-stage sealed facade, cannot claim that there is a defect in the property and that the building deviates from what she had expected. If the construction was constructed in accordance with prevailing building standards and norms it cannot be a defect, even though the building today would prove to be deficient. If, on the other hand, the purchase is provided by a contractor the rules look different since the contractor carries a bigger responsibility. This is since different regulations are applied. If defects occur due to a risk construction, and the purchase is provided by a contractor, consumer service act and standard contracts are applicable. In the case of a real estate purchase between buyer and seller, the rules of the real estate act are applicable. When a purchase if provided by a contractor the buyer can expect the building to be generally functional and maintain a good standard in relation to today’s building standard. This means that the buyer has a greater possibility of reprimanding defects.

Abstract Student thesis in Business Administration, Karlstad Business School, Real Estate Management Bachelor thesis, Spring 2019 Supervisor: Peter Samuelsson Authors: Anders Bergström and Simon Svensson Title: Uncertainty in lending to commercial properties – How do the banks handle and minimize the risks and uncertainties when lending to commercial properties? Introduction and problem statement: Valuation and lending to commercial properties are associated with risks and uncertainties. Since the banks base their lending on the basis of valuation, incorrect values are risky for the banks as well as for macroeconomics at large. Research question: How do banks view risk/uncertainty when valuing and lending to commercial properties? How do banks manage and minimize the risks/uncertainties of lending to commercial properties? Objectives: The purpose is to investigate and describe the risks and uncertainties that banks encounter and how they handle them when lending to commercial properties. Limitations: Our study focuses on four banks in Karlstad who work with lending to commercial properties. Methodology: We have applied a qualitative method where we interviewed four people operating in the banking sector, working on lending to commercial properties. The main purpose of the interviews is to investigate how the banks work with risk minimization and management of uncertainties in lending to commercial properties. Conclusions: The banks follow the regulations and the various tools they have to minimize risks and uncertainties when lending. The valuation data is only verified by internal checks carried out by bankers who are not authorized valuers. The bank thus relies on the valuers data and does not review the valuation data as thoroughly as the valuers. In practice, this means that the bankers cannot always detect if a valuation basis is incorrect, but risk to grant the loan anyway.

Agenda 2030 är en global plan för att hur nationer, företag och privatpersoner kan arbeta för ett hållbart samhälle. Miljöaspekten, sett ur hållbarhetsarbetet, har blivit en allt mer väsentlig del av samhället och dess uppbyggnad. Dagens miljömässiga ansvar handlar inte enbart om hur företagen kan effektivisera resurshanteringen eller reducera det avfall som tillkommer i företagets värdeprocesser. En bransch som har stor inverkan på miljön och samhället i stort, är fastighetsbranschen. Fastighetsbranschen har därmed många krav från samhället samt ställningstagande att tänka över när dem ska arbeta hållbart. Syftet med studien är att identifiera eventuella skillnader mellan vad fastighetsbolag kommunicerar om hur dem arbetar med hållbara fastigheter och vad dessa skillnader i så fall kan bero på. Denna uppsats kommer att undersöka företagens hållbarhetsarbete utifrån delmål 6, 8, 11 och 12 för Agenda 2030.Studien har baserat sitt empiriska material på 16 av Sveriges största fastighetsbolags. Informationen är hämtad från respektive företags års- och hållbarhetsrapporter och den metodiska insamlingen grundas i “dokument som källa”. Det empiriska kapitlet börjar med en översikt av företagen och går sedan vidare till att redogöra kortfattat kring företagens rapporter, mål och lite hur företaget kommunicerar. Vidare redogörs åtgärder som de olika företagen har presenteras. Utifrån åtgärder som företagen har kommunicerats, kategoriseras företagen i tre grupper; Miljökämparna, Mittengruppen och Mindre åtgärder gruppen. I det teoretiska kapitlet framställs definitionen och förklaringen av hållbara fastigheter, företags strategiska arbete och vad företag ska ha i åtanke vid kommunikationen av hållbarhetsrapporter. Det sista området som presenteras är olika motiv bakom hållbarhetsarbetet.4Forskarna kan fastslå att samtliga fastighetsbolag som har undersökts kommunicerar att dem arbetar, på ett eller annat sätt, med hållbara fastigheter. Efter att ha granskat bolagens års- och hållbarhetsrapporter är det tydligt att 15 av 16 arbetar med Agenda 2030 som utgångspunkt för deras hållbarhetsarbete. Alla företag nämner inte samtliga mål som forskarna valde att utgå ifrån, men nästan alla redovisar medvetenhet om dem. De faktorer som kan ha bidragit till fastighetsbolagens redovisade skillnaderna utifrån de mönster som identifierades, spekulerar författarna härstammar från vad företagen har för inriktning.