Bakgrund: Uppsatsen har sitt teoretiska och empiriska fokus på investeringsprocessen. Utifrån detta ska studien redogöra för hur miljömässiga faktorer integreras i investeringsprocessen. Det saknas idag djupa och omfattande redogörelser för hur miljö kan beaktas genom investeringsprocessen. Därför undersöker uppsatsen investeringsprocessen i ett antal utvalda företag, där extra vikt läggs vid hur miljö avspeglas i processen. Vidare är även företagens tillämpning av traditionella investeringskalkyler en del i vad som undersöks. Ambitionen är att på ett vägledande sätt beskriva hur miljömässiga faktorer på ett balanserat sätt kan integreras i investeringsprocessen.  Syfte: Syftet med uppsatsen är att bidra med kunskap för att öka förståelsen för hur miljömässiga faktorer integreras i investeringsprocessen. Studien avser därutöver utveckla en empiriskt testad modell för hur miljömässiga faktorer integreras i investeringsprocessens olika faser.  Metod: Studien är en kvalitativ intervjustudie på sex svenska företag inom tre olika branscher. Till studien hör en omfattande litteratursökning med utgångspunkt i huvudsak två avhandlingar. Data samlades in genom 15 semistrukturerade intervjuer. Materialet analyserades sedermera genom de fem stegen för analys av kvalitativ data. Slutsats: Studiens slutsatser är att miljömässiga faktorer integreras i flera av investeringsprocessens faser. Tillvägagångssättet för integrering av miljömässiga faktorer kretsar kring fyra teman; kvantifiering, kriterier, lagkrav och kongruens mot miljömässiga strategier och mål. Samtliga teman finns med både i initieringsfasen och i bedömningsfasen, med undantag för kvantifiering som är ett strikt tema för bedömningsfasen. Vidare har kvantifiering framförallt teoretiska förankring medan kriterier i den här studien enbart har empirisk förankring. Studien har avslutningsvis resulterat i en modifierad modell för hur miljömässiga faktorer integreras i investeringsprocessens olika faser. / Background: This thesis has its theoretical and empirical focus on the investment process. Based on this, the study will account for how environmental factors are integrated in the investment process. There is currently a lack of deep and comprehensive accounts of how the environment can be taken into account through the investment process. Therefore, the thesis examines the investment process in a number of selected companies, where emphasis is placed on how environmental factors are considered in the process. Furthermore, companies' application of traditional capital budgeting techniques is also a part of the empirical study. The ambition is to, in a guiding way, describe how environmental factors can be integrated in the investment process. Purpose: The aim of this thesis is to increase the understanding of how environmental factors are integrated in the investment process. The study also aims to develop an empirically tested model for how environmental factors are integrated in the various phases of the investment process. Method: This thesis is a qualitative interview study of six Swedish companies in three different industries. The study includes an extensive literature search based on two dissertations. Data were collected through 15 semi-structured interviews. The material was later analyzed through the five steps for analysis of qualitative data. Conclusion: The conclusions of this thesis are that environmental factors are integrated into several phases of the investment process. The approach to integrating environmental factors revolves around four themes; quantification, criteria, legal requirements and congruence with environmental strategies and objectives. All themes are included in both the initiation phase and the integrating phase, with the exception of quantification, which is only emphasised in the integrating phase. Furthermore, quantification has primarily theoretical grounding, while criteria only have empirical grounding. The study has finally resulted in a modified conceptual model for how environmental factors are integrated into the various phases of the investment process.

Titel: Områdesbilden och de icke-finansiella värdetalens inverkan på investeringsbedömningenhos privata fastighetsbolag Nivå: Kandidatuppsats inom företagsekonomi, 15HP Författare: Robin Gustavsson & Anton Ståhl Handledare: Per-Ola Ulvenblad Examinator: Eva Berggren Datum: 2019-05-21 Frågeställning: Skiljer sig investeringsbedömningen mellan privata fastighetsbolag som valtatt investera i socialt utsatta områden och de som avstått att investera i nämnda områden? Syfte: Det primära syftet med arbetet är att beskriva och analysera om och i så fall hurinvesterings-bedömningen skiljer sig mellan privata fastighetsbolag som valt att investera isocialt utsatta områden och de som avstått att investera i nämnda områden.Utöver det primära syftet vill vi bidra med en sammansvetsning av teorierna kring ickefinansiella och finansiella värden genom att binda samman befintliga teorier och analysera hur det appliceras i praktiken. Metod: Detta är en kvalitativ studie med en abduktiv ansats. Studien har selekterat två typer avfastighetsbolag, de som har ett bestånd i socialt utsatta områden samt de som inte har de. Det har även selekterats tre relevanta icke-finansiella värdetal kopplat till social hållbarhet. Studiensempiri består av fyra intervjuer med respondenter från fyra olika privata hyresvärdar. Enrespondent är VD, en är områdesansvarig samt två fastighetschefer. Slutsats: Studien visar på att investeringens storlek är den styrande faktorn i huruvida den ickefinansiellabedömningen har någon inverkan på investeringsbeslutet. Ett ökat icke-finansielltvärdetal kan leda till en ökad finansiell intäkt med tiden. Det går dock varken att garantera ellerberäkna med någon säkerhet hur stor den intäkten kommer att vara. Således är den potentiellaförlusten för stor vid omfattande investeringar för att baseras på en icke-finansiell bedömningutan måste av säkerhetsskäl avgöras med en finansiell bedömning. Företag kan dock selekterabort investeringar med finansiell täckning om den icke-finansiella bedömning av fastigheten äri strid med företagets varumärke. Mindre investeringar kan baseras på en icke-finansiellbedömning utan ett förväntat positivt kalkylresultat. Detta då företagen kan riskera att förlora mer av sitt icke-finansiella värde om den inte blir genomförd än vad investeringen i sig kostar. / Title: The image of a housing area and the non-financial values influence on investmentassessment in private real-estate companies. Type of document: Bachelor’s thesis, major field: Business Administration, 15HP Authors: Anton Ståhl & Robin Gustavsson Supervisor: Per-Ola Ulvenblad Examiner: Eva Berggren Date: 2019-05-21 Research question: Is there any difference in investment assessment between private realestatecompanies that invested in social exposed areas and those who refrained from it? Purpose: The primary purpose of this thesis is to describe and analyse if, and then how, theinvestment assessment differs between real-estate companies that invested in socially exposedareas and they who refrained from it.We will, beyond the primary purpose, also create a combination between the theories in nonfinancialand financial investment by combining them and analysing them use in practice. Method: This is a qualitative study with an abductive approach. The study has selected twotypes of real-estate companies: those who invested in socially exposed areas and they whohaven’t. We have also selected three types of non-financial values connected to socialresponsibilities. The thesis is based on four interviews with respondents from different types ofreal-estate companies. The respondents are one CEO, two property managers and one boss overthe real-estate area. Results: The study shows that the size of the investment is the depending factor in which thenon-financial assessment has any influence in the investment decision. A rising non-financialvalue could lead to a financial revenue over time but is hard to measure or guarantee how bigthe financial revenue could be. Thus, is the potential loss too big for non-financial factors to bedepending in big investments. The companies can, however, reject a financially goodinvestment if the non-financial assessment conflicts with the company’s strategy or trademark.Smaller investment can therefore be based on an non-financial assessment without as positivefinancial calculation. This is because the risk of losing non-financial value is higher than theprice of the investment and the potential win.

Esta tese tem como objetivos: [i] estabelecer os fatores preponderantes para a decisão de investimentos em ativos capazes de gerar de renda mensal de longo prazo; [ii] desenvolver ferramentas de avaliação do investimento para auxiliar na tomada de decisão; e [iii] identificar as expectativas dos investidores, com o intuito de construir um conjunto de premissas para o desenvolvimento de produtos mais ajustados aos seus anseios. Isto é feito por meio de análise comparativa com outras oportunidades de investimento, que leva em conta as expectativas, o humor e as características culturais, racionais, emocionais do investidor e do ambiente externo que o cerca. Para isso é necessário ampliar o conhecimento no campo da análise do comportamento do investidor, com base em sua percepção e expectativas acerca da oportunidade de investimento para a geração de renda mensal de longo prazo (RMLP). É preciso conhecer melhor as raízes das necessidades, desejos e aspirações do ser humano, e da diversidade proveniente das características particulares de cada indivíduo que vive em uma sociedade moderna e organizada, em um mundo que está evoluindo muito rapidamente, com escassez de recursos naturais, de energia e que apresenta grandes mudanças na estrutura da sociedade, das ciências econômicas, do conhecimento e do trabalho, e que, em seu íntimo, busca a felicidade no que entende ser melhor, principalmente para si e para a sua família. / This thesis aims: [i] to establish the predominant factors in the decision-making of investment in assets capable of generating long-term income; [ii] to develop tools for evaluating the investment to assist in the decision-making, and [iii] to identify the expectations of investors, with the aim of building a set of assumptions for the development of products more tailored to their desires. This is done through comparative analysis with other opportunities for investment, which takes into account the expectations, mood, and cultural, rational, and emotional characteristics of the investor and the environment that surrounds him. To this end, it is necessary to expand the knowledge in the field of analysis of the investors behavior, based on his perception and expectations about the investment opportunity for the generation of \"long-term monthly income\" (RMLP). We need to understand better the roots of the needs, desires, and aspirations of human beings, and diversity resulting from the particular characteristics of each individual who lives in a modern and organized society, in a world that is evolving very quickly, with scarcity of natural resources and energy, and that presents great changes in the structure of society, of economic sciences, knowledge and work, and who at his core, seeks the happiness in what he thinks is best, especially for himself and his family.

Esta tese tem como objetivos: [i] estabelecer os fatores preponderantes para a decisão de investimentos em ativos capazes de gerar de renda mensal de longo prazo; [ii] desenvolver ferramentas de avaliação do investimento para auxiliar na tomada de decisão; e [iii] identificar as expectativas dos investidores, com o intuito de construir um conjunto de premissas para o desenvolvimento de produtos mais ajustados aos seus anseios. Isto é feito por meio de análise comparativa com outras oportunidades de investimento, que leva em conta as expectativas, o humor e as características culturais, racionais, emocionais do investidor e do ambiente externo que o cerca. Para isso é necessário ampliar o conhecimento no campo da análise do comportamento do investidor, com base em sua percepção e expectativas acerca da oportunidade de investimento para a geração de renda mensal de longo prazo (RMLP). É preciso conhecer melhor as raízes das necessidades, desejos e aspirações do ser humano, e da diversidade proveniente das características particulares de cada indivíduo que vive em uma sociedade moderna e organizada, em um mundo que está evoluindo muito rapidamente, com escassez de recursos naturais, de energia e que apresenta grandes mudanças na estrutura da sociedade, das ciências econômicas, do conhecimento e do trabalho, e que, em seu íntimo, busca a felicidade no que entende ser melhor, principalmente para si e para a sua família. / This thesis aims: [i] to establish the predominant factors in the decision-making of investment in assets capable of generating long-term income; [ii] to develop tools for evaluating the investment to assist in the decision-making, and [iii] to identify the expectations of investors, with the aim of building a set of assumptions for the development of products more tailored to their desires. This is done through comparative analysis with other opportunities for investment, which takes into account the expectations, mood, and cultural, rational, and emotional characteristics of the investor and the environment that surrounds him. To this end, it is necessary to expand the knowledge in the field of analysis of the investors behavior, based on his perception and expectations about the investment opportunity for the generation of \"long-term monthly income\" (RMLP). We need to understand better the roots of the needs, desires, and aspirations of human beings, and diversity resulting from the particular characteristics of each individual who lives in a modern and organized society, in a world that is evolving very quickly, with scarcity of natural resources and energy, and that presents great changes in the structure of society, of economic sciences, knowledge and work, and who at his core, seeks the happiness in what he thinks is best, especially for himself and his family.

Bakgrund: Automatisering inom tillverkande företag är en pågående trend som spåsfortsätta framöver. Automatisering kan beskrivas som att mänskliga arbetsuppgifterersätts med maskinella enheter, det förekommer även olika nivåer av automatisering.Med hänsyn till en ökad global konkurrens ses automatisering som en nödvändighet förtillverkande företag för att fortsatt vara konkurrenskraftiga. Syfte: Det övergripande syftet med studien är att öka kunskapen omautomatiseringsinvesteringar och därigenom bidra till den strategiska investeringsteorin.Syftet uppfylls genom att beskriva hur svenska tillverkande industriföretagsinvesteringsbedömning genomförs vid automatiseringsinvesteringar samt identifieravilka drivkrafterna för automatisering är. Därigenom bidrar även studien med praktiskkunskap som ämnar att underlätta tillverkande företags investeringsbedömning vidautomatiseringsinvesteringar. Metod: Tillvägagångssättet utgår från en kvalitativ metod, där studien har genomförtspå svenska tillverkande industriföretag. Det empiriska materialet har inhämtats frånsemi-strukturerade intervjuer samt diverse dokument. Materialet har därefter analyseratsutifrån en komparativ metod för att upptäcka skillnader och likheter mellanfallföretagen. Slutsats: Studien visar att drivkrafter bakom automatiseringsinvesteringar ärekonomiska aspekter samt att automatiseringsinvesteringar inte nödvändigtvis ärstrategiska investeringar. Vid investeringsbedömningar spelar finansiella faktorer denprimära rollen, där payback-måttet används mest frekvent. Kvalitativa faktorer tas ibeaktning vid investeringsbedömningar men kan ses som sekundära. Uppnås intekravnivån, får kvalitativa faktorer mer tyngd som agrument vid investeringsbeslutet. / Background: Automation is an ongoing trend for manufacturing companies, which isexpected to continue. Automation can be described as human duties are replaced bymachines and there’s different levels of automation. Considering the increased globalcompetition, automation can be seen as necessary for manufacturing companies toremain competitive. Purpose: The overall purpose of this study is to increase the knowledge of automationinvestments and thereby contribute to the strategic investment theory. Further, thepurpose is describe how Swedish manufacturing companies investment assessment itcarried out for automation investments and identify what driving forces are behindautomation. Thereby this study also contribute with practical knowledge that aims tofacilitate manufacturing companies investment assessment regarding automationinvestments. Method: The approach is based on a qualitative method and the study was conducted on Swedish manufacturing companies. The empirical material was collected from semi-structured interviews and through different documents. The material has then been analyzed based on a comparative method for detecting differences and similaritiesbetween the companies. Conclusion: This study shows that driving forces behind automation investment isfinancial aspects and that automation investments isn’t always strategic investments. In investment assessments, financial factors play the primary role, where the payback-method are used most frequently. Qualitative factors are taken into account when investing but can be seen as secondary. If the level of requirements isn’t reached,qualitative factors are given more weight as an argument in the investment decisionmaking.

Studien visar på att ändrade marknadsförhållanden leder till att företag ändrar sin strategi gällande fastighetsförvaltningen. Beroende på kapitalstruktur och bolagsstyrning ser företagen olika risker och behöver därför vidta olika åtgärder. Processen med förvaltning och nya investeringar försvåras, med en osäker marknad blir det svårare att budgetera, ta beslut om nya investeringar samt att allokera kapital. Fastighetsbolagen lägger nu stort fokus på att se till att effektivisera och se till att deras befintliga fastigheter når kundernas krav och behov. / The study shows that changing market conditions lead companies to adjust their strategy regarding property management. Depending on the capital structure and corporate governance, companies perceive different risks and therefore need to take different actions. The process of management and new investments becomes more challenging, as an uncertain market makes it harder to budget, make decisions on new investments, and allocate capital. Real estate companies now place great emphasis on ensuring efficiency and meeting the demands and needs of their existing properties.

Bakgrund och problem: Det finns många små kommuner i Sverige med negativ befolkningstillväxt. Ett sätt kommunerna kan motverka de och skapa en mer attraktiv kommun är genom att förbättra kommunens kultur och fritidsliv. Investeringar i dessa områden kan används som ett verktyg för att uppnå måluppfyllelse. Kommuner har en unik utmaning i sin verksamhet då deras syfte ska vara att skapa allmännytta till kommuninvånarna samt att de inte får bedrivas i vinstsyfte. Samtidigt har de krav på att upprätthålla en god ekonomisk hushållning. Ett sätt privata företag gör för att beräkna investeringar är att använda sig av investeringskalkyler. Tidigare forskning belyser att i kommunal verksamhet påverkar icke finansiella faktorer kommunernas investeringsprocess i högre grad än i privat verksamhet. Därför är det intressant att undersöka hur kommunernas investeringsprocess ser ut för investeringar inom kultur och fritid. Syfte: Syftet med uppsatsen är att skapa förståelse för hur finansiella och icke finansiella faktorer påverkar små kommuners investeringsbeslut. Metod: Studien utgår från en kvalitativ forskningsstrategi där först en teoretisk referensram har skapats för att frambringa en förståelse för studiens ämne. Den teoretiska referensramen har även använts för att skapa intervjuguider som legat grund för studiens intervjuer. Studiens empiriska material är baserat främst på intervjuer med personal på Gällivare och Kiruna kommun samt kommunernas interna styrdokument och riktlinjer för investeringsprocessen. Slutligen har kommunerna analyserats emot varandra samt teorin för att besvara våra frågeställningar i slutsatsen. Slutsats: Investeringsprocessen i de undersökta små kommunerna kännetecknas av riktlinjer och styrdokument. Investeringsprocessens faser i de båda kommunerna hade flertal gemensamma steg enligt vår jämförelse. Den största skillnaden vi identifierade i kommunernas investeringsprocess var att Gällivare kommun hade större fokus på investeringens tänkta kostnad medan Kiruna kommun fokuserade mer på icke finansiella faktorer i planeringsfasen. Det förekommer heller inga kalkylmetoder för att beräkna investeringarnas lönsamhet utan i stället baseras beslutsprocessen på kostnadskalkyler samt motiveringar av icke finansiella faktorer som inte går att kvantifiera. / Background and problems: There are many small municipalities in Sweden with negative population growth. One way the municipalities can counteract that problem and create a more attractive municipality is by improving the municipality's culture and leisure life. Investments in these areas can be used as a tool to achieve goal fulfillment. Municipalities have a unique challenge in their operations as their purpose must be to create public benefit for the municipal residents and that the investments should not be conducted for profit. At the same time, they are required to maintain sound financial management. One-way private companies approach investment assessment is to use investment calculations. Previous research highlights that in municipal activities, non-financial factors affect the municipalities investment process to a greater extent than in private companies. Therefore, it is interesting to examine what the municipalities investment process looks like for investments in culture and leisure. Purpose: The purpose of the thesis is to create an understanding of how financial and non-financial factors affect small municipalities investment decisions. Method: The study is based on a qualitative research strategy where first a theoretical frame of reference has been created to produce an understanding of the subject of the study. The theoretical frame of reference has also been used to create interview guides that formed the basis for the study's interviews. The empirical material of the study is based mainly on interviews with staff at Gällivare and Kiruna municipality as well as the municipality's internal governing documents and guidelines for the investment process. Finally, the municipalities have been analyzed against each other and the theory for answering our questions in the conclusion. Conclusion: The investment process in the surveyed small municipalities is characterized by guidelines and governing documents. The phases of the investment process in the two municipalities had several common steps according to our comparison. The biggest difference we identified in the municipality's investment process was that Gällivare municipality had a greater focus on the estimated cost of the investment, while Kiruna municipality focused more on non-financial factors in the planning phase. There are also no calculation methods for calculating the profitability of investments, but instead the decision-making process is based on cost calculations and justifications of non-financial factors that cannot be quantified.

Магистерская диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложения. В работе рассмотрены теоретические основы девелопмента жилой недвижимости, осуществлена оценка современных подходов по формированию комфортной городской среды жилых комплексов, разработана концепция девелоперского проекта жилого комплекса в городе Екатеринбурге, сформировано маркетинговое обоснование концепции девелоперского проекта жилого комплекса, произведена разработано финансово-экономическое обоснование девелоперского проекта жилого комплекса. / The master's thesis consists of an introduction, three chapters, conclusion, list of references and Appendix. The paper discusses the theoretical basis of the development of residential real estate, the appraisal of modern approaches to formation of a comfortable urban environment of residential complexes developed by the concept development project of a residential complex in the city of Yekaterinburg, formed a marketing study of the concept development project of a residential complex made developed financial feasibility study of development project of the residential complex.