Bakgrund: Den 1 januari 2019 infördes IFRS 16, som är en ny standard för hur börsnoterade företag ska redovisa leasingavtal. Tidigare har företag som följer IFRS haft möjlighet att redovisa leasingavtal finansiellt eller operationellt. Fram tills nu har det varit vanligt att företag redovisar leasingavtal operationellt, inte minst inom industribranschen där leasing av maskiner och fastigheter är vanligt. I och med IFRS 16 ska alla leasingavtal istället redovisas som en nyttjanderätt i balansräkningen. Målet med IFRS 16 är att redovisningen av leasingavtal korrekt ska återspegla företagets faktiska finansiella ställning och ge en rättvisande bild av verksamheten. Det finns dock de som är kritiska till den nya standarden som menar att den är onödig och endast kommer medföra ytterligare jobb för företagen. Syfte: Syftet med denna studie är att undersöka om IFRS 16 kommer uppfylla sin funktion, och således minska informationsasymmetrin mellan företag och investerare, eller endast är ett ”onödigt ont”. Metod: Studien har genomförts med en kvantitativ ansats för att kunna generalisera effekterna inom industribranschen. För att uppfylla studiens syfte har vi med en kapitaliseringsmetod för operationell leasing undersökt hur 30 börsnoterade industriföretags finansiella rapporter och nyckeltal kan komma att påverkas av reglerna i IFRS 16. Vi har även, med hjälp av en regressionsanalys som testade sambandet mellan redovisning av operationell leasing och ett företags marknadsvärde, undersökt hur IFRS 16 kan komma att påverka investerares värdering av företag. Slutsats: De slutsatser vi kan dra är att företagens balansnyckeltal är de som kommer påverkas mest av IFRS 16, oavsett företagens storlek. Lönsamhetsnyckeltal och likviditetsnyckeltal påverkas endast signifikant för medelstora och stora börsnoterade industriföretag. Studien visar även att IFRS 16 inte kommer minska informationsasymmetrin mellan företag och investerare, då informationen kring operationell leasing redan finns tillgänglig i noterna. IFRS 16 kommer dock uppfylla sin funktion för mindre sofistikerade investerare samt minska de resurser investerare behöver lägga på att justera de finansiella rapporterna. Vi kan därmed dra slutsatsen att IFRS 16 inte är ett ”onödigt ont”. / Background: The new standard for lease accounting, IFRS 16, was introduced January 1st, 2019. Until this date, companies that comply with IFRS have had the choice to report leasing agreements as financial or operating leases. Before IFRS 16, the majority of lease agreements have been reported as operating leases, not least in the industrial sector where machines and properties are frequently used. In accordance with IFRS 16, all leasing agreements will instead be reported as a right-of-use asset in the balance sheet. The objective of IFRS 16 is that the accounting of leases should accurately reflect the company's actual financial position and give a true and fair view of the business. However, there are critics of the new standard, who consider it an “unnecessary evil”. Purpose: The purpose of this paper is to investigate whether IFRS 16 will fulfill its objectives and reduce information asymmetry between companies and investors, or if it is only an "unnecessary evil". Methods: In order to generalize the effects of IFRS 16 in the industrial sector, this paper was conducted with a quantitative approach. To fulfill the purpose of the paper, we used a capitalization method for operating leases, to examine how the financial statements and ratios of 30 listed companies may be affected by IFRS 16. A regression analysis was conducted to test the correlation between operating lease accounting and a company's market value in order to observe how IFRS 16 may affect investors' business valuation. Conclusion: In conclusion, the financial ratios most effected by IFRS 16, are the balance ratios, regardless of the size of the companies. Performance ratios and liquidity ratios are only significantly affected for medium-sized and large listed industrial companies. The study also shows that IFRS 16 will not reduce information asymmetry between companies and investors, as the information on operating leases is already disclosed in the notes. However, IFRS 16 will fulfill its function for less sophisticated investors and reduce the costs of adjusting the financial statements for investors. We can therefore conclude that IFRS 16 is not an "unnecessary evil".

Den internationella redovisningsstandarden för leasingavtal, IAS 17 Leasingavtal, harkritiserats för att den möjliggör för företag att redovisa utanför balansräkningen genomoperationell leasing. Det har länge förts diskussion kring redovisningen av operationellaleasingkontrakt och om de representerar en rättvisande bild. Operationella leasingkontraktorsakar att företag undanhåller tillgångar och skulder från balansräkning. Ur denna problematikhar IASB skapat den nya redovisningsstandard, IFRS 16 Leases, som ska ersätta den gamlaredovisningsstandarden.Huvuddragen i den nya standarden IFRS 16 är betydande förändringar för leasetagaren snarareän för leasegivaren, där regleringen påminner mer om det tidigare regelverket. Leasetagarenkommer att behöva redovisa en nyttjanderätt och en leasingskuld och den nuvarandeuppdelningen av finansiell och operationell leasing kommer därmed att upplösas. På så sättändras företagens strategiska beslut vid finansiering av verksamheten. Leasegivaren påverkasdäremot inte av förändringen, denne kommer fortfarande att behöva klassificera leasingavtalsom finansiella eller operationella i enlighet med klassificeringskriterier som motsvarar de iIAS 17.Syftet med uppsatsen är att med typfall undersöka hur den nya internationellaredovisningsstandarden, IFRS 16 Leases, kan komma att påverka företags balans- ochresultaträkningar och i förlängningen hur det kommer att beröra relevanta finansiella nyckeltal.Studiens syfte undersöks genom våra två forskningsfrågor som undersöker effekten avkapitalisering av de operationella leasingåtaganden för företags balans- och resultaträkning vidtillämpning av IFRS 16 samt påverkan på företags nyckeltal som är knutna till balans- ochresultaträkningen av kapitaliseringen enligt IFRS 16.Med hjälp av typfallen har vi kunnat dra slutsatser som besvarar uppsatsens syfte samtforskningsfrågor. I vår studie har vi visat att nyckeltal som soliditet och skuldsättningsgradkommer att påverkas markant av den kapitalisering som IFRS 16 innebär och grundar sig i denleasingskuld som företagen behöver redovisa vid tillämpning av IFRS 16. De undersöktanyckeltalen vinstmarginal, räntabilitet på eget kapital samt totalt kapital, har i vår studie visatsinitialt bli lägre vid tillämpning av IFRS 16. Vi har dock dragit andra slutsatser om vad somhänder över leasingperioden med nyckeltalen. Nyckeltalen kommer vid leasingperiodens slutvisa högre avkastning än vad IAS 17 hade visat under samma period. Slutsatsen grundar sig iresultatpåverkans omfördelning då avskrivning, ränta och amortering görs istället förkostnadsföring av leasingavgiften.Vi har kommit fram till att företagsredovisning av det som tidigare var operationellaleasingkontrakt blir mer komplicerad när IFRS 16 tillämpas. Övergångsbestämmelser till dennya standarden har även öppnat upp för företagen att ge en anpassad bild av redovisningen motintressenter. Utifrån vår studie har vi också dragit slutsatsen att övergången till den nyastandarden på lång sikt kommer gynna företagets intressenter. I dagsläget gör intressenter redanjusteringar för företags operationella leasingåtagande vid beräkning av kreditrisk. Den nyastandarden innebär att intressenter slipper göra justeringar då företaget redovisar en merrättvisande bild av de finansiella rapporterna. / The International Accounting Standard for leases, IAS 17 Leases, has been criticized to enablecompanies to report off-balance sheet by reporting leases as operating leases. There has longbeen discussion about the accounting of operational leases and if they represent a fair view.These contracts cause companies to withhold assets and liabilities from the balance sheet. Fromthis issue, the IASB has created a new accounting standard, IFRS 16, which will replace the oldaccounting standard.Key features of the new standard IFRS 16 has significant changes for the lessee rather than thelessor, where regulation is more reminiscent of the previous regulatory framework. The lesseewill need to report a right of use asset and a lease liability and the current breakdown of financialand operational leasing will therefore be dissolved. In this way, the company’s strategicdecisions changes in financing the business. The lessor will not be affected by this change, hewill still need to classify leases as capital or operating in accordance with the classificationcriteria corresponding to those of IAS 17.The purpose of this study is to investigate, with constructed scenarios, how the new accountingstandard, IFRS 16 Leases, will affect corporate balance sheets together with income statementsand, in the long run, how this affects relevant financial ratios. This is examined by our tworesearch questions which seek to find the effect of the capitalization of the operating leases forcorporate balance sheet and income statement when applying IFRS 16 as well as the impact oncompany’s financial ratios.Through our scenarios we have been able to draw conclusions that answers the study’s purposeand research questions. In our study, we have shown that key ratios, such as equity and leveragewill be significantly influenced by the capitalization that IFRS 16 implies. This is based on thelease liability that companies need to report when applying IFRS 16. The examined financialratios, profit margin, return on equity and return on assets have shown in our study to be initiallylower when applying IFRS 16. However, we have drawn other conclusions about what happensover the lease period with the ratios. The key ratios will ultimately show higher returns thanIAS 17 had shown during the same period. This conclusion is based on the reallocation ofearnings impact, as depreciation, interest and amortization is made instead of expensing thelease fee.We have concluded that corporate accounting of what was previously operational leasingbecomes more complicated when IFRS 16 is applied. Transitional options to the new standardhas also opened opportunities for companies to provide a customized picture of the financialstatements to stakeholders. Based on our study, we have also drawn the conclusion that thetransition to the new standard in the long run will benefit the company’s stakeholders. In thecurrent situation, stakeholders already adjust for operational leases when calculating corporatecredit risk. The new standard means that stakeholders do not need to make these adjustmentsas the company reports a more fair picture of the financial statements.This study is hereinafter written in Swedish.

Trots redovisningens huvudsakliga syfte att bistå som informationskälla och beslutsunderlag varierar kvaliteten för upplysningar mellan olika företag. IASB:s regelverk lämnar ett stort utrymme för tolkning, vilket leder till att upplysningar till viss grad genomsyras av de problem relationen mellan en principal och en agent kan ge upphov till. Det kan resultera i en redovisning som inte längre återger en ekonomiskt rättvisande bild av verksamheten, vilket bidrar till ett informationsgap mellan företag och dess intressenter. Denna studie bidrar till att reducera negativa marknadseffekter till följd av gapet, genom en granskning av ett slumpmässigt urval om 249 svenska börsnoterade företag och dess upplysningar vid byte av redovisningsprincip för operationella leasingavtal. IFRS 16- Leasingavtal kräver att merparten av alla leasingavtal tas upp i företagets balansräkning som en nyttjanderättstillgång, respektive leasingskuld. Det empiriska material som studien baseras på lyckas förklara en del av variationen i upplysningskvalitet mellan företag, genom den effekt kapitaliseringen av avtalen bidrar till vid förändringen av redovisningsprincip. / Despite the main purpose of accounting as source for information and support in investment decisions, the quality of disclosure differs between companies. The accounting standards developed by IASB leaves room for interpretation, which may lead to disclosures permeated by the relationship between principals and agents, resulting in an information gap between the company and its stakeholders. This study contributes to a reduced market influence caused by this gap, by reviewing the disclosures of 249 Swedish listed companies when changing principles of accounting for operating leases. IFRS 16- Leases requires a capitalization of the lease contract as an asset and debt respectively in the balance sheet. The empirical data of the study succeeds to explain some of the variance in disclosure quality between companies, during a transitional period, by the effect of capitalizing when changing principle.

Background and problem: On January 1st 2019 the new accounting standard IFRS 16 was implemented which requires lessees to capitalize operating leases, hence moving the lease information from the footnotes on to the balance sheet. When capitalizing operating leases in quantitative studies, researchers have been able to state that it also has an effect on the income statement as well as on financial indicators, and have based on this tried to predict what effect capitalization of operating leases would have on the lessee’s underlying business. However, the expectations lack academic published empirical evidence and, above all from a period after the implementation of IFRS 16. Research question and Aim: By answering the research question “How has the introduction of IFRS 16 affected the business of lessees within the Swedish retail industry?”, the study aims to understand the impact IFRS 16 has had on the businesses of lessees within the Swedish retail industry. Theory: Previous literature has identified how capitalization of operational leasing can potentially affect parts of the business. The identified parts have been summarized in a conceptual framework, which defines what is meant by the business. The conceptual framework consists of the four different perspectives: leasing policy; reporting process; raising capital; financial goals. Method: The study has applied a qualitative method, using semi structured interviews for collecting empirical support. The respondents consisted of Chief Financial Officers, accounting specialists and accounting managers who represented Swedish retail industry lesses. Result and contribution: The study has found that lessees operates in two worlds, where the transition to IFRS 16 has occurred but where the lessees still add additional accounting according to IAS 17. Furthermore the results show that IFRS 16 enables for interpretation and assessment, which lessees have solved by centralizing processes for business and decision making concerning leasing. The insights can offer guidance for lessees that are on the verge of implementing the new accounting standard. At the same time the results complement the literature with a previously understudied perspective and thereby contributesto a more holistic view regarding the consequences of implementation of IFRS 16. / Bakgrund och problematik: Den 1 januari 2019 infördes den nya redovisningsstandarden IFRS 16, som numera tvingar leasetagare att kapitalisera operationell leasing och därmed förflytta information om leasingåtaganden från fotnoterna till balansräkningen. Vid kapitalisering av operationell leasing har forskare genom kvantitativa studier kunnat konstatera att det även får implikationer på såväl resultaträkningen som finansiella nyckeltal, för att sedan försöka förutspå vad kapitalisering av operationell leasing skulle ha för påverkan på den underliggande verksamheten. Däremot saknar förväntningarna akademiskt publicerade empiriska belägg, och framförallt från en tid då IFRS 16 trätt i kraft. Forskningsfråga och syfte: Genom att svara på forskningsfrågan “Hur har införandet av IFRS 16 påverkat verksamheten för leasetagare inom den svenska detaljhandeln?”, ämnar studien att förstå vilken påverkan införandet av IFRS 16 har haft på verksamheten för leasetagare inom den svenska detaljhandeln. Teoretisk förankring: Tidigare litteratur har identifierat hur kapitalisering av operationell leasing potentiellt kan komma att påverka delar inom verksamheten. De identifierade delarna har summerats i ett konceptuellt ramverk, som definierar vad som avses med verksamheten. Det konceptuella ramverket består av de fyra olika perspektiven: leasingpolicy; rapporteringsprocess; kapitalanskaffning; finansiella mål. Metod: Studien har tillämpat en kvalitativ metod i form av semi-strukturella intervjuer för insamlandet av empiriskt underlag. Respondenterna bestod av ekonomichefer, redovisningsspecialister och redovisningschefer, vilka representerade leasetagare verksamma inom den svenska detaljhandeln. Resultat och bidrag: Studien har funnit att leasetagare befinner sig i två världar, där det har skett en övergång till IFRS 16 men att leasetagare fortfarande tilläggsredovisar enligt IAS 17. Därtill visar resultaten att IFRS 16 möjliggör för tolkningar och bedömningar, vilket leasetagare har löst genom att centralisera arbets- och beslutsprocesser gällande leasing. Insikterna kan tänkas erbjuda en vägledning för leasetagare som står inför att tillämpa den nya redovisningsstandarden. Samtidigt kompletterar resultaten litteraturen med ett tidigare understuderat perspektiv och medverkar därmed till en mer holistisk förståelse vad gäller följderna av IFRS 16.

Leasingen har ökat under de senare åren. Den har använts som ett alternativt finansieringssätt för många företag. Genom leasing kan företagen undvika lån eller bundet kapital vid investering. Detta medför flexibilitet och ekonomiska fördelar. Enligt IAS 17 klassificeras leasing med två redovisningssätt, operationellt och finansiellt leasingavtal. Ett operationellt avtal betyder en konstant kostnad över leasingtiden i resultaträkningen. Det finansiella leasingavtalet redovisas med en avskrivning och en ränta i resultaträkningen samt en skuld och en tillgång i balansräkningen. Redovisningsskillnaden mellan avtalen medför problem då operationell leasing redovisas utanför balansräkningen "off-balance-sheet". Den operationella redovisningen ger inte investerare och analytiker en rättvisande bild om företagets finansiella ställning. Med anledning av detta har IASB och FASB tvingats utveckla en ny och omarbetad leasingstandard (IFRS 16). Standarden är tänkt att eliminera redovisningsskillnaderna och därmed öka jämförbarheten. Den främsta förändringen i den nya leasingstandarden är att leasingavtal, som är mer än 12 månader, ska redovisas som den nuvarande finansiella leasingen där tillgången tas upp som en tillgång och en skuld i balansräkningen. Syftet är att undersöka förändringen av företagens finansiella ställning före och efter en kapitalisering, vid ett byte från IAS 17 till IFRS 16. Kapitaliseringen innebär ökade skulder och tillgångar i balansräkningen. Rapporten ska undersöka hur balansräkningen förändras. Kapitaliseringen påverkar även resultaträkningen genom avskrivningar och räntekostnader. Dessa förändringar i resultaträkningen ska också undersökas. Tidigare forskning visar att företagens storlek och bransch kan få olika effekt vid en kapitalisering. Syftet är därför att kartlägga kapitaliseringseffekten mellan olika branscher samt beskriva effektskillnaderna mellan företagens storlek, samt söka samband dem emellan. Undersökningen visade att effekten på företagens finansiella rapporter var varierande, där resultaträkningen hade en mindre effekt än balansräkningen. Kapitaliseringen ledde till en kraftig skuldökning samt en mindre ökning på tillgångssidan, som i sin tur gav olika effekt på nyckeltalen. Skuldsättningsgraden och soliditeten påverkades mest, i jämförelse med de andra nyckeltalen i undersökningen. Gällande branscher och företagsstorlek är det Consumer Services och Small Cap, som totalt sett påverkades mest. Detta medför att företagens egenskaper och storlek hade betydelse vid en kapitalisering.

The International Accounting Standards Board (IASB) and the United States Financial Accounting Standards Board (FASB) have reaffirmed their commitment to accomplishing the convergence of International Financial Reporting Standards (IFRS) and US Generally Accepted Accounting Practice (US GAAP), following their March 2010 progress report. Among the standards subject to this convergence project, is IAS 23 - Borrowing Costs. Taken at face value, the convergence of IAS 23 (IFRS) and SFAS 34 (US GAAP), and looking at convergence in general, the idea is productive and beneficial. It will lead to more comparative information as it eliminates the differences. The downside, however, could very easily be that convergence might just be taking place for the sake of convergence, and that the end result might not necessarily lead to more comparative and cost effective information. When specifically considering the convergence of the two borrowing costs standards (SFAS 34 and IAS 23), it is clear that differences remain even after their convergence, and therefore it does not promote comparability. The revision of IAS 23 might actually have been more costly and less beneficial, rather than the other way around. The first article in this dissertation claims that the mandatory capitalisation of borrowing costs is more costly than not, and that the IASB did not adequately consider the cost implications in their decision to change IAS 23, as well as that the benefits obtained from the capitalisation of borrowing costs are not that noticeable in practice. Participants in this study also seemed to agree that the application of IAS 23 is fairly difficult. Delving deeper into the technical aspects of IAS 23, a number of questions also arise relating to its application. This appears to be substantiated by the findings in the second article where instances were identified where the opinions of the participants relating to, for instance, what would be regarded as a 'substantial period of time', were divided. Differences relating to the above above viii may lead to one person capitalising borrowing costs, while another in the same situation would not. On the upside, a few instances were identified where participants were not as divided in their views. Therefore, although there appear to be some uncertainties within IAS 23, there are fewer than one would have expected. In summary, the revised IAS 23, in other words, the mandatory capitalisation of borrowing costs on qualifying assets, was viewed by participants as being more costly and difficult to apply than not and they felt that some technical uncertainties do exist within IAS 23. Recommendations have been made in this dissertation based on the useful information obtained. / Thesis (M.Com. (Accountancy))--North-West University, Potchefstroom Campus, 2011.

The International Accounting Standards Board (IASB) and the United States Financial Accounting Standards Board (FASB) have reaffirmed their commitment to accomplishing the convergence of International Financial Reporting Standards (IFRS) and US Generally Accepted Accounting Practice (US GAAP), following their March 2010 progress report. Among the standards subject to this convergence project, is IAS 23 - Borrowing Costs. Taken at face value, the convergence of IAS 23 (IFRS) and SFAS 34 (US GAAP), and looking at convergence in general, the idea is productive and beneficial. It will lead to more comparative information as it eliminates the differences. The downside, however, could very easily be that convergence might just be taking place for the sake of convergence, and that the end result might not necessarily lead to more comparative and cost effective information. When specifically considering the convergence of the two borrowing costs standards (SFAS 34 and IAS 23), it is clear that differences remain even after their convergence, and therefore it does not promote comparability. The revision of IAS 23 might actually have been more costly and less beneficial, rather than the other way around. The first article in this dissertation claims that the mandatory capitalisation of borrowing costs is more costly than not, and that the IASB did not adequately consider the cost implications in their decision to change IAS 23, as well as that the benefits obtained from the capitalisation of borrowing costs are not that noticeable in practice. Participants in this study also seemed to agree that the application of IAS 23 is fairly difficult. Delving deeper into the technical aspects of IAS 23, a number of questions also arise relating to its application. This appears to be substantiated by the findings in the second article where instances were identified where the opinions of the participants relating to, for instance, what would be regarded as a 'substantial period of time', were divided. Differences relating to the above above viii may lead to one person capitalising borrowing costs, while another in the same situation would not. On the upside, a few instances were identified where participants were not as divided in their views. Therefore, although there appear to be some uncertainties within IAS 23, there are fewer than one would have expected. In summary, the revised IAS 23, in other words, the mandatory capitalisation of borrowing costs on qualifying assets, was viewed by participants as being more costly and difficult to apply than not and they felt that some technical uncertainties do exist within IAS 23. Recommendations have been made in this dissertation based on the useful information obtained. / Thesis (M.Com. (Accountancy))--North-West University, Potchefstroom Campus, 2011.

Education is one of the most important public goods that society can provide, and researchers have since long agreed that schools' performances are capitalized into residential property prices. However, all previous research is based on residential markets where school districts prevail. This study aims to investigate how the capitalization of residential properties are affected when pupils have free choice and how proximity to schools affect this relationship. The study covers the years 2011 to 2018 and is based in Västerås municipality, Sweden. Through a hedonic pricing model with a semi-logarithmic form, that includes both fixed effects through postal codes and yearly fixed effects, we can show that school quality is capitalized into residential property prices. The quality of schools is estimated through four types of school characteristics; pass rates in national tests, pupil-to-teacher ratio, pupil ethnicity and parental educational background which are combined into a single variable using Principal Component Analysis (PCA). Using geo-coordinates, school characteristics are assigned to properties in two different scenarios. In the first, only school characteristics of the closest school are assigned to properties. In the second, properties are assigned the average characteristics of all schools within a radius of 875 meters from the home i.e., walking distance for pupils in third grade. Our results show that quality of education is capitalized in property prices even if pupils are not limited by school districts. We find that if school quality is improved by one unit, the price of local apartments and houses increases by 2.13-3.06% and 2.07-2.19%, respectively. The results also indicate that capitalization is affected by how many schools are within walking distance. Residentials in close proximity of several schools have more options and thus experiences a stronger capitalization effect than properties close to only one school. / Utbildning är en av de viktigaste funktionerna som samhället kan tillhandahålla, och forskningen har sedan länge varit överens om att skolors prestationer kapitaliseras i bostadspriser. All tidigare forskning är dock baserad på bostadsmarknader strukturerade efter skoldistrikt. Denna studie syftar till att undersöka hur kapitaliseringen av bostäder påverkas av ett fritt skolval samt hur avstånd till skolor påverkar detta förhållande. Studien omfattar åren 2011 till 2018 och är baserad i Västerås kommun, Sverige. Genom en hedonisk prissmodell med semilogaritmisk form, som inkluderar både fixed effects genom postnummer och årliga fixed effects, kan vi visa att utbildningskvalité kapitaliseras i bostadspriserna. Utbildningskvalité uppskattas genom värdet av fyra typer av skolvariabler; andelen godkända elever i nationella prov, elever per lärare, elevens etnicitet och föräldrarnas utbildningsbakgrund som kombineras till en enskild variabel genom Principal Component Analysis (PCA). Med hjälp av geokoordinater tilldelas bostäderna skolors unika värden i två olika scenarier. I det första tilldelas bostäderna endast värdet för den närmsta skolan. I den andra tilldelas bostäderna ett genomsnittligt värde av alla skolor inom en radie av 875 meter från bostaden, dvs. gångavstånd för elever i tredje klass. Våra resultat visar att utbildningens kvalitet kapitaliseras i bostadspriserna även om eleverna inte begränsas av skoldistrikt. Vi finner att om utbildningskvalitén förbättras med en enhet så ökar priset på lägenheter och hus i området med 2.13-3.06% respektive 2.07-2.19%. Resultaten tyder också på att kapitaliseringen påverkas av hur många skolor som ligger inom gångavstånd. Bostäder i närheten av flera skolor har fler valmöjligheter och får därmed en starkare kapitaliseringseffekt än bostäder nära endast en skola.