Sammanfattning Titel: Miljö- och klimatåtgärders betydelse för kunder vid köp av nyproducerade bostäder. Nivå: C-uppsats i ämnet företagsekonomi Författare: Therese Quennerstedt Handledare: Agneta Sundström Datum: 2012 – maj Syfte: Studiens syfte är att beskriva och analysera hur potentiella kunder efterfrågar miljö- och klimatåtgärder i samband med köp av nyproducerade bostäder. Detta studeras genom att undersöka kundens kunskap och intresse av miljö- och klimatåtgärder och inställning till att göra en kapitalinsats i samband med detta samt hur kunder vill att miljöförmedlingen ska se ut. Studiens forskningsfrågor är: 1. Hur betydelsefullt är miljö- och klimatåtgärder i samband med köp av en nyproducerad bostad för kunden? 2. Finns det ett intresse av att betala en kapitalinsats för utökade miljö- och klimatåtgärder i samband med nyproducerade bostäder? Metod: En induktiv kunskapsansats har använts. Undersökningen bygger på empiri från verkligheten i form av en enkätundersökning och intervjuer som gjorts för att nå en djupare förståelse. Analysen bygger på statistik och på sambandet mellan denna information. Resultat & slutsats: Studien visar att kunderna främst är intresserade av miljö- och klimatåtgärder som av egoistiska skäl är fördelaktiga för dem. De åtgärder som berör deras hälsa eller ekonomisk vinning, är mest intressant. De egoistiska skälen, egennyttan, är det som styr om kunderna väljer miljömärkta alternativ. Förslag till fortsatt forskning: Studien har inte visat vad åtgärderna som tagits fram i denna studie ger för effekt om de genomförs. En ytterligare rapport som följer upp resultatet är av intresse för företag inom bostadsbranschen samt för kommande forskning. Uppsatsens bidrag: Studien har bidragit till att ge kunskap om hur kunden, den tilltänkta köparen, vid köp av en nyproducerad bostad ser på miljö- och klimatåtgärder. Resultatet är användbart då det visar hur efterfrågat detta är och om det finns en marknad, en ekonomisk vinning, i att satsa på dessa åtgärder. Nyckelord: Hållbar utveckling, miljöåtgärder, klimatåtgärder, miljömärkta bostäder, alternativ energianvändning, miljömärkta produkter.

In January 2018, Sweden’s new Climate Act and long-term climate goal entered into force. The goal states that, by 2045, Sweden will reach net-zero emissions of greenhouse gases. The goal is ambitious and requires powerful climate change mitigations in a variety of sectors, which can lead to both positive synergies and negative tradeoffs with the 16 existing Environmental Quality Objectives. Examining and analyzing such interactions can accelerate the achievement of the goals and reduce the risk of unwanted complications.  The purpose of this study is to assess the central measures of achieving the climate goal, and to evaluate and clarify possible synergies and tradeoffs between the climate goal and Sweden’s Environmental Objectives. The applied methods include literature studies, expert assessments, Causal Loop Diagrams and a comparative analysis method, and a total of 160 interactions between the climate goal and the Environmental Objectives have been examined.  37% of the interactions show positive synergies, and 47% show no significant impact between the climate goal and the Environmental Objectives. Only 16% of the interactions are estimated to lead to possible negative tradeoffs. In many cases, type of used technology and the location of the measures play a decisive role; with careful planning and precautionary principles, synergies can be supported and tradeoffs avoided. / I samband med att den nya klimatlagen trädde i kraft i januari 2018 fick Sverige ett nytt långsiktigt klimatmål, som fastställer att Sverige senast år 2045 ska ha noll nettoutsläpp av växthusgaser. Målet är ambitiöst och kräver kraftfulla klimatförbättrande åtgärder inom en rad olika sektorer, något som kan leda både till positiva synergieffekter och negativa målkonflikter med de 16 befintliga miljökvalitetsmålen. Att undersöka och analysera dessa interaktioner kan påskynda måluppfyllelsen och minska risken för fallgropar. Syftet med denna studie är att undersöka vilka klimatförbättrande åtgärder som är betydande för att nå klimatmålet, samt att kartlägga och tydliggöra potentiella synergier och konflikter mellan klimatmålet och de nationella miljökvalitetsmålen. Litteraturstudier, expertutlåtanden, analyser av orsakssamband samt en komparativ analysmetod har tillämpats, och totalt 160 interaktioner mellan klimatmålet och miljökvalitetsmålen har analyserats. 37% respektive 47% av interaktionerna visar positiva synergier eller ingen tydlig påverkan mellan klimatmålet och miljökvalitetsmålen, och endast 16% av interaktionerna bedöms leda till potentiella negativa målkonflikter. För flera av åtgärderna spelar teknik och placering en avgörande roll för de slutliga synergierna och målkonflikterna. Med noggrann planering och vidtagen försiktighetsprincip kan synergierna stärkas och potentiella målkonflikter undvikas.

Infrastruktursektorn har ofta varit kritiserad för brist på effektivitet och innovation i projekten. Samtidigt står infrastruktursektorn för en stor andel av koldioxidutsläppen i Sverige. De flesta länder har infört strategier och policys för att uppnå de uppsatta klimatmålen. Incitament har identifierats kunna påverka motivationen hos leverantörerna i att utveckla hållbara lösningar. Det finns en generell avsaknad av incitament kopplat till prestationer i tidiga skeden där konsulter är aktiva. Tidigare studier rekommenderar att utveckla modeller för att bistå beställaren i att agera för ökad samverkan och innovation i projekteringsprocessen. Detta examensarbete har därför till syfte att undersöka hur incitament för konsulter upplevs påverka klimatåtgärder samt vilka möjligheter, hinder och risker som finns med incitament kopplat till klimatåtgärder i tidiga skeden. Detta för att slutligen kunna nå en slutsats i vad som saknas för att kunna formulera incitament i konsultkontrakt. För att studera detta används tre incitamentsroller från tidigare forskning som teoretiskt perspektiv. Studien visar att incitament kan skapa utrymme för individer att arbeta med utvecklingsfrämjande åtgärder inom klimat förutsatt att de övergripande målen är nedbrutna på projektnivå. Incitament kan stimulera och motivera till en ökad prestation i organisationer i projekt med stark fokus på tid och kostnad. För att det ska fungera, behöver det finnas en mätbarhet i incitamentet för att konsulten ska kunna utföra arbetet och beställaren ska kunna utvärdera. Det finns en risk att andra områden blir nedprioriterat till följd av att incitament kopplas till ett specifikt område. I tidiga skeden finns det en högre påverkansgrad att optimera lösningar som kan leda till minskad klimatbelastning. Studien visar att det finns en avsaknad av vad klimatpåverkan är i ett projekt i normalfall, och detta behöver definieras i syfte att kunna mäta klimatreducerande åtgärder mot normalfallet eftersom mätbarheten anses viktig. Vidare har projektledarens engagemang och målstyrning i frågan en avgörande roll i hur framgångsrikt ett incitament blir. Det anses viktigt att tydliggöra målet för att skapa fokus inom organisationen, på så vis att incitament ska få önskad effekt. / The infrastructure sector has often been criticized for lack of efficiency and innovation in projects. At the same time, the infrastructure stands for a major amount of the carbon dioxide emissions in Sweden. Most countries have introduced strategies and policies in order to achieve the set climate goals. Incentives have been identified to have an impact on supplier’s motivation to deliver sustainable solutions. There is an overall lack in incentives linked to performance in early stages when the consultant is involved. Previous research shows that models should be developed to assist the client in including more cooperation and innovation in the design process. Therefore, this thesis intends to investigate in how incentives for the consultant are perceived to impact climate actions. Also, what possibilities, obstacles and risks are there in including incentives linked to climate action in early stages. This is in order to reach the conclusion of what is missing in the process of forming incentives in consulting contracts. To examine these questions, three roles of incentives from previous research was used as a theoretical perspective. This study shows that incentives can create room for individuals to work with actions that aims to develop the work within climate, given that the overalls climate goals are broken down and customized for the specific project. Incentives can stimulate and motivate to enhanced performance in organisations, in projects with otherwise strong focus on time and budget. For this to work, there needs to be measurability in incentives for the consultant to be able to perform and the client to evaluate the work. However, there is a risk for other areas within the project to be down prioritized following an incentive linked to a specific area. In early stages there is a higher possibility to impact the solutions in the project, which can result in reduction of negative climate impact. The study shows that there is a lack of knowledge in matter of what the climate impact is in a project normally, and this needs to be defined in order to measure climate actions against the normal case because the measurability is considered to be important. Moreover, the project manager´s commitment and objectives management in the area plays a big role in how successful the incentives will be. It is also important to clarify the goals for the organisation to focus on, by doing this the incentive can reach the desired effect.

Infrastruktursektorn har ofta varit kritiserad för brist på effektivitet och innovation i projekten. Samtidigt står infrastruktursektorn för en stor andel av koldioxidutsläppen i Sverige. De flesta länder har infört strategier och policys för att uppnå de uppsatta klimatmålen. Incitament har identifierats kunna påverka motivationen hos leverantörerna i att utveckla hållbara lösningar. Det finns en generell avsaknad av incitament kopplat till prestationer i tidiga skeden där konsulter är aktiva. Tidigare studier rekommenderar att utveckla modeller för att bistå beställaren i att agera för ökad samverkan och innovation i projekteringsprocessen. Detta examensarbete har därför till syfte att undersöka hur incitament för konsulter upplevs påverka klimatåtgärder samt vilka möjligheter, hinder och risker som finns med incitament kopplat till klimatåtgärder i tidiga skeden. Detta för att slutligen kunna nå en slutsats i vad som saknas för att kunna formulera incitament i konsultkontrakt. För att studera detta används tre incitamentsroller från tidigare forskning som teoretiskt perspektiv. Studien visar att incitament kan skapa utrymme för individer att arbeta med utvecklingsfrämjande åtgärder inom klimat förutsatt att de övergripande målen är nedbrutna på projektnivå. Incitament kan stimulera och motivera till en ökad prestation i organisationer i projekt med stark fokus på tid och kostnad. För att det ska fungera, behöver det finnas en mätbarhet i incitamentet för att konsulten ska kunna utföra arbetet och beställaren ska kunna utvärdera. Det finns en risk att andra områden blir nedprioriterat till följd av att incitament kopplas till ett specifikt område. I tidiga skeden finns det en högre påverkansgrad att optimera lösningar som kan leda till minskad klimatbelastning. Studien visar att det finns en avsaknad av vad klimatpåverkan är i ett projekt i normalfall, och detta behöver definieras i syfte att kunna mäta klimatreducerande åtgärder mot normalfallet eftersom mätbarheten anses viktig. Vidare har projektledarens engagemang och målstyrning i frågan en avgörande roll i hur framgångsrikt ett incitament blir. Det anses viktigt att tydliggöra målet för att skapa fokus inom organisationen, på så vis att incitament ska få önskad effekt. / The infrastructure sector has often been criticized for lack of efficiency and innovation in projects. At the same time, the infrastructure stands for a major amount of the carbon dioxide emissions in Sweden. Most countries have introduced strategies and policies in order to achieve the set climate goals. Incentives have been identified to have an impact on supplier’s motivation to deliver sustainable solutions. There is an overall lack in incentives linked to performance in early stages when the consultant is involved. Previous research shows that models should be developed to assist the client in including more cooperation and innovation in the design process. Therefore, this thesis intends to investigate in how incentives for the consultant are perceived to impact climate actions. Also, what possibilities, obstacles and risks are there in including incentives linked to climate action in early stages. This is in order to reach the conclusion of what is missing in the process of forming incentives in consulting contracts. To examine these questions, three roles of incentives from previous research was used as a theoretical perspective. This study shows that incentives can create room for individuals to work with actions that aims to develop the work within climate, given that the overalls climate goals are broken down and customized for the specific project. Incentives can stimulate and motivate to enhanced performance in organisations, in projects with otherwise strong focus on time and budget. For this to work, there needs to be measurability in incentives for the consultant to be able to perform and the client to evaluate the work. However, there is a risk for other areas within the project to be down prioritized following an incentive linked to a specific area. In early stages there is a higher possibility to impact the solutions in the project, which can result in reduction of negative climate impact. The study shows that there is a lack of knowledge in matter of what the climate impact is in a project normally, and this needs to be defined in order to measure climate actions against the normal case because the measurability is considered to be important. Moreover, the project manager´s commitment and objectives management in the area plays a big role in how successful the incentives will be. It is also important to clarify the goals for the organisation to focus on, by doing this the incentive can reach the desired effect.

This project aims to examine the demands of the new NollCO2-certification from a practicalpoint of view and to identify what it would mean for a real estate company to certify newconstructions according to NollCO2. Through investigation of a case-study object, a newbuilding at ICA Fastigheter, both climate impact and possible climate compensation measuresare analyzed in order to investigate how net-zero balance can be reached by 2045. By executing life cycle assessments and sensitivity analyses, both performed using MicrosoftExcel, the carbon footprint of the case-study building is evaluated within the NollCO2-certification framework. The project examines climate compensation measures related to bothenergy efficiency measures, and grid delivered renewable electricity. In the investigation,climate compensation measures are put in relation to both the NollCO2-framwork and ongoingsustainability work at ICA Fastigheter. The results show that there are many possibilities to decrease a building’s carbon footprint. Thegreatest decrease is retrieved by choosing materials with less carbon emissions such as greenconcrete or fiberglass insulation. In comparison to the case-study building’s original 512 tonsCO2eq, effective energy usage supplied from a green energy source can reduce the climateimpact further to approximately 415 tons CO2eq. To reach net-zero balance, offsite energyproduction can be installed. A solar park would need to produce 505 – 657 MWh which woulddemand approximately 15 000 - 20 000 square meters and cost 3.8 – 4.7 million Swedishcrowns. If ICA Fastigheter instead chooses to invest in wind power, the energy productionneeded would be 486 – 634 MWh, approximately 3% of the total production of an averagewindmill in Sweden. By investing in efficiency measures in existing buildings net-zero balancewould be reached with the expected expenses being a minimum of 7.6 million Swedish crowns. When analyzing the result of this case-study it is evident that an implementation of the NollCO2-certification is possible for ICA Fastigheter. However as of now, there are too many estimatesfor the result to be reliable. When taking ICA Fastigheter’s current long-term plans into accountit is evident that the most suitable climate compensation measure is to develop their energyefficiency projects in existing buildings. Efforts to increase energy efficiency in the real estateportfolio currently has a functioning workflow but must be improved to work as a sufficientclimate compensation measure when the number of new constructions aiming for the NollCO2-certification increases.

Klimatförändringar stället fastighetsägaren inför valet mellan att inte alls skydda sin fastighet, att utföra åtgärder som dämpar en pågående påverkan eller att förebygga i ett tidigt skede. Fastighetsägaren väljer främst utifrån fastighetsvärde, budgetrestriktioner och hur välinformerad den. Finns incitamentet – men budgetrestriktioner hindrar att skyddsåtgärden utförs, eller om det finns skalfördelar av att fler samsas om skyddsåtgärder – uppstår behov av någon form av spelplan för samverkan med gemensamma regler för förhandlingar etc. Fastighetsrättsliga institutioner – olika typer av fastighetssamfälligheter – kan erbjuda sådana spelplaner. Eftersom det ofta är samhällsekonomiskt mer fördelaktigt att ett tidigt förebyggande sker undersöks frågan huruvida fastighetsägaren kan beläggas med ansvar för att skydda sin fastighet för att förebygga klimatskadorna samt vilka institutioner som svensk fastighetsrätt erbjuder som kan vara lämpliga samverkansformer för fastighetssamarbete. Studien visar att ett strikt ansvar för fastighetsägaren att vidta åtgärder inte kan påvisas vid pågående markanvändning samt att ansvar i mindre mån kan utkrävas vid särskild verksamhetsutövning och vid förändrad markanvändning, särskilt nybyggnation. Genom kommunal planering kan planmyndigheten påtvinga fastighetsägare att utföra skyddsåtgärder eller skyddsanläggningar. Å andra sidan har inte det offentliga någon skyldighet att vidta förebyggande åtgärder på fastighetsägarens mark. Det offentliga har istället generellt skyldigheten att informera, planera och i något fall att övervaka. Fyra fallstudier belyser specifika problem som uppkommer vid jorddominerade snabba massrörelser (skred), vattendominerade snabba massrörelser (slamströmmar), översvämningar och vattenbrist. Fallstudierna behandlar skred i Göta älvdalen, slamströmmar vid Åre, översvämningar i Byälvens avrinnings-område i Värmland och vattenbrist i Öland. Fallstudierna belyser vilka förebyggande åtgärder som utförts i respektive fall och vem som initierat åtgärder och finansierat dem. Det finns förväntningar om att det är kommuner eller andra offentliga aktörer som ska agera och utföra skydd mot förväntade klimateffekter, vilket i vissa fall, om inte ofta, har gjorts. Därmed kan fastighetsägare vara ovilliga att delta i skyddsåtgärder för sina fastigheter även om det skulle finnas ekonomisk båtnad därtill. Det diskuteras om detaljplaneinstitutet skulle kunna bidra till att skyddsåtgärder och samverkan om förebyggande skydd i sådana fall ändå utförs. Svensk fastighetsrättslig lagstiftning erbjuder i de allra flesta fall goda möjligheter för fastighetsägare att kunna samverka inom ramen för en fastighetsrättslig institution. Det konstateras att gemensamhetsan-läggningsinstitutionen är den mest flexibla som dock har i huvudsak två begränsningar som här gör sig aktuella. För det första kan i huvudsak endast fastighetsägare vara deltagare i en gemensamhetsanläggning vilket hindrar sådana parter som ej har fastighetsanknytning att delta. I vissa fall kan sådana parters intresse vara av avgörande betydelse för att en skyddsanläggning kan inrättas. För det andra är gemen-vsamhetsanläggningar förbehållet just (stadigvarande) anläggningar och kan inte användas för icke-fysiska åtgärder och inte heller för åtgärdersom avser viss markavvattning och bevattning. För icke-fysiska åt-gärder kan vattenförbund vara alternativet och vad gäller markavvattning kan både fastighetsägare och andra verksamhetsutövare delta i markavvattningssamfälligheter. Förrättningsexempel och exempel från domstolsprocesser visar att gemensamhetsanläggning såväl som markavvattningssamfälligheter har tilllämpats för att skydda mot klimateffekter eller därmed jämförbaraändamål. Vid konkurrenssituationer som kan uppkomma vid bevattning har kommunermöjlighet att påbjuda fastighetsägare som vanligtvis inte behöver tillstånd att ta vatten att söka tillstånd. I sådana fall kan det, förutom samverkan genom en gemensamhetsanläggning, finnas möjlighet att samverka genom en vattenrättslig samfällighet för bevattningsändamål. / Expectations due to more frequent occurrences of extreme weather puts the light on what liability real property owners may have to properly defend their property from the effects of extreme weather incidents and how property owners can collaborate with others to make joint arrangements to protect property. The climate effects due to extreme weather occurrences that are affecting real property are identi-fied as rapid slope moments (landslides, mudflows etc.), floods and water scarcity (droughts). A broad panoply of arrangements can be used to protect for these climate effects, mainly it can be done through either adding a protecting facility or through avoid exposing property value by simply removing buildings or other facilities that are in the risk of taking damage or by planning or governance avoid those facilities in the risk zone of being exposed are built or are getting another land use that is more sensitive for nega-tive influence from the climate effects. Climate change puts the real property owner in the option of choosing between mainly three types of actions: to not take any action at all (laissez-fair), to mitigate ongoing changes or to take pre-emptive actions in an earlier stage. The real property owner is fore-mostly making the choice depending on the property value, budget restrictions and how well the owner is informed. If there are incitements – but budget restrictions hinder a protective arrangement to be taken or if the economy of scale makes a joint arrangement of damage protection advantageous – the need arises for some sort of a collaborative playing field with sets of corporate rules for negotiations etc. Institutions regulated in real property law – different types of joint property units or associations – could provide such playing fields. Since, from a socio-economic viewpoint, it will be more beneficial to do pre-emptive arrangements in most cases, the question of whether a real property owner can be imposed with liability to take preventive actions in order to protect its property from climate damages arises as well as what kind of institutions, Swedish real property regulations offer suitable for real property collaboration for such arrangements. It is determined that strict liability in those matters cannot be imposed for properties with ongoing land use. In some cases, liability can be imposed to a lesser extent if the land use is about to change, especially in case land is being built, or if certain activities deemed as noxious in environmental legislation are being operated. The most far-reaching road to impose liability on real property owners is by communal planning of the built environment whereby municipalities through the Swedish Built Environment act (plan- och bygglagen) can oblige real property owners to conduct certain arrangements. At the other hand, there is no obligation for the public to undertake any pre-emptive arrangements on anybody ́s real property or instead of a real property owner. The public has instead a general obligation to inform, plan and at certain occasions to supervise situations regarding climate change. Four case studies illuminate specific problems which emerge in dealing with soil-dominated rapid slope movements (landslides), water-dominated rapid slope movements, floods and water scarcity. The case studies cover landslides in the Göta Älvdal, mudflows in Åre, floods in the watershed area of Byälven in Värmland and water scarcity in Öland. The case studies shed light on which pre-emptive arrangements have been achieved in each case and which party have been initiating and financing the arrangements. In many cases, municipalities and other public actors are, due to historic and other reasons, anticipated to carry out pre-emptive arrangements, which can lead to private real property owners being unwilling to participate in arrangements even though an economic advantage could be ascertained. Proactive use of zoning plans may contribute to the achievement of pre-emptive arrangements and collaborations for the benefit thereof in such cases. In most cases, Swedish real property legislation offers good opportunities for real property owners for collaborating within a joint property setting. Joint facilities are by far providing the most flexible solution for this but which has mainly two limitations to be aware of. Firstly, only parties definable as real property owners and a few other, but similar, types of parties can be participators, effectively preventing others with no duly association to property ownership to join. This problem is not always foreseeable; in certain cases, such parties’ involvement can be determinant for establishing a certain protective facility or arrangement. Secondly, a joint facility can only be ordered for permanent facilities and cannot be used for non-physical arrangements either for several cases of drainage and water irrigation. Water federations (vattenförbund) can prove useful as a suitable form of collaboration in cases of non-physical arrangements. When it comes to drainage, joint drainage associations (markavvattningssamfällighet) are useful since both real property owners and operators with no real property connections can participate in such associations. Examples from relevant cadastral procedures and procedures in court prove that joint facilities, as well as joint drainage associations, have been used to achieve protective arrangements regarding climate effects or comparison purposes. Regarding irrigation and water use, municipalities have in case of water scarcity the legal ability to command real property owners that in normal cases have no obligation to seek permission to draw water, to apply for water catchment permission. In such cases, besides the form of joint facility, a possibility to collaborate through a joint association for irrigation use is presented.