L’objet de cette thèse consiste à mener une réflexion approfondie sur deux éléments majeurs de l’économie financière, en l’occurrence, l’apport d’un marché obligataire dans l’optimisation de la structure de financement aussi bien sur le plan microéconomique que macroéconomique et les politiques susceptibles de concourir à son développement. La finalité de notre recherche est de contribuer à une meilleure compréhension de l’importance des marchés obligataires dans les économies notamment émergentes et des politiques à mettre en œuvre pour les développer.Des marchés obligataires locaux opérationnels apparaissent clairement comme sources d’opportunités pour les investisseurs par les divers gains d’efficacité qu’ils procurent. Ils contribuent ainsi à l’amélioration de l’efficacité économique du pays, et ce, en imposant une « discipline de marché » à l’économie dans son ensemble.S’agissant des modalités favorisant le développement des marchés obligataires, nous avons bien démontré qu’une combinaison de politiques économiques semble assurer leur prospérité et, partant, leur décollage. Dans ce sens, des systèmes bancaires plus compétitifs et plus efficients, des politiques macroéconomiques saines (des taux de change moins volatils et une politique fiscale appropriée), une infrastructure de marché robuste et un cadre juridique transparent et solide (des institutions plus fortes) sont au centre d’une participation élargie des investisseurs nationaux et étrangers aux marchés obligataires à moyen et long termes augmentant, par delà, la diversification internationale de capitaux. Cette thèse cherche donc à concilier les études techniques spécifiques au sujet de la structure, voire de la microstructure des marchés de valeurs et les écrits offrant des recommandations de politique générale au sujet de développement desdits marchés. Elle intègre ces deux perspectives en décrivant les questions importantes confrontant les responsables politico-stratégiques ou ceux mettant en application des politiques économiques pour appuyer le développement des marchés obligataires. / The aim of this thesis consists in leading a deep reflection over two major elements of the financial economy, that is, the contribution of a bond market in the optimization of the financing structure on both the microeconomic and macroeconomic levels and, the policies which are likely to contribute to its development. The finality of our research is to contribute to a better understanding of the importance to develop emerging bond markets and the policies to implement in this sense. Well-functioning and more operational local bond markets clearly appear as sources of investment opportunities through the various efficiency benefits which they provide. Thus, they contribute to the improvement of the economic efficiency of the country and so imposing a “market discipline” to the global economy. As concerns bond markets development modalities; we showed well that a combination of economic policies seems to ensure their prosperity and, therefore, their take off. In this sense, more competitive and more efficient banking systems, strong macroeconomic policies (a less volatile foreign exchange rates and a suitable fiscal policy), a robust market infrastructure, and a transparent and strong legal framework (stronger institutions) are in the center of a more widened participation of national and foreign investors in the medium and long terms bond markets, increasing, consequently, the international diversification of capitals. This thesis then seeks to reconcile the specific technical studies about the structure, even the microstructure of securities markets, and the studies offering recommendations of general policy about their development. It integrates these two prospects by describing the important issues confronting the political and strategic managers or those applying economic policies to support the development of the bond markets.

Les pays émergents d’Europe PEE déclenchèrent simultanément, il y a déjà 25 ans, une transformation de leurs économies la plus grande dans l’histoire économique contemporaine. Bien que l’idée de l’économie du marché l’ait emporté sur celle de l’économie planifiée en formant des expectations élevées de la convergence rapide, les PEE toujours peinent à aller de pair avec l’environnement global plain de bouleversements économiques. Cette étude vise à éliminer partiellement une lacune théorique en matière des politiques économiques en révisant des conclusions théoriques existantes dans le cadre de l’économie de la transition. Le but de telle révision était simple : il était nécessaire de comprendre toutes les contraintes inhérentes aux ces pays qui peuvent perturber les effets des politiques économiques bien que celles-ci se soient montrées très efficaces dans les pays développés. La crise financière de 2007/08 révéla l’existence des défauts importants des PEE en mettant en défi la sagesse populaire de l’implémentation universelle des politiques favorables au marché dans différents pays. C’est la raison pour laquelle cette œuvre est désignée de mettre en relief toutes les obstacles qui empêchent des politiques macroéconomiques – politique budgétaire et politique monétaire - d’être mises en œuvre. En outre, il est montré que les politiques structurelles favorables au marché ne sont pas suffisantes de compenser ses contraintes. Cette thèse, en s’appuyant sur la théorie de la croissance économique et la théorie de la transition économique, encourage l’idée de l’inclusion des politiques industrielles en tant que le factor qui a manqué dans la stratégie de réforme dans les PEE. / Emerging Europe Countries (EEC) triggered the greatest simultaneous economic transformation in the economic history 25 years ago. Although, the idea of market economy prevailed over planned economy building expectation about the speed of convergence process, EEC are still struggling to keep pace with the turbulent global economic environment. This study aims to partially fulfil the gap in economic theory in terms of economic policies reviewing existing theoretical conclusions within economics of transition. The purpose of this overview is simple: we needed to understand every possible limitation inherent in these economies that can distort the effects of economic policies even they showed high effectiveness in developed countries. The 2007/08 financial crises shed light on the existence of important weaknesses that these economises suffer from and challenged the conventional wisdom about unified implementation of market friendly policies over diversified countries. This analysis emphasises all constraints of macroeconomic policies – fiscal and monetary – to be fully deployed in EEC as well as insufficiency of market friendly structural policies to compensate these limitations. Relaying on the theory of economic growth and the theory of economic transition this study is encouraging the idea of the consideration of industrial policies as the missing element of reform strategy of EEC.

La thèse se concentre sur la problématique très actuelle des déséquilibres macroéconomiques à laquelle on rattache l'existence des déficits jumeaux. La méthode innovante basée sur la métrique des distances, inspirée par la théorie des espaces métriques, permet de mettre en évidence les sources des divergences macroéconomiques qui sont, dans notre cas d'étude, la balance courante et l'endettement. Ces facteurs sont à la source de la divergence macroéconomique dans le monde ainsi qu'en Europe, ce qui souligne l'importance de l'analyse des déficits jumeaux. L'analyse dite de « text-mining », l'analyse du contenu des articles scientifiques sur les déficits jumeaux et leur classement révèlent la prédominance dans la recherche actuelle de l'approche théorique du modèle de Mundell-Fleming et de l'équivalence Ricardienne, qui sont confirmées notamment dans les pays développés. La validité de l'hypothèse des déficits jumeaux pour 14 pays de l'UE-15 dans le contexte de l'endettement public important est testée par l'estimation du modèle à effet de seuil des données de panel. Le modèle permet de conclure que l'hypothèse des déficits jumeaux est confirmée uniquement lorsque la dette publique se trouve dans l'intervalle de 40.2% à 96.6% du PIB. L'équivalence Ricardienne est valide dans le régime de la dette publique supérieure à 96.6% (le modèle à effet de seuil) ou bien 93% (le modèle dynamique qui explique l'impact asymétrique de la dette publique sur la croissance économique) du PIB. Ici, un déficit ne provoque pas l'autre; toutefois, l'efficacité de la politique budgétaire expansionniste pour rétablir la croissance économique est limitée. / The thesis presents highly topical macroeconomic imbalances problem and the related twin deficit phenomenon. Innovative distance-based methodology inspired by an algebraic term of the metric space allows to identify sources of the macroeconomic divergence, which are, in our case, the current account and the indebtedness. These factors are responsible for macroeconomic divergence in the world as well as in Europe, which suggests an importance of the twin deficit analysis. Text-mining, analysis of the content and systematic classification of the scientific papers on twin deficits reveal a dominance of the Mundell-Fleming approach and the Ricardian equivalence, confirmed mainly in developed countries. Twin deficit hypothesis in 14 countries of the EU15 in the context of the important public debt is tested by panel data threshold model. The model confirms twin deficit hypothesis only if a public debt-to-GDP ratio is of the range from 40.2% to 96.6%. The Ricardian equivalence is valid in the regime of the public debt-to-GDP higher than 96.6% (threshold model) or 93% (dynamic model explaining an asymmetric impact of the public debt on economic growth). One deficit does not deepen the second one, but efficiency of the expansionary fiscal policy to reestablish an economic growth is importantly reduced at this indebtedness level.

Après avoir montré les particularités de la vulnérabilité bancaire, cette thèse examine empiriquement la vulnérabilité des banques européennes et canadiennes aux chocs macroéconomiques ainsi que l'effet de la diversification sur cette vulnérabilité. A partir des données individuelles consolidées portant sur les banques européennes au cours de la période 1992 à 2004, nous montrons que les banques européennes sont sensibles à la variation des taux courts, à la déformation de la courbe des taux d'intérêt et à une modification de la conjoncture économique. Ensuite, la diversification des activités permet d'accroître la rentabilité des banques européennes tout en réduisant leur probabilité de défaillance. En revanche, la diversification géographique accroît à la fois la rentabilité et le risque de défaillance des banques. Enfin, les restrictions réglementaires sur l'activité bancaire nuisent à la performance des grandes banques européennes. Une étude similaire est menée sur les six grandes banques canadiennes sur la période allant de 1996 à 2006. Les résultats obtenus révèlent que les six grandes banques canadiennes sont sensibles au risque de taux d'intérêt de court terme et à une baisse de l'activité économique. De plus, nos résultats suggèrent qu'en dépit de l'impact négatif des revenus autres que d'intérêt sur les rentabilités bancaires, les six banques canadiennes peuvent exploiter des économies d'échelle et d'envergure en augmentant leur taille, ce qui leur permettrait de résister aux chocs macroéconomiques. La dispersion géographique des prêts accroît leur risque de défaillance tandis que les restrictions réglementaires sur l'activité bancaire contribuent à réduire ce risque. L'ensemble de nos résultats confirment l'idée selon laquelle la diversification permet aux banques de résister aux chocs macroéconomiques. Nos conclusions plaident en faveur du modèle de banque universelle. / After showing the particularity of bank vulnerability, this thesis empirically examines the vulnerability of European and Canadian banks to macroeconomies shocks and the effect of diversification on this vulnerability. Using a broad data set of individual consolidated data of European banks over the period 1992-2004, we show that European banks are sensitive to changes in short term interest rates, the yield curve of interest rates and a change in economie conditions. Then, diversification activities can increase the profitability of European banks, while reducing their probability of failure. However, geographie diversification increases both the profitability and risk of failure of banks. Finally, regulatory restrictions on banking activities affect the performance of large European banks. A similar study is conducted on the six larges! Canadian banks over the period from 1996 to 2006. The results obtained show that the six larges! Canadian banks are sensitive to interest rate risk and to the decline in economie activity. Furthermore, our findings suggest that despite the negative impact of non interest income on bank profitability, the six Canadian banks can exploit economies of scale and scope by increasing their size, enabling them to withstand macroeconomies shocks. Geographical dispersion of loans increases their risk of failure while regulatory restrictions on banking activities contribute to reducing this risk. Ali our results support the view that diversification activities allow banks to withstand macroeconomies shocks. Our findings argue in favor of universal banking model.

Cette thèse propose une analyse de la dynamique macroéconomique de l’économie camerounaise. On commence par une analyse quantitative générale du cycle des affaires au Cameroun, fondée sur des données macroéconomiques annuelles que nous avons nous-mêmes assemblées. Cette première exploration laisse apparaître un certain nombre de caractéristiques qui se prêtent bien à une modélisation de type néo-keynesien. Nous construisons alors un modèle dynamique stochastique d’équilibre général (DSGE) de l’économie camerounaise. Ce modèle comporte les blocs de construction de modèles DSGE néo-keynésiens standards (par exemple, la rigidité des prix et des salaires des rigidités, et des coûts d'ajustement), mais il inclut également un certain nombre de caractéristiques spécifiques (telles que l'exportation des matières premières et les revenus du pétrole entre autre) dont on montre qu’elles jouent un rôle important dans la dynamique de l'économie camerounaise. Le modèle est estimé et évalué selon une approche bayésienne. La performance du modèle DSGE en termes de prévision est comparée à celle d’un modèle de marche aléatoire, à celle d’un modèle vectoriel auto-régressif (VAR) et, enfin, à celle d’un modèle vectoriel auto-régressif de type Bayesien (BVAR). Nous trouvons que, le modèle DSGE est plus précis en matière de prévision au moins dans un horizon de court-terme. Pour ce qui est des fluctuations macroéconomiques, les chocs des prix des produits de base génèrent une expansion de la production, une augmentation de l'emploi et une baisse de l'inflation tandis que des chocs liés aux prix du pétrole ont un impact direct sur le coût marginal de production qui augmente et provoque une augmentation de l'inflation en même temps que production et emploi baissent. Notons que, les chocs extérieurs et les chocs d'offre domestiques représentent une grande part des fluctuations de la production et de l'investissement. Aussi, l'évolution de la production sur l'ensemble de l'échantillon est dominée par le choc de prix des matières premières et le choc des prix du pétrole. / This thesis aims at analyzing the macroeconomic dynamics of the Cameroonian economy. It begins with a quantitative analysis of the business cycle in Cameroon, based on annual macroeconomic data, especially gathered for this purpose. This preliminary inquiry highlights a number of features that can be accounted for in a new-keynesian modelling framework. A dynamic stochastic general equilibrium (DSGE) model of the new-keynesian family is thus constructed as a mean of describing the salient feautures of the Cameroonian economy. It has the traditional blocks of new-keynesian DSGE models (Sticky prices and wages, adjustment costs, etc). But it also accounts for a number of characteristics of the Cameroonian economy that are shown to be influential in the dynamics of the cameroonian economy (e.g. oil revenues or primary goods exports). The model is then estimated and evaluated, based on a Bayesian approach. Its forecasting performance is also assessed through comparison to the performances of a random walk model, a vector autoregressive (VAR) model and a Bayesian VAR (BVAR) model. It turns out that, at least for short horizons, the DSGE model shows the highest perfromance. As to macroeconomic fluctuations, the estimated model suggests that commodity price shocks generate an output expansion, an increase in employment and a fall in inflation. In addition, oil price shocks have a direct impact on marginal costs which increase and provoke a rising in inflation while output and employment tend to fall. Foreign shoks and domestic supply shocks account for a large share of output and investment fluctuations. The evolution of output over the whole sample is dominated by commodity price shocks and oil price shocks as one would expect.

La question centrale qui chapeaute cette thèse est : quelle sont les sources des fluctuations économiques ? De nombreux articles mettent en évidence le rôle majeur des facteurs et chocs financiers. A partir de ce postulat, j'analyse la capacité des modèles macroéconomiques dynamiques à reproduire les co-mouvements observés dans les données entre la production, la consommation, l'investissement et l'emploi, suite à un choc financier. Le premier chapitre montre que les modèles standards n'arrivent pas à générer ces co-mouvements, car ils impliquent des mouvements opposés entre la consommation et l'investissement. Une solution est de modéliser des banques qui prêtent à la fois aux entreprises et aux ménages, puis de considérer le choc financier comme un resserrement simultané des contraintes de crédit des deux types d'emprunteurs. Le second chapitre est une évaluation quantitative de cette idée. Avec David Gauthier, nous estimons un riche modèle macroéconomique sur données américaines à l'aide de méthodes bayésiennes. Nous motivons notre choc de collatéral par l'observation que les banques américaines ajustent les conditions de crédit de manière similaire pour les firmes et les ménages. Nous trouvons que le choc de collatéral explique une large partie des fluctuations économiques, car il est capable de générer les co-mouvements. Le troisième chapitre est l'étape suivante. Je souhaite endogénéiser les conditions de prêts bancaires. L'idée est de reproduire la récession de 2008, au cours de laquelle un choc dans le marché immobilier affectant initialement les ménages a été transmis au reste de l'économie à travers les banques qui ont diminué le crédit alloué aux entreprises. / The main question at the heart of this thesis is, what drives business cycle fluctuations? A growing body of evidence suggests that financial factors and shocks matter most. Based on this premise, I ask whether financial shocks in dynamic macroeconomic models can generate the positive co-movements in output, consumption, investment, and hours worked observed in the data. The first chapter shows that standard models fail in doing so, because they typically imply a countercyclical response of consumption. One solution is to have banks lend both to firms and households, and to assume, that the financial shock is a common credit tightening on both. The second chapter offers a quantitative analysis of this idea. Together with David Gauthier, we motivate what we call the collateral shock by documenting that banks in the US effectively adjust standards in a similar way regard less if the borrower is a firm or a household. We estimate a rich macroeconomic model with Bayesian methods on US financial and macro data over the 1985-2015 period. We find that the collateral shock is the main driver of economic fluctuations. The reason is the collateral shock is able to generate pro cyclical consumption, investment, hours, and credit to firms and households, which are features of US business cycles. The third chapter attempts to go a step further by making lending standards endogenous. The idea is to have banks act as a propagation channel. A shock that emerges in the housing market and that initially affects households is transmitted to firms by a panic-prone financial sector that tightens credit to businesses. This model would replicate the story of the 2008 recession in the United States.

Dans cette thèse, j'utilise différents outils de l'analyse dynamique pour répondre à des questions liés aux comportements à la retraite et/ou aux marches immobiliers. Dans le premier chapitre, qui s'intitule en anglais "Long-Term Care Insurance, Housing Demand, and Decumulation", j'étudie l'influence de l'immobilier sur la demande d'assurance dépendance en comparant un modèle structurel à des données américaines issues du Health and Retirement Study (HRS). Dans le second, qui a pour titre "Disability in Retirement, Home Production, and Informai Insurance Between Spouses" j'étudie comment l'assurance informelle entre conjoints affecte les comportements de desépargne. Le modèle reproduit certains faits stylisés observés dans les données HRS et dans une enquête qui est liée : le Consumption and Activities Mail Survey ou CAMS. Le troisième chapitre, qui s'intitule "Sectoral Productivity, Collateral Constraints, and Housing Markets" est un travail joint avec Hippolyte d' Albis et Eleni Iliopulos. Nous y étudions les implications de l'introduction d'un marché locatif dans un modèle standard de marchés immobiliers avec contraintes de collatéral. / This thesis applies tools from dynamic analysis to answer questions related to retirement behaviours and/or housing markets. In the first chapter entitled "Long-Term Care Insurance, Housing Demand, and Decumulation", I study the influence of housing on the demand for long-term care insurance comparing a structural mode! with US data from the Health and Retirement Study (HRS). In the second one ("Disability in Retirement, Home Production, and Informai Insurance Between Spouses"), I study how the informai insurance fom a spouse affects dissavings behaviours. The model reproduces some key patterns observed in the HRS and a companion survey the Consumption and Activities Mail Survey (CAMS). The third one entitled "Sectoral Productivity, Collateral Constraints, and Housing Markets" is a joint work with Hippolyte d'Albis and Eleni Iliopulos. We study the influence of introducing a rentai market in an otherwise standard model of the housing market with collateral constraints.

Les fluctuations macroéconomiques dans les pays émergents sont plus prononcées que celles observées pour les pays développés. On explique cet écart par des imperfections de marché plus importantes dans ce groupe de pays, sous la forme de rigidités nominales comme c’est le cas dans le modèle Néo-Keynésien standard. On y ajoute également des rigidités réelles, ce qui rend les réactions des agents économiques à des chocs exogènes sous-optimales, en comparaison avec le cadre de la théorie des cycles réels. A ces imperfections de marché s’ajoutent des imperfections institutionnelles, où le rôle du secteur public est modélisé suivant une relation d’agence entre ce dernier comme agent fournisseur du bien public, et les ménages qui sont les principaux, demandeurs de ce bien. Les préférences endogènes du planificateur social entraînent également des distorsions entraînant une exacerbation du cycle économique. / Macroeconomic fluctuations in small, open emerging economies 5 have only recently been of interest to the literature. This is due to a host of issues, ranging from data reliability and quality, to the relevance of the business cycle concept when applied to those economies. Nonetheless, this dissertation presents general equilibrium model applications to emerging economies. The central theme of this dissertation is that imperfect market and institutional structures can account for the excess volatility in macroeconomic fluctuations, as compared against developed economies. We extend the New Keynesian Synthesis framework to accommodate the distinctive features and stylised facts compiled for emerging economies.

Cette thèse de doctorat est composée de trois chapitres traitant de l’impact des innovations technologiques sur les marchés financiers, prenant comme cas d’étude le marché des changes. Le premier chapitre analyse l’impact des innovations technologiques sur la géographie du marché des changes. Il utilise la connexion des pays au réseau sous-marin des câbles à fibre optique comme mesure de choc technologique exogène. Les estimations montrent que l’introduction des câbles à fibre optique a contribué à concentrer la répartition des activités de trading dans quelques grandes places financières au détriment de toutes les autres. Le deuxième chapitre s’intéresse à l’impact de la technologie sur la réaction des marchés des changes à de nouvelles informations macroéconomiques et financières. Il estime que le développement des technologies de l’information et de la communication permet de réduire la volatilité sur les marchés des changes de façon significative. Enfin, le troisième chapitre montre que le trading à grande vitesse contribue à atténuer les réactions de marché aux chocs macroéconomiques exogènes. Une explication possible, qui s’appuie sur un modèle théorique, est que le trading à grande vitesse augmente la dispersion des cotations de change, qui en retour accroît le temps nécessaire pour les traders pour traiter l’information contenue dans les cotations, rendant de fait le marché moins réactif à de nouvelles informations macroéconomiques et financières. Cette thèse de doctorat propose une nouvelle façon de penser et de mesurer l’impact du progrès technologique sur les marchés financiers. La première contribution est d’utiliser le réseau sous-marin des câbles à fibre optique comme choc technologique exogène et de mesurer son impact sur la géographie des marchés des changes et la volatilité. La seconde contribution est de montrer le lien entre trading à grande vitesse, dispersion des cotations et efficience des marchés, en utilisant l’entropie des cotations comme mesure du temps nécessaire pour traiter l’information contenue dans les prix et en comprendre l’impact sur l’efficience de marché. / This PhD dissertation is a collection of three essays on how technology has been shaping financial markets, using as a case study the foreign exchange market. The first chapter investigates the impact of technological innovations on the geography of the foreign exchange market. It uses as a proxy for exogeneous technological changes the connection of countries to submarine fiber-optic cables. The estimates of this chapter suggest that technology contributes to concentrating foreign exchange trading in an handful of financial centers. The second chapter studies the impact of technology on the reaction of foreign exchange markets to macroeconomic announcements. It shows that the development of Information and Communication Technologies dampens foreign exchange markets volatility. Finally, the third chapter shows that fast trading dampens market reaction to new macroeconomic information. One possible explanation, based on a theoretical model, is that fast traders increase the dispersion in exchange rate quotes, i.e. the time traders need to process new information about market prices; in turn, entropy dampens the market’s reaction to macro news. This PhD dissertation provides a new way to measure and conceptualize technological progress with regards to financial markets. The first contribution is to treat the network of submarine fiber optic cables as an exogenous technological shock to investigate the impact of technology on the geography of foreign exchange trading and on volatility. The second contribution is to show that patterns in the distribution of quotes matters in the context of fast trading. The concept of entropy in exchange rate quotes is used to characterize how fast information diffuses on financial markets and thereby to assess the implications of fast trading on market efficiency.

La thèse comporte trois parties, dont l’objet d’étude est l’immobilier soit en s’intéressant directement au marché immobilier résidentiel parisien, soit indirectement en analysant les REITs dont l’actif sous-jacent est l’immobilier. La première partie porte sur l’examen des facteurs macroéconomiques et financiers qui ont influencé, au cours de la période 1996-2010, les prix résidentiels à Paris en appliquant un modèle VAR (vector autoregressive). Dans la deuxième partie, nous analysons, au cours de la période 2007-2012, l’interaction entre les rendements des REITS et les facteurs macroéconomiques/financiers dans dix pays développés (les Etats-Unis, le Canada, l’Australie, l’Europe, la Zone Euro, le Japon, Hong-Kong, la France, le Royaume-Uni et l’Allemagne) en appliquant un modèle VAR. Les REITs investissent sur l’immobilier, mais ils sont cotés sur un marché boursier. Par conséquent, ils héritent des caractéristiques à la fois de l’immobilier et des actions. Ce caractère hybride des REITs nous conduit à nous interroger sur leur risque et le rôle qu’ils peuvent jouer dans la gestion de portefeuille. C’est pourquoi dans la troisième partie nous examinons, au cours de la période 2001-2012, l’effet des deux composantes du risque (bêta et le risque idiosyncratique) et certains facteurs spécifiques aux REITs (taille, rapport Actif Net Comptable / valeur de marché et la mesure d’illiquidité) sur les rendements des REITs européens (la France, l’Allemagne, le Royaume-Uni, les Pays-Bas et l’Italie) en appliquant le modèle à trois facteurs de Fama et French et la méthodologie de Fama et MacBeth. / The thesis consists of three parts, whose purpose is the real estate market either being interested directly in the residential real estate market in Paris, or indirectly by analyzing REITs, whose underlying asset is the real estate. In the first part entitled “Which Macroeconomics and Financial Factors Affect Real Estate Prices in Paris”, we employ a vector autoregressive (VAR) model in order to examine, during the period 1996-2010, the relation between residential prices in Paris and several macroeconomic/financial factors. In the second part entitled “How Legislation, REIT System and Taxes Influence REITs Returns Sensitivity to Macroeconomic and Financial Factors? An International Perspective”, we analyze, by applying a VAR model, during the period 2007-2012, dynamic interactions among REITs returns and macroeconomic factors for ten developed countries (the United States, Canada, Australia, Europe, Eurozone, Japan, Hong Kong, France, Britain and Germany). REITs invest in real estate and they are publicly traded. Thus they inherit the characteristics of both real estate and stocks. This hybrid nature of REITs reveals the importance of their risk and the role they can play in portfolio management. Therefore, in the third part entitled “Cross-Sectional Expected European REITs Returns : does Volatility Matters ?”, we investigate, during the period 2001-2012, the effect of the two components of risk (beta and idiosyncratic risk) and some specific factors of REITs (size, Net Asset Value to Market Value and illiquidity measure) on European REITs returns (France, Germany, the UK, the Netherlands and Italy) by applying the Fama and French model and cross-sectional regressions.