År 2010 genomfördes en ny lag där inlösen av mark ersätts med 125% av marknadsvärdet. Som utgångspunkt försöker markförvärvaren nå en överenskommelse med berörda fastighetsägare. Når man ingen överenskommelse beslutas därefter om ersättningen i domstol. Det tycks dock vara oklart hur mycket ersättningen i praktiken uppgår till vid överenskommelser, då olika aktörer tenderar att erbjuda en ersättning utöver det lagstadgade. Dessutom återfinns alltid en värderingsosäkerhet och därför en viss risk för markförvärvare att domstolen fastställer ett högre marknadsvärde än vad aktören själv värderat, och på så vis tvingas betala en högre ersättning. Det är därför intressant att undersöka om markförvärvare erbjuder ett ekonomiskt tillägg för att enklare nå en överenskommelse, och undvika att domstolen beslutar om en högre ersättning. Syftet med denna studie är att undersöka om markförvärvare erbjuder en högre ersättning än det lagstadgade på grund av att fastighetsägare kan överklaga ersättningen och fastställa ett högre marknadsvärde i domstol. För att besvara syftet har en enkät- och intervjustudie genomförts med aktörer på marknaden som frekvent arbetar med markförvärv och har god erfarenhet inom ämnet. På så vis tillfrågas aktörerna direkt hur de ställer sig till frågan och hur de agerar i praktiken. Resultatet av studien visar att en övervägande del av alla respondenter inte erbjuder något ekonomiskt tillägg utöver det lagstadgade. Dessutom upplever majoriteten av dem tillfrågade aktörerna på marknaden inte heller någon risk att ett högre marknadsvärde fastställs i domstol. Aktörerna är säkra i deras värdering och anser att de värderar bra i förhållande till domstol. De deltagande i studien tycks alltså inte ta i hänsyn att domstolen kan fastställa ett högre marknadsvärde som något som skulle leda till att de erbjuder ett ekonomiskt tillägg. / In 2010 a new law was implemented in which acquisition of land is compensated with 125% of market value. As a starting point the land acquirer tries to seek an agreement with the concerned property owners. If no agreement is reached, the compensation will be decided in court. However, it seems unclear how great the compensation in terms of agreements is in practice, since different operators tend to offer compensation more than the statutory amount. In addition, there is always an uncertainty of valuation and therefore a certain risk for the land acquirer that the court determines a higher market value than the acquirer himself, and thus must pay a higher compensation. It is therefore interesting to investigate whether operators offer a financial supplement to make it easier to reach an agreement and to avoid the court deciding on a higher compensation.  The purpose of this study is to investigate whether operators offer higher compensation than statutory because property owners can appeal against the amount of compensation and determine higher market value in court.  In order to answer the purpose, a survey and an interview study has been conducted with operators in the market who frequently work with land acquisition and have good experience in the subject. In this way, the operators are directly asked how they respond to the question and how they act in practice.  The result of the study shows that a majority of the respondents do not offer any financial supplement in addition to the statutory. In addition, most of the respondents on the market also do not perceive the risk of a higher market value being determined in court. The operators are confident in their valuation and consider that they value good in relation to the court. Thus, the participants in the study seem to not take into regard that the court can establish a higher market value as something that would lead them to offer a financial supplement.

Stockholm har idag en glödhet bostadsmarknad där efterfrågan är stor och många bostäder måste byggas. En förutsättning för att nya bostäder ska kunna byggas är att det finns tillgänglig mark samt att marken är detaljplanelagd. Tillsammans med ekonomiskt gynnsamma förhållanden har det de senaste åren lett till en stor ökning av antalet aktiva aktörer på marknaden. Den rådande situationen gör att företagens strategi för att förvärva mark är avgörande för deras överlevnad. Syftet har varit att utreda hur företagen resonerar vid förvärv av icke-planlagd mark då detta kan skapa en risk för företagen. Vad grundar de sitt beslut på och vilka kalkyler är det som faktiskt görs är något som besvaras i rapporten. De teorier som ligger grund för arbetet kommer därmed innefatta delar om värdetrappan, exploateringskalkylen och marknadsanalyser med en avslutande del om generell fastighetsvärdering. De metoder som har använts är litteratursökningar för att få en övergripande förståelse för den bakomliggande teori. Denna undersöks sedan djupare med hjälp av kvalitativa intervjuer av intressanta företag på marknaden. De slutsatser som utifrån arbetet kan dras är att det som ligger till grund för företagens strategier baseras på exploateringskalkyler och väl utarbetade marknadsanalyser. Vidare är det tydligt att företagen reglerar köpen med hjälp av olika villkor för att minimera riskerna vilket gör att marken inte förvärvas i ett tydligt steg utifrån värdetrappans teori. / The housing market in Stockholm has in the recent years become a hot topic. The demand for residences has heavily increased creating the needs of building a large amount of new residences. To be able to build these new apartments that the market demands, land must be available together with a judiciary detailed development plan. The market has seen a great amount of new developers due to beneficial economic circumstances in the past years. This situation therefore requires the companies to have elaborated strategies to manage the competition. The purpose of this thesis has been to investigate the companies reasoning regarding the acquisition of non-detailed developed land as this can correspond as a risky business. What founds their decisions and which calculations do they use are questions that will be answered in this essay. The underlying theories includes parts such as, the different stages of land value, the calculation of exploitation and a market analysis supplemented with a final part of real estate valuation. The methods that have been used are literature studies for an overall understanding of the mentioned theories above. In addition, qualitative interviews have been used for an even greater understanding. The conclusion of this thesis states that the companies base their strategic acquisition of land by the theory of calculation of exploitation and by well-conducted market analysis. Also, this report shows that the companies regulate their purchases of land by different types of requirements which makes the stage of valuation uncertain.

Det pågår idag två samhällsomvandlingar i norra Sverige, i Kiruna och i Malmberget, till följd av den expanderande gruvverksamheten där omlokaliseringen kräver att ytterligare mark tas i anspråk. Speciella omständigheter råder i Kiruna där särskilda skydd och bestämmelser föreligger som en följd av den juridiska odlingsgränsen. Syftet med studien är att ge ett brett perspektiv på den unika odlingsgränsen och visa på sambandet mellan den och förvärv statlig mark vid samhällsomvandling. För att uppnå syftet utreddes odlingsgränsens historia, samhällsomvandlingarna och riksintressen samt markförvärvsprocessen och hur denna kan förbättras. Metoderna som användes var litteraturstudie, kvalitativa intervjuer och besök gjordes på plats i Kiruna och i Malmberget för att fördjupa kunskaperna.Staten började ta över en stor del av förvaltningen av den skyddade marken redan på 1500-talet och uppmuntrade en inflyttning till norra Sverige. Begreppet odlingsgränsen uppkom under slutet av 1800-talet för att skydda samerna med rennäring gentemot nybyggarna. Dagens samhällsomvandlingar är omfattande och har stor påverkan på omgivningen där aktörerna anser att utveckling ska gå före avveckling. Runt Kiruna och Malmberget finns flera olika riksintressen att ta hänsyn till vid planeringen, till exempel rennäring och gruvnäring. Gruvnäringen får företräde framför de andra riksintressena på grund av nationalnyttan som den medför. Staten äger mycket mark runt Kiruna och för att få förvärva den krävs ett regeringsbeslut. En ansökan om ett sådant förvärv ska prövas hos Statens jordbruksverk, Länsstyrelsen, berörd sameby och Statens fastighetsverk. Med de många instanserna tar processen lång tid och för att effektivisera processen behövs i första hand kompetenshöjning hos aktörerna och bättre kommunikation. Jordbruksdrift var anledningen till att odlingsgränsen uppstod men idag tjänar den sitt syfte för andra näringar, till exempel turism. / Two urban transformations are in progress in northern Sweden today, in Kiruna and in Malmberget, due to expanding mining operations. The relocation of the two cities requires land acquisition. In Kiruna there are specific conditions due to certain protection provided by the so called cultivation border. The purpose of the study is to give a wide perspective on this unique cultivation border and indicate its association with land acquisition. In order to achieve the purpose of the study the history of the cultivation border, the urban transformations and national interests were investigated, as well as the process of land acquisition and how it can be improved. A literature study, qualitative interviews and visits at Kiruna and Malmberget was used to gain knowledge within the topic.As early as in the 1500s, the Swedish government started to take control of the northern parts of the country and encouraged its colonization. The cultivation border was created in the late 1800s to protect the Sami people and their industry from the settlers. The urban transformations are very extensive and have major impacts on the environment. Involved participants want to construct new areas before deconstructing the old ones. There are several different national interests in Kiruna and in Malmberget areas that have to be taken into account in the planning process. Two of those interests are the reindeer and mining industries. The mining industry takes precedence due to its economic benefits to the whole country. The State owns lots of land in Kiruna and in order to acquire it, the government has to give its approval. An application for such an acquirement must be adjudicated by the Swedish Board of Agriculture, the County Administrative Board, affected Sami villages and the National Property Board of Sweden. The high amount of authorities involved makes the process of aquisition long and an improvement to shorten it is to increase the competence of the involved parties and their intercommunication. The purpose of the cultivation border is still considered to be valid, although today for example the tourism is more important than the agriculturing to protect the Sami people.

The private companies are to a large extent accountable for the residential construction. Plan monopoly means however that it is the municipality that determine land use. This can lead to uncertainty among the companies, which could mean inertia in the development of housing. Furthermore is this problematic because there already is a shortage of housing in Sweden. This thesis aims to explain companies’ thoughts when choosing land to purchase based on current zoning plan and ownership. Representatives from different companies were interviewed in order to clarify their thoughts. When investigating ownership this work has focused on whether the owner is municipal or private. The interviewed have been asked if they prefer acquiring land with a finished plan or land in the early stages of planning. Furthermore participation in the development of zoning has been treated. In these respects, a comparison between large, medium and small companies has been made. The result of the study show that the small companies focus on land with zoning plan and owned by the municipally. The medium and large companies prefer land that is not yet planned and the owner of the land varied. Acquisition of land is a complex process that is influenced by a variety of factors. It is therefore difficult to determine how much a specific factor affects the choice of land to purchase. The study has shown that the municipality's work procedure and in which municipality the land is located greatly affects the choice. / Idag ansvarar främst privata aktörer för bostadsbyggandet. Planmonopolet innebär emellertid att det är kommunen som bestämmer markanvändningen, vilket kan leda till osäkerhet hos aktörerna och innebära en tröghet i framtagandet av bostäder. Detta är problematiskt då det redan finns en bostadsbrist i Sverige. Examensarbetet syftar till att redogöra aktörers tankar vid markförvärv för bostadsbyggande, baserat på rådande detaljplaneförhållande och ägarförhållande. Representanter från byggbolag har intervjuats för att redogöra detta. Vad gäller ägarförhållande har detta arbete fokuserat på om aktörerna inriktar sig på kommunal eller privatägd mark. Företagsrepresentanterna har fått besvara frågan om bolagen förvärvar mark med en färdig detaljplan eller om de hellre köper mark i ett tidigt skede av planläggningen. Även deltagandet i framtagningen av detaljplan har behandlats. I dessa hänseenden har en jämförelse mellan stora, medelstora och små företag gjorts. Studiens resultat visar att de små aktörerna i större utsträckning köper mark som redan är detaljplanelagd och kommunalt ägd. Hos de stora och medelstora var det en stor spridning på vilket ägandeförhållande som rådde och den mest attraktiva marken, utvecklingsmässigt, var den som ej var detaljplanelagd än. Förvärv av mark är en komplex process som påverkas av en mängd olika faktorer. Det är därför svårt att fastställa hur mycket en specifik faktor påverkar val av mark. I studien har det visat sig att hur kommunen väljer att sälja marken samt i vilken kommun marken ligger i påverkar detta val i hög grad.

Idag sker den största delen av bostadsförsörjningen via den privata sektorn. Med politiska visioner om ett ökat bostadsbyggande och ett större antal privata aktörer på marknaden än på länge, har konkurrensen om byggrätter hårdnat och möjligheterna att förvärva attraktiv mark blivit mindre. Detta examensarbete syftar till att beskriva, utreda och analysera de mest förekommande strategierna för privata byggherrar vid förvärv av bostadsbyggrätter. Detta innebär en närmare granskning av olika byggherrars tankegångar vid markförvärv samt en utredning av orsaken bakom valet av strategi och vilka kriterier som generellt ställs vid genomförandet av förvärv. För att åstadkomma detta har representanter från sju fastighetsutvecklingsbolag intervjuats, vilka samtliga har varit ansvariga för arbetet med identifiering, analys och ackvisition av byggrätter för respektive bolags räkning.  Den kvalitativa intervjustudiens centrala syfte har varit att undersöka byggherrars syn på olika förvärvsstrategier och att utreda vilka kriterier som måste vara uppfyllda för att implementera antingen den ena eller den andra strategin. Sammantaget har fyra olika förvärvsstrategier identifierats och analyserats: (i) Villkorade förvärv, (ii) förvärv av färdiga byggrätter, (iii) förvärv av råmark, och (iv) förvärv av förvaltningsfastigheter.   Studiens resultat visar att risknivå, ekonomisk lönsamhet och möjligheten att påverka ett projekts utformning är de mest prioriterade faktorerna vid valet av förvärvsstrategi. Vidare påvisar resultatet även att närheten till kommunikationer och serviceinrättningar spelar en central roll vid valet av exploateringsområde. Av samtliga strategier har det under examensarbetets gång visat sig att s.k. villkorade förvärv är den mest förekommande. Denna förvärvsstrategi innebär att tillträde och betalning sker vid en lagakraftvunnen detaljplan och att byggherren genom att använda denna strategi minimerar sin planrisk och kapitalbindning.  Ytterligare framgår att kommunens visioner tillsammans med markens potential som ett framtida bostadsområde utgör de mest centrala parametrarna vid förvärv av råmark. Den huvudsakliga fördelen med dessa typer av förvärv är byggherrens möjlighet att tillgodogöra sig den förädlingsvinst som uppstår vid ändrad markanvändning och i skapandet av nya bostadsbyggrätter.  Angående förvärv av planlagd mark visar studien att konkurrensen avseende detta tillgångsslag är mycket hård och att de mest centrala faktorerna vid ett investeringsbeslut är priset på byggrätterna samt detaljplanens utformning. Fördelen med denna strategi är att byggherren eliminerar planrisken samt möjliggör en kortare projektprocess. Vad gäller förvärv av förvaltningsfastigheter anses denna strategi vara ett effektivt komplement till övriga strategier och har sin främsta fördel i de intäkter som genereras under detaljplaneprocessen och den mer fördelaktiga kapitalstruktur som skapas genom de  belåningsmöjligheter som fastighetens kassaflöde ger upphov till. / In today’s market, the largest part of the housing supply originates from the private sector. With political visions of an increased production of residential units and a large number of private companies active in the market since a long time, the competition for building rights has hardened and the opportunities for acquiring attractive land parcels have become smaller.  This degree project aims at describing, investigating and analyzing the most common strategies for private developers in the acquisition of residential building rights. This involves a closer examination of various developer’s views on the process of land acquisitions, the reason behind the choice of strategy and what criteria that are generally set for the execution of acquisitions. In order to achieve this, representatives from seven property development companies have been interviewed, all of whom have been responsible for the identification, analysis and purchase of building rights on behalf of the respective companies. The main purpose of the qualitative interview study has been to examine developer’s views on different acquisition strategies and to investigate which criteria that must be fulfilled to implement either one or the other strategy. Overall, four different acquisition strategies have been identified and analyzed: (i) conditional acquisitions, (ii) acquisition of completed building rights, (iii) acquisition of raw land, and (iv) acquisition of investment properties.  The results from the study show that risk level, economic profitability and the ability to influence the design of a project are the most prioritized factors in the choice of acquisition strategy. Furthermore, the result also shows that proximity to communications and service facilities plays a central role in the selection of development areas. Out of all strategies, it has been found that the so-called conditional acquisitions are the most prevalent. This acquisition strategy means that legal possession and payment of the land are subject to receipt of a satisfactory planning permission and that the developer by operating this strategy minimizes its planning risk and tied up capital.  Furthermore, it appears that the municipalities’ visions in combination with the potential of the land as a future residential area constitute the most central parameters for the acquisition of raw land. The main advantage of these type of acquisitions is the developer’s ability to absorb the refinement gain arising from the change in land use and through the creation of new residential building rights.  Regarding the acquisition of zoned land, the study shows that competition in this asset class is pronounced and that the most vital factors in an investment decision are the price of the building rights and the design of the zoning plan. The advantage of this strategy is that the developer eliminates the planning risk and enables a shorter development process. Regarding the acquisition of investment properties, this strategy is considered to be an effective complement to the other strategies and has its main advantage in the revenue streams generated during the planning process and the more beneficial capital structure created by the borrowing potential that a property’s existing cash flow allows.