Submitted by Carlos Eduardo Shiratori (ceshiratori@gmail.com) on 2017-03-16T14:10:17Z No. of bitstreams: 1 Dissertacao 201703013.pdf: 2320593 bytes, checksum: c7231782f9a6b60a08a669a83bda6e7c (MD5) / Rejected by Renata de Souza Nascimento (renata.souza@fgv.br), reason: Carlos, boa tarde Para que seu trabalho esteja de acordo com as normas da ABNT, será necessário realizar alguns ajustes: Primeiramente, foi solicitado alteração do título? Caso não, será necessário retornar ao título que consta em ata: ESTIMAÇÃO DO MODELO APT PARA O MERCADO BRASILEIRO DE FLLS Nas páginas que constam seu nome, o título e São Paulo 2017, deixa-los em letra maiúscula. A ficha catalográfica deve estar após a contra capa, na parte inferior da página. Retirar a numeração das páginas anteriores à Introdução. Em seguida deverá submeter o arquivo novamente. Att on 2017-03-16T16:13:00Z (GMT) / Submitted by Carlos Eduardo Shiratori (ceshiratori@gmail.com) on 2017-03-16T17:55:51Z No. of bitstreams: 1 Dissertacao 201703013.pdf: 2321265 bytes, checksum: 556389bf3029de29cf0ea9ea59b7afbb (MD5) / Approved for entry into archive by Renata de Souza Nascimento (renata.souza@fgv.br) on 2017-03-16T18:03:06Z (GMT) No. of bitstreams: 1 Dissertacao 201703013.pdf: 2321265 bytes, checksum: 556389bf3029de29cf0ea9ea59b7afbb (MD5) / Made available in DSpace on 2017-03-17T12:36:20Z (GMT). No. of bitstreams: 1 Dissertacao 201703013.pdf: 2321265 bytes, checksum: 556389bf3029de29cf0ea9ea59b7afbb (MD5) Previous issue date: 2017-02-12 / This thesis seeks to investigate the risk factors that determine the returns of the FIIs traded in the stock exchange and organized counter markets of the BVMF, through the estimation of the APT model, according to the two classic approaches. For this purpose two APT models were estimated one with macroeconomic risk factors and a principal component analysis (PCA) of the returns of the FIIs selected for the sample. The results obtained indicate low explanatory power of the two APT models and, except for the ETTJt interest rate structure, no statistical significance was observed for the macroeconomic risk factors, results different from those obtained by Chan, Hendershott and Sanders (1990) for the US REITs market and similar to the results obtained by Rebeschini and Leal (2016) for the Brazilian stock investment funds market. This may indicate that despite the recent strong growth in the Brazilian FII market, the level of FIIs' Brazilian market development is still low, especially when compared to other assets traded in the Brazilian financial market or similar assets traded in foreign markets. Being observed a large number of FIIs with a single portfolio asset, which, together with the results obtained in previous studies and principal component analysis (PCA), suggest that FII returns are more related to the characteristics of the underlying assets than to risk factors related to market indices. / A presente dissertação busca investigar os fatores de risco que determinam os retornos dos fundos de investimentos imobiliários - FIIs negociados nos mercados de bolsa e balcão organizado da BVMF , mediante a estimação do modelo Arbitrage Princing Theory - APT, originalmente proposto por Ross (1976), conforme as duas principais abordagens. Para tanto foram estimados dois modelos APT um com fatores de risco macroeconômicos e uma Análise de Componentes Principais - PCA dos retornos dos FIIs selecionados para a amostra. Os resultados obtidos indicam baixo poder explicativo dos dois modelos APT e exceto pela estrutura de taxa de juros ETTJt não foi observada significância estatística dos fatores de risco macroeconômicos, resultados diferentes dos obtidos por Chan, Hendershott e Sanders (1990) para o mercado americano de REITs e semelhante aos resultado obtidos por Rebeschini e Leal (2016) para o mercado de fundos de investimento em ações brasileiros. O que pode indicar que apesar do forte crescimento recente do mercado brasileiro de FIIs, ainda é baixo o nível de desenvolvimento do mercado brasileiro de FIIs, principalmente se comparado a outros ativos negociados no mercado financeiro brasileiro ou de ativos semelhantes negociados em mercados estrangeiros, sendo observado ainda um grande número de FIIs com um único ativo em carteira, o que aliado aos resultados obtidos em trabalhos anteriores e na análise de componentes principais (PCA) sugerem que os retornos dos FIIs estão mais relacionados às características próprias dos ativos subjacentes do que à fatores de risco relacionados à índices de mercado.

Submitted by Marcela Giannella (marcelagian@hotmail.com) on 2018-02-23T18:56:29Z No. of bitstreams: 1 FinalThesis_MarcelaGiannella.pdf: 3026196 bytes, checksum: f83eebb4a8d5b527eefe2d0464237482 (MD5) / Approved for entry into archive by Josineide da Silva Santos Locatelli (josineide.locatelli@fgv.br) on 2018-02-23T19:49:23Z (GMT) No. of bitstreams: 1 FinalThesis_MarcelaGiannella.pdf: 3026196 bytes, checksum: f83eebb4a8d5b527eefe2d0464237482 (MD5) / Made available in DSpace on 2018-02-26T13:23:35Z (GMT). No. of bitstreams: 1 FinalThesis_MarcelaGiannella.pdf: 3026196 bytes, checksum: f83eebb4a8d5b527eefe2d0464237482 (MD5) Previous issue date: 2018-01-10 / This research reveals what attributes and services student housings and purpose-built accommodations provide their target groups with. It analyzes not only the developing and growing student housing market in Brazil but also its trends with the goal of establishing which characteristics students from four specific private institutions (FGV-Eaesp, FAAP, Mackenzie and PUC) value more when choosing their accommodation. By studying what is a student housing and offered attributes, analyzing benchmarks, competitors and market tendencies, one was able to gather information that allowed to define what aspects are considered a priority during a renting decision making process. The qualitative and quantitative field researches enhanced the analysis by distinguishing what is of basic provision and what adds value to the business as well. The expected result of this study is to provide the real estate company which will develop the purpose-built residency for students with their target group profile and preferences, linking the findings from the carried research to the academic information on the subject and the market assessment of the sector. / Este estudo revela os atributos, serviços e espaços tanto moradias genéricas onde estudantes podem morar quanto residências feitas especialmente para estudantes, oferecem ao seu público-alvo. Analisa o mercado em desenvolvimento e crescente de residências estudantis no Brasil assim como as tendências com o objetivo de estabelecer quais características estudantes de quatro instituições privadas especificas (FGV-Eaesp, FAAP, Mackenzie e PUC) são mais valorizadas quando escolhem suas moradias. Através da análise do que compõe uma residência estudantil e suas características, a analise de benchmark e das tendências de mercado, é possível angariar informações as quais, junto com as pesquisas qualitativa e quantitativa, permitem a definição de quais aspectos são considerados prioridade durante o processo de decisão de qual acomodação alugar – o que é deve ser serviço de provisão básico e o que adiciona valor à acomodação quando oferecido à parte também. O resultado esperado deste estudo é prover à empresa construtora a qual desenvolverá a residência com propósito único de atender estudantes o perfil do seu público-alvo e suas preferências, ligando as descobertas feitas com as pesquisas à informação contida em estudos acadêmicos sobre o assunto e na análise de mercado realizada.

Made available in DSpace on 2010-04-20T20:20:55Z (GMT). No. of bitstreams: 0 Previous issue date: 2003-09-30T00:00:00Z / O trabalho apresenta análise e comentários sobre os critérios ideais para a tomada de decisão de viabilidade de um negócio imobiliário. Inicia comparando e elegendo os indicadores financeiros mais adequados. Posteriormente trata a decisão diante do risco e incerteza do mercado de incorporações imobiliárias utilizando como ferramentas a gestão dinâmica e a simulação para estimar a velocidade de vendas e obter probabilidade dos resultados. O modelo desenvolvido confere e recomenda um tratamento mais técnico e apurado ao processo de tomada de decisão e expõe suas vantagens diante da realidade mais simplista na análise de fluxo de caixa que é característica dominante do mercado atual

Orientadora: Profa. Dra. Maria de Lourdes Fonseca / Dissertação (mestrado) - Universidade Federal do ABC, Programa de Pós-Graduação em Planejamento e Gestão do Território, 2016. / Com o objetivo de construir um estudo de caso sobre a produção habitacional do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) Faixas II e III, na região do ABC Paulista, entre 2009 e 2014, recuperamos os caminhos dessa produção no Brasil desde a Primeira República até os dias atuais, esmiuçando os sistemas de financiamento brasileiro e as inovações de funding, culminando com o lançamento do PMCMV, em que identificamos uma dinâmica que convencionamos chamar de desenquadramento do Programa. Constatamos que o Programa está totalmente inserido na dinâmica de mercado e, não diferente deste, demonstrou que, nos empreendimentos das Faixas II e III, houve incremento de lançamentos, diminuição do tamanho das unidades e aumento do valor de venda, o que levou muitas unidades a se desenquadrarem do Programa, assim como a muitos mutuários que, a priori, seriam beneficiários. O estudo em questão se valeu de dados primários da Caixa Econômica Federal sobre custos, tamanho das unidades habitacionais e valores de venda, por meio de uma investigação que evidenciou as contradições concentradas também nas Faixas II e III, ainda pouco exploradas por grande parte das pesquisas. / In order to build a study case regarding the housing production of the MCMV Program (PMCMV) Ranges II and III, in the ABC Paulista área, between the years 2009 and 2014 were recovered the paths of that production in Brazil since the First Republic to the present days, after careful analyses of the Brazilian funds systems and funds innovations, culminating in the launch of PMCMV, it were identified a dynamic that was conventionally called Program declassification. It was noted that the program is fully inserted into the market dynamics and showed that in the housing projects of Ranges II and III, there was an increasing of house release projects, a decreasing in the size of these units and an increasing on the sales values, which led many units to be out of the parameters of the program, as well as many people, who, at first would be beneficiaries from the program. The study in question were based on Caixa Econômica Federal primary data about costs, housing unit¿s sizes and sales value through an investigation that also showed the contradictions concentrated in the Ranges II and III which still is unexplored by most part of available researches.

Conselho Nacional de Desenvolvimento Científico e Tecnológico / Access to housing is a basic human need. But, on the one hand, the low-income population is struggling to gain access to decent housing, so we need to have this need for state-subsidized home ownership. On the other, Brazil needs to improve the existing housing deficit in the country. A complementary alternative is subsidized rent, because Brazil has many properties that are not engaged in their territory. Thus, it is necessary to advance the implementation of government policies for this purpose, as well as soften the existing housing deficit in the country at the same time, would favor those with lower income. In this sense, this work aims to compare the economic feasibility of acquiring the properties financed by My House My Life Program 2 (MHMLP 2) families with a gross monthly income of R$ 3.275,01 to R$ 5.000,00, with the amount of rent. For this, we applied the Monte Carlo simulation with the help of Crystal Ball® software on properties of R$ 80,000.00, R$ 90.000,00, R$ 110.000.00, R$ 120.000,00, R$ 130.000,00 and also R$ 140.000,00 and R$ 145.000,00 in order to generate the odds and sensitivity analysis in relation to the NPV of both the rent as the purchase in both amortization systems used by MHMLP 2 - Constant Amortization System (SAC) and Price Table - with and without use of resources stemmed from the Fund for Guaranteed Time of Service (FGTS). The results show, that adopting as criteria for choosing the less risk, the best financing option is via SAC without use of FGTS funds. Comparing the NPV of the rent versus the NPV of purchase, in most cases, those properties that have an MRI of 5% to 7%, regardless of the selected depreciation system proved the best options when it comes to funding by MHMLP 2. However, assuming homeowners who have TMA 11% to 15%, with few exceptions, the rent is the best choice. / O acesso à moradia é uma necessidade básica humana. Mas, por um lado, a população de baixa renda enfrenta dificuldades para ter acesso a uma moradia digna, por isso, precisa ter essa necessidade subsidiada pelo Estado para aquisição da casa própria. Por outro, o Brasil precisa melhorar o déficit habitacional existente no país. Uma alternativa complementar é o aluguel subsidiado, pois o Brasil tem muitos imóveis que não são ocupados em seu território. Deste modo, se faz necessário avançar na implementação de políticas governamentais com esse propósito, pois além de amenizar o déficit habitacional existente no país, ao mesmo tempo, favoreceria aqueles com poder aquisitivo menor. Nesse sentido, esta dissertação tem como objetivo comparar a viabilidade econômica da aquisição dos imóveis financiados pelo Programa Minha Casa, Minha Vida 2 (PMCMV 2), das famílias com renda bruta mensal de R$ 3.275,01 a R$ 5.000,00, com o valor do aluguel. Para isso, aplicou-se a Simulação Monte Carlo com o auxílio do software Crystal Ball® nos imóveis de R$ 80.000,00, R$ 90.000,00, R$ 110.000,00, R$ 120.000,00, R$ 130.000,00 e, ainda, R$ 140.000,00 e R$ 145.000,00 a fim de gerar as probabilidades e análise de sensibilidade em relação ao VPL tanto do aluguel como o de compra em ambos os sistemas de amortização usado pelo PMCMV 2 Sistema de Amortização Constante (SAC) e Tabela Price com e sem uso dos recursos provindos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). Os resultados obtidos mostram que adotando como critério de escolha o menor risco a melhor opção de financiamento é via SAC sem utilização dos recursos do FGTS. No comparativo entre o VPL do aluguel versus o VPL de compra, na maioria dos casos, aqueles imóveis que apresentam uma TMA de 5% a 7%, independentemente do sistema de amortização selecionado se mostraram como as melhores opções quando se trata de um financiamento pelo PMCMV 2. Em contrapartida, supondo imóveis que tenham TMA de 11% a 15%, com poucas exceções, o aluguel é a melhor escolha.

Submitted by Bruna Rodrigues (bruna92rodrigues@yahoo.com.br) on 2016-09-19T12:53:50Z No. of bitstreams: 1 DissLD.pdf: 7127040 bytes, checksum: a0f7d43d52f3c4baea0cecdd9a9e8b8a (MD5) / Approved for entry into archive by Marina Freitas (marinapf@ufscar.br) on 2016-09-20T13:33:22Z (GMT) No. of bitstreams: 1 DissLD.pdf: 7127040 bytes, checksum: a0f7d43d52f3c4baea0cecdd9a9e8b8a (MD5) / Approved for entry into archive by Marina Freitas (marinapf@ufscar.br) on 2016-09-20T13:33:29Z (GMT) No. of bitstreams: 1 DissLD.pdf: 7127040 bytes, checksum: a0f7d43d52f3c4baea0cecdd9a9e8b8a (MD5) / Made available in DSpace on 2016-09-20T13:33:37Z (GMT). No. of bitstreams: 1 DissLD.pdf: 7127040 bytes, checksum: a0f7d43d52f3c4baea0cecdd9a9e8b8a (MD5) Previous issue date: 2015-08-19 / Não recebi financiamento / This paper discusses the Federal Government Program “Minha Casa Minha Vida” and its implementation in Piracicaba from the perspective of its interaction with the social capital in the “lens” designed by Robert Putnam. In particular, it seeks to understand the actions or reactions of the major social actors resulting from the implementation of the Program, in its context, in Piracicaba. To this end, in addition to market analyzes and their trends about prices, it was identified the main elements of social capital in order to verify their relations with the applicability public policy at the local level. It was also and firstly assumed that real estate and construction companies, in Piracicaba, had a social organization tight enough to gain advantage in the market by overpricing houses or lands and raise funds or subsidies that would be allocated a priori for a program with social order, all disguised in a market logic that legitimate opportunistic actions. As it will be shown, however, the absence of social capital - as the engagement elements, civility and even problems in facing embedded cultural values - can be obstacles to the implementation of an effective policy in solving the problems related to the issue of social housing in the country. It will also be observed that the social organization of the business community, particularly in the real estate entrepreneurs in Piracicaba, do not have enough tight relationships and social organization to confirm the initial proposal that they could have some control on the market prices. / Este trabalho discute o Programa Minha Casa Minha Vida no município de Piracicaba sob a ótica da sua interação com o capital social na concepção de Robert Putnam. Mais especificamente, buscam-se entender quais foram as ações ou reações dos principais atores imobiliários resultantes da implantação do Programa, em seu contexto, no município de Piracicaba. Com este intuito, para além das análises do comportamento dos mercados e de suas tendências, foram identificados os principais elementos do capital social a fim de verificar as suas relações com a aplicabilidade da política pública local. Pressupunha-se ainda que imobiliárias e construtoras, em Piracicaba, tinham poder de organização social suficientemente forte para obter vantagens no mercado e captar os recursos que seriam destinados, a priori, para um programa com fim social, tudo travestido dentro de uma lógica de mercado. Ver-se-á, no entanto, que justamente a ausência do capital social, nos elementos engajamento, civismo e mesmo do enfrentamento de valores embutidos culturalmente podem ser empecilhos para a aplicação de uma política efetiva no combate aos problemas relacionados à questão da habitação social no país, que vai para além do fornecimento da moradia enquanto mercadoria. Também será observado que a organização social do meio empresarial, particularmente das imobiliárias em Piracicaba, não chega a ter laços de relacionamentos fortes o suficiente para confirmar a proposição inicial de algum controle destas sobre preços no mercado.

Submitted by Maria de Lourdes Mariano (lmariano@ufscar.br) on 2017-02-24T17:17:13Z No. of bitstreams: 1 REIS_Raphael_2015.pdf: 36675145 bytes, checksum: 3d5dcec15edaaf78d9fe698e288aafe8 (MD5) / Approved for entry into archive by Maria de Lourdes Mariano (lmariano@ufscar.br) on 2017-02-24T17:17:26Z (GMT) No. of bitstreams: 1 REIS_Raphael_2015.pdf: 36675145 bytes, checksum: 3d5dcec15edaaf78d9fe698e288aafe8 (MD5) / Approved for entry into archive by Maria de Lourdes Mariano (lmariano@ufscar.br) on 2017-02-24T17:17:34Z (GMT) No. of bitstreams: 1 REIS_Raphael_2015.pdf: 36675145 bytes, checksum: 3d5dcec15edaaf78d9fe698e288aafe8 (MD5) / Made available in DSpace on 2017-02-24T17:17:40Z (GMT). No. of bitstreams: 1 REIS_Raphael_2015.pdf: 36675145 bytes, checksum: 3d5dcec15edaaf78d9fe698e288aafe8 (MD5) Previous issue date: 2015-01-21 / Não recebi financiamento / In recent years, the Brazilian real estate market has faced structural changes, which has impacted the price of residences. As observed for the country, the city of Sorocaba also went through a real estate valuation process, which impacted in many ways different locations in the city. The formation of the price of residences, function of the cost of construction, also depends on external variables, commonly called urban amenities. Urban menities, even though they are part of the real price of residences, are not easily identified or valued by economic agents but are important, mainly for potential consumers of services since they have different perceptions of urban features that are priority. In this context, the objective of the study is to identify and quantify the impact of structural features and urban attributes in property prices in the city of Sorocaba, identifying if there is a regional distribution pattern of properties more and less valued as a result of these attributes. Additionally, this study spatializes the results by districts. The methodology used is the estimation of the values of the amenities is the hedonic pricing model. This methodology proposed by Rosen (1974), implies in practice, in the estimation of a "cost function", with property prices is the dependent variable and the amenities associated with it are independent variables. The data used were the property sales prices and structural characteristics of each property, accessibility variables (schools, hospitals, etc.) and neighborhood structure (population, income and crime). The results suggest that there are urban amenities that are considered by consumers in the formation of properties prices and that there is spatial dependence between the average real estate values in every area of influence of neighborhoods considered in the study. / Nos últimos anos o mercado imobiliário brasileiro tem enfrentado mudanças estruturais, as quais tem impactado o preço dos bens residenciais. Assim como o observado para o país, o município de Sorocaba também passou por um processo de valorização imobiliária, o qual atingiu de maneiras distintas as diferentes localidades do município. A formação do preço dos imóveis, além de ser função do custo de construção dos mesmos, também depende de variáveis externas, comumente chamadas de amenidades urbanas. As amenidades urbanas embora sejam parte da composição do preço dos imóveis não são facilmente identificadas ou valoradas pelos agentes econômicos mas são importantes principalmente para os consumidores potenciais dos serviços prestados uma vez que eles tem percepções diferentes das características urbanas que lhe são prioritárias. Neste contexto, o objetivo do estudo é identificar e quantificar o impacto das características estruturais e dos atributos urbanos nos preços dos imóveis no município de Sorocaba, identificando se existe algum padrão regional de distribuição dos imóveis mais e menos valorizados em decorrência desses atributos e , além disso, espacializando os resultados por regiões sorocabanas. A metodologia utilizada é a estimação dos valores das amenidades a partir do modelo de preços hedônicos. Essa metodologia, proposta por Rosen (1974), implica, na prática, na estimação de uma “função preço”, com os preços dos imóveis como variável dependente e as amenidades associadas a ele como variáveis independentes . Os dados utilizados foram os preços de venda dos imóveis, características estruturais de cada imóvel, variáveis de acessibilidade (escolas, hospitais, etc) e de estrutura do bairro (população, renda e crime). Os resultados sugerem que existem amenidades urbanas que são consideradas pelos consumidores na formação dos preços dos imóveis e que existe dependência espacial entre os valores médios dos imóveis em cada área de influência dos bairros considerados no estudo.

Submitted by Viviane Lima da Cunha (viviane@biblioteca.ufpb.br) on 2016-07-12T13:21:07Z No. of bitstreams: 1 arquivototal.pdf: 7542345 bytes, checksum: 33e9e060025e8b9c075043b7218a5033 (MD5) / Made available in DSpace on 2016-07-12T13:21:07Z (GMT). No. of bitstreams: 1 arquivototal.pdf: 7542345 bytes, checksum: 33e9e060025e8b9c075043b7218a5033 (MD5) Previous issue date: 2015-10-23 / Coordenação de Aperfeiçoamento de Pessoal de Nível Superior - CAPES / The deterioration and depreciation process on urban centers, especially in the oldest areas of Brazilian cities, has as a main phenomenon resulting from the multiplication of villages, hives, among other means of collective houses. The relative “invisibility” of precarious collective rental houses (HCPAs) in central areas, with special focus on/specially for the city of João Pessoa, leads to conclusions, sometimes rushed ones, in order to asserting of non-vitality, abandon or even the death of “historical centers”. This job points in another direction when highlights the existence of a high number of collective rental houses in the neighborhood of Varadouro. The objective is to evaluate the relations between living conditions and informality of such ways of housing, through their identification, mapping and characterization (achieved through survey forms and photographic records), as well as semi structured interviews with lessors, lessees, and representatives from PMJP (City Hall of João Pessoa). The hypothesis was investigated that the condition of invisibility of collective rental houses facilitates the establishment of precarious living conditions, which strengthens the condition of informality and consequently the performance of the informal housing rental market, consolidating a vicious circle where such issues are conditional and feed. It was observed that the inserted HCPAs in the neighborhood of Varadouro have poor living conditions on the scale of the housing unit as opposed to urban livability; despite the poor collective rental housing do not offer proven, appropriate living conditions for their tenants, they prefer to safeguard the ease of access, transport means and the proximity of the work, namely, the coordination and integration with its surroundings, the having to live in households located in the outskirts of the city, away from their activities and destinations. The work also showed that the informal housing rental market in Varadouro is fraught with uncertainties and conventions based and balanced from interpersonal relationships of trust-loyalty. Finally, it was found that the relationship between habitability and the informal rental market of HCPAs in Varadouro happens clearly in the way it gives (or not) the maintenance of precarious tenements rentals. Due to the relationship of trust-loyalty and dominance between lessors and lessees, adjustments and improvements of buildings usually are not hired; the habitability of housing units is submissive to these relations, when agreements and disagreements lead to precarity of HCPAs. / O processo de deterioração e desvalorização dos centros urbanos, em especial nas áreas mais antigas das cidades brasileiras, tem como um dos principais fenômenos resultantes a multiplicação de vilas, cortiços, dentre outras formas de moradias coletivas. A relativa "invisibilidade" das habitações coletivas precárias de aluguel (HCPAs) nas áreas centrais, com destaque para a cidade de João Pessoa, leva a conclusões por vezes apressadas no sentido de afirmarem a não-vitalidade, o abandono ou até mesmo a morte dos "centros históricos". Este trabalho aponta em outra direção ao destacar a existência de grande número de habitações coletivas de aluguel no bairro do Varadouro. Objetiva-se avaliar as relações entre as condições de habitabilidade e a informalidade de tais formas de moradia, através de sua identificação, mapeamento e caracterização (realizados através de fichas de levantamento e registros fotográficos), bem como de entrevistas semiestruturadas com locadores, locatários e representantes da PMJP (Prefeitura Municipal de João Pessoa). Investigou-se a hipótese de que a condição de invisibilidade das habitações coletivas de aluguel facilita o estabelecimento de precárias condições de habitabilidade, o que fortalece a condição de informalidade e, consequentemente, a atuação do mercado imobiliário informal de aluguel, se consolidando um círculo vicioso, em que tais questões se condicionam e se alimentam. Observou-se que as HCPAs inseridas no bairro Varadouro apresentam péssimas condições de habitabilidade na escala da unidade habitacional em oposição à habitabilidade urbana; apesar das habitações coletivas precárias de aluguel não oferecerem, comprovadamente, condições habitacionais adequadas para seus inquilinos, estes preferem salvaguardar a facilidade de acessos, de meios de transporte e a proximidade do trabalho, isto é, a articulação e integração com o seu entorno, a ter que residir em domicílios situados nas periferias da cidade, afastados de suas atividades e destinos. O trabalho mostrou ainda que o mercado imobiliário informal de aluguel no Varadouro é permeado de incertezas e convenções, baseado e equilibrado a partir de relações interpessoais de confiança-lealdade. Finalmente, identificou-se que a relação entre a habitabilidade e o mercado informal de locação das HCPAs do Varadouro acontece nitidamente no modo como se dá (ou não) a manutenção das habitações coletivas precárias de aluguel. Devido à relação de confiança-lealdade e de dominância entre locadores e locatários, os ajustes e melhorias das edificações comumente não são efetivados; a habitabilidade das unidades habitacionais fica submissa a essas relações, cujos acordos e desacordos conduzem à precariedade das HCPAs.

Made available in DSpace on 2015-04-01T11:58:43Z (GMT). No. of bitstreams: 1 arquivototal.pdf: 21530191 bytes, checksum: 53eabb2c2c691e59d00ef1e7f1b825cc (MD5) Previous issue date: 2013-08-30 / Coordenação de Aperfeiçoamento de Pessoal de Nível Superior - CAPES / The present research approaches the spatial production in Altiplano neighborhood, located at the Eastside of João Pessoa city, which is currently the focus of an intense urban transformation. The publication of Local Ordinance n. 5844 in January 2007 allowed the densification of a determined area until than considered Additional Restricted Zone by the City Master Plan (1994). This resolution attracted upscale investments which started a rapid process of city verticalization up to be noticed and questioned under several features, since the environmental nature, going through the probably lost of cultural and landscaping values of the place, reaching reflections about applied urban legislature and the physical capability of the neighborhood to support the new demands. To analyze this region under the view of the production of the space was the trodden way to comprehend the city as a product of social working through the articulation between fields as the valorization, planning and occupation of urban space. So, the actual dissertation aims to evaluate the recently changes that characters the space production in the Altiplano neighborhood since the publication of Ordinance n. 5844/2007 and what relations they have with the strategies, initiatives and interests of production agents of the city about the whole urban dynamics field. To develop this work and obtain the intended objectives, it was necessary to establish three acting lines. The first refers to the bibliographic research intending to obtain a satisfactory theoreticalconceptual knowledge about two main themes necessary to the development of this dissertation. The second acting line is related to field research, composed by in loco visits, documental research and interviews applying. That was interviewed area acting incorporator´s representatives, architects e public employees related to urban planning. The third line of action corresponded to the organization and analysis of collected material, weaving reflections about the current situation, reasons and consequences of urban decisions applied in the area, and future occupancy tendencies of the sector by its relations with the whole city. The realized study reveals how the Altiplano have been produced by a complex game of influences and interests done by agents who interact between themselves framing the urban space construction and the real estate market dynamics of the city. / A presente pesquisa aborda a produção espacial do Bairro Altiplano, localizado na zona Leste da cidade de João Pessoa-PB, atualmente foco de um processo de intensa transformação urbana. A publicação do Decreto Municipal nº 5844 em janeiro de 2007 permitiu o adensamento de uma determinada área até então considerada Zona de Restrições Adicionais pelo Plano Diretor da Cidade (1994). Tal medida atraiu investimentos de elevado padrão que deram início a um acelerado processo de verticalização passível de ser percebido e questionado sob diversos aspectos, desde o cunho ambiental, passando pela provável perda do valor cultural e paisagístico do lugar, chegando a reflexões sobre a legislação urbana aplicada e a capacidade física do Bairro de suportar as novas demandas. Analisar esse bairro sob a ótica da produção do espaço foi o caminho trilhado para que se compreendesse a cidade enquanto produto do trabalho social através da articulação entre movimentos como a valorização, o planejamento e a ocupação do espaço urbano. Sendo assim, a presente dissertação objetiva avaliar as transformações recentes que caracterizam a produção do espaço urbano no Bairro do Altiplano em João Pessoa a partir da publicação do Decreto nº 5844/2007 e que relações elas apresentam com as estratégias, iniciativas e interesses dos agentes produtores da cidade no tocante à dinâmica urbana como um todo. Para o desenvolvimento do trabalho e a obtenção dos objetivos traçados, fez-se necessário estabelecer três linhas de ação. A primeira refere-se à pesquisa bibliográfica no intuito de obter um satisfatório embasamento teórico-conceitual acerca dos principais temas necessários ao desenvolvimento desta dissertação. A segunda linha de ação está relacionada à pesquisa realizada em campo, composta por visitas in loco, pesquisa documental e aplicação de entrevistas. Foram entrevistados representantes de incorporadoras atuantes na área, imobiliárias, moradores, arquitetos e funcionários públicos ligados ao planejamento urbano. A terceira linha de ação correspondeu à sistematização e análise do material coletado, tecendo reflexões acerca da situação atual, razões e consequências das decisões urbanísticas aplicadas na área, e tendências futuras de ocupação do Bairro mediante suas relações com o restante da cidade. O estudo realizado revela como o Altiplano vem sendo produzido segundo um complexo jogo de influências e interesses travado por agentes que interagem entre si moldando a construção do espaço urbano e a dinâmica imobiliária da cidade.

Made available in DSpace on 2015-05-14T12:17:06Z (GMT). No. of bitstreams: 1 arquivototal.pdf: 9161234 bytes, checksum: fcab57738b7591057f5bd7374e635655 (MD5) Previous issue date: 2013-05-06 / Coordenação de Aperfeiçoamento de Pessoal de Nível Superior - CAPES / The aim of the dissertation is to analyse the process of structuring in Campina Grande - PB, from the actions and intentions of the real estate market. For such study we consider the role of the State in urban improvements in aspects related to infrastructure (piped water and sewage and garbage collection), with population density, income levels and literacy of household heads as being important aspects in the real estate market valorization and which attract other modernizer ventures such as supermarkets, shopping centers, horizontal and vertical closed condominiums. The locations of these large projects in the city influence the action of the real estate market at times taking advantage of a previous valorization process, at times taking part in the process. Therefore, we assume that these new ways of living and consuming in the city add a differential value to a particular location. These elements help us to understand the action of the real state market and the valorization process of the city. We highlight the following resources to help us to analyse this process the map of environmental inclusion / exclusion, and ITBI guidebooks (property tax) for the years 1995, 2000, 2005, and 2010. The resource of the inclusion / exclusion map assists in the comprehension of the areas of best quality built environment. And the ITBI guides enable us to determine the prices of the different properties analysed in this research and how the real estate market strategies take into consideration these prices on its operations in the city. These data are presented as a way to get a real sense of how the prices have been increasing in some areas of the city, considering in this aspect the variation of price indices through the use of "citizen calculator" provided by the Central Bank, which allows a real comparison of this valorization process between the years 1995-2010 analysed. It is thus established a distinction between the value derived from work incorporated into urban space and monetary price charged for a specific venture and specific location. In the process of structuring the city we better understand the arrangement of layers incomes in the city over the years, as well as the reasons for the location of modernizers venture projects, with the mediation of the real estate market agents in the city. / O objetivo da dissertação é analisar o processo de estruturação da cidade de Campina Grande PB, a partir das ações e intencionalidades do mercado imobiliário. Para tal estudo considera-se a atuação do Estado nas melhorias urbanas nos aspectos relacionados a infraestrutura (água e esgoto encanados e coleta de lixo), com o adensamento populacional, os níveis de renda e de alfabetização dos chefes de família como sendo aspectos importantes na valorização imobiliária e que atraem outros empreendimentos modernizadores como supermercados, shopping Centers, condomínios fechados horizontais e verticais. As localizações desses grandes empreendimentos na cidade influenciam a ação do mercado imobiliário - ora se aproveitando de um processo de valorização anterior, ora fazendo parte desse processo. Portanto, partimos do princípio de que essas novas formas de morar e de consumir na cidade agregam um valor diferencial a determinada localização. Esses elementos nos ajudam a entender a ação do mercado imobiliário e o processo de valorização da cidade. Destacando os seguintes recursos para nos ajudar a analisar esse processo - o mapa da inclusão/exclusão socioambiental, e as guias dos ITBI (imposto sobre bens imóveis) para os anos de 1995, 2000, 2005e 2010. O recurso do mapa da inclusão/exclusão auxilia na compreensão das áreas de melhor qualidade do espaço construído. E as guias de ITBI possibilita determinar os preços dos diferentes imóveis analisados nessa pesquisa e como as estratégias imobiliárias levam em consideração esses preços na sua atuação na cidade. Tais dados são apresentados como forma de ter uma noção real de como os preços vem aumentando em certas áreas da cidade, considerando nesse aspecto a variação dos índices de preço através do uso da calculadora do cidadão disponibilizada pelo Banco Central, o que permite uma comparação real desse processo de valorização entre os anos de 1995 a 2010 analisados. Estabelece-se assim uma distinção entre o valor proveniente do trabalho incorporado ao espaço urbano e o preço monetário cobrado por determinado empreendimento e por determinada localização. Nesse processo de estruturação da cidade compreendemos melhor a disposição das camadas de renda na cidade ao longo dos anos, bem como os motivos da localização de empreendimentos modernizadores, tendo como mediação a ação dos agentes imobiliários na cidade.