Den del av transaktionsprocessen där köparen ska undersöka fastigheten är en viktig del i överlåtelsen. Detta eftersom det är då köparen får reda på mer om fastigheten denne står i befattning att köpa. Dock finns det ingen skyldighet för köparen att undersöka fastigheten, utan det handlar om en ansvarsfördelning, där köparen ansvarar för det den borde kunnat upptäcka. I och med att det på dagens fastighetsmarknad sker snabba affärer kan det innebära att undersökningsplikten faller mellan stolarna och köparen inte hinner med att undersöka fastigheten.  Syftet med arbetet var att studera ifall jordabalkens transaktionsprocess skilde sig från hur transaktionsprocessen går till i praktiken. Detta undersöktes med hjälp av två frågor gällande hur undersökningsplikten och felreglerna förhåller sig till dagens snabba affärer samt hur undersökningsplikten påverkas av detta. För att få ett svar på frågeställningarna användes en rättsdogmatisk metod och en rättsanalytisk metod. Där olika rättskällor studerades och andra källor som går utanför rättskälleläran.  Arbetet kom fram till att jordabalken inte föreskriver hur en transaktionsprocess ska gå till. På grund av köparens undersökningsplikt förutsätter lagen att köparen har tid att undersöka fastigheten. I och med att det sker snabba affärer på dagens fastighetsmarknad medför detta att det inte alltid finns tid att förhålla sig till undersökningsplikten. Ytterligare kom arbetet fram till att det används olika typer av metoder på dagens marknad, såsom besiktningar och förbesiktningar. Dessa påverkar köparens undersökningsplikt då den utökas. Därför kom arbetet fram till att transaktionsprocessen inte alltid går till på det sätt som lagen förutsätter, alltså att det finns en annan transaktionsprocess i praktiken. / The part of the transaction process where the buyer must examine the property is an important part of the transfer, as this is when the buyer finds out more about the property he seeks to purchase. However, there is no obligation for the buyer to investigate the property but rather a division of responsibilities. Therefore, he is responsible for what he should have been able to discover. Since today's real estate market is a fast business, this may mean that the duty to inspect is neglected.  The purpose of this paper was to study whether the Swedish Land and Cadastral Legislation transaction process differed from how the transaction process takes place in practice. To do this two questions were formulated regarding how the duty to investigate and the defect liability rules relate to today's quick business and how the duty to investigate is affected by this. To get an answer to the questions, a legal dogmatic method and a legal analytical method were used,where various sources of law were studied and other sources that go beyond the doctrine of legal sources. The work concluded that the Swedish Land Code does not prescribe how a transaction process should take place, but due to the buyer's duty to inspect, the law presupposes that the buyer has time to inspect the property. Therefore, the work concluded that the transaction process in practice differs from the law. This is because the market of today is based on fast transactions meaning that there is not always time to fulfill the duty to investigate in the same way as the law presupposes. In addition, the work concluded that different types of methods are used in today's market, such as inspections and pre-inspections that affect and extends the duty to inspect. Since there is fast business, it can not always be guaranteed that the transaction process takes place in the way required by law, with special reason due to both lack of time and perhaps even knowledge. Furthermore, the need for assistance from inspectors and other added services is perhaps driven by the fast paced market and the lack of knowledgement for the common buyer.

Under ett år sker det många bostadsrättsförsäljningar i Sverige och vid vissa händer det att köparna upptäcker fel i bostaden. Vid försäljningarna används den allmänna friskrivningsklausulen “befintligt skick”, som under 2019 och 2020 har kommit att bli omdiskuterad och omprövad. För att en bostadsrätt, såld med friskrivningen “befintligt skick” ska anses vara fel görs en väsentlighetsprövning. Prövningen innehåller en kvantitativ del och en del som inkluderar övriga omständigheter i fallet. Vad som omfattar de övriga omständigheterna har från juridiskt håll efterfrågats bland annat av Oskar Gentele. Uppsatsen ämnar därför att undersöka hur HD gjort sin bedömning gällande “befintligt skick”-klausulen och om bedömningen skiljer sig från 2019 års rättsfall.  I HD:s domslut från 2020 gjordes även ett uttalande hur undersökningsplikten för bostadsrätter skiljer sig mot fastigheter och visar att den inte är lika omfattande. Tidigare har det sagts att undersökningsplikten aktiveras på en visning genom att köparen antingen påbörjar undersökningen självmant eller att säljaren uppmanar till en undersökning. I och med detta domslut så ses inte visningen längre som en påbörjad undersökning.  Genom att analysera olika former av juridiskt material och applicera dessa på de två olika prejudikaten, kan en tydligare bild skapas över HD:s uttalande. Den övergripande bilden av rättsfallen framkommer i uppsatsens fjärde och femte kapitlet för att sedan i det sjätte kapitlet diskuteras. Sammanfattningsvis kom domen från 2020 med lite andra synvinklar gällande hur de bedömer de övriga omständigheterna i väsentlighetsprövningen, samt att de även gjorde ett uttalande om hur de ser på undersökningsplikten. Även om 2019 och 2020 års fall är liknande i många avseenden, görs olika bedömningar gällande vilken funktion ett badrum har.

<p>Välfärd kräver tillväxt och tillväxt kräver ett dynamiskt näringsliv</p><p>För att kunna erbjuda medborgarna i Sverige en bra välfärd krävs att antalet företag blir fler och att existerande företag kan utvecklas. Detta möjliggörs genom att ett dynamiskt och utvecklande näringslivsklimat skapas där förutsättningarna för landets företagare kontinuerligt utvecklas. Företag utvecklas genom egen utveckling, så kallad ”organisk tillväxt”, eller genom fusion eller förvärv av andra bolag, så kallad ”förvärvad tillväxt”. Tillväxt genom fusioner eller förvärv (Mergers & Acquisitions) fortsätter att öka och omsätter årligen stora summor och är för de medverkande parterna, säljaren och köparen, ofta en omfattande och resurskrävande process med långsiktiga konsekvenser.</p><p>Nya förutsättningar – nya instrument och produkter</p><p>De förutsättningar som omger ett företag förändras kontinuerligt och skapar behov av bland annat nya finansiell instrument och produkter. Studenterna Martin Carlsson och Carl Hermansson uppmärksammade i en tidigare uppsats om Due diligence, ”Due Diligence, värdefullt verktyg eller slöseri med resurser?: En studie om analysens för- och nackdelar”, ett nytt instrument i förvärvsprocessen, Vendor due diligence,något som jag själv också uppmärksammat i annan litteratur om fusioner och förvärv. Vendor due diligence uppstod för några år sedan i USA och är numera även vanligt förekommande inom förvärvsbranschen i bland annat England och Australien men även i Sverige.Uppkomsten av Vendor due diligence sägs vara att den expansiva utvecklingen av antalet fusioner och förvärv fört med sig ett behov av ett instrument för att effektivisera förvärvsprocessen. Vendor due diligence innebär att säljaren utför en grundlig undersökning av det egna bolaget till skillnad från det mer kända förfarandet, Due diligence, där den möjliga köparen undersöker det tänkta förvärvsobjektet. Båda instrumenten genererar information om förvärvsobjektet i form av en rapport men genomförs alltså utifrån olika perspektiv och i varierande omfattning. Mot bakgrund av detta blev avsikten med denna uppsats att studera hur Vendor due diligence påverkar förvärvsprocessen genom att besvara uppsatsens problemformulering, ”Hur kan Vendor due diligence effektivisera förvärvsprocessen”? i syfte att studera:</p><p>• utbredningen av Vendor due diligence</p><p>• om Vendor due diligence innebär att en köpare enklare kan identifieras</p><p>• om Vendor due diligence påverkar försäljningspriset</p><p>• om och i sådana fall på vilket sätt Vendor due diligence skiljer sig från en Due diligence</p><p>Sekundär- och primärdata</p><p>Med utgångspunkt i forskarna Henrik Nilsson, Anders Isaksson och Teppo Martikainens processbild som presenteras i boken ”Företagsvärdering med fundamental analys”, har studien genomförts utifrån en deduktiv ansats och med en kvalitativ forskningsstrategi genom att samla in och analysera sekundär- och primärdata från välrenommerad litteratur och från några av förvärvsbranschens mest framgångsrika aktörer.</p><p>Förvärvsprocessen</p><p>Förvärvsprocessen genomförs utifrån ett antal faser. Enligt Nilsson, Isaksson och Martikainens något förenklade processmodell genomförs processen enligt fyra faser; Söka och välja objekt, Fundamental analys och värdering, Due diligence och Bud och förhandling. Processen genomförs i de allra flesta fall av managementkonsulter, företagsmäklare, kreditgivare,revisorer, advokater och andra specialister. Utifrån bland annat överlåtelseobjektets storlek och verksamhet, varierar antalet deltagande aktörer från fall till fall. Enligt svensk lag har både säljaren och köparen vissa skyldigheter att uppfylla i samband med en överlåtelsetransaktion, säljaren en upplysningsskyldighet och köparen en undersökningsplikt vilket ställer vissa krav på den information som lämnas och insamlas i samband med en förvärvsprocess.</p><p>Vendor due diligence=effektivare förvärvsprocess</p><p>Utifrån insamlad sekundär- och primärdata visar det sig att Vendor due diligence används i den svenska förvärvsbranschen i samband med förvärvsprocesser där värdet på det bolag som är till försäljning överstiger 1 miljard SEK.Vendor due diligence kan sägas effektivisera förvärvsprocessen genom att säljaren inledningsvis tillhandahåller en del av den information som de potentiella köparna önskar undersöka närmare i en senare del av processen, vilket minskar köparens undersökningsfas, Due diligence, något som både sekundär- och primärdata visar. Skillnaden i att ta fram en Vendor due diligence och Due diligence är att den förstnämnda rapporten tas fram för att tillfredsställa många möjliga köpares behov medan informationen i en Due diligence-rapport kan variera eftersom den genomförs av den möjliga köparen utifrån dennes behov. Min tolkning är också att den information som genereras från en Vendor due diligence även kan sägas effektivisera processen då både säljaren och köparen får ett bättre beslutsunderlag genom att säljaren redan inledningsvis har en större kännedom om olika faktorer som kan påverka bolagets värde och dels genom att köparen tidigt i processen får tillgång till information som skulle kunna ha en processavgörande inverkan utifrån dennes perspektiv.</p><p>Uppkomsten och utbredningen av Vendor due diligence innebär att förvärvsprocessen, enligt den processmodell som Nilsson, Isaksson och Martikainen presenterade i sin bok 2002 (figur ”Förvärvsprocessen enligt Nilsson, Isaksson och Martikainen kompletterad med Vendor due diligence”) har utvecklats.</p><p>Förvärvsprocessen enligt Nilsson, Isaksson och Martikainen kompletterad med Vendor due diligence (Söka och välja objekt, Vendor due diligence, Fundamental värdering och analys, Due diligence, Bud och förhandling).</p><p>Att processen skulle effektiviseras genom att den möjliga köparen enklare kan identifieras vilket sekundärdata antyder, stöds ej av insamlad primärdata. Sekundärdata menar också att försäljningspriset på ett förvärvsobjekt skulle kunna bli högre om Vendor due diligence genomförs något som primärdata både bekräftar och dementerar.</p><p>Vid insamlandet av primärdata uppkom även information om att de fysiska ”Datarum” (den lokal som används vid köparens Due diligence där säljarens information om bolaget görs tillgänglig till den möjliga köparen) mer och mer ersätts av elektroniska datarum via Internet,vilket precis som Vendor due diligence kan sägas ha uppstått utifrån ändrade förutsättningar i företagens omvärld. Elektroniska datarum skulle enligt min bedömning ytterligare kunna effektivisera förvärvsprocessen då de personer som genomför Due diligence-fasen inte behöver infinna sig fysiskt för att göra arbetet, med minskade kostnader för både köparen och säljaren som resultat. De insamlade primärdata visar även att den ”traditionella” förvärvsprocessen enligt den processmodell som Nilsson, Isaksson och Martikainen presenterar mer och mer verkar ersättas av en annan process, en så kallad ”Auktionsprocess”, med den största skillnaden att förvärvsprocessen styrs av att de intresserade köparna lämnar bud i flera omgångar under processens gång. Auktionsprocessen ska enligt uppgift också ha tillkommit som ett resultat av de senaste årens expansiva utveckling av antalet fusioner och förvärv. Om Auktionsprocessen kan sägas effektivisera förvärvsprocessen eller ej återstår dock att se!</p>

Välfärd kräver tillväxt och tillväxt kräver ett dynamiskt näringsliv För att kunna erbjuda medborgarna i Sverige en bra välfärd krävs att antalet företag blir fler och att existerande företag kan utvecklas. Detta möjliggörs genom att ett dynamiskt och utvecklande näringslivsklimat skapas där förutsättningarna för landets företagare kontinuerligt utvecklas. Företag utvecklas genom egen utveckling, så kallad ”organisk tillväxt”, eller genom fusion eller förvärv av andra bolag, så kallad ”förvärvad tillväxt”. Tillväxt genom fusioner eller förvärv (Mergers &amp; Acquisitions) fortsätter att öka och omsätter årligen stora summor och är för de medverkande parterna, säljaren och köparen, ofta en omfattande och resurskrävande process med långsiktiga konsekvenser. Nya förutsättningar – nya instrument och produkter De förutsättningar som omger ett företag förändras kontinuerligt och skapar behov av bland annat nya finansiell instrument och produkter. Studenterna Martin Carlsson och Carl Hermansson uppmärksammade i en tidigare uppsats om Due diligence, ”Due Diligence, värdefullt verktyg eller slöseri med resurser?: En studie om analysens för- och nackdelar”, ett nytt instrument i förvärvsprocessen, Vendor due diligence,något som jag själv också uppmärksammat i annan litteratur om fusioner och förvärv. Vendor due diligence uppstod för några år sedan i USA och är numera även vanligt förekommande inom förvärvsbranschen i bland annat England och Australien men även i Sverige.Uppkomsten av Vendor due diligence sägs vara att den expansiva utvecklingen av antalet fusioner och förvärv fört med sig ett behov av ett instrument för att effektivisera förvärvsprocessen. Vendor due diligence innebär att säljaren utför en grundlig undersökning av det egna bolaget till skillnad från det mer kända förfarandet, Due diligence, där den möjliga köparen undersöker det tänkta förvärvsobjektet. Båda instrumenten genererar information om förvärvsobjektet i form av en rapport men genomförs alltså utifrån olika perspektiv och i varierande omfattning. Mot bakgrund av detta blev avsikten med denna uppsats att studera hur Vendor due diligence påverkar förvärvsprocessen genom att besvara uppsatsens problemformulering, ”Hur kan Vendor due diligence effektivisera förvärvsprocessen”? i syfte att studera: • utbredningen av Vendor due diligence • om Vendor due diligence innebär att en köpare enklare kan identifieras • om Vendor due diligence påverkar försäljningspriset • om och i sådana fall på vilket sätt Vendor due diligence skiljer sig från en Due diligence Sekundär- och primärdata Med utgångspunkt i forskarna Henrik Nilsson, Anders Isaksson och Teppo Martikainens processbild som presenteras i boken ”Företagsvärdering med fundamental analys”, har studien genomförts utifrån en deduktiv ansats och med en kvalitativ forskningsstrategi genom att samla in och analysera sekundär- och primärdata från välrenommerad litteratur och från några av förvärvsbranschens mest framgångsrika aktörer. Förvärvsprocessen Förvärvsprocessen genomförs utifrån ett antal faser. Enligt Nilsson, Isaksson och Martikainens något förenklade processmodell genomförs processen enligt fyra faser; Söka och välja objekt, Fundamental analys och värdering, Due diligence och Bud och förhandling. Processen genomförs i de allra flesta fall av managementkonsulter, företagsmäklare, kreditgivare,revisorer, advokater och andra specialister. Utifrån bland annat överlåtelseobjektets storlek och verksamhet, varierar antalet deltagande aktörer från fall till fall. Enligt svensk lag har både säljaren och köparen vissa skyldigheter att uppfylla i samband med en överlåtelsetransaktion, säljaren en upplysningsskyldighet och köparen en undersökningsplikt vilket ställer vissa krav på den information som lämnas och insamlas i samband med en förvärvsprocess. Vendor due diligence=effektivare förvärvsprocess Utifrån insamlad sekundär- och primärdata visar det sig att Vendor due diligence används i den svenska förvärvsbranschen i samband med förvärvsprocesser där värdet på det bolag som är till försäljning överstiger 1 miljard SEK.Vendor due diligence kan sägas effektivisera förvärvsprocessen genom att säljaren inledningsvis tillhandahåller en del av den information som de potentiella köparna önskar undersöka närmare i en senare del av processen, vilket minskar köparens undersökningsfas, Due diligence, något som både sekundär- och primärdata visar. Skillnaden i att ta fram en Vendor due diligence och Due diligence är att den förstnämnda rapporten tas fram för att tillfredsställa många möjliga köpares behov medan informationen i en Due diligence-rapport kan variera eftersom den genomförs av den möjliga köparen utifrån dennes behov. Min tolkning är också att den information som genereras från en Vendor due diligence även kan sägas effektivisera processen då både säljaren och köparen får ett bättre beslutsunderlag genom att säljaren redan inledningsvis har en större kännedom om olika faktorer som kan påverka bolagets värde och dels genom att köparen tidigt i processen får tillgång till information som skulle kunna ha en processavgörande inverkan utifrån dennes perspektiv. Uppkomsten och utbredningen av Vendor due diligence innebär att förvärvsprocessen, enligt den processmodell som Nilsson, Isaksson och Martikainen presenterade i sin bok 2002 (figur ”Förvärvsprocessen enligt Nilsson, Isaksson och Martikainen kompletterad med Vendor due diligence”) har utvecklats. Förvärvsprocessen enligt Nilsson, Isaksson och Martikainen kompletterad med Vendor due diligence (Söka och välja objekt, Vendor due diligence, Fundamental värdering och analys, Due diligence, Bud och förhandling). Att processen skulle effektiviseras genom att den möjliga köparen enklare kan identifieras vilket sekundärdata antyder, stöds ej av insamlad primärdata. Sekundärdata menar också att försäljningspriset på ett förvärvsobjekt skulle kunna bli högre om Vendor due diligence genomförs något som primärdata både bekräftar och dementerar. Vid insamlandet av primärdata uppkom även information om att de fysiska ”Datarum” (den lokal som används vid köparens Due diligence där säljarens information om bolaget görs tillgänglig till den möjliga köparen) mer och mer ersätts av elektroniska datarum via Internet,vilket precis som Vendor due diligence kan sägas ha uppstått utifrån ändrade förutsättningar i företagens omvärld. Elektroniska datarum skulle enligt min bedömning ytterligare kunna effektivisera förvärvsprocessen då de personer som genomför Due diligence-fasen inte behöver infinna sig fysiskt för att göra arbetet, med minskade kostnader för både köparen och säljaren som resultat. De insamlade primärdata visar även att den ”traditionella” förvärvsprocessen enligt den processmodell som Nilsson, Isaksson och Martikainen presenterar mer och mer verkar ersättas av en annan process, en så kallad ”Auktionsprocess”, med den största skillnaden att förvärvsprocessen styrs av att de intresserade köparna lämnar bud i flera omgångar under processens gång. Auktionsprocessen ska enligt uppgift också ha tillkommit som ett resultat av de senaste årens expansiva utveckling av antalet fusioner och förvärv. Om Auktionsprocessen kan sägas effektivisera förvärvsprocessen eller ej återstår dock att se!

Vid fastighetsköp föreligger en ansvarsfördelning gällande fel i fastigheten som de engagerade parterna bör vara väl införstådda i. Om så inte är fallet kan det komma som en ovälkommen överraskning att exempelvis köparen bär ansvar för vissa defekter i fastigheten som eventuellt visar sig i ett senare skede. Enligt lag har köparen en undersökningsplikt som innebär att denne ansvarar för att undersöka fastigheten grundligt. Undersökningsplikten är inte tvingande men köparen bör ta vara på denna möjlighet eftersom denne bär ansvar för att ett visst förhållande är upptäckbart. Säljaren ansvarar för dolda fel, fel som köparen ej borde ha upptäckt vid en omsorgsfull undersökning av fastigheten. Det bör poängteras att undersökningsplikten både kan begränsas och utvidgas beroende av säljarens uttalanden, fastighetens skick och omständigheterna i övrigt. Någon generell upplysningsplikt åvilar inte säljaren men i vissa fall kan dennes underlåtenhet att fästa köparens uppmärksamhet på en viss defekt få betydelse för felansvaret. För det fall att underlåtenheten att nämna ett fel kan klassas som ett svikligt förledande av motparten eller annat ohederligt handlande kan säljaren nämligen bli ansvarig även för fel som anses upptäckbara. Sammantaget är således parternas plikter beroende av varandra, varför omständigheterna i det specifika fallet ofta får stor betydelse vid fastställande av felansvaret. Den nuvarande ansvarsfördelningen är till fördel för säljaren eftersom undersökningsplikten är betydligt mer långtgående än den i viss mån existerande upplysningsplikten. Vid bestämmande av felansvaret sägs bedömningen utgå ifrån vad en ”normalt erfaren och på området normalt bevandrad” köpare borde ha uppmärksammat vid en grundlig undersökning av fastigheten. Detta torde dock inte vara fallet eftersom köparen förväntas ha viss byggnadsteknisk kunskap. En följd därav är att köparen ofta anlitar en besiktningsman för att känna en större trygghet i köpet. Detta är givetvis förståeligt eftersom ett fastighetsköp endast sker ett fåtal gånger under livstiden, vilket knappast ger någon större kunskap inom området. Ett alternativ till den nuvarande ansvarsfördelningen är att införa krav på besiktning av fastigheten från säljarens sida. Säljaren får då stå för kostnaden som följer av att en fackman utför en besiktning av fastigheten innan denna visas för eventuella köpare. Besiktningsmannen ansvarar för att undersöka fastigheten noggrant, kontrollera objektsbeskrivningen och lyssna till säljaren om denne vill att någon ytterligare information skall framkomma av besiktningsprotokollet. Om besiktningsmannen förbisett någon defekt som anses upptäckbar kan denne få bära felansvaret för den defekten. Det är dock mycket troligt att besiktningsmannen har en ansvarsförsäkring som täcker eventuella kostnader. Köparens undersökningsplikt förändras på så sätt att köparen endast ansvarar för att kontrollera besiktningsprotokollet och utifrån detta avgöra om en fördjupad undersökning bör ske av någon del i fastigheten. Om så bedöms nödvändigt får köparen stå för kostnaden som den fördjupande undersökningen resulterar i eftersom köparen vanligtvis ej kan utföra denna på egen hand. Köparen bär felansvaret gällande en viss defekt om defekten borde ha upptäckts vid en grundligare undersökning som var befogad med anledning av vad som antecknats i besiktningsprotokollet. Säljarens upplysningsplikt kvarstår på så sätt att säljaren skall kontrollera besiktningsprotokollet och upplysa besiktningsmannen om det finns någon ytterligare information som bör framgå av protokollet. Säljaren ansvarar för ett visst fel, om denne ej upplyst besiktningsmannen om samtlig relevant information gällande den specifika delen av fastigheten där felet finns, och förfarandet kan klassas som svikligt förledande eller ohederligt handlande. Vidare ansvarar säljaren liksom tidigare för dolda fel, fel som varken besiktningsmannen eller köparen (köparens anlitade fackman) uppmärksammat eller borde ha lagt märkte till. Det bör poängteras att säljarens felansvar gäller framför besiktningsmannens. Innebörden därav är att säljaren ansvarar om ett förtigande angående ett visst förhållande kan anses som svikligt förledande men samtidigt rör ett förhållande som besiktningsmannen borde ha uppmärksammat. Säljarens felansvar aktualiseras även framför köparens undersökningsplikt om motsvarande konflikt gällande felansvaret uppstår mellan säljaren och köparen. Denna alternativa ansvarsfördelning torde vara mer rimlig än den nuvarande. En följd är att köpeskillingen i större utsträckning motsvarar värdet på den fastighet som säljs. Dessutom möjliggörs en utformning av klara riktlinjer angående vad som förväntas av parterna eftersom felansvarets bestämmande inte är lika beroende av omständigheterna i det specifika fallet. Det faktum att säljaren har betydligt större kännedom om fastigheten som säljs än köparen bör vidare avspeglas i felansvaret, vilket är resultatet av ovanstående förslag. Att fastighetsköpet dessutom innefattar ett ansenligt penningbelopp borde vara anledning nog för att förändra köparens situation och göra denna mer betryggande. Sannolikt resulterar en dylik förändring av ansvarsfördelningen i ett minskat antal tvister gällande fel i fastighet.

<p>Vid fastighetsköp föreligger en ansvarsfördelning gällande fel i fastigheten som de engagerade parterna bör vara väl införstådda i. Om så inte är fallet kan det komma som en ovälkommen överraskning att exempelvis köparen bär ansvar för vissa defekter i fastigheten som eventuellt visar sig i ett senare skede.</p><p>Enligt lag har köparen en undersökningsplikt som innebär att denne ansvarar för att undersöka fastigheten grundligt. Undersökningsplikten är inte tvingande men köparen bör ta vara på denna möjlighet eftersom denne bär ansvar för att ett visst förhållande är upptäckbart. Säljaren ansvarar för dolda fel, fel som köparen ej borde ha upptäckt vid en omsorgsfull undersökning av fastigheten. Det bör poängteras att undersökningsplikten både kan begränsas och utvidgas beroende av säljarens uttalanden, fastighetens skick och omständigheterna i övrigt. Någon generell upplysningsplikt åvilar inte säljaren men i vissa fall kan dennes underlåtenhet att fästa köparens uppmärksamhet på en viss defekt få betydelse för felansvaret. För det fall att underlåtenheten att nämna ett fel kan klassas som ett svikligt förledande av motparten eller annat ohederligt handlande kan säljaren nämligen bli ansvarig även för fel som anses upptäckbara. Sammantaget är således parternas plikter beroende av varandra, varför omständigheterna i det specifika fallet ofta får stor betydelse vid fastställande av felansvaret.</p><p>Den nuvarande ansvarsfördelningen är till fördel för säljaren eftersom undersökningsplikten är betydligt mer långtgående än den i viss mån existerande upplysningsplikten. Vid bestämmande av felansvaret sägs bedömningen utgå ifrån vad en <em>”normalt erfaren och på området normalt bevandrad”</em> köpare borde ha uppmärksammat vid en grundlig undersökning av fastigheten. Detta torde dock inte vara fallet eftersom köparen förväntas ha viss byggnadsteknisk kunskap. En följd därav är att köparen ofta anlitar en besiktningsman för att känna en större trygghet i köpet. Detta är givetvis förståeligt eftersom ett fastighetsköp endast sker ett fåtal gånger under livstiden, vilket knappast ger någon större kunskap inom området.</p><p>Ett alternativ till den nuvarande ansvarsfördelningen är att införa krav på besiktning av fastigheten från säljarens sida. Säljaren får då stå för kostnaden som följer av att en fackman utför en besiktning av fastigheten innan denna visas för eventuella köpare. Besiktningsmannen ansvarar för att undersöka fastigheten noggrant, kontrollera objektsbeskrivningen och lyssna till säljaren om denne vill att någon ytterligare information skall framkomma av besiktningsprotokollet. Om besiktningsmannen förbisett någon defekt som anses upptäckbar kan denne få bära felansvaret för den defekten. Det är dock mycket troligt att besiktningsmannen har en ansvarsförsäkring som täcker eventuella kostnader. Köparens undersökningsplikt förändras på så sätt att köparen endast ansvarar för att kontrollera besiktningsprotokollet och utifrån detta avgöra om en fördjupad undersökning bör ske av någon del i fastigheten. Om så bedöms nödvändigt får köparen stå för kostnaden som den fördjupande undersökningen resulterar i eftersom köparen vanligtvis ej kan utföra denna på egen hand. Köparen bär felansvaret gällande en viss defekt om defekten borde ha upptäckts vid en grundligare undersökning som var befogad med anledning av vad som antecknats i besiktningsprotokollet. Säljarens upplysningsplikt kvarstår på så sätt att säljaren skall kontrollera besiktningsprotokollet och upplysa besiktningsmannen om det finns någon ytterligare information som bör framgå av protokollet. Säljaren ansvarar för ett visst fel, om denne ej upplyst besiktningsmannen om samtlig relevant information gällande den specifika delen av fastigheten där felet finns, och förfarandet kan klassas som svikligt förledande eller ohederligt handlande. Vidare ansvarar säljaren liksom tidigare för dolda fel, fel som varken besiktningsmannen eller köparen (köparens anlitade fackman) uppmärksammat eller borde ha lagt märkte till.</p><p>Det bör poängteras att säljarens felansvar gäller framför besiktningsmannens. Innebörden därav är att säljaren ansvarar om ett förtigande angående ett visst förhållande kan anses som svikligt förledande men samtidigt rör ett förhållande som besiktningsmannen borde ha uppmärksammat. Säljarens felansvar aktualiseras även framför köparens undersökningsplikt om motsvarande konflikt gällande felansvaret uppstår mellan säljaren och köparen.</p><p>Denna alternativa ansvarsfördelning torde vara mer rimlig än den nuvarande. En följd är att köpeskillingen i större utsträckning motsvarar värdet på den fastighet som säljs. Dessutom möjliggörs en utformning av klara riktlinjer angående vad som förväntas av parterna eftersom felansvarets bestämmande inte är lika beroende av omständigheterna i det specifika fallet. Det faktum att säljaren har betydligt större kännedom om fastigheten som säljs än köparen bör vidare avspeglas i felansvaret, vilket är resultatet av ovanstående förslag. Att fastighetsköpet dessutom innefattar ett ansenligt penningbelopp borde vara anledning nog för att förändra köparens situation och göra denna mer betryggande. Sannolikt resulterar en dylik förändring av ansvarsfördelningen i ett minskat antal tvister gällande fel i fastighet.</p>

Sammanfattning Av störst vikt vid en företagsförvärvsprocess är huruvida säljaren och köparen reglerar sina ansvarsområden och bestämmer gränser för riskövergången i köpeavtalet. Ur rättsäkerhetssynpunkt är det essentiellt att kunna förutsäga och identifiera riskerna redan vid avtalsslutet. Det ligger ofta i parternas intresse att så långt som möjligt reglera förutsättningarna redan vid ingående och utformning av ett köpeavtal. Syftet med denna uppsats är att undersöka samspelet och följden av att säljaren inför garantiutfästelser i ett köpeavtal kontra resultatet av att köparen faktiskt genomför en due diligence-undersökning innan ett köpeavtal kommer till stånd. Detta genomförs med utgångspunkt i diskussionen kring riskfördelning mellan avtalsparterna, köplagens regler om säljarens upplysningsplikt, köparens undersökningsplikt och den allmänna lojalitetsplikten som åligger avtalsparter. Utgångspunkten vid formuleringen av avtal mellan parterna anses vara det köprättsliga felbegreppet med dess utgångspunkt i köparens befogade förväntningar på det överlåtna objektet. En genomförd due diligence och införande av garantier i köpeavtal kan innebära att riskövergången regleras och de befogade förväntningarna preciseras vilket leder till förutsägbarhet och säkerhet för parterna att kunna förutse eventuella framtida risker. Det föreslås att due diligence görs till en absolut undersökningsplikt eftersom det skulle kunna minska antalet framtida tvister mellan avtalsparter. Due diligence utgör ett förebyggande sätt att identifiera och kvantifiera risk. Garantin är däremot ett reaktivt sätt att försöka allokera risk. Det konstateras att det inte föreligger någon konkurrens mellan due diligence och garantier i fråga om uppdelning av risksfärer. Dessa kompletterar varandra då de verkar på olika stadier i förvärvsprocessen och har olika utgångspunkter. / Abstract The regulation of the areas of responsibility of the seller and the buyer and the definition of the location of risk in the contract of acquisition is of a greatest importance during a process of business transfer. It is essential to predict and identify the risks already at the moment of conclusion of the contract due to the reason of the fact of legal certainty. It always is the interest of both parties to, as far as possible, carefully regulate the conditions and the formulation of the contract. The purpose of this paper is to examine the interaction and the result of the fact that the seller introduces warranties in the contract versus the due diligence investigation performed by the buyer prior to the content of the contract is reached. The basis of the discussion is concentrated on the questions of the allocation of the risk between the parties, the rules in the Swedish sale of Goods Act about the obligation of the buyer to investigate the object of the contract, the duty to give the relevant information of the seller, and even the general duty of loyalty imposed on the contracting parties. The fundamental basis for the regulation of the contract is the definition of the defect of the object of acquisition and the reasonable expectations of the buyer regarding the object. The due diligence and the implementation of warranties in the contract may significate that the risks are regulated and the reasonable expectations are stated which leads to the predictability and certainty for the parties so that the parties can be able to avoid the risks in the future. I suggest that the due diligence should be an absolute duty to investigate the object of acquisition because it could reduce the number of future disputes between the contracting parties. The due diligence is a proactive way to identify and quantify risk. The warranties are however a reactive way of trying to allocate the risk. Finally there is no competition between the due diligence and the warranties rather they compose a complement to each other.

Tillväxt genom företagsförvärv har under de senaste årtiondena blivit allt mer förekommande.Genom att köpa upp konkurrenter, leverantörer eller distributörer kan företag öka sinamarknadsfördelar och detta kan leda till högre vinst. Det råder ingen tvekan om attföretagsförvärv är en komplex och riskfylld transaktion. För att ta rätt beslut behöver köparenha god kunskap om vad köpet kan medföra. Av denna anledning genomförs en undersökningav företaget. Due Diligence är ett relativt nytt begrepp som i vardagliga ord innebärbesiktning av målföretaget. Undersökningen bidrar till att genomlysa det företag som skallförvärvas och används i slutet som beslutsunderlag för köparen.Due diligence är en typ av informationshantering mellan köpare och säljare. Detta innebär ettinformationsutbyte mellan parterna och därmed har köparen och säljaren förpliktelsergentemot varandra. Vid företagsförvärv regleras dessa förpliktelser med hjälp av köplagen.Köparens undersökningsplikt kopplas till att köparen inte får åberopa fel som denne kände tilleller förväntades känna till. Den upplysningsplikt som åligger säljaren innebär att allinformation som anses vara relevant och kan påverka köparens beslut skall presenteras.Utöver köparen och säljaren finns det ytterligare parter som är delaktiga vid ettföretagsförvärv. Då due diligence berör främst legala, finansiella och kommersiellaundersökningar är det vanligt förekommande att externa parter tas in som rådgivare. Detta dåde flesta företag inte besitter kunskapen att göra due diligence själv. De externa rådgivare somanlitas är vanligtvis advokater och revisorer.Syftet med vår studie är att undersöka vilken betydelse due diligence har vid företagsförvärv.Vidare undersöker vi ansvaret som åligger köparen och säljaren vid due diligence samt detansvar som rådgivare har vid due diligence.I uppsatsen har vi använt oss av en kvalitativ metod och tillämpat en abduktiv ansats. För attuppnå vårt syfte och kunna besvara våra forskningsfrågor har vi genomfört fyra semistruktureradeintervjuer, dessa ligger till grund för empirin. Samtliga är med personer som, istörsta mån, arbetar dagligen med att genomföra företagsförvärv. Intervjuade personer bestårav två finansiella rådgivare från revisionsbyråer samt två legala rådgivare.Efter genomförd studie kan vi konstatera att due diligence har stor betydelse vidföretagsförvärv. Inte minst för eventuella justeringar av köpeskillingen utan även att duediligence-materialet fungerar som beslutsunderlag vid slutförhandlingarna av förvärvet.Vidare visar studien att köparens och säljarens ansvar stämmer bra överens med köplagensbestämmelser. Lagen används som underlag men är inte det faktiska regelverket somtillämpas, istället hänvisar man till det avtal som skrivs mellan köpare och säljare.Avslutningsvis kan vi konstatera att revisorer och advokater som genomför due diligence harett stort ansvar både under och efter genomför due diligence. Agerar rådgivaren vårdslöst kandenne bli skadeståndsskyldig. Således krävs det att både revisorer och advokater begränsar sittansvar redan innan due diligence genomförs. / Growth through mergers and acquisitions has during the last few decades increasedexponentially. The company in charge of the purchase can increase their market share andcompetitive advantages by acquiring competitors, distributors or suppliers. There is no doubtin that it is a complex and risky process. To make the right decision the buyer needs to havein-depth knowledge of the company and what the transaction might result in. For this reason athorough investigation of the company is carried out. Due diligence is a relatively newconcept which highlights the process of examining a company. The examination providesdetailed information and is thereby used a tool when making the final decision, to buy or notto buy.Due diligence is used as an information trade between buyers and sellers. As with alltransactions, this exchange means that both parties have obligations to each other. When itcomes to mergers and acquisitions these obligations are regulated by means of the Sales ofGoods Act. The buyer’s duty to examine is linked to that the buyer may not invoke defectswhich he was aware of, or was expected to know. The duty of disclosure imposed on theseller means that all information which is deemed relevant and which may affect the buyer’sdecision should be presented. In addition to the buyer and the seller, there are more partiesinvolved in a business transaction of this kind. As the due diligence process primarilyconcerns legal, financial and commercial studies, it is very common for external parties to behired in order to conduct the due diligence process in these areas. The reason behind it isbecause most companies do not possess knowledge to do it themselves. External consultantshired are lawyers and accountants.The purpose of this study is to examine the impact of the due diligence process in mergers andacquisitions. Further, we explore the responsibility linked to to buyers and sellers in a duediligence process. In addition we also explore the responsibility linked to the lawyers andaccountants involved in the process.The study is conducted by means of a qualitative method where we apply an abductiveapproach. To achieve the purpose of our study and answer our research questions we heldfour semi-structured interviews, these form the base for our empirical data. All interviewedare with people who work with due diligence on a daily basis. Two of the interviewees areconsultants from accounting firms, and the other two are legal advisors.The paper shows that due diligence is of great importance in acquisitions. Not only for anyadjustments in purchase sum, but also that it is a useful tool when making a final decision.Furthermore, the paper also shows that the obligations buyer and seller has rhymes pretty wellwith those written in the Sales of Goods Act. The act is use as a basis but it is not the actualrules that apply, instead you refer to the agreement signed between buyer and seller. Lastly wecan note that the obligations related to accountants and lawyers are fairly strict. If theconsultant acts recklessly, the consultant may be sued. Thus, both accountants and lawyerslimit their responsibility before the due diligence process commences.This study is written in Swedish.

Syftet med denna uppsats är att i en jämförande studie utreda skillnaderna beträffande gällande rätt avseende upplysningsskyldigheten för säljaren vid fastighetsköp respektive vid köp av lös egendom. Uppsatsen ska även utreda huruvida skillnaderna är motiverade för säljaren av en vara. Någon bestämmelse som tar sikte på säljarens upplysningsskyldighet finns inte i 4 kap. JB. Av förarbetena framgår det att undersökningsplikten är utgångspunkten för felansvaret och att det inte finns någon generell upplysningsskyldighet för säljaren. I NJA 2007 s. 86 ansågs det motiverat att frångå gängse riskfördelning och ålägga fastighetssäljaren en upplysningsskyldighet, vilken tillsynes verkar ha en generell karaktär. I nämnda rättsfall dras paralleller med avtalsvillkoret i 19 § 1 st. 2 p. KöpL, som ger ett visst mått av upplysningsskyldighet. Inom doktrin är det omdiskuterat om säljaren i vissa situationer ska ha en sådan skyldighet. Efter avgörandet i NJA 2007 s. 86 kan det fastställas att det nu etablerats en upplysningsskyldighet vid sidan av AvtL:s ogiltighetsregler. Mot bakgrund av förarbetena, praxis och doktrin som behandlats gällande 19 § KöpL kan det konstateras att det inte finns ett klart stöd för att säljarens upplysningsskyldighet går vid sidan av AvtL:s ogiltighetsregler. Fastighetssäljaren ansvarar efter NJA 2007 s. 86 redan vid den lägre graden ohederlighet, vilket kan anses ha skapat en slags diskrepans mellan säljaren av lös egendom och fastighetssäljaren. Min sammantagna slutsats blir därmed att de skillnader som nu skapats i gällande rätt beträffande säljarens upplysningsskyldighet vid försäljning av en vara inte är motiverade, med hänsyn till den diskrepans som nu skapats mellan egendomsslagen och som inte kan undgå att betecknas som en generell upplysningsskyldighet för fastighetssäljaren. / The purpose of this thesis is to, in a comparative study, examine differences in the law concerning the obligation for a vendor to inform at real estate purchase and purchase of movable property. The thesis shall also examine whether the differences are justified for the vendor of goods. A provision that refers to the seller's obligation to inform doesn’t exist in ch. 4 JB. The legislative history shows that the buyer’s obligation to inspect is the basis for the allocation of liability and that there isn’t a general obligation for the vendor to inform. In NJA 2007 p. 86, it was considered justifiable to depart from the usual risk allocation and impose a real estate vendor an obligation to inform, which seems to be general. The case mentioned above draws parallels with the contractual term of 19 § 1p. (2) AvtL, which gives a certain degree of obligation to inform. In doctrine, it’s debated whether the vendor in some situations should have such an obligation. After the ruling in NJA 2007 p. 86, an obligation to inform alongside AvtL’s rules on invalidity has now been established. With regard to legislative history, case law and doctrine examined concerning 19 § 1p. (2) AvtL, it can be concluded that there isn’t a clear support that the vendor’s obligation to inform goes alongside the AvtL’s rules on invalidity. The vendor of real estate is liable now by NJA 2007 p. 86 already at the lower degree of dishonesty, which might have created a sort of discrepancy between the vendor of movable property and the vendor of real estate. My overall conclusion is therefore that the current differences created in the law regarding the vendor's obligation to inform when vending goods can’t be justified, having regard to the discrepancy that emerged between asset classes and which can’t avoid to qualify as a general obligation to inform for the vendor of real estate.

Sammanfattning Begagnade varor har under flera år kunnat säljas med förbehållet “befintligt skick”. Förbehållet utgör en felbestämmelse som möjliggör för näringsidkaren att genom en generellfriskrivning undgå ansvar för fel som varan kan förväntas besitta. Den 1 maj 2022 trädde dennuvarande konsumentköplagen (2022:260) ikraft, i vilken förbehållet “befintligt skick” ej längre kan tillämpas vid försäljning av begagnade varor. Den nuvarande konsumentköplagen grundar sig i Varudirektiv 2019/771, vilket leder till en mer enhetlig reglering inom EU. Varudirektivet har skapats för att förstärka konsumentens skydd gentemot den, i mångaavseenden, överlägsne näringsidkaren. I samband med införlivandet av den nuvarande konsumentköplagen och slopandet av förbehållet “befintligt skick”, har även andra felregleringar fått en omfattande revidering. Dessutom har försäljningen av levande djur fått en egen särreglering vad gäller fel. Ändringarna i den nuvarande konsumentköplagen har diskuterats i stor utsträckning. Flera av de som medverkade till utformningen av lagen har varit av olika uppfattningar. Slopandet av förbehållet har enligt vår mening lett till ett förstärkt konsumentskydd, eftersom den nuvarande konsumentköplagen ställer högre krav på varan för att den ej ska anses vara behäftad med fel. Det grundar sig i de subjektiva och objektiva kraven som implementerats från Varudirektivet in i svensk lagstiftning. Uppsatsen berör även områden som har ett starkt samband med förbehållet “befintligt skick”. Bland annat har den omvända bevisbördan diskuterats, eftersom den har väckt flera näringsidkares och andra aktörers uppmärksamhet efter att perioden för den omvända bevisbördan har fyrdubblats i den nuvarande konsumentköplagen. Sammantaget medför den nuvarande konsumentköplagen förändringar som avsevärt påverkar konsumentens köp och näringsidkarens näringsverksamhet. Förändringarna har främjat ett starkt konsumentskydd, men enligt vår mening kan balansen mellan konsumentens och näringsidkarens intressen i vissa avseenden ifrågasättas.