Fastighetsrätten har förändrats genom tiderna och regleringen av den allmänna fastighetsrätten i jordabalken innebar ett omfattande utredningsarbete. Man kan säga att det historiska arvet för fastighetsrätten gör sig starkt gällande och för att förstå den aktuella allmänna fastighetsrätten bör man tillvarata de äldre reglerna samt förarbetena till dessa. Felreglerna inom fastighetsrätten i fjärde kapitlet i jordabalken är omfattande och dessutom kompletteras de av den omfattande rättspraxisen som framkommit genom tiderna. Köparens undersökningsplikt är reglerad i svensk lagstiftning och Högsta Domstolen har fastslagit att utgångspunkten vid felbedömning är köparens undersökningsplikt. Säljarens upplysningsplikt är inte reglerad i svensk lagstiftning. Det är en plikt som skapar diskussion bland juridiska författare.Framställningen påvisar de aktuella felreglerna samt vilka plikter köparen och säljaren har vid ett fastighetsköp om felsymptom framträder. Framställningen vävs avslutningsvis samman med omfattningen av köparens undersökningsplikt och säljarens upplysningsplikt och kompletteras sedan med rättspraxis på området. / Land law has changed through time and the regulations by the general land law in the Swedish Land Code meant an extensive investigation. The historical heritage of the land law is still very relevant, and to fully understand the current general land law one needs to consider the historical rules as well as the groundwork for these. The faults within land law in the Swedish Land Code is extensive, and it’s also supplemented by a vast amount of case law which have emerged through the ages. The buyer’s duty of examination is regulated in Swedish law, and it’s a duty that’s creating discussions among legal writers. This presentation highlights the current faults and what duties the buyer and the seller within a property deal has, if faults within the property appears. Finally, the presentation is woven together with the extent of the buyer’s duty to examine and the seller’s duty of disclosure and completed by the case law on the subject.

Under de senaste decennierna har antalet företagsförvärv ökat markant och köp av företag har blivit en betydelsefull transaktion i en verksamhet. Motiven bakom förvärv sägs vara att bolaget vill expandera och således få en bättre position på marknaden. Att köpa företag är en stor, riskfylld och komplicerad process, varvid det är viktigt att köparen införskaffar tillräckligt med information om det företag denne tänker köpa för att kunna fatta rätt köpbeslut. Av denna orsak har due diligence blivit ett alltmer väsentligt moment i förvärvsprocessen. Due diligence är en typ av företagsbesiktning vars syfte är att utgöra ett informationsrikt beslutsunderlag för köparen. Undersökningen kan även hjälpa köparen att fullfölja sin undersökningsplikt och minska risken för en eventuell framtida uppkommen tvist.Vid företagsförvärv har såväl köparen som säljaren förpliktelser. Enligt köplagens bestämmelser framkommer det att köparen bör undersöka det bolag denne tänker köpa, då köparen inte får åberopa fel som denne kände till eller borde ha känt till vid förvärvet. För att uppfylla undersökningsplikten genomförs därför ofta en due diligence. För säljarens del framkommer dennes förpliktelse också i köplagen. Säljaren måste enligt köplagen upplysa köparen om all väsentlig information om målbolaget som kan ha inverkan på köparens köpbeslut.Trots att en due diligence har genomförts förekommer det situationer där förvärvet ändå inte har kunnat leva upp till de förväntningar och mål som låg bakom köpet. Flertalet kritiska diskussioner kring due diligences betydelse har således uppmärksammats och vissa personer ställer sig frågande till om undersökningen verkligen är ett så viktigt moment i förvärvsprocessen som nuvarande praxis framför.Syftet med uppsatsen är att kritiskt granska vilken betydelse due diligence har i förvärvsprocessen för att se om det finns ett samband mellan undersökningen och lyckade företagsförvärv. Vidare är syftet att utforska vilket ansvar köparen och säljaren har vid ett företagsförvärv samt om det är nödvändigt att externa konsulter anlitas i samband med genomförandet av due diligence.Uppsatsen är skriven utifrån ett hermeneutiskt synsätt och en kvalitativ metod samt en abduktiv ansats har tillämpats. För att kunna besvara våra forskningsfrågor har vi i vår empiriska undersökning intervjuat två företag som har genomfört företagsförvärv, konsulter på två revisionsbyråer vilka arbetar med due diligence samt en jurist som har goda kunskaper om de köprättsliga förutsättningarna vid företagsförvärv.Studien har visat att due diligence är ett viktigt moment i förvärvsprocessen. Undersökningen minskar risken för köparen och bidrar till att köparen kan nå framgång med förvärvet. För att vara till nytta måste granskningen dock vara omfattande och det krävs både tid och kompetens för att lyckas med detta. / Uppsatsnivå: D

<p><strong>Sammanfattning</strong></p><p>Syftet med uppsatsen är att utröna om det finns omständigheter som medför att säljare av fast egendom blir skyldig att upplysa köparen om fel i fastigheten. Min frågeställning är således om säljare av fastighet har någon upplysningsplikt. I uppsatsen har jag använt traditionell rättsdogmatisk metod.</p><p> </p><p>En fastighet kan vara behäftad med två huvudtyper av fel, konkreta fel och abstrakta fel. Ett konkret fel föreligger om fastigheten avviker från en mellan parterna avtalad standard. Om avtalet inte innehåller några uppgifter om fastighetens standard men avviker från vad köparen haft anledning att räkna med vid köpet föreligger ett abstrakt fel. Det finns tre olika typer av abstrakta fel, rättsliga fel, rådighetsfel och faktiska fel. För att köparen ska ha rätt att åberopa ett fel och göra en påföljd gällande krävs att felet är relevant. De konkreta felen är relevanta i sig, just i egenskap av att vara konkreta. Utgångspunkten när det gäller de faktiska felen är att köparen har så kallad undersökningsplikt och vid rättsliga fel och rådighetsfel skyddas köparens goda tro. Säljaren kan begränsa sitt felansvar genom friskrivning.</p><p> </p><p>Säljare har ingen lagstadgad upplysningsplikt. Säljare har dock upplysningsplikt vid så kallade totala påföljdsfriskrivningar och vid rättsliga fel och rådighetsfel. När det gäller de faktiska felen är säljarens upplysningsplikt en omdiskuterad fråga. Frågan har berörts i fyra stycken rättsfall. I två av rättsfallen ålades säljaren upplysningsplikt och i två av fallen inte. Den viktigaste skillnaden jag kan se mellan rättsfallen är att två handlar om fel utanför fastighetens gräns medan de två andra handlar om fel inom fastigheten. Det är främst ett av rättsfallen som skapat debatt. I det rättsfallet ålades säljaren upplysningsplikt för ett upptäckbart fel utom fastigheten bland annat på grund av att säljaren kände till felet och borde ha förstått att uppgiften hade kunnat vara avgörande för köparens beslut om han skulle köpa fastigheten eller inte. I doktrinen sägs allt från att den domen är mycket välskriven till att domen är helt felaktig och endast kan anses ha ett begränsat prejudikatvärde. Omständigheter som har kritiserats i doktrinen är att HD ålagt säljare upplysningsplikt då felet varit lätt för köparen att upptäcka. Vidare kritiseras HD för att ha tagit den upplysningsplikt som stadgas i köplagen för säljare av lös egendom som intäkt för att ålägga säljare av fast egendom upplysningsplikt. Kritik har även riktats mot att HD valde att tillämpa felreglerna i 4 kap JB och inte reglerna om ogiltighet i avtalslagen. Den aktuella domen har dock även försvarats.</p>

Sammanfattning Syftet med uppsatsen är att utröna om det finns omständigheter som medför att säljare av fast egendom blir skyldig att upplysa köparen om fel i fastigheten. Min frågeställning är således om säljare av fastighet har någon upplysningsplikt. I uppsatsen har jag använt traditionell rättsdogmatisk metod.   En fastighet kan vara behäftad med två huvudtyper av fel, konkreta fel och abstrakta fel. Ett konkret fel föreligger om fastigheten avviker från en mellan parterna avtalad standard. Om avtalet inte innehåller några uppgifter om fastighetens standard men avviker från vad köparen haft anledning att räkna med vid köpet föreligger ett abstrakt fel. Det finns tre olika typer av abstrakta fel, rättsliga fel, rådighetsfel och faktiska fel. För att köparen ska ha rätt att åberopa ett fel och göra en påföljd gällande krävs att felet är relevant. De konkreta felen är relevanta i sig, just i egenskap av att vara konkreta. Utgångspunkten när det gäller de faktiska felen är att köparen har så kallad undersökningsplikt och vid rättsliga fel och rådighetsfel skyddas köparens goda tro. Säljaren kan begränsa sitt felansvar genom friskrivning.   Säljare har ingen lagstadgad upplysningsplikt. Säljare har dock upplysningsplikt vid så kallade totala påföljdsfriskrivningar och vid rättsliga fel och rådighetsfel. När det gäller de faktiska felen är säljarens upplysningsplikt en omdiskuterad fråga. Frågan har berörts i fyra stycken rättsfall. I två av rättsfallen ålades säljaren upplysningsplikt och i två av fallen inte. Den viktigaste skillnaden jag kan se mellan rättsfallen är att två handlar om fel utanför fastighetens gräns medan de två andra handlar om fel inom fastigheten. Det är främst ett av rättsfallen som skapat debatt. I det rättsfallet ålades säljaren upplysningsplikt för ett upptäckbart fel utom fastigheten bland annat på grund av att säljaren kände till felet och borde ha förstått att uppgiften hade kunnat vara avgörande för köparens beslut om han skulle köpa fastigheten eller inte. I doktrinen sägs allt från att den domen är mycket välskriven till att domen är helt felaktig och endast kan anses ha ett begränsat prejudikatvärde. Omständigheter som har kritiserats i doktrinen är att HD ålagt säljare upplysningsplikt då felet varit lätt för köparen att upptäcka. Vidare kritiseras HD för att ha tagit den upplysningsplikt som stadgas i köplagen för säljare av lös egendom som intäkt för att ålägga säljare av fast egendom upplysningsplikt. Kritik har även riktats mot att HD valde att tillämpa felreglerna i 4 kap JB och inte reglerna om ogiltighet i avtalslagen. Den aktuella domen har dock även försvarats.

No description available.

No description available.

Ett avtalsservitut innebär, enligt 14 kap. 1 § JB, att en inskränkning görs i en fastighet (den tjänande fastigheten) till förmån för ägaren av en annan fastighet (den härskande fastigheten). Servitutets tillhörande befogenheter kan vara såväl positiva som negativa. Bakgrunden till att upplåta ett avtalsservitut är att två parter, exempelvis två grannar, på dispositiv grund, helt utan inblandning av en myndighet kommer överens om att A ska ges rätten av B att nyttja dennes fastighet för ett visst angivet ändamål. Nyttjandet kan exempelvis bestå i rätten att ta en viss väg över grannens fastighet eller begagna en vattenbrunn. Den främsta anledningen till att servitut uppstår är för att förbättra den härskande fastigheten med funktioner som inte kan skapas inom fastighetens egna gränser. Ett avtalsservitut gäller som huvudregel utan begränsning i tiden, enligt 7 kap. 6 § JB. Trots detta stadgande riskerar en rättighet att inte längre kunna göras gällande av rättighetshavaren gentemot förvärvaren av den tjänande fastigheten. Om den fastigheten frivilligt säljs, uppkommer därmed frågan hur det kan påverka rättighetens rättsliga ställning. Gäller rättigheten som tidigare eller vinner den nya köparens intresse av att överta fastigheten utan belastningar? Denna uppsats har skrivits mot bakgrund av att det inte finns någon tydlig bild över hur äldre avtalsservitut kan påverkas av en framtida försäljning av den tjänande fastigheten. Syftet med denna uppsats har varit att belysa hur äldre avtalsservitut kan påverkas vid en framtida försäljning. Det har därmed varit av intresse att undersöka om en rättighet i form av ett avtalsservitut kommer att bestå ograverad eller om den kommer att försvinna i enlighet med köparens intresse av att överta fastigheten utan belastningar. Ett underliggande syfte har varit att klargöra om det finns skyldigheter för de som berörs av en fastighetsöverlåtelse att undersöka och upplysa om belastande rättigheter. Detta för att bringa klarhet i vad som gäller eller bör gälla. Av analysen framgår det att de tre servitutsrekvisiten är av grundläggande förutsättning för rättighetens bestående. Ett avtalsservituts materiella rättsförhållande kommer alltid att bestå i den tjänande fastigheten efter en frivillig fastighetsöverlåtelse. Rättighetshavaren kan dock enbart ges rätt att fortsätta använda rättigheten förutsatt att den erhållit sakrättsligt skydd före själva fastighetsöverlåtelsen. I analysen finner jag att det finns en sakrättslig skyldighet för säljaren att upplysa köparen om belastande rättigheter utifrån kravet på förbehåll i 7 kap. 11 § JB. Denna skyldighet kan i sin tur omvandlas till att bli en undersökningsplikt för köparen beroende på vad köparen ägt eller bort äga kännedom om, dvs. om köparen varit i god eller ond tro. Rättsfallet, mål T 3004-02, pekar på att bestämmelsen i 7 kap. 14 § JB talar för att det finns en långtgående sakrättslig undersökningsplikt för köparen. Att det skulle finnas en sakrättslig undersökningsplikt för köparen bekräftas även av doktrin. Undersökningsplikten får anses innebära att köparen åtminstone måste fråga säljaren för att få klarhet i om det finns några äldre avtalsservitut för att vara säker på att fastigheten säljs ograverad.   Min slutsats är att en rättighet i form av ett avtalsservitut alltid bör gälla i den överlåtna fastigheten, samt att det bör införas ett krav på att servitut måste registreras i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Inskrivningsdelen bör i sin tur spegla giltiga materiella rättsförhållanden och vilka parter som äger rätten att använda servitut. Om en rättighet inte finns inskriven i registret bör den inte vara att se som giltig. Jag anser även att det bör införas en regel som tydliggör vem som ska bära en skyldighet att upplysa och undersöka om inskrivna och oinskrivna rättigheter. Genom att tydliggöra plikterna i lag tror jag att framtida tvister och rättsförluster skulle kunna undvikas, om de berörda parterna på förhand vet vad som gäller vid fastighetsöverlåtelser. En lagstadgad plikt skulle säkerligen ibland kringgås och säljaren försöka friskriva sig från eventuella felaktigheter genom garantier, men genom att införa en tydlig lag skulle åtminstone de situationer där det råder oklarhet kunna undvikas. Det blir på så sätt tydligt vilka rättigheter som belastar en fastighet.

I takt med att antalet företag ökar i Sverige, ökar dessvärre också antalet konkurser. Under 2018ökade antalet konkurser med 18 % jämfört med föregående år.1 Det bakomliggande syftet medkonkursförfarandet är att konkursboets samlade egendom ska fördelas mellan borgenärernaenligt en förutbestämd turordning. Det är inte bara den samlade egendomen som finns ikonkursboet vid tidpunkten för konkursutbrottet som kan fördelas; konkursförvaltaren har enmöjlighet, om än i begränsad omfattning, att återvinna viss egendom tillbaka till konkursboet.Regelverket som styr återvinning i konkurs återfinns i 4 kap. konkurslagen2 (KonkL). Denallmänna återvinningsregeln i 5 § innehåller ett subjektivt rekvisit i form av ett ondtrosrekvisit.Det krävs alltså att medkontrahenten var i ond tro, i första hand beträffande gäldenärensinsolvens, för att en rättshandling ska kunna återvinnas. Med anledning härav uppstår såledesfrågan huruvida medkontrahenten har någon undersökningsplikt avseende gäldenärensinsolvens.Förekomsten av medkontrahentens undersökningsplikt var länge osäker och föremål fördiskussion i den juridiska doktrinen. I en dom från 2017 konstaterade HD att det i vissa fall kanfinnas en undersökningsplikt för medkontrahenten.3 I framställningen genomförs en närmareanalys av framförallt i vilka fall undersökningsplikten aktualiseras, men även frågan om vilkaåtgärder som plikten medför berörs.Framställningens slutsats landar i att undersökningsplikten kan uppfattas på två sätt. Antingenkan plikten uppfattas som en sorts förlängning av ondtrosrekvisitet eller som ett verktyg för attavgöra huruvida ond tro föreligger. Mycket talar dock för att undersökningsplikten snarare skases som ett mätverktyg för att kunna avgöra huruvida medkontrahenten var i ond tro, främstbeträffande gäldenärens insolvens.

<p>Syftet med uppsatsen är att beskriva och utreda en säljares upplysningsplikt vid försäljning av fast egendom. Frågeställningen aktualiseras därför att i rättsfallet NJA 2007 s. 86 har en säljare ålagts en upplysningsplikt trots att huvudregeln enligt gällande rätt är att säljaren inte har någon upplysningsplikt. I uppsatsen utreds även om utgången i målet kan anses förenlig med lagstiftning och rättspraxis på området. I syftet ingår också att besvara hur omfattande säljarens upplysningsplikt anses vara samt vilket prejudikatvärde NJA 2007 s. 86 bör ges.</p><p>Upplysningsplikt för en säljare finns inte upptagen i lagtext utan framgår av att denne enligt rättspraxis kan bli ansvarig för fel om säljaren vid köpet förfarit svikligt eller handlat i strid mot tro och heder enligt 30 § eller 33 § avtalslagen (1915:218). I proposition 1989/90:77 s. 41 påpekas att en säljare inte skall anses ha någon generell upplysningsplikt.</p><p>I NJA 2007 s. 86 ålades en säljare av fastighet en upplysningsplikt. Fallet rörde frågan om en köpare haft rätt att häva köp av fastighet på grund av fel utgörandes av buller från en motocrossbana oavsett att köparen inte iakttagit sin undersökningsplikt. Trots att banan var belägen på ansenligt avstånd från fastigheten, kunde buller höras på fastigheten i sådan utsträckning att bullervallar tvingades uppföras vid banan. Säljaren hade upplevt bullret som påfrestande och domstolen konstaterade att säljaren bland annat borde ha insett att banans existens skulle kunna vara av väsentlig vetskap för köparen. Säljaren borde därför ha upplyst köparen om banan. Köpet hävdes. Sedan rättsfallets tillkomst har domen debatterats flitigt. Anledningen till den uppmärksamhet som domen har fått är att säljaren ålades en upplysningsplikt som inte grundades på de ovan nämnda paragraferna i avtalslagen. Domen motiverades istället med att säljaren borde kunna bli felansvarig för sitt handlande utan att agerandet inordnas under avtalslagens bestämmelser samt på lagstiftarens vilja att anpassa felreglerna i jordabalken till köplagens regler om fel...</p>

Syftet med uppsatsen är att beskriva och utreda en säljares upplysningsplikt vid försäljning av fast egendom. Frågeställningen aktualiseras därför att i rättsfallet NJA 2007 s. 86 har en säljare ålagts en upplysningsplikt trots att huvudregeln enligt gällande rätt är att säljaren inte har någon upplysningsplikt. I uppsatsen utreds även om utgången i målet kan anses förenlig med lagstiftning och rättspraxis på området. I syftet ingår också att besvara hur omfattande säljarens upplysningsplikt anses vara samt vilket prejudikatvärde NJA 2007 s. 86 bör ges. Upplysningsplikt för en säljare finns inte upptagen i lagtext utan framgår av att denne enligt rättspraxis kan bli ansvarig för fel om säljaren vid köpet förfarit svikligt eller handlat i strid mot tro och heder enligt 30 § eller 33 § avtalslagen (1915:218). I proposition 1989/90:77 s. 41 påpekas att en säljare inte skall anses ha någon generell upplysningsplikt. I NJA 2007 s. 86 ålades en säljare av fastighet en upplysningsplikt. Fallet rörde frågan om en köpare haft rätt att häva köp av fastighet på grund av fel utgörandes av buller från en motocrossbana oavsett att köparen inte iakttagit sin undersökningsplikt. Trots att banan var belägen på ansenligt avstånd från fastigheten, kunde buller höras på fastigheten i sådan utsträckning att bullervallar tvingades uppföras vid banan. Säljaren hade upplevt bullret som påfrestande och domstolen konstaterade att säljaren bland annat borde ha insett att banans existens skulle kunna vara av väsentlig vetskap för köparen. Säljaren borde därför ha upplyst köparen om banan. Köpet hävdes. Sedan rättsfallets tillkomst har domen debatterats flitigt. Anledningen till den uppmärksamhet som domen har fått är att säljaren ålades en upplysningsplikt som inte grundades på de ovan nämnda paragraferna i avtalslagen. Domen motiverades istället med att säljaren borde kunna bli felansvarig för sitt handlande utan att agerandet inordnas under avtalslagens bestämmelser samt på lagstiftarens vilja att anpassa felreglerna i jordabalken till köplagens regler om fel...