Titel: Fastighetsmäklares beslutsprocess - Beslut vid värdering av bostadsfastigheter och fastställande av utgångspris. Problembakgrund: En bostadsaffär är för många privatpersoner den största affären i livet. Att köpa och sälja en bostadsfastighet är en komplicerad process och fastighetsmäklare finns därför för att hjälpa parterna i processen. Vid bostadsaffärer rör det sig om stora transaktioner och misstag kan ge stora ekonomiska konsekvenser för kunden. Fastighetsmäklare befinner sig i en unik situation där mäklaren måste värna om både säljarens och köparens intresse. Värdering av en bostadsfastighet är därför en central del av fastighetsmäklares arbete, då priset påverkar både köparen och säljaren. Vid värderingen tar fastighetsmäklare beslut som kommer påverka det slutliga priset. Vilka typ av beslut som fattas beror sannolikt på vem som är beslutsfattare. Valet av fastighetsmäklare kan ha en påverkan på värderingen, då beslutsprocessen kan se olika ut hos fastighetsmäklarna.  Syfte: Syftet med denna studie är att beskriva hur fastighetsmäklares beslutsprocess ser ut vid värdering av bostadsfastigheter och fastställande av utgångspris. För att sedan analysera om det finns skillnader i beslutsprocessen beroende på vem som värderar.  Problemformulering: Hur ser fastighetsmäklares beslutsprocess ut vid värdering av bostadsfastigheter och fastställande av utgångspris, samt finns det skillnader i beslutsprocessen beroende på vem som värderar?  Metod: Studien grundar sig på en abduktiv ansats då studien genomfördes med att först samla in teori om ämnet, för att sedan samla in empiri. Utifrån empirin kompletterades den teoretiska referensramen med ytterligare information. Vi valde att genomföra den kvalitativa metoden genom intervjuer med sju respondenter från olika områden för att täcka stora delar av västkusten, men också för att kunna göra en jämförelse mellan de olika respondenterna.  Slutsats: Studien har lett fram till följande fem slutsatser; Slutsats 1: Fastighetsmäklares beslutsprocess följer beteendeperspektivet. Slutsats 2: Det finns inget som tyder på att det föreligger några skillnader i beslutsprocessen hos fastighetsmäklare.  Slutsats 3: Läget är den främsta faktorn som beaktas vid värderingen. Slutsats 4: Beroende på var fastighetsmäklaren är verksam eftertraktar intressenter olika egenskaper.  Slutsats 5: Fastighetsmäklarens erfarenhet och säljarens förväntningar kan vara avgörande för utgångspriset, men inte för värderingen.  Nyckelbegrepp: Fastighetsmäklare, bostadsfastighet, beslutsprocess, värdering, värdehöjande faktorer, utgångspris.

<p>Titel: Mäklarens väg till framgång - Taktik och metod för resultat och vinstmaximering.</p><p><p><p><strong><p>Datum:</p></strong>2010-04-25</p><p><strong><p>Författare:</p></strong>Christofer Svensson Gustav Johansson</p><p><strong><p> Företag:</p></strong>Fastighetsbyrån, Svensk Fastighetsförmedling, M2, ERA, Bjurfors och HusmanHagberg</p><p>Nyckelord: Fastighetsmäklare, Förtroende, Bostadsrätter, Försäljningsprocess, Lockpriser, Kommunikation, Homestyling, Budgivning och Utgångspris</p><p>Problem: Hur kan fastighetsmäklare i storstäder med hög bostadsomsättning genom taktik och metod påverka sitt resultat?</p></p><p><p>Syftet med denna uppsats är att förklara tillvägagångssättet för hur fastighetsmäklare arbetar för att uppnå det maximala resultatet genom olika taktik- och metodval.</p></p><p><p><p>Metod: Vi har i vår uppsats valt att använda oss av den kvalitativa metoden då den lämpar sig bäst när det gäller insamling av data i vår empiri. Detta genomför vi genom djupgående intervjuer med fastighetsmäklare verksamma i Göteborg och som mestadels arbetar med upplåtelseformen bostadsrätt.</p></p></p></p><p>Slutsats: Bostadsrättens utgångspris sätts i de flesta fall till marknadsvärdet. Det beräknas huvudsakligen med ortsprismetoden och efter bostadsrättsföreningens ekonomi som i sin tur styr månadsavgiften. Dessa anser vi vara mest tillförlitliga när det gäller att göra en korrekt bedömning av marknadsvärdet. Den öppna budgivningen är den som tillämpas i Göteborg. Den känns helt klart som den bättre varianten jämfört med den slutna. För att kunna utföra en bra försäljning 4</p>

Titel: Mäklarens väg till framgång - Taktik och metod för resultat och vinstmaximering. Datum: 2010-04-25 Författare: Christofer Svensson Gustav Johansson  Företag: Fastighetsbyrån, Svensk Fastighetsförmedling, M2, ERA, Bjurfors och HusmanHagberg Nyckelord: Fastighetsmäklare, Förtroende, Bostadsrätter, Försäljningsprocess, Lockpriser, Kommunikation, Homestyling, Budgivning och Utgångspris Problem: Hur kan fastighetsmäklare i storstäder med hög bostadsomsättning genom taktik och metod påverka sitt resultat? Syftet med denna uppsats är att förklara tillvägagångssättet för hur fastighetsmäklare arbetar för att uppnå det maximala resultatet genom olika taktik- och metodval. Metod: Vi har i vår uppsats valt att använda oss av den kvalitativa metoden då den lämpar sig bäst när det gäller insamling av data i vår empiri. Detta genomför vi genom djupgående intervjuer med fastighetsmäklare verksamma i Göteborg och som mestadels arbetar med upplåtelseformen bostadsrätt. Slutsats: Bostadsrättens utgångspris sätts i de flesta fall till marknadsvärdet. Det beräknas huvudsakligen med ortsprismetoden och efter bostadsrättsföreningens ekonomi som i sin tur styr månadsavgiften. Dessa anser vi vara mest tillförlitliga när det gäller att göra en korrekt bedömning av marknadsvärdet. Den öppna budgivningen är den som tillämpas i Göteborg. Den känns helt klart som den bättre varianten jämfört med den slutna. För att kunna utföra en bra försäljning 4

Skillnaden mellan det marknadsförda priset och försäljningspriset är något media under de senaste åren och än idag gärna riktar fokus mot. Fastighetsmäklare påstås använda sig av lockpriser vid marknadsföring av objekt till salu. År 2015 nådde man rekordsiffror för antalet anmälningar till Fastighetsmäklarinspektionen (FMI). Enligt fastighetsmäklarna själva handlar det om att dem gör ett bra arbete. Fastighetsmäklarna kan inte påverka hur den enskilda budgivaren agerar vid en budgivning. I den här studien tittade jag därför på hur budgivningen påverkar skillnaden mellan utgångspris och slutpris. Sex olika kommuner i Stockholm undersöktes, vardera med 156 observationer från år 2011-2015. Med hjälp av multipla regressionsanalyser försökte jag se ett samband mellan prisskillnaden och budgivningen i de olika kommunerna. De faktorer jag valde att titta på inom budgivningen var "kontraktsdatum", "antal bud" och "antal budgivare". Statistik framställdes även för att se den genomsnittliga skillnaden mellan utgångspris och slutpris i respektive kommun. Detta för att kunna diskutera förekomsten av lockpriser. Studien visade att ett svagt samband råder mellan prisskillnaden och valda faktorer. Slutsatsen som drogs var att antal bud och antal budgivare inte på egen hand utgör en anledning till skillnaden mellan utgångspris och slutpris. Dessa faktorer kan istället tillsammans med andra faktorer förklara slutpriset bra. I samtliga kommuner var skillnaden mellan utgångspris och slutpris dessutom för liten för att kunna klassas som lockpris. / The difference between the marketed price and the selling price is something the media has been focusing on during the last few years and the focus is still the same today. Real estate agents are said to use too low prices in order to attract customers when marketing their listings. The amount of reports to FMI (the authority that supervise real estate agents in Sweden) reached record levels during 2015. According to the real estate agents themselves, this is due to the good work they do. The real estate agents cannot influence how the individual bidder will act during bidding. I therefore looked at how bidding affects the difference between the listed price and the selling price in this study. Six different municipalities in Stockholm are examined, each with 156 observations from year 2011-2015. I tried to see the relationship between the difference in price and bidding in each of the municipalities with the help of multiple regression models. The factors I selected within bidding was the "contract date", "amount of bids" and "amount of bidders". Statistics were also generated to see the average difference between the listed price and the selling price in each municipality. This was done to discuss the occurrences of too low prices. The study shows a weak relationship between the difference in price and the chosen factors. The conclusion was that the amount of bids and the amount of bidders did not single-handedly cause the difference between the listing price and selling price. These factors could instead, alongside with other factors, account for the selling price. The difference between the listing price and selling price in all of the municipalities was too insignificant to be classified as "price to catch customers".

Våren 2011 var det stora debattämnet i media, bland konsumenter och hos fastighetsmäklare lockpriser . Med lockpris avses att en bostad annonseras till ett väsentligt lägre pris än det bedömda marknadsvärdet på bostaden. Motivet var att locka till sig fler spekulanter till en eventuell budgivning. Innebörden av väsentligt är inte helt fastställt i lagen, vilket gör begreppet svårtolkat. I och med att utgångspriserna var satta så lågt jämfört med vad slutpriset blev så fick fastighetsmäklarna utstå mycket kritik. Mäklarbranschens anseende försämrades, och för att motverka detta bildades en arbetsgrupp av fastighetsmäklare från olika mäklarföretag i Stockholms innerstad. Detta mynnade ut i att istället för att använda sig av ett utgångspris så infördes begreppet accepterat pris. Ett accepterat pris innebär att det pris som annonseras ska vara på en sådan nivå att säljaren kan tänka sig att sälja bostaden till det priset. Dock med den kvarstående fria prövningsrätten som säljaren oavsett har, som innebär att tvång till försäljning inte råder, trots inkommit bud på annonserat pris. Som säljare har du rätt att sälja när du vill, till vem du vill och till vilket pris du vill. Syftet med uppsatsen är att redogöra för överenskommelsen av accepterat pris, vilka de bakomliggande faktorerna var vid införandet och vad målet var. Vidare vill vi klargöra om lockpriser är på väg tillbaka och utreda vilka andra bakomliggande faktorer som kan bidra till att ett pris uppfattas som lockpris. Resultatet av uppsatsen visar att en av tankarna bakom införandet av accepterat pris var att stärka mäklarbranschens anseende och öka transparensen till spekulanterna då dem skulle få en bättre uppfattning om bostadens slutpris redan vid annonseringen av objektet. Enligt de gjorda intervjuerna med mäklare så märks en viss tendens till att lockpriserna anses vara på väg tillbaka. Även den inhämtade statistiken visar att så skulle kunna vara fallet då skillnaden mellan accepterat pris/utgångspris och slutpris på senare tid har ökat. För att kunna dra någon mer definitiv slutsats är detta något man bör ta ställning till när mer data har insamlats över ett större tidsperspektiv framåt i tiden. / The great debate topic in media and among real estate agents in spring 2011 was specially reduced prices . Specially reduced prices means that a property is advertised at a considerably lower price than the evaluated current market value of the property. This is to attract more bidders in a potential bidding. It is in this case not completely established by law what is meant by considerably lower price, why this concept is difficult to interpret. Real estate agents got lot of criticism due to the output prices which were too low compared to the final prices. The real estate agents industry’s reputation became worse and to counter this, there was formed a taskforce of real estate agents in Stockholm. This resulted in that instead of making use of a starting price the concept of accepted price was introduced. The accepted price meant that the price that was advertised was going to be at such a level that the seller was willing to sell the property for that. With the free trial right the seller would not be compelled to sell anyhow. This study is about accounting for the emergence of accepted price and the factors behind the introduction and the concept. It also aims to clarify what the goal of accepted price was and to discuss if specially reduced prices are coming back. Finally to investigate if there can be some underlying factors that can contribute to that our perception increases as specially reduced prices. The results of the paper show that one of the ideas behind the introduction of the accepted price was to strengthen the real estate agent industry's reputation and increase transparency to bidders so they would get a further idea of the final price of the property already at the announcement. According to the interviews made with the real estate agents, it is noticed a certain tendency that specially reduced prices are considered to be on the way back. Although the collected statistics shows that such could be the case when the difference between starting- and final price has recently increased. To be able to make a more definite conclusion, this is something that could be considered when more data have been collected over a wider time frame in the future.

The great debate topic in media and among real estate agents in spring 2011 was specially reduced prices. Specially reduced prices means that a property is advertised at a considerably lower price than the evaluated current market value of the property. This is to attract more bidders in a potential bidding. It is in this case not completely established by law what is meant by considerably lower price, why this concept is difficult to interpret. Real estate agents got lot of criticism due to the output prices which were too low compared to the final prices. The real estate agents industry’s reputation became worse and to counter this, there was formed a taskforce of real estate agents in Stockholm. This resulted in that instead of making use of a starting price the concept of accepted price was introduced. The accepted price meant that the price that was advertised was going to be at such a level that the seller was willing to sell the property for that. With the free trial right the seller would not be compelled to sell anyhow. This study is about accounting for the emergence of accepted price and the factors behind the introduction and the concept. It also aims to clarify what the goal of accepted price was and to discuss if specially reduced prices are coming back. Finally to investigate if there can be some underlying factors that can contribute to that our perception increases as specially reduced prices. The results of the paper show that one of the ideas behind the introduction of the accepted price was to strengthen the real estate agent industry's reputation and increase transparency to bidders so they would get a further idea of the final price of the property already at the announcement. According to the interviews made with the real estate agents, it is noticed a certain tendency that specially reduced prices are considered to be on the way back. Although the collected statistics shows that such could be the case when the difference between starting- and final price has recently increased. To be able to make a more definite conclusion, this is something that could be considered when more data have been collected over a wider time frame in the future. / Våren 2011 var det stora debattämnet i media, bland konsumenter och hos fastighetsmäklare lockpriser. Med lockpris avses att en bostad annonseras till ett väsentligt lägre pris än det bedömda marknadsvärdet på bostaden. Motivet var att locka till sig fler spekulanter till en eventuell budgivning. Innebörden av väsentligt är inte helt fastställt i lagen, vilket gör begreppet svårtolkat. I och med att utgångspriserna var satta så lågt jämfört med vad slutpriset blev så fick fastighetsmäklarna utstå mycket kritik. Mäklarbranschens anseende försämrades, och för att motverka detta bildades en arbetsgrupp av fastighetsmäklare från olika mäklarföretag i Stockholms innerstad. Detta mynnade ut i att istället för att använda sig av ett utgångspris så infördes begreppet accepterat pris. Ett accepterat pris innebär att det pris som annonseras ska vara på en sådan nivå att säljaren kan tänka sig att sälja bostaden till det priset. Dock med den kvarstående fria prövningsrätten som säljaren oavsett har, som innebär att tvång till försäljning inte råder, trots inkommit bud på annonserat pris. Som säljare har du rätt att sälja när du vill, till vem du vill och till vilket pris du vill. Syftet med uppsatsen är att redogöra för överenskommelsen av accepterat pris, vilka de bakomliggande faktorerna var vid införandet och vad målet var. Vidare vill vi klargöra om lockpriser är på väg tillbaka och utreda vilka andra bakomliggande faktorer som kan bidra till att ett pris uppfattas som lockpris. Resultatet av uppsatsen visar att en av tankarna bakom införandet av accepterat pris var att stärka mäklarbranschens anseende och öka transparensen till spekulanterna då dem skulle få en bättre uppfattning om bostadens slutpris redan vid annonseringen av objektet. Enligt de gjorda intervjuerna med mäklare så märks en viss tendens till att lockpriserna anses vara på väg tillbaka. Även den inhämtade statistiken visar att så skulle kunna vara fallet då skillnaden mellan accepterat pris/utgångspris och slutpris på senare tid har ökat. För att kunna dra någon mer definitiv slutsats är detta något man bör ta ställning till när mer data har insamlats över ett större tidsperspektiv framåt i tiden.

Sammanfattning Titel: Billigt eller dyrt, udda eller jämt? - Hur prisprecisionseffekten påverkar Willingness to pay Nivå: Examensarbete på Grundnivå (kandidatexamen) i ämnet företagsekonomi. Författare: Lovisa Axenfalk Pettersson och Wilhelm Ericsson. Handledare: Jonas Kågström. Datum: 2018 - Maj. Syfte: Syftet är att undersöka hur prisprecisionseffekten i samband med Willingness to pay påverkar bostadstransaktioner. Metod: Kvantitativ metod, enkäter med experimentella inslag. Resultat och slutsats: Denna studies resultat visar att när det kommer till priser på bostäder, är det inte enbart priset som påverkar köpet och WTP. Gällande det marknadsförda pris som lockar flest spekulanter, bör det antingen vara avrundat pris eller just below pris. Det mest ärliga marknadsmässiga priset är avrundat pris. Ett precist pris är det utgångspris, som anses vara satt av en seriös fastighetsmäklare och visar att fastighetsmäklaren är kunnig och sätter ett seriöst pris utifrån vad bostaden faktiskt är värd. Gällande vad som leder till det högsta slutpriset, kan det vara avrundat pris, precist pris samt just below pris. Varför resultatet av slutpriset skiljer sig åt är beroende på situationen på marknaden och tillgänglig information för köparen. Examensarbetets bidrag: Denna studie har bidragit med att skapa en ökad förståelse till personer som är delaktiga i en köpprocess utifrån prisprecisionseffektens prissättningar. Vidare är bidraget att människor påverkas av tillgänglig information, vilket påverkar köparens WTP och vad köpare anser om olika priser. Med kunskap från denna studie kan köpare av bostäder få en bättre förståelse för hur det marknadsförda utgångspriset kan påverka köparens WTP av bostaden de är intresserad av att köpa och den bostadens slutpris. Förslag till fortsatt forskning: Studien fastställer att det finns flera möjligheter till fortsatt forskning. Det skulle kunna vara att studera prisprecisionseffekten i en verklig miljö. Att studera hur ankareffekten och prisprecisionseffekten påverkar varandra. Väva in andra prispåverkande faktorer än bara själva priset. Samt att vända perspektiv och utgå från säljaren istället. Nyckelord: Prisprecisionseffekten, WTP - Willingness to pay, avrundat pris, precist pris, just below pris, utgångspris och bostadstransaktioner. / Abstract Title: Cheap or expensive, odd or even? - How the price precision effect, affects willingness to pay Level: Final assignment for Bachelor Degree in Business Administration. Author: Lovisa Axenfalk Pettersson and Wilhelm Ericsson. Supervisor: Jonas Kågström. Date: 2018 - May. Aim: The aim is to further investigate how the price precision effect associated with willingness to pay affects sales of real estate transactions. Method: Quantitative method through a survey with experimental elements. Result and conclusion: The results in the study indicates, regarding prices on the housing market, that it is not only the price that affects pursues and WTP. Regarding the marketed list price, which attracts the most potential buyers, they should either be a rounded or just below price. The most honest market price is a rounded price. A list price set at a precise price, is considered to be listed from a serious real estate broker. It also indicates that the real estate broker is knowledgeable and puts a serious price based on what the residence is actually worth. To get the highest selling price, it can be all of the price precision effect prices, rounded price, precise price or just below price. Why the result of the highest selling price differ, is depending on the situation on the market and available information for the buyer. Contribution of the thesis: The contribution for this study has been to create an increased understanding about the price precision effect and its prices for the persons involved in a buying process. Furthermore, the contribution is that people are influenced by available information, affecting the buyer's WTP and what buyers consider about different prices. With knowledge from this study, buyers can gain a better understanding of how the marketed list price may affect the buyer's WTP for the real estate they are interested in buying and its final selling price. Suggestion for future research: To summarize the possibilities for future research this paper suggests; to analyze the price precision effect from the sellers point of view. To analyze the price precision effect in a real setting instead, where actual transactions are being made. To further investigate the ratio between the anchoring effect with the price precision effect, and how they affect each other. The final suggestions for future research is to involve other aspects into the price precision effect, despite only the price, because it is not only the price that affects the house buying market. Keywords: Price precision effect, WTP - willingness to pay, rounded price, precise price, just below price, list price and real estate transaction.

ABSTRACT Title: Level: Author: Supervisor: Date: Aim: Method: Accepted price – An Analysis of Cooperation in the Real Estate Markets and its Pricing. Final assignment for Bachelor Degree in Business Administration Madeleine Gustafsson and Sofie Billstam Jonas Kågström 2012 - May The aim with this final assignment is to investigate if the introduction and the cooperation of accepted price was necessary to generate a more stable real estate market with marketable listing prices in Stockholm. The introduction of accepted price led to a cooperation with some of the most important real estate firms in Stockholm. This cooperation was opposed by a number of companies on the real estate market. This fact inspired to examine similarities and differences of being and not being part of the cooperation and thereafter comment on the outcome. The aim is to compare the pricing between companies within the cooperation of accepted price and external companies and the advantages and disadvantages of entering and not entering a collaboration. The main questions to be answered are: - Is the cooperation necessary to regulate listing prices to a marketable level? - What are the effects of higher listing prices on the Swedish real estate market? - What´s the best possible method when pricing listing price? - What are the advantages and disadvantages of entering and not entering a collaboration? The final assignment has been implemented in an abductive way. The essay is mainly based on secondary data in form of journals, websites, literature and qualitative empirical data collected trough three interviews with Erik Carlborg, Mats Uddare and Fastighetsmäklarnämnden. Quantitative empirical data has been collected trough a questionnaire sent to real estate agents working at Svensk Fastighetsförmedling in Stockholm. Theory and empirical evidence has been analyzed and linked together in the analysis chapter, where the essayists’ thoughts and opinions have been presented. Result &amp; Conclusions: Suggestions for future research: Contribution of the thesis: Key words: The result of the study demonstrates that cooperation between competitors in the same industry in this case is positive since it does not involve a "win-lose situation". How a listing price is set can be affected by numerous factors. To conclude, it is important to keep the price at a marketable level in order to keep the real estate market stable. What the pricing is called is less significant. The pricing should only be called price. The study is delimited to two companies, Svensk Fastighetsförmedling and Karlsson&amp;Uddare, and can therefore not represent the entire real estate market in Stockholm. The study has been limited to brokers at Svensk Fastighetsförmedling in order to compare the brokers’ views with the views of the management within the company. Since the accepted price is relatively new on the Swedish market, there is also a limitation in comparing similarities and differences over time. Suggestions for future research may therefore be to examine how the accepted price has affected the market for a longer period of time, and how the cooperation of accepted price is progressing. A larger study may also be performed where more firms and brokers could be included in order to generalize to the entire industry. This essay contributes whit the brokers’ opinion about the introduction of accepted price, which has not been examined earlier. In addition to this, the essay contributes with an analysis about cooperations and pricing, which are the main parts with accepted price. It also shows the advantages and disadvantages of being and not being part of the cooperation. Accepted price, Listing price, Time on market, competing cooperations, Svensk Fastighetsförmedling, Karlsson &amp; Uddare.