No description available.

I denna studie har vi granskat om det utifrån de svenska allmännyttiga bostadsbolagens Corporate Social Responsibility (CSR)-redovisning går att utläsa ett samband mellan antingen Voluntary Disclosure Theory (VDT) eller intressent- och legitimitetsteorin. VDT utgår ifrån att företag som har ett gediget miljöarbete väljer att redovisa mer CSR-faktorer medan legitimitetsteorin ser det som att företag med ett dåligt rykte väljer att redovisa CSR-faktorer för att förbättra sin legitimitet. Intressentteorin utgår ifrån att finansiellt starka intressenter kan ha en större påverkan på företagens CSR-arbete än de finansiellt svaga intressenterna. Vi valde att granska svenska allmännyttiga bostadsbolag som gick under den juridiska formen aktiebolag för att avgränsa studien. Den allmännyttiga bostadssektorn i Sverige unik eftersom det i stor utsträckning är kommunerna som äger hyresbostäderna men det är allmännyttans bostadsbolag som förvaltar dem. Deras uppdrag har varit att skapa stabilitet på hyresmarknaden och erbjuda boende till hushåll med olika ekonomiska och sociala förutsättningar.Vi har valt att endast granska företagens årsredovisning då det är ett dokument som många intressenter har tillgång till och läser, samt att det är krav på företagen att upprätta en årsredovisning enligt svensk lag. Denna granskning har genomförts med hjälp av en innehållsanalys. Innehållsanalysen baseras på två ramverk utformade av Clarkson et al. (2008) samt Sutantoputra (2009). Dessa ramverk är i sin tur baserade på GRI:s riktlinjer. GRI står för Global Reporting Initiative och är idag det ramverk som används i störst utsträckning för frivillig CSR-redovisning.I denna studie utgår vi från ett paradigm som består av en positivistisk kunskapssyn, en objektivistisk verklighetssyn, ett deduktivt angreppssätt och en mixad metod som val av datainsamlingsteknik. Valet att genomföra en mixad metod studie baseras på att en innehållsanalys i regel innefattar både kvalitativa och kvantitativa metoder eftersom det är upp till oss som författare att göra en bedömning av vad som skall kodas. Vidare utgår studien från ett samhälleligt perspektiv där vi fokuserar på intressenter. Den intressentgrupp som vi lägger mest fokus vid är staten och myndigheter. I studien fann vi likt Clarkson et al. (2008) att de flesta företag verkar redovisa CSR-faktorer på grund av att de har ett faktiskt CSR-arbete. Detta samband anser vi främst beror på VDT, legitimitets och intressentteorin kan dock användas som förklarande variabler. Vidare fann vi att inga av de svenska allmännyttiga bostadsbolagen uttryckligen skriver att de tillämpat en CSR-redovisning i enlighet med GRI.

<p>Uppsatsen handlar om de allmännyttiga bostadsbolagen, hur de sätter hyror för nybyggda</p><p>bostäder, var i städerna dessa byggs samt om kostnaderna fördelas på äldre bostäder i</p><p>beståndet. Vidare ser jag på sambandet mellan nybyggnation och Tobins Q för kommunerna</p><p>som bostadsföretagen ligger i.</p><p>Resultatet är att många av bostadsföretagen använder sig av omfördelningssystem vid</p><p>hyressättning, och flera planerar att införa sådana system. Samtidigt omfördelas inte</p><p>kostnaderna till beståndet i särskilt hög grad. Det byggs klart fler centrala bostäder än tidigare,</p><p>men att det inte klart om de är finare eller dyrare än de äldre. Det verkar heller inte finnas</p><p>någon större omfördelning av kostnader från centrum till ytterstaden.</p>

Uppsatsen handlar om de allmännyttiga bostadsbolagen, hur de sätter hyror för nybyggda bostäder, var i städerna dessa byggs samt om kostnaderna fördelas på äldre bostäder i beståndet. Vidare ser jag på sambandet mellan nybyggnation och Tobins Q för kommunerna som bostadsföretagen ligger i. Resultatet är att många av bostadsföretagen använder sig av omfördelningssystem vid hyressättning, och flera planerar att införa sådana system. Samtidigt omfördelas inte kostnaderna till beståndet i särskilt hög grad. Det byggs klart fler centrala bostäder än tidigare, men att det inte klart om de är finare eller dyrare än de äldre. Det verkar heller inte finnas någon större omfördelning av kostnader från centrum till ytterstaden.

År 1965 till år 1975 var den tid i Sverige då bostadsproduktionen var som störst. Det är denna period som kallas för ”miljonprogrammet”. Idag brukar man räkna på att bostäderna från miljonprogrammet utgör en tredjedel av dagens bostäder.  Idag har över 50 år passerat sedan miljonprogrammet sattes igång. Därför har frågan kring renovering av bostäderna tagits upp. Beståndet är idag i behov av upprustningar på grund av skärpta samhällskrav, sociala faktorer, behovet av marknadsanpassning och tekniska brister. Problemet är att staten inte längre kan bidra till finansiering av ombyggnader eller renoveringar vilket har lett till bostadspolitiska frågor.  Syftet med studien är att göra en lönsamhetsutredning för renoveringarna som erfordras för dagens eftersatta miljonprogramsområden i allmännyttiga bostadsbolag. För att kunna bedöma lönsamheten utfördes investeringskalkyler av renovering i ett miljonprogramsbestånd från Kungälvsbostäder. Dessutom använde man sig av litteraturstudier och intervjuer för att komplettera studien.  Beräkningarna utfördes utifrån  fyra olika scenarion där en totalrenovering samt en renovering som bara innefattar arbeten i lägenheterna jämfördes med två olika hyror. Kalkylerna visar att renoveringsarbetena för en totalupprustning är en ren förlustaffär. På grund av de höga byggpriserna och de låga hyresintäkterna så blir det svårt att täcka över de kostnader som uppstår i samband med renoveringen av denna byggnad. En förutsättning för att bostadsföretag skall kunna utföra totalrenoveringar i sitt bestånd från miljonprogrammet är att man har varierat bestånd av bostäder och lokaler i alla åldrar. De bostäder som är i bra skick och som byggdes innan år 2006 är de som bidrar till finansiering av projekt som inte är lönsamma såsom renoveringsprojekt. / Year 1965 to 1975 was a time in Sweden when building production was on it highest point. This period is called the "Millions Homes Program”. It is believed that buildings from the Millions Homes Program make up one-third of today's housing stocks in Sweden. Now 50 years has passed since the Millions Homes Program was started. Since it has been 50 years since the program started the issue of renovation of the housing has been actualized. The stock is today in need of upgrades because of  sharpened social requirements, social factors, the need for market adaptation and technical defects. The problem is that the state no longer can contribute to the financing of reconstruction or renovation, which has led to housing policy issues. The purpose of the study is to make a profitability study for the renovations required for today's deprived Millions Homes Program areas in public housing companies.  In order to assess profitability, investment calculations were preformed out of renovation in a Millions Homes Program financial aid from Kungälvsbostäder. In addition, literature studies and interviews were used to complete the study. The calculations were performed based on four different scenarios. Total renovation and renovation involving only the work in the apartments were compared to two different rents. The estimates show that the renovation work for a total refurbishment is a pure loss business. Due to the high building prices and the low rental income, it will be difficult to cover the costs incurred in the renovation of these buildings. A prerequisite for companies to be able to perform total refurbishments in their stocks from the environmental program is that stocks have been varied at all ages. The homes that are in good condition and built before 2006 are those that help finance projects that are not profitable as renovation projects.

Titel:                 Allmännyttiga bostadsbolags utmaningar med miljonprogrammet – Samhällsansvar kontra affärsmässighet Nivå:                 C-uppsats i ämnet företagsekonomi Författare:        Joakim Fornaeus och Rickard Mattsson Handledare:     Lars Steiner Datum:             2012-Maj   Syfte: Syftet med denna uppsats är att beskriva och analysera hur allmännyttiga kommunala bostadsbolag hanterar problemen med miljonprogrammet på ett affärsmässigt och samtidigt socialt ansvarsfullt sätt. Metod: Denna studie har bedrivits med en kvalitativ vetenskaplig metod. Vi har genomfört totalt fyra intervjuer varav två per telefon, med personer från tre olika företag samt en person från hyresgästföreningen. Resultat &amp; slutsats: Det måste helt enkelt till en rad regelförändringar som ger bättre ekonomiska förutsättningar för allmännyttiga bostadsbolag om man från statens sida även i fortsättningen vill se allmännyttiga bostadsbolag som framträdande aktörer på bostadsmarknaden. Förslag till fortsatt forskning: Ett förslag till vidare forskning är att man skulle räkna på vilka förslag till lösningar som är mest realistiska. Vidare vilka som är mest gynnsamma för dels samhället men också för bostadsbolaget som sådant. Det skulle också vara intressant att se vad som händer om det nu inte skulle bli några regelförändringar. Hur länge klarar de allmännyttiga bostadsbolagen en sådan situation? Uppsatsens bidrag: Denna studie synliggör att detta är ett problem samt vad det innebär. Den bistår med en jämförelse mellan samhällsansvar och affärsmässighet som visar att det finns vissa motsättningar i detta. Nyckelord: Samhällsansvar, allmännyttiga bostadsbolag, affärsmässighet, miljonprogrammet / Title:                 Public housing companies challenges with “Miljonprogrammet” – Corporate responsibility versus a businesslike approach Level:                Final assignment for Bachelor Degree in Business Administration Author:             Joakim Fornaeus and Rickard Mattsson Supervisor:       Lars Steiner Date:                 2012-May   Aim: The aim with this paper is to describe and analyze how public municipal housing companies handle the problems with the Swedish phenomena “Miljonprogrammet” in a businesslike way, while they take a social responsibility.   Method: This study has been done in a qualitative scientific method. We have done four interviews, of which two have been done by telephone with three persons from three different companies and one person from Hyresgästföreningen.            Result &amp; Conclusions:  Simply, there must be some changing of the laws to make better economical conditions for public municipal housing companies if the government wants the companies to continue to be prominent players on the housing market. Suggestions for future research: One of our suggestions for further research is to calculate which suggestion that is most realistic. Further on what will be most beneficial for society but also for the housing companies itself. It would also be interesting to see what would happen if there would no changes of the law. How long would the housing companies manage a situation like that?   Contribution of the thesis: This study reveals that this is a problem and what it means. It also contributes with a comparison between social responsibility and a businesslike approach that shows that there are some contradictions between these two aspects.   Key words: Social responsibility, Public municipal housing companies, Businesslike approach, “miljonprogrammet”

Problemformulering: Hur ser beslutsprocessen ut för allmännyttiga bostadsbolagen i kommuner med tydlig befolkningstillväxt? Hur arbetar de allmännyttiga bostadsbolagen för att motverka bostadsbristen? Vilka faktorer påverkar beslutsprocessen vid nyproduktion? Syfte: Syftet med studien är att beskriva hur allmännyttiga bostadsbolag arbetar med beslutsprocessen i kommuner med en tydlig befolkningstillväxt för att motverka bostadsbristen Metod: För att uppnå syftet med studien samt besvara befintliga frågeställningar utförde skribenterna en kvalitativ studie tillsammans med en deduktiv forskningsansats. Skribenterna har insamlat empiri via kvalitativa intervjuer med fem allmännyttiga bostadsbolag från de fem kommuner som haft den tydligaste befolkningstillväxten senaste elva åren Slutsats: Slutsatsen beskriver hur allmännyttiga bostadsbolag arbetar med beslutsprocessen inför investeringar, varför de bemöter svårigheter, samt diverse faktorer som påverkar processen för nyproduktion / Problem formulation: What does the decision-making process look like for municipal public housing companies with the most apparent population growth? How do the public housing companies work to counteract the housing shortage? What factors influence the decision-making process in new production? Purpose: The purpose of the study is to describe how public housing companies work with the decision-making process in municipalities with a clear population growth to counteract the housing shortage Method: To accomplish the purpose of the study, the writers carried out qualitative research together with a deductive research approach. The writers have collected empirical data through qualitative interviews with five public housing companies from the five municipalities with the most apparent population growth in the last eleven years Conclusion: The conclusion describes how housing companies work with investments, why they face difficulties, and various factors that affect the process of new production

“Stockholmshusen” is a project to produce rental housing for the municipality of Stockholm's three public housing companies in a faster and more efficient way. Through a simplified construction process and a collaborative way of working, the main purpose is to reduce construction costs and thereby get lower rental costs for tenants. The project is a close collaboration between the municipality owned housing companies and the municipal administrations, which together developed a house concept adapted to Stockholm. In 2016, the goal was set to produce 3500-5000 homes by 2020. The project was initiated politically due to housing shortage, high new production costs and long planning processes that characterized Stockholm's housing market in the beginning of the 2010s. After the municipal elections in 2014, the newly-installed city hall majority commissioned parts of the municipal to develop the new concept. In a case study this report examines the municipal of Stockholm's decision-making process, politically and inside the administrations, from the initiation in the City Council to the first tenant's move in. An important question raised in the study is how the project was affected by the change of majority after the municipal elections in 2018. The study is based on a qualitative method based on document studies, literature studies and interviews with two politicians from previous and current city hall majority. Since the Stockholmshusen project was initiated politically and at the same time spans two periods of political mandate, the meetings of the building committee (in charge of decisions regarding new buildings) has been examined in order to draw conclusions how the project has changed after the change of majority in 2018. The committee's meetings and the interviewed politicians' answers, describe the new majority's view of the Stockholmhusen project. Due to the criticism that the new majority pointed out during his time in opposition, it has been interesting to follow how the project changed due to the change of majority. The conclusion of this study presents that the new majority in the city hall intends to finalize the project but with a different focus on block structure and building volume. At the time this report was written, only a handful decisions regarding the project’s new direction has been made from the new city hall majority. A future study, for example when the project is finalized, could more accurately describe change in the Stockholmshusen project. / Stockholmshusen är ett projekt för att snabbare och mer effektivt producera hyresrätter till Stockholms allmännytta. Genom en förenklad byggprocess och ett nytt arbetssätt är det huvudsakliga syftet att sänka byggkostnader och därmed erhålla lägre hyreskostnader än konventionell nyproduktion. Projektet är ett nära samarbete mellan Stockholms stads bostadsbolag och tekniska förvaltningar som tillsammans tagit fram ett typhuskoncept anpassat till Stockholm. År 2016 sattes målet att producera 3500-5000 bostäder på fyra år. Projektet initierades politiskt med anledning av bostadsbrist, höga nyproduktionskostnader och långa planprocesser som under början av 2010-talet utmärkte Stockholms bostadsmarknad. Efter kommunvalet 2014 gav den nyvunna stadshusmajoriteten delar av kommunkoncernen i uppdrag att ta fram det nya konceptet. Denna rapport undersöker i en fallstudie Stockholm stads beslutsgång, politisk såväl som tjänstemannamässigt, från att projektet initierades i kommunfullmäktige till första hyresgästens inflyttning. En bärande frågeställning är huruvida projektet påverkats av majoritetskiftet efter kommunvalet 2018. Studien är en kvalitativ undersökning baserad på dokumentstudier, litteraturstudier samt intervjuer med politiker från två stadshusmajoriteter. Då stockholmshusprojektet initierades politiskt och samtidigt spänner över två mandatperioder har stadsbyggnadsnämndens sammanträden efter majoritetskiftet 2018 undersökts för att kunna dra slutsatser för hur projektet förändrats. Med anledning av den kritik den nya majoriteten framhöll under sin tid i opposition har stadsbyggnadsnämndens protokoll och de intervjuade politikernas utsagor tillsammans gett svar på den nya majoritetens avsikter. Av studiens resultat framgår att den nya majoriteten avser att låta projektet fortlöpa men med en annan inriktning vad gäller kvartersstruktur och byggnadsvolym. Vid tidpunkten för denna rapport är endast ett fåtal beslut antagna för hur projektet ska fortlöpa. En framtida undersökning, förslagsvis när projektet är slutfört, skulle mer noggrant kunna påvisa förändring i stockholmshusprojektet.

Avyttringen och ombildningen av kommunala och privata bostadshyresfastigheter till bostadsrättsföreningar har blivit ett allt vanligare fenomen under de senaste decennierna. Främst sker avyttringen i Stockholms kommun. Syftet med denna uppsats är att mäta om prissättningen vid utförsäljning av bostadshyresfastigheter inom Stockholms kommun skiljer sig beroende på om säljaren varit privat eller ett allmännyttigt kommunalt bolag. För att undersöka detta har olika regressionsmodeller applicerats på data över fastighetsprisregistret under två mandatperioder. Resultatet visar en tydlig prisskillnad mellan kommunala avyttringar och privata inom samma områdesindelning. Skillnaden i prissättning innebär att kommunala fastighetsbolag har realiserat ut och omfördelat skattebetalarnas pengar, till ett värde som kan uppgå till så mycket som 3,23 miljarder kronor räknat i 2010 års penningvärde. Sannolikt är en sådan förmögenhetsomfördelning inte samhällsekonomisk effektiv. Vidare torde den motverka syftet med hyreslagsstiftningen. / In the Swedish market for multi-family housing, investment properties are often sold to the tenants who thus convert the property into co-operative housing. This is particularly true in attractive housing location where the existing rent control is in practice binding for all residential rental units. It is somewhat less self-evident that multi-family properties owned by the municipality (not-for-profit, council housing) would also be subject to such conversions. This is, however, quite common, particularly in Stockholm. The aim of this paper is to estimate whether council housing is generally sold to the tenants with a discount, as compared to the market prices of transactions where private property companies sell their properties. We use regression techniques applied to data from the official record of real property transactions. We find a significant price difference between the two categories of transactions. Council housing is sold out at a discount price and we estimate that a total value of some 3.23 billion SEK may have been redistributed from the taxpayers to the housing purchasers in these transactions. This program is probably not efficient from a public economic perspective. Furthermore, it counteracts the purpose of the current rent control legislation.