published_or_final_version / Urban Design / Master / Master of Urban Design

Com o crescimento do mercado de fundos imobiliários nos últimos cinco anos, o objetivo desta pesquisa foi analisar a ocorrência ou não de desempenho anormal dos fundos de investimentos imobiliários do tipo renda, com relação ao mercado financeiro, e fazer a comparação do retorno de capital entre os fundos de investimentos imobiliários de renda com os imóveis comerciais convencionais e perceber se há correlação entre esses dois ativos. Para isso foram analisados dois períodos distintos, porém utilizando-se como metodologia as regressões pelo método dos mínimos quadrados ordinários. Na comparação dos fundos de investimentos imobiliários de renda com os imóveis comerciais, a análise foi realizada por trimestre, no período de 2000 a 2013, e foi possível perceber que não há correlação entre os dois ativos, ou seja, não são produtos substitutos, e que há sazonalidade de retorno de abril a maio para os FII de renda e de janeiro a março para os imóveis comerciais. Na análise de ocorrência ou não de desempenho anormal dos FII de renda, foram analisados os fundos nos períodos de 36, 24 e 12 meses, de janeiro de 2011 a dezembro de 2013, e conclui-se que nos resultados obtidos nos períodos de 36 e 24 meses há ocorrência de desempenho anormal, ou seja, retornos acima do mercado com resultados estatisticamente significativos e quando analisado o período de 12 meses não há ocorrência de desempenho anormal. Por meio da regressão dos alfas com as características das carteiras do fundo foi percebido que o patrimônio líquido e o volume de negociação interferem no retorno mensal dos fundos. / With the growth of the real estate fund market in the last five years, the objetive of this research was to analyze the occurrence or not of abnormal performance of real estate investment trusts of income with respect to the financial market type and make comparison of the return of capital between funds property investment income with conventional commercial property and realize the correlation between these two assets. For this two different periods were analyzed, but using as a methodology the regressions by the method of ordinary least squares. In the comparison of real estate investment funds with commercial income properties, the analysis was performed per quarter in the period from 2000 to 2013, and it is noted that there is no correlation between the two assets, ie, are not substitutes and that there seasonality return from April to May for FII income from January to March and for commercial properties. In the analysis of occurrence of abnormal performance of FII income, funds in periods of 36, 24 and 12 months, from January 2011 to December 2013 were analyzed and concluded that the results obtained in periods of 36 and 24 months ago occurrence of abnormal performance, ie, above-market returns with statistically significant results when analyzed and the period of 12 months, no occurrence of abnormal performance. By regression of alfas with the characteristics of the portfolios of the fund was realized that the equity and trading volume influences in the monthly return of funds.

No description available.

No description available.

Under det senaste decenniet har det skett en stor utveckling av strategier och trender gällandemiljöcertifieringar av kommersiella fastigheter. Efter att SGBC (Swedish Green Building Council)etablerades 2009 har företag valt att anpassa sin verksamhet, strategier och miljöpolicy därefter. Vissaföretag ligger långt i framkant när det gäller att investera i miljöcertifierade fastigheter varpå studienssyfte är att undersöka hur bolagen lyckats anpassa sin verksamhet på en marknad i rörelse. Det villsäga hur företagen förhåller sina investeringar av miljöcertifieringar till sina policys gällande hållbarutveckling. Metoden för studien har varit att undersöka årsredovisningar och hållbarhetsrapporter för utvaldafastighetsbolag under det senaste decenniet. Även företagens hemsidor har fungerat som underlag vidinsamling av information för att kunna kartlägga företagens mål, strategier och viktiga nyckeltal. Frånden insamlade data har man kunnat granska utvecklingen av trender och strategier för de undersöktafastighetsbolagen där man har sett en ändring allt eftersom rådande marknadsförutsättningar ochefterfrågan ändrats. Vissa svårigheter har uppstått vad gäller transparensen i tillhörande årsredovisningar som har visskorrelation till huruvida ett bolag väljer att överkommunicera arbetet med miljöcertifieringar ochhållbarhet i sin helhet. Detta kan antas bero på den hållbarhetstrend som fått genomslag under detsenaste decenniet där ett fastighetsbolag, för att vara tillräckligt konkurrenskraftig inom främstkontorssegmentet, har fått påvisa ett betydligt större arbete kring just miljöfrågor och hållbarhet än ettbolag mer inriktad på industriella lokaler lokaliserat till mindre städer. / Over the past decade, there has been a major development of strategies and trends regardingenvironmental certifications of commercial properties. Since the establishment of the Swedish GreenBuilding Council (SGBC) in 2009, companies have chosen to adapt their activities, strategies andenvironmental policies accordingly. Some companies are at the forefront when it comes to investing inenvironmentally certified properties, and the purpose of the study is to investigate how the companiesmanaged to adapt their operations at a market in motion. That is, how companies relate theirinvestments in environmental certifications to their sustainable development policies. The study has included examining annual reports and sustainability statements for selected companiesover the past decade. The companies' websites have also served as a basis for collecting information inorder to be able to map out companies' goals, strategies and key figures. From the collected data it hasbeen possible to examine the development of trends and strategies for the investigated real estatecompanies where a change has been seen as current market conditions and demand have changed. Some difficulties have arisen with regard to the transparency of the associated annual reports, whichhave some correlation to whether a company chooses to overcommunicate the work withenvironmental certifications and sustainability in its entirety. This can be assumed to be due to thesustainability trend that has had an impact over the last decade where a real estate company, in orderto be sufficiently competitive in the office segment, has had to demonstrate much greater work onenvironmental issues and sustainability than a company more focused on industrial premises locatedin smaller cities.

This thesis explores how the question of added flexibility in the real estate product is handled by Swedish commercial real estate developers. Theoretically this problem can be solved with a real options approach. Traditionally the use of real options analysis in practice in commercial real estate has been limited. The results indicate that the use of real options analysis is limited also in the Swedish commercial real estate market. Traditional investment methods coupled with rules of thumb that determine appropriate flexibility levels continue to dominate. The results highlight some of these rules of thumb. The commercial developers do argue in favor of flexible designs in locations where there is higher uncertainty, this result is in line with real options theory. Future research is needed to assess how effective this rule of thumb approach is to determining the appropriate level of flexibility in a real estate product compared to a real options approach. / Detta examensarbete utforskar hur kommersiella fastighetsägare hanterar vilken nivå av flexibilitet som byggs in i nya projekt och hur man tar beslut kring nivån utifrån ett investeringsperspektiv. Teoretiskt sätt så kan detta problem lösas med real optionsanalys. Historiskt sett har real optionsanalys inte använts särskilt utbrett i den kommersiella fastighetsbranschen. Resultatet indikerar på att användningen av real optionsanalys på den svenska kommersiella fastighetsmarknaden är fortsatt låg. Traditionella investeringsmetoder kombinerat med tumregler som bestämmer graden av flexibilitet verkar dominera. Resultatet belyser några av dessa tumregler. De kommersiella fastighetsaktörerna resonerar kring flexibilitet och osäkerhet på ett sätt som är i linje med real optionsteori. Vidare forskning behövs för att bedöma hur väl tumregel-förfarandet i förhållande till real optionsanalys fungerar när man ska bestämma graden av flexibilitet.

This study extends a previously developed model of real estate capitalization rates. The preceding model suggests that real estate cap rates are a function of debt and equity spreads over the real risk free rate. In an effort to further the previous research, the effects that commercial real estate mortgage markets have on cap rates is considered. Mortgage originations and debt service coverage ratios are used to proxy the effects of the commercial mortgage market. The empirical results reconfirm the significance of debt and equity spreads. Furthermore, mortgage markets are shown to have a significant effect on capitalization rates. These results help to explain contributing factors to the real estate bubble of 2007.

Den svenska fastighetsmarknaden är attraktiv. På senare år har branschen upplevt stora framgångar, samt lyckats leverera goda resultat. Det är något som både främjats till följd av vårt överlag låga ränteläge, samt då branschen kännetecknats av en god lönsamhet. Det har även speglats av antalet avslutade fastighetsaffärer, som år efter år resulterat i nya transaktionsrekord. Bara under 2016 bytte fastigheter till ett värde om ca 200 miljarder kronor ägare.  Majoriteten av de transaktioner som sker bolag emellan sker i form av en fastighetspaketering. Orsakerna till detta är flera, men den mest avgörande är de speciella skatteregler som går att utnyttja vid detta avyttringsförfarande.  Möjligheterna till att paketera fastigheter har funnits sedan 2003. Genom införandet av nya regler gällande överlåtelser av s.k. näringsbetingade andelar, skapade man även en möjlighet att ta ut en skattefri kapitalvinst vid överlåtelse av andelstypen. Reglerna var aldrig specifikt riktade mot fastighetsöverlåtelser, utan skulle kunna användas för överlåtelser av alla typer av tillgångar. Dock visade sig reglerna speciellt fördelaktiga för tillgångar med lång avskrivningstid, varav fastigheter är en av dessa.  Genom att ett bolag som avser att avyttra en fastighet gör det i form av en paketering innebär således att man kan undgå att skatta på den kapitalvinst som avyttringen resulterar i. Förfarandet det sker genom kan se ut på flertalet olika sätt, varav detta arbete undersökt den vanligaste formen. Att en majoritet av alla kommersiella fastighetsägare använder sig av avyttringsmetoden innebär, förutom skattefördelar för dem, även kostnader. Dock uppstår majoriteten för samhället i form av stora statliga skattebortfall.  I juni 2015 tillsatte regeringen en utredning som kom att benämnas som paketeringsutredningen. Utredningen syftade främst till att kartlägga den skattemässiga situationen för bolag inom fastighetsbranschen, samt undersöka huruvida fastighetsbranschen kunde anses vara skattemässigt gynnad eller ej. Man avsåg även att undersöka huruvida fastighetspaketeringar har använts som ett verktyg för skatteplanering. Utredningens resultat presenterades den 30 mars 2017.  Detta examensarbete har undersökt hur förändringarna kan komma att slå mot den svenska fastighetsmarknaden och dess aktörer. Arbetet har även syftat till att klarlägga hur paketeringarna i dagsläget sker, samt hur de kommer påverkas om förslagen leder till författningsändringar. Detta genom att både genomföra en djupgående litteraturanalys, samt flertalet intervjuer.  De förslag som presenterats har än så länge bidragit till oro, ovisshet och en ökad misstro. Kritiken från fastighetsbranschen har varit enorm, och vissa som intervjuats har antytt att aktörer på marknaden finner det svårt att veta hur man ska agera. Man har även angett att utredningen innehåller flertalet brister, och att man inte samordnat den med andra kommande förändringar. Flertalet aktörer har även ansett det som mycket upprörande att vissa av förslagen förväntas bidra till höjda bokostnader och ett minskat bostadsbyggande.       Betänkandet är för tillfället (juni 2017) ute på remiss. Svaren ska ha inkommit den 14 augusti, och därefter återstår det att se hur man fortskrider. Utifrån de slutsatser arbetet resulterat i kommer förslagen aldrig antas i sin nuvarande form, men det råder fortfarande en viss ovisshet kring detta. Frågan som avgör bör dock grundas i huruvida man vågar riskera fastighetsmarknadens attraktivitet, och i viss mån då även den finansiella stabiliteten.  Den ovisshet som i nuläget råder på marknaden, samtidigt som transaktionsvolymerna är på rekordnivåer, är ingenting vi klarar av långsiktigt. Inte om vi samtidigt strävar efter en välmående marknad. Aktörer på fastighetsmarknaden har all rätt att vara oroliga. Vi står inför en tid av förändring, dock är det omöjligt att förutspå hur den kommer se ut eller slå. Dock kan vi vara säkra på att marknaden kommer se annorlunda ut än den vi ser idag. / The Swedish real estate market is attractive. In recent years, the industry has experienced great success as well as managed to deliver good results. This is both a consequence of the generally low interest rates, and the fact that the industry is characterized by good profitability. Its attractiveness can also be confirmed by the number of completed property transactions, which seems to set new records year after year. Just in 2016, properties of a value of 200 billion kronor changed owners.  The majority of the transactions between Swedish companies are in form of a property packaging, in which the property is placed within a holding company. There are several reasons for this choice of method, even though the most decisive one is due to taxation purposes. The packaging procedure can be done in several different ways, from which this master thesis has examined the most common one. The possibility to use this divestment method has existed since 2003. This year new tax legislation was introduced, which allowed for capital gains on shares that were held for business purposes to be tax exempt. This made it possible for any company, which intended to transfer a certain property and did this in form of packaging, to automatically avoid taxing the capital gain the transfer resulted in. The legislation was never solely intended for real estate transactions, yet the legislator whished to ease the transaction of any kind of asset. However, the legislation proved to be particularly beneficial for assets with a long depreciation period, of which real estate is one of these. The fact that a majority of all commercial property owners make use of this method results in, besides the tax benefits for them, also costs. However aren’t these anything they will be affected by directly, but will instead arise for society in the form of state tax losses.  In June 2015 the Swedish government appointed an inquiry, which was referred to as the “packaging inquiry”. Its primary aim was to map the tax situation for companies in the real estate industry, as well as investigating whether the real estate industry could be considered tax-benefit or not. The government also had a plan for the investigators to examine whether real estate packaging has been used as a tool for tax planning. The results from the inquiry were presented on March 30, 2017.  This master’s thesis has, based on the inquiry’s results, investigated how upcoming measures may affect the Swedish real estate market and its actors. It has also aimed at clarifying how real estate packaging is currently taking place, and how the method will be affected if the proposed measures will lead to constitutional changes. This by conducting an in-depth literature analysis and several interviews.  The measures presented have so far only contributed to concern, uncertainty and an increased distrust. The criticism from the real estate industry has been huge, and according to interviewees does many market actors find it hard to know how to act in response to the possible upcoming changes. Some has also claimed that the inquiry has been conducted in a faulty way and thus contains several deficiencies. Similarly has some stated that it hasn’t been coordinated with the forthcoming interest rate deduction rules. Criticism has also been received regarding the fact that some of the proposals may imply increased housing costs and a decline in housing construction. This has been seen as very worrying.  The report that the inquiry resulted in is currently (May 2017) submitted for comment. The answers must be submitted no later than August 14, and thereafter it remains to be seen how to proceed. Based on the conclusions this thesis has resulted in, the proposed measures will never be implemented in their present form. However is there still some uncertainty about this. Anyhow, the question that should determine how it all ends should mainly be based on whether or not the government dares to risk the attractiveness of the Swedish real estate market, and to some extent also the financial stability.  The uncertainty that currently characterizes the market, while the transaction volumes are at record levels, is nothing we can manage in the long term. Not if we, at the same time, want to maintain a prosperous market. Change may in the long run be inevitable, but it’s important to remember that it should be implemented correctly and observe the interests of all involved parties. Actors in the real estate market have every right to be worried. We face a time of change, but it’s impossible to predict how it will end. However, we can be sure of that the market will definitely look different from how it is today.

Med en kvalitativ metod genom intervjuer har denna studie undersökt kreditgivares bedömningsprocess för kommersiella fastighetskrediter. Ett område av intresse att studera då det handlar om att bedöma risken att kreditgivaren inte återfår de pengar som lånats ut. Syftet har varit att undersöka processen i sin helhet, kassaflödet och värderingsflödet samt hur bådadera spelar in i bedömningen. Kassaflödet syftar på kredittagarens återbetalningsförmåga medan värderingsflödet syftar på värderingen av säkerheter.  Studiens empiri undersöker bedömningsprocessens olika delar med hänsyn till syftets fyra frågeställningar. Det framkommer att kredittagarens återbetalningsförmåga mäts genom ett detaljerat kassaflöde med relativt kort kalkylperiod. Värderingsflödet är ett mindre detaljerat kassaflöde med längre kalkylperiod för värdering av säkerheter. Studiens analys konstaterar att kassaflödet nästan uteslutande är det centrala i alla bedömningar och bland annat att nyckeltal kopplade till kassaflöde, som historiskt sett använts i bedömningen av rörelsedrivande bolag, kommit att användas även för kommersiella fastighetskrediter. Säkerheters marknadsvärden visar sig vara mindre betydelsefulla även under tider av ekonomisk kris då kovenanter kopplade till dessa ofta bryts men ändå accepteras, så länge återbetalningsförmågan kvarstår. Detta tycks vara naturligt då affärens välgång ligger i kassaflödens förmåga att försörja avtalsenlig ränta och amortering, inte i säkerheters värden. Ianspråktagande och likvidation av säkerheter leder i bästa fall enbart till återbetalning av utestående lånebalans. Ett fåtal fall då säkerheters värden får en större betydelse har dock under studien identifierats. / The study has, using a qualitative research method through interviews investigated creditors assessment procedure for commercial real estate mortgages. An area of interest to study since the purpose of credit risk assessment is about evaluating the risk of the creditor not getting back the money that’s been lent. The purpose has been to investigate the overall procedure and the assessment of cash flow for both repayment ability and valuation of collateral purposes and their roles in the credit risk assessment process. The study investigates the different parts of the procedure with regards to the four questions. It appears that the debtor’s repayment ability is measured through a detailed cash flow projected over a relatively short horizon. Valuation of property collateral is done using a less detailed cash flow projected over a longer horizon. The study concludes that the short-term cash flow almost exclusively is the central part in every assessment and among other findings that ratios referring to cash flow, that’s historically been used in the assessment of operating companies, are now being used for commercial real estate mortgages. The market value of collateral has proven to be less significant even during times of economic crisis when financial covenants referring to these are often broken, but still accepted, if the repayment ability withstands. This seems natural since the prosperity of the engagement lies within the ability of the cash flow to cover the loan servicing, not within the value of the collateral. A claim and liquidation of collateral in the best of cases only results in repayment of the outstanding loan balance. A few cases where the value of collateral receives a greater importance have however during the study been identified.

Det allt mer digitaliserade, globala och ständigt uppkopplade samhället har gjort att branscher ocharbetsplatser förändras. Inom fastighetsbranschen har coworking blivit ett allt mer känt fenomen ochtar över allt större andel av den totala kontorsmarknaden. Genom coworking ersätts traditionellakontorshyreskontrakt med medlemskap och företag får tillgång till flexibla kontorslösningar medmöjlighet till nätverkande och tjänster i form av allt från skrivare och konferensrum till öltapp ochsociala events. Coworking innebär korta medlemskap istället för långa fasta hyreskontrakt förmedlemmar vilket har fått stor genomslagskraft bland stora som små företag runt om i världen.Tidigare studier i USA tyder på att coworking över en viss andel av en fastighet innebär en högredirektavkastning. Studiens syfte är att identifiera detta samband och undersöka om och i så fall vilkenpåverkan coworking har vid värdering av kommersiella fastigheter i praktiken i Sverige. Utöver dettasyftar studien till att undersöka vad värderare behöver ta hänsyn till vid en värdering av en fastighetsom innefattar coworking. Studien grundas på teori som behandlar värderingsmodeller, osäkerhet ochrisk i samband med värdering samt marknadsanalys. För att besvara studiens frågeställningar harfastighetsvärderare från fem olika väletablerade fastighetsrådgivningsföretag i Stockholms CBDområdevalts ut och intervjuats.Resultatet indikerar på att det finns ett liknande samband mellan andelen coworking i en fastighet ochdirektavkastningen även i Sverige. Ett exakt samband går dock inte att påvisa på grund av avsaknad avrenodlade coworkingfastigheter på den svenska marknaden. Beroende på hur marknaden förcoworking kommer att utvecklas kommer fastighetsvärderare i allt större utsträckning behöva tahänsyn till den risk som coworking över en viss andel av en fastighet medför vid värdering avkommersiella fastigheter. / The increasingly digitized, global and ever-connected society has made an impact on industries andworkplaces. In the real estate industry, coworking has become an increasingly well-knownphenomenon and is taking over an increasing share of the total office space. Coworking as a businessmodel replaces traditional leasing contracts with memberships. Companies gain access to flexibleoffice solutions with the possibility of networking and services, including everything from printers andconference rooms to beer taps and social events. Coworking offers short memberships instead of long,fixed leases, which has had a great impact among large and small companies around the world.Previous studies conducted in the US indicate that coworking over a certain proportion of a property’srentable area leads to a higher cap rate. The purpose of the study is to identify this relationship and toinvestigate whether coworking has an impact on the valuation of commercial properties in practice inSweden, and if so, what kind of impact. In addition, the study aims to investigate what real estateappraisers need to take into account when valuing property that includes coworking. The study isbased on theory regarding valuation models, uncertainty and risk connected to valuation as well asmarket analysis. In order to answer the study's questions, real estate appraisers from five differentwell-established real estate advisory companies in the Stockholm CBD-area have been selected andinterviewed.The result of this study indicates that there is a similar relationship between the proportion ofcoworking in a property and the cap rate in Sweden. However, an exact connection cannot beconfirmed due to lack of properties consisting of 100% coworking on the Swedish market. Dependingon how the market for coworking will develop, real estate appraisers will increasingly have to takeinto account the risk that coworking over a certain proportion of a property entails when valuingcommercial properties.