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Thesis (M.Arch)--Kent State University, 2007. / Title from PDF t.p. (viewed Nov. 14, 2007). Advisor: Charles L. Harker. Keywords: transfer of development rights, Lower Ninth neighborhood, Central City neighborhood. Includes bibliographical references (p. 45).

Valuations play an important role for transactions decisions regarding properties and should indicate the most probably price for the object if sold on the open market. There are different valuation approaches and methods generally summarized as the comparable sales method and the investment method.The object of this thesis is to find out the general practical approach among appraisers when appraising development rights.The methodology used for answering the thesis question is based on a theoretical background of market value definitions, valuation methods, investment theory, and fundamentals of land development, together with an empirical section analyzing valuation reports and interviews held with leading valuation companies in Sweden. Development rights valuations have in this work been characterized by having few comparables. This work has also found that there are many difficulties estimating an appropriate risk regarding how long the development process will take and how the market will look like when property is completed. Due to the lack of available market data, there is also a high uncertainty regarding the variables used as inputs in the valuation. This thesis has found that the preferred approach among appraisers is to use the comparable sales method, trying to find comparable objects that are in the same phase in the development and planning process as the subject property. The residual method, using an investment calculation and then subtract all costs identified as necessary for completing the property, is identified the second best preferred choice. But a conclusion of this thesis is also that many variables assumed are not necessarily derived from the market, but rather from appraisers own experience and general knowledge as well as second hand information given from other actors like property owner expectations, information of municipalities and developer´s own beliefs and perceptions.The risk within the valuations is also concluded to be handled by very diverse approaches by the appraisers and there is a wish to make deeper research about how this could be more ultimately handled by the valuation core in the future.

Made available in DSpace on 2016-04-26T20:25:28Z (GMT). No. of bitstreams: 1 Maria C B Manzato.pdf: 1488097 bytes, checksum: 4310e98d5be983513ed936d675f98047 (MD5) Previous issue date: 2007-05-11 / This work has the objective of analyses the development rights transfer as one of the forms of heritage rights compensation. This institute has an especial importance in the cultural heritage preservation, that it imposes restriction to the owner, with the purpose of keeping the original characteristics of the good, that justifies its preservation and, from these restrictions, can result some looses. The biggest problem that involves the heritage register is the compensation, that must be measured in view of the limitation occurrence to one of the contents of property rights and what is its financial repercussions. . The heritage registered of the good non-changed presents itself as a restriction that affects the development rights. As a way of compensation to the owne, by the fact he can t exercise the development rights in its totality, the institute of development rights transfer has been created and makes possible to the owner to use in another place or even alienate this right. The institute has been taken in the legal order, by the City Law, that disciplines the development rights transfer at its article 35, that integrates the general rules of the urban order, that can be implanted by all the Cities, that is included at the City Plan and specific law that establishes the application conditions. The instituted law of development rights transfer will must identify the goods declared as preservation interest; to indicate the areas that can receive the development potential; to measure or bring clearly how it will be estimated the value of development potential that can be transferred. It can be transferred the zoning bonus result from the difference between the used bonus and the basic zoning bonus; in that the development rights integrates the property right until this limit. If the only imposed restriction to the owner refers to the development rights, this right transfer will be able to redress him totally or even avoid the damage or reduce it and make it an important instrument of culture goods preservation, that consists itself in one of the solutions for the problem of heritage register compensation / O presente trabalho tem como objetivo a análise da transferência do direito de construir como uma das formas de indenização do tombamento, instituto este que tem especial importância na proteção do patrimônio cultural, sendo que impõe restrições ao proprietário, com a finalidade de conservar as características originais do bem, que justificaram sua preservação e, de tais restrições, podem resultar prejuízos. A maior problemática envolvendo o tombamento é a indenização, que deve ser mensurada em face da ocorrência de limitação a um dos conteúdos do direito de propriedade e qual sua repercussão econômica. A imodificabilidade do bem tombado apresenta-se como restrição que atinge o direito de construir. Como forma de compensação ao proprietário, pelo fato de não poder exercer o direito de construir em sua plenitude, surgiu o instituto da transferência do direito de construir, que lhe possibilita utilizar em outro local ou mesmo alienar esse direito. O instituto foi acolhido pelo ordenamento jurídico por meio do Estatuto da Cidade, que disciplina a transferência do direito de construir em seu artigo 35, integrando as normas gerais de ordenação urbana, podendo ser implementado por todos os Municípios, mediante inclusão no plano diretor e lei específica estabelecendo as condições de aplicação. A lei instituidora da transferência do direito de construir deverá identificar os imóveis declarados como de interesse de preservação; indicar as áreas que poderão receber potencial construtivo; mensurar ou trazer de forma clara como será aferido o valor do potencial construtivo transferível. Poderá ser transferido coeficiente de aproveitamento resultante da diferença obtida entre o coeficiente efetivamente utilizado e o coeficiente de aproveitamento básico, uma vez que o direito de construir integra o direito de propriedade até este limite. Se a única restrição imposta ao proprietário se referir ao direito de construir, a transferência desse direito poderá compensá-lo integralmente, ou, ainda, evitar o dano ou reduzi-lo, tornando-se importante instrumento de preservação dos bens culturais, constituindo-se em uma das soluções para a problemática da indenização do tombamento

Made available in DSpace on 2016-04-26T20:25:53Z (GMT). No. of bitstreams: 1 ana.pdf: 493296 bytes, checksum: 77112fe8c39fd216b2fa31ec892adc95 (MD5) Previous issue date: 2007-09-12 / This thesis intends to demonstrate that the demands of values of dignity, equality and human solidarity are implicit in the economic, social and cultural rights. Furthermore, it intends to prove that with the effectiveness of these rights social inequality can be overcome, giving the individuals the right to participate in the benefits of social life, through the rights and benefits given directly or indirectly by the powers, institutions and public organizations, which constitute the environment of state and international activity. Keeping this mind, we know that while international trade is considered an essential instrument to the development of world economy and to the reduction of the inequality and unbalance of this economy, it has a relevant role in guaranteeing the effectiveness of human rights. These are represented by the Pacts of Economic, Social and Cultural Rights and by the Civil and Political Rights, recognized as a human development right. In the same fashion, considering that the citizens are inserted in an economic system, being targets of the international trade rules that direct this system, we seek to make evident that their well-being depends directly on the cause and effect relations unleashed by international trade, more precisely by the WTO, which will be approached as one of the possible tools for fomentation of the right to human development. In order to develop the subject, this study will specifically use two traditional methods to achieve the goals established in the research project: the historical and the inductive methods. First, the historical method will be applied to reconstruct the gradual development of the international economic relations that resulted in the creation of the current system of multilateral trade. Next, the same is done with the human rights matter, demonstrating its historical process of internacionalization and the evolution to the right to human development. The emphasis is on the foreign doctrine, once there are few national studies on this theme / O presente estudo pretende demonstrar que nos direitos econômicos, sociais e culturais estão implícitas as exigências dos valores da dignidade, igualdade e de solidariedade humana. Busca-se evidenciar que com a efetividade destes direitos supera-se as desigualdades sociais, gerando aos indivíduos o direito de participar nos benefícios da vida social, através de direitos e prestações brindadas direta ou indiretamente pelos poderes, órgãos e organizações públicas, todos os quais constituem meio da atividade estatal e internacional. Nesse sentido, ao passo que o comércio internacional é considerado instrumento fundamental para o desenvolvimento da economia mundial e para a redução da desigualdade e do desequilíbrio desta economia, assume um papel essencial de garantir a eficácia dos direitos humanos, representados, nesta seara, como já foi dito, pelos Pactos dos Direitos Econômicos, Sociais e Culturais e dos Direitos Civis e Políticos reconhecidos como direito ao desenvolvimento humano. Desse modo, considerando que os cidadãos estão inseridos em um sistema econômico sendo alvo das normas internacionais de comércio que o regem, buscamos evidenciar que o seu bem-estar depende diretamente das relações de causa e efeito desencadeadas pelo comércio internacional, mais precisamente pela OMC, que será abordada como sendo uma das ferramentas possíveis de fomento ao direito ao desenvolvimento humano. No desenvolvimento do tema o estudo utilizará particularmente dois métodos tradicionais para o alcance dos objetivos traçados no projeto de pesquisa: o histórico e o indutivo. Empregar-se-á, inicialmente, o método histórico para reconstrução do panorama evolutivo das relações econômicas internacionais que culminou na criação do sistema multilateral de comércio atual e, em seguida faz-se o mesmo com a matéria de direitos humanos, demonstrando o seu processo histórico de internacionalização e a evolução para o direito ao desenvolvimento humano. Ênfase é dada à doutrina estrangeira, uma vez que poucos são os estudos nacionais sobre o tema

A expansão desordenada das cidades é a primeira causa da destruição das paisagens e da biodiversidade nas áreas periurbanas. Para prevenir essa perda, é urgente a necessidade de estratégias de planejamento baseadas no entendimento científico de padrões de paisagem relacionados com a produção do meio ambiente urbano. Muitos governos incluem a conservação do ambiente natural como uma explícita meta política. Este estudo apresenta uma metodologia para planejamento e gestão de zonas de preservação do ambiente natural a partir das experiências de transferência de direitos de desenvolvimento. O estudo de caso foi realizado na cidade de Pelotas, cidade média, localizada no Rio Grande do Sul, no extremo sul brasileiro. O método proposto para a gestão da preservação das áreas urbanas de interesse ambiental implica a mediação de um mecanismo de troca de direitos de construir. Para identificação das zonas transmissoras de desenvolvimento foram utilizados o mapa geomorfológico do local e a legislação. As zonas receptoras, por sua vez, foram identificadas levando em conta o crescimento (interno) da cidade no período de 1995 a 2007 a partir da utilização do sensor TM do satélite Landsat. As imagens foram processadas através do aplicativo ER-Mapper. O processamento digital foi realizado em função de duas técnicas de avaliação temporal; (1) avaliação de mudanças temporais; (2) classificação não supervisionada envolvendo bandas e datas diferentes. As áreas de crescimento, posteriormente, foram cruzadas com o mapa de valor do solo urbano, construído a partir de dados coletados junto ao mercado imobiliário local. Os resultados demonstram que a metodologia se mostrou eficiente para o caso de estudo podendo vir a ser aplicada no planejamento e gestão das cidades. / The disordered expansion of cities is the first cause of destruction of landscapes and biodiversity in peri-urban areas. To prevent this loss, it is urgent the necessity of strategic planning surveys based on scientific understanding of landscape patterns related with the production of the urban environment. Many governments include the preservation of natural environment as an explicit political goal. This study presents a methodology for the planning and management of a natural environment preservation zone from the experiences of TDR, Transfer of Development Rights. The case study was realized in the city of Pelotas, RS. For the identification of the sending areas, geomorphologic and legislation maps were used. Receiving areas were identified taking into account the (internal) growth of the city in the period between 1995 and 2007, using the TM sensor in the Landsat satellite. Images were processed through ER-Mapper software. Digital processing was realized in function of two temporal evaluation techniques; (1) evaluation of temporal changes; (2) non-supervised classification involving different bands and dates. An urban land value map has been constructed in order to calculate the actual value of the growth areas.. Finally, taking into account the price of land in sending areas, and the value of the construction square meter in receiving areas, it has been possible to verify that the TDR mechanism could be helpful to solve the omnipresent problem of scarce financial resources to preserve natural urban landscapes. The results showed that the methodology proved effective for the case study and can be applied in planning and management of cities.

A expansão desordenada das cidades é a primeira causa da destruição das paisagens e da biodiversidade nas áreas periurbanas. Para prevenir essa perda, é urgente a necessidade de estratégias de planejamento baseadas no entendimento científico de padrões de paisagem relacionados com a produção do meio ambiente urbano. Muitos governos incluem a conservação do ambiente natural como uma explícita meta política. Este estudo apresenta uma metodologia para planejamento e gestão de zonas de preservação do ambiente natural a partir das experiências de transferência de direitos de desenvolvimento. O estudo de caso foi realizado na cidade de Pelotas, cidade média, localizada no Rio Grande do Sul, no extremo sul brasileiro. O método proposto para a gestão da preservação das áreas urbanas de interesse ambiental implica a mediação de um mecanismo de troca de direitos de construir. Para identificação das zonas transmissoras de desenvolvimento foram utilizados o mapa geomorfológico do local e a legislação. As zonas receptoras, por sua vez, foram identificadas levando em conta o crescimento (interno) da cidade no período de 1995 a 2007 a partir da utilização do sensor TM do satélite Landsat. As imagens foram processadas através do aplicativo ER-Mapper. O processamento digital foi realizado em função de duas técnicas de avaliação temporal; (1) avaliação de mudanças temporais; (2) classificação não supervisionada envolvendo bandas e datas diferentes. As áreas de crescimento, posteriormente, foram cruzadas com o mapa de valor do solo urbano, construído a partir de dados coletados junto ao mercado imobiliário local. Os resultados demonstram que a metodologia se mostrou eficiente para o caso de estudo podendo vir a ser aplicada no planejamento e gestão das cidades. / The disordered expansion of cities is the first cause of destruction of landscapes and biodiversity in peri-urban areas. To prevent this loss, it is urgent the necessity of strategic planning surveys based on scientific understanding of landscape patterns related with the production of the urban environment. Many governments include the preservation of natural environment as an explicit political goal. This study presents a methodology for the planning and management of a natural environment preservation zone from the experiences of TDR, Transfer of Development Rights. The case study was realized in the city of Pelotas, RS. For the identification of the sending areas, geomorphologic and legislation maps were used. Receiving areas were identified taking into account the (internal) growth of the city in the period between 1995 and 2007, using the TM sensor in the Landsat satellite. Images were processed through ER-Mapper software. Digital processing was realized in function of two temporal evaluation techniques; (1) evaluation of temporal changes; (2) non-supervised classification involving different bands and dates. An urban land value map has been constructed in order to calculate the actual value of the growth areas.. Finally, taking into account the price of land in sending areas, and the value of the construction square meter in receiving areas, it has been possible to verify that the TDR mechanism could be helpful to solve the omnipresent problem of scarce financial resources to preserve natural urban landscapes. The results showed that the methodology proved effective for the case study and can be applied in planning and management of cities.

A expansão desordenada das cidades é a primeira causa da destruição das paisagens e da biodiversidade nas áreas periurbanas. Para prevenir essa perda, é urgente a necessidade de estratégias de planejamento baseadas no entendimento científico de padrões de paisagem relacionados com a produção do meio ambiente urbano. Muitos governos incluem a conservação do ambiente natural como uma explícita meta política. Este estudo apresenta uma metodologia para planejamento e gestão de zonas de preservação do ambiente natural a partir das experiências de transferência de direitos de desenvolvimento. O estudo de caso foi realizado na cidade de Pelotas, cidade média, localizada no Rio Grande do Sul, no extremo sul brasileiro. O método proposto para a gestão da preservação das áreas urbanas de interesse ambiental implica a mediação de um mecanismo de troca de direitos de construir. Para identificação das zonas transmissoras de desenvolvimento foram utilizados o mapa geomorfológico do local e a legislação. As zonas receptoras, por sua vez, foram identificadas levando em conta o crescimento (interno) da cidade no período de 1995 a 2007 a partir da utilização do sensor TM do satélite Landsat. As imagens foram processadas através do aplicativo ER-Mapper. O processamento digital foi realizado em função de duas técnicas de avaliação temporal; (1) avaliação de mudanças temporais; (2) classificação não supervisionada envolvendo bandas e datas diferentes. As áreas de crescimento, posteriormente, foram cruzadas com o mapa de valor do solo urbano, construído a partir de dados coletados junto ao mercado imobiliário local. Os resultados demonstram que a metodologia se mostrou eficiente para o caso de estudo podendo vir a ser aplicada no planejamento e gestão das cidades. / The disordered expansion of cities is the first cause of destruction of landscapes and biodiversity in peri-urban areas. To prevent this loss, it is urgent the necessity of strategic planning surveys based on scientific understanding of landscape patterns related with the production of the urban environment. Many governments include the preservation of natural environment as an explicit political goal. This study presents a methodology for the planning and management of a natural environment preservation zone from the experiences of TDR, Transfer of Development Rights. The case study was realized in the city of Pelotas, RS. For the identification of the sending areas, geomorphologic and legislation maps were used. Receiving areas were identified taking into account the (internal) growth of the city in the period between 1995 and 2007, using the TM sensor in the Landsat satellite. Images were processed through ER-Mapper software. Digital processing was realized in function of two temporal evaluation techniques; (1) evaluation of temporal changes; (2) non-supervised classification involving different bands and dates. An urban land value map has been constructed in order to calculate the actual value of the growth areas.. Finally, taking into account the price of land in sending areas, and the value of the construction square meter in receiving areas, it has been possible to verify that the TDR mechanism could be helpful to solve the omnipresent problem of scarce financial resources to preserve natural urban landscapes. The results showed that the methodology proved effective for the case study and can be applied in planning and management of cities.

This study serve as an avenue for people from this community to voice their opinions; to share personal hopes and concerns in light of their urban neighborhood, soon to become a lake.

財產權的發展，具有將外部成本內部化，以及減輕租值消散的功能，同時也會影響誘因機制與市場行為，因此，建立可執行的財產權或契約系統，有助於降低交易成本，促進市場交易的效率。土地使用分區管制是政府用以界定財產權的一項重要工具，但在執行的過程中，會受到資訊不完全的因素所限制，而產生許多社會經濟衝突的問題，所以，在財產權界定不完全的情形下，分區管制制度的執行可能是一種負和、零和或正和的賽局。 在台灣的都市規劃管制制度下，土地使用分區管制一直被視為政府執行都市公共政策的重要工具，但是土地使用分區管制制度變遷的原因及對財產權配置的影響，很少被深入的探討，亦少有相關的實證研究予以論述說明。由於分區管制決策直接影響人民的土地財產權範圍，因此，以財產權為研究的焦點，連結制度及執行層面的動態分析，可以更深入地了解政策運作的過程，檢視分區管制制度設計的問題，藉以提供更佳的制度環境。本研究嘗試以新制度經濟學的基礎，基於財產權的觀點，連結制度變遷及執行層面的分析，研究所有權人及利益團體如何透過與政府的協商，改變土地使用分區管制制度，進而影響財產權配置的問題。在方法上，則透過賽局理論及個案研究，建立參與者行為互動模式及進行實證分析，以剖析制度變遷的原因及問題。 本研究除了進行以上所述的議題，亦同時關注制度選擇、容積移轉的問題，以及違規使用的行為，並將從一系列的行為分析中，進一步探究尋租行為對分區管制制度及經濟發展的影響。研究的結果，除了對分區管制制度提出具體的建議外，亦對制度變遷的行為及政府角色，提供更多的認知面向，值得作為都市研究的參考。 / Zoning institution is regarded as an important instrument for enforcing urban policy in Taiwan. Zoning not only control the quality of urban environment, but affect the price of real estate. However, the reasons of zoning institution changed and the factors influenced the assignment of property rights are very rarely investigated. The decision of zoning will directly influence the scope of landowners’ property rights. Thus, based upon the viewpoint of property rights, incorporated with institutional and enforcing dimension to conduct a dynamic analysis can deeply investigate the process of policy operation and the problems of institutional design so as to provide better institutional environment for zoning. This research, based on the property rights perspective and the approach of property rights analysis of New Institutional Economics, intend to investigate the change of zoning institution and its enforcement. The study pays special attention to the bargaining among private landowners, interest groups and government authority. In order to improve the institutional environment, this paper will also try to find the institutional problems in the process of enforcement through cases study. Cases study is used for further analysis the interaction among the actors participated so as to understand the processes of bargaining, re-assignment of property rights and the reasons of zoning institution changed. After the cases study, the research will address some suggestions of institutional design of zoning and try to review the policy of urban development and land use control in Taipei city. A promise suggestion on the institutional design of zoning will be provided for the reference of understanding and research on zoning institution and behaviors. In addition, the impact of the rent-seeking patterns and the production paths on the zoning behaviors resulting in the change of zoning institution are explored. The results of the research will make further suggestions to the issues of institutional design of zoning, and to the avoidance of the negative effects of rent-seeking behavior. Moreover, the source and process of institutional change of zoning related to rent-seeking behavior, and the ways government responds to the rent-seeking behaviors are provided for the reference of further study of urban planning.