Bostadsbristen i Sveriges storstäder är hög och efterfrågan på framförallthyresrätter växer. Enligt Boverket har bostadsbyggandet under de senaste årenåter ökat men inte alls i takt med behovet av bostäder.1 Dock utgör hyresbostäderendast en liten del av det totala antalet nybyggda bostäder vilket leder till enfortsatt ökad snedfördelning av bostadsbeståndet med en växande andelbostadsrätter och en minskad andel hyresrätter.2 En tydlig urbanisering, växandebefolkning och ökad invandring gör att de hyreslägenheter som finns istorstäderna är mycket eftertraktade och alltför få. Detta leder till att många unga,äldre och nyanlända svenskar idag står utanför hyresmarknaden då dessa grupperi regel är låginkomsttagare och därför inte har råd att betala höga hyror förnyproducerade lägenheter eller andrahandsupplåtelser. De har dessutom liteneller ingen möjlighet att köpa en bostadsrätt eller ett småhus och tvingas därförsöka sig hyresbostäder som ligger längre ifrån storstäderna. Detta leder blandannat till ökad segregation, större andel pendlande arbetstagare och en växandemarknad för svart andrahandsuthyrning. För att komma till rätta med detta problem måste fler och bättre anpassadehyreslägenheter byggas samtidigt som de redan befintliga hyreshusen renoverasoch bevaras för att på så sätt komma till rätta med den bostadsbrist som idaghåller på att utvecklats till ett akut samhällsproblem. För att kunna renovera deredan existerande hyreshusen på ett bra sätt krävs att de regler som påverkarrenoveringen är väl anpassade till dagens situation. Detta examensarbete i juridikmed inriktning på fastighetsrätt kommer därför att försöka belysa de problemsom uppstår kring den hyresrättsliga regleringen när de befintliga hyreshusen skarenoveras. Tyngdpunkten kommer att ligga på de hus som byggdes under vadsom i folkmun kallas för miljonprogrammet, då dessa hus är byggda under enbegränsad tidsperiod och därför har ett gemensamt renoveringsbehov. Detta renoveringsbehov är på grund av husens ålder omfattande, framförallt med tankepå att husens vatten- och avloppssystem börjar bli uttjänta. Många områden meden hög andel miljonprogramhus är dessutom segregerade och förknippade medsociala problem såsom låg sysselsättning och hög kriminalitet. Detta leder till ettökat slitage på dessa hyreshus vilket i sig innebär att hyresvärden får bära storakostnader. Jag kommer därför även att undersöka om dagens regler som röranvändning och slitage av lägenheter i förlängningen bidrar till en ökadbostadsbrist. Vad som gör eventuella problem med hyresregleringen särskiltintressanta i fråga om miljonprogramhusen är att dessa hus är så väldigt mångavilket gör att detta får långtgående konsekvenser för hela samhället.

<p> </p><p>Denna uppsats syftar till att undersöka den nya bostadsformen ägarlägenhet och de befintliga ägandeformerna bostadsrätt och småhus. En komparation har gjorts mellan dessa tre ägandeformer gällande juridiska och ekonomiska frågor. Våra nordiska grannländers ägarlägenheter har också undersökts.</p><p> </p><p>Ägarlägenheten är enligt lagstiftaren ett "radhus på höjden", det vill säga en lägenhet i ett flerbostadshus som betraktas så som ett småhus. För att undersöka ägarlägenheten har den rättsvetenskapliga metoden använts. Litteratur inom området har behandlats med propositionen till lagändringarna gällande ägarlägenhet (2008/09:91) som främsta grund.</p><p> </p><p>Skillnaderna mellan bostadsrätten, småhuset och ägarlägenheten varierar beroende på sakfråga. De största variationerna är att bostadsrättsägaren endast innehar en del i föreningen med nyttjanderätt till sin lägenhet som är lös egendom enligt köplagen (1990:931). Småhuset och ägarlägenheten är fast egendom och faller under jordabalkens (1970:994) regler. i en bostadsrätt måste föreningen godkänna in- och utträde av medlemmar vid överlåtelse, för småhusägaren tillika ägarlägenhetsägaren krävs det inget godkännande. Andrahandsuthyrning är fritt för småhus- eller ägarlägenhetsägaren medan det krävs godkännande från bostadsrättsföreningen vid bostadsrättsinnehav.</p>

<p>The purpose with the work is to study Fortums activities with hydro power plants, dams and reservoirs mainly in a premise jurisdictional perspective and to show how GIS would be a helpful tool for the future.</p><p>A great deal of the information that the Generation Hydro-division at Fortum are managing have a spatial element. That means that it is possible to spatially join this information to a geographical polygon, line or point. This information is today gathered from several different sources, such as files, paper maps and digital data of several kinds. A Geographic Information System (GIS), as and aid besides the ordinary tools should be an effective support in the everyday work with questions of a premise jurisdictional nature.</p><p>The goal of this work is to account for how to organize, present and analyse geographic information. We will show how to link from the map to traditional tools such as calculation- and register programs. Linking to documents of different formats and to pictures will also be demonstrated.</p><p>Gathered and processed data in different formats and from different sources will result in a GIS-application overlooking two separate control areas. For the lower parts of the river Ljusnan in the municipalities of Bollnäs and Söderhamn it will be accounted for the handling of hydro power plants. The other area includes the municipalities of Arvika and Eda in the county of Värmland, in which the handling of dams and reservoirs also will be incuded. In the attempt to give suggestions of different solutions the two areas diverge somewhat in the matter of drawing manners and scales.</p> / <p>Syftet med examensarbetet är att studera Fortums verksamhet med kraftstationer, dammar och regleringsmagasin ur i första hand ett fastighetsrättsligt perspektiv att visa hur GIS kan vara ett lämpligt hjälpmedel i den framtida verksamheten.</p><p>En betydande del av den information, som hanteras av avdelningen Generation Hydro på Fortum, har en geografisk anknytning. Det innebär att den går att koppla till en yta, en linje eller en punkt i geografin. Idag hämtas sådan information från flera olika källor, däribland pärmar, papperskartor och i olika former av dataformat. Ett geografiskt informationssystem, GIS, som hjälpmedel vid sidan av befintliga hjälpmedel bör vara ett effektivt stöd i det vardagliga arbetet med fastighetsrättsliga frågor.</p><p>Målsättningen med examensarbetet är dels att redovisa hur man kan organisera, presentera och analysera geografisk information. Dels ska redovisning göras av hur man länkar från kartan till traditionella verktyg och information i form av kalkyl- och registerprogram samt dokument i olika format och länkningar till bilder. Användningen av kartor i olika format ska visas.</p><p>Utifrån diverse data i olika format från olika källor tas förslag på GIS-lösningar fram över två testområden. För Ljusnans nedre del i Bollnäs och Söderhamns kommuner redovisas hantering av kraftstationer. Det andra området innefattar Arvika och Eda kommuner i Värmland, i vilka även hantering av dammar och regleringsmagasin innefattas. För att ge exempel på olika lösningar skiljer sig utformningen av förslagen av de två områdena något vad gäller ritmanér och skalområden.</p>

Denna uppsats syftar till att undersöka den nya bostadsformen ägarlägenhet och de befintliga ägandeformerna bostadsrätt och småhus. En komparation har gjorts mellan dessa tre ägandeformer gällande juridiska och ekonomiska frågor. Våra nordiska grannländers ägarlägenheter har också undersökts.   Ägarlägenheten är enligt lagstiftaren ett "radhus på höjden", det vill säga en lägenhet i ett flerbostadshus som betraktas så som ett småhus. För att undersöka ägarlägenheten har den rättsvetenskapliga metoden använts. Litteratur inom området har behandlats med propositionen till lagändringarna gällande ägarlägenhet (2008/09:91) som främsta grund.   Skillnaderna mellan bostadsrätten, småhuset och ägarlägenheten varierar beroende på sakfråga. De största variationerna är att bostadsrättsägaren endast innehar en del i föreningen med nyttjanderätt till sin lägenhet som är lös egendom enligt köplagen (1990:931). Småhuset och ägarlägenheten är fast egendom och faller under jordabalkens (1970:994) regler. i en bostadsrätt måste föreningen godkänna in- och utträde av medlemmar vid överlåtelse, för småhusägaren tillika ägarlägenhetsägaren krävs det inget godkännande. Andrahandsuthyrning är fritt för småhus- eller ägarlägenhetsägaren medan det krävs godkännande från bostadsrättsföreningen vid bostadsrättsinnehav.

The purpose with the work is to study Fortums activities with hydro power plants, dams and reservoirs mainly in a premise jurisdictional perspective and to show how GIS would be a helpful tool for the future. A great deal of the information that the Generation Hydro-division at Fortum are managing have a spatial element. That means that it is possible to spatially join this information to a geographical polygon, line or point. This information is today gathered from several different sources, such as files, paper maps and digital data of several kinds. A Geographic Information System (GIS), as and aid besides the ordinary tools should be an effective support in the everyday work with questions of a premise jurisdictional nature. The goal of this work is to account for how to organize, present and analyse geographic information. We will show how to link from the map to traditional tools such as calculation- and register programs. Linking to documents of different formats and to pictures will also be demonstrated. Gathered and processed data in different formats and from different sources will result in a GIS-application overlooking two separate control areas. For the lower parts of the river Ljusnan in the municipalities of Bollnäs and Söderhamn it will be accounted for the handling of hydro power plants. The other area includes the municipalities of Arvika and Eda in the county of Värmland, in which the handling of dams and reservoirs also will be incuded. In the attempt to give suggestions of different solutions the two areas diverge somewhat in the matter of drawing manners and scales. / Syftet med examensarbetet är att studera Fortums verksamhet med kraftstationer, dammar och regleringsmagasin ur i första hand ett fastighetsrättsligt perspektiv att visa hur GIS kan vara ett lämpligt hjälpmedel i den framtida verksamheten. En betydande del av den information, som hanteras av avdelningen Generation Hydro på Fortum, har en geografisk anknytning. Det innebär att den går att koppla till en yta, en linje eller en punkt i geografin. Idag hämtas sådan information från flera olika källor, däribland pärmar, papperskartor och i olika former av dataformat. Ett geografiskt informationssystem, GIS, som hjälpmedel vid sidan av befintliga hjälpmedel bör vara ett effektivt stöd i det vardagliga arbetet med fastighetsrättsliga frågor. Målsättningen med examensarbetet är dels att redovisa hur man kan organisera, presentera och analysera geografisk information. Dels ska redovisning göras av hur man länkar från kartan till traditionella verktyg och information i form av kalkyl- och registerprogram samt dokument i olika format och länkningar till bilder. Användningen av kartor i olika format ska visas. Utifrån diverse data i olika format från olika källor tas förslag på GIS-lösningar fram över två testområden. För Ljusnans nedre del i Bollnäs och Söderhamns kommuner redovisas hantering av kraftstationer. Det andra området innefattar Arvika och Eda kommuner i Värmland, i vilka även hantering av dammar och regleringsmagasin innefattas. För att ge exempel på olika lösningar skiljer sig utformningen av förslagen av de två områdena något vad gäller ritmanér och skalområden.

I arbetet behandlas besiktningsklausuler vid fastighetsköp, vilka kan medtagas av parterna i köpehandlingen och som ger köparen rätt att genomföra besiktning av fastigheten efter köpet. Klausulen kan vidare föreskriva att köparen äger rätt att frånträda köpet eller rätt till prisavdrag för fel som upptäcks vid besiktningen. En klausul av det senare slaget kan utformas med eller utan en tröskel som anger att vissa fel måste föreligga för att klausulen ska kunna göras gällande. Besiktningsklausulen regleras inte uttryckligen i lagstiftningen och dess omnämnande i övriga rättskällor är sällsynta. Vidare har besiktningsklausuler med trösklar visat sig vara svåra att utforma vilket inte sällan orsakat tolkningssvårigheter för parterna. I arbetet utreds de lege lata avseende de olika typerna av besiktningsklausuler och det konstateras att besiktningsklausuler som stadgar om prisavdrag är tillåtna enligt 4 kap. 1 § jordabalken och besiktningsklausuler av återgångskaraktär enligt 3-4 §§. I arbetes analys konstateras inledningsvis att tillåtandet av besiktningsklausuler delvis motarbetar ändamålet med formkravet rörande fastighetsköp. Vidare konstateras att lagstiftningen avseende besiktningsklausuler av återgångskaraktär i viss utsträckning har en låg rättssäkerhet och rättseffektivitet, vilket medför höga kostnader för såväl parterna som samhället. Med anledning av detta diskuteras några förslag till lagändringar där det mest lämpliga anses vara införandet av ett andra stycke i 4 kap. 3 § jordabalken som gör besiktningsklausuler föremål för ett antal kriterier. Då det finns indikationer på att användandet av bristfälliga besiktningsklausuler håller på att minska konkluderas dock att någon lagändring inte bör vidtas i dagsläget, utan att det först bör utredas om dessa indikationer stämmer och om det i så fall rör sig om en tillfällig nedgång eller ej. / This paper concerns inspection clauses in real property, which may be included in the sales contract by the parties and which gives the buyer the right to inspect the property after the sale. The clause may state that the buyer can withdraw from the sale or obtain a price reduction for defects that are discovered during the inspection. A clause of the latter kind may be framed with or without a threshold that contains certain defects that must exist for the buyer to be able to invoke the clause. Inspection clauses are not explicitly regulated in the law and it is only scarcely mentioned in other legal sources. Furthermore the inspection clauses with thresholds have proven to be difficult to frame, which often have led to interpretation difficulties for the parties. The paper investigates the different kinds of inspection clauses de lege lata and establishes that price reduction clauses are allowed according to chapter 4 1 § jordabalken and regression clauses according to 3-4 §§. In the papers analysis it is initially established that the allowing of inspection clauses partly thwart the aim of the formal requirements regarding real property. Furthermore it is established that the law concerning the regression clauses to some extent has a low legal certainty and efficiency which entails high costs for both the parties and the society. Accordingly, some suggestions for law changes are discussed where the most appropriate one is deemed to be the adoption of a new rule in 3 §, which would make the inspection clause subject to certain criteria. However, since there are indications that suggests that the usage of inadequate inspection clauses is in decline, such a rule should not be adopted before further research about whether or not these indications are accurate and, if so, if it is just a temporary decline, have been made.

Syftet med uppsatsen har varit att utreda på vilka sätt köparen kan påverkas vid anlitandet av en besiktningsman vid fastighetsköp. Den metod som har används är den rättsdogmatiska metoden med utgångspunkt i lag, förarbeten, doktrin och praxis för att kunna fastställa gällande rätt. Resultatet från uppsatsen var att vid anlitandet av en besiktningsman påverkas inte kriterierna för vad en normalt bevandrad köpare ska kunna hitta för fel. En besiktningsman kan utöka köparens undersökningsplikt genom att anteckna varningssignaler i besiktningsprotokollet. Vid vilken tidpunkt köparen väljer att genomföra besiktning kan påverka möjligheterna till återgång av köpet. Besiktning innan köpet och besiktning efter köpet med en besiktningsklausul utan tröskel har köparen alltid rätt att avbryta köpet. Vid besiktning efter köpet med en besiktningsklausul med tröskel måste särskilda kriterier uppnås som framkommer av klausulen för att köparen ska kunna avbryta köpet. Slutligen är rättsläget oklart gällande om köparen kan kräva säljarens besiktningsman på skadestånd. Högsta domstolen har i några mål dömt skadestånd vid tredjemansskador men det råder oklarheter hur detta skulle appliceras vi besiktningsfall.

No description available.

No description available.

Okunskapen är stor kring vem som bär felansvaret vid fel i fastighet när en förbesiktigad fastighet har överlåtits till en ny ägare. Detta då köpare ute i praktiken tror att det räcker med en säljare beställd besiktning, en så kallad förbesiktning, för att bli fri från ansvar. Något som inte stämmer då det ofta förekommer varningssignaler i besiktningsprotokoll som förändrar utgångsläget gällande felansvaret och leder till en utökad undersökningsplikt för köparen. Diskussionen angående slutsatsen om en säljare har en upplysningsplikt och lojalitetsplikt eller inte varierar, detta påverkar resultatet eftersom det är inkonsekvent med Högsta Domstolens uttalande i NJA 2017 s.113.En Förbesiktning kan ses som en del av upplysningsplikten från säljaren och en köpare skulle då helt förlita sig på en besiktning på uppdrag av en säljare, något som inte fungerar i verkligheten. En säljare respektive köpare beställd besiktning har olika syften.Ett ytterligare problem är att besiktningsbolag arbetar utifrån olika utgångspunkter. De marknadsför på olika sätt t.ex vad som ingår i en besiktning, olika nivåer eller att en besiktning utför på exakt samma sätt oavsett vem som beställt besiktningen, vilket ger olika juridiska konsekvenser. Utfallet i denna studien beror på vilken nivå säljaren väljer att utföra förbesitkningen, eftersom den i sin tur påverkar köparens undersökning genom till exempel en utökad undersökningsplikt. I detta avseendet är fastighetsmäklarens yrkesroll viktig att diskutera. Det är viktigt att en fastighetsmäklare behåller sin opartiska yrkesroll och förklarar utförligt både för köpare och säljare vad hen är skyldig att göra i processen, något som i praktiken kan vara svårt då en fastighetsmäklare alltid är anställd av säljaren. / The low knowledge is a big concern regarding who has the responsibility of an error in a property when it is pre-inspected and given to its new owner. This is due to the fact that many think that it is enough with an inspection ordered by the seller, a so called pre-inspection, to be free from any responsibilities. Something that is not true as there are often warning signals in inspection records that change the benchmarks regarding the fault responsibility and lead to an increased duty to investigate further for the buyer. The discussion regarding the conclusion whether a seller has a duty of disclosure and a duty of loyalty or does not, vary. This affects the result as it is inconsistent with the Supreme Court's statement in NJA 2017 s.113. The pre-inspection can then be seen as part of the seller's duty of disclosure and a buyer would then rely entirely on an inspection on behalf of a seller, something that does not work in reality. A seller- or buyer-ordered inspection has different purposes.Another issue that can occur comes from the fact that different inspection companies use different methods in their work. They market themselves and what they do in different ways, different levels or that an inspection is made in the exact same way no matter who ordered the inspection, and this in turn can cause different legal consequences. The conclusion of this paper depends on the level which the seller chooses on the pre- inspection, it affects the byer ́s investigation of the property since it can lead to an, for example, increased investigation. In this matter it is important to discuss the role that comes with being a real-estate agent. It is important that a real estate agent maintains his/her impartial professional role and explain in detail to both buyers and sellers what they are required to do in the process, which in practice can be difficult as a real estate agent is always employed by the seller.