Within Swedish tort law, liability for damages is regulated within both contractual and non- contractual relationships. Furthermore, a culpable act must have taken place for a liability for indemnity to be possibly/probable presented. Furthermore, it is the principle culpa in contrahendo that imposes liability for culpable acts that take place in the pre-contractual stage. Culpa in contrahendo is, however, a principle that is not found in statutory law, but instead in several legal systems.  The principle was applied for the first time in the case NJA 1963 p.105. The case concerned negotiations that never led to a final contractual relationship, which resulted in an adjudged indemnity. Although the indemnity was limited with regard for the negative contractual interests, they still became a support for a pre-contractual liability for indemnity based on the principle culpa in contrahendo. However, implementing the principle in contractual issues concerning property purchases, turns out to involve a number of contradictions; on the one hand, the negative freedom of contract and the formal requirements weigh heavily, on the other hand, the duty of loyalty and its pre-contractual responsibility prevail. In a balance of interests, at what point does one aspect weigh more heavily than the other? How far advanced should the contract negotiations be before the duty of loyalty outweighs the formal requirements and the negative contractual interest, which, among other things, must mean security and freedom of contract? Is the principle even possible to implement in matters concerning property purchases? The investigation states that culpa in contrahendo can possibly be applied even to property purchases, as the principle may be considered accepted within Swedish law. However, the formal requirements and the negative contractual interest may limit any indemnity. The time when the duty of loyalty arises seems to be when one party makes another party believe that an agreement will be finalized, when the intention to execute an agreement does not in fact exist. It is also required that adequate causality is established, between the party’s culpable actions and the other party’s costs as well as financial damage in connection with the belief that an agreement should be executed. However, it is also required that other circumstances speak in favor of, or rather do not argue against, an adjudged indemnity. / Inom den svenska skadeståndsrätten regleras skadeståndsansvaret inom såväl kontraktuella som utomkontraktuella avtalsförhållanden. Vidare ska bland annat ett culpöst agerande ha ägt rum för att ett skadeståndsansvar ska vara möjligt att utdömas. Fortsatt är det principen culpa in contrahendo som utdömer skadeståndsansvar för culpösa ageranden som sker i det prekontraktuella stadiet. Culpa in contrahendo är dock en princip som inte återfinns i den svenska lagtexten. Principen har istället internationellt vuxit fram och återfinns i flera rättsordningar.  Sett till en implementering av principen i svensk domstol tillämpades principen för första gången i rättsfallet NJA 1963 s.105. Rättsfallet berörde förhandlingar som aldrig ledde till ett slutligt avtalsförhållande, vilket resulterade i ett utdömt skadestånd. Visserligen begränsades skadeståndet, med hänsyn till de negativa kontraktsintresset, men det lade ändock en grund för möjligheten att tillämpa principen om culpa in contrahendo i svensk rätt. Men att däremot implementera principen i avtalsfrågor berörande fastighetsköp, visar sig dock innebära ett flertal motstridigheter; å ena sidan väger den negativa avtalsfriheten och formkraven tungt, å andra sidan råder lojalitetsplikten och dess prekontraktuella ansvar. Vid en intresseavvägning, vid vilken tidpunkt väger den ena aspekten tyngre än den andra? Hur långt framskridna bör avtalsförhandlingarna vara innan lojalitetsplikten väger tyngre än formkraven och det negativa kontraktsintresset, som bland annat ska innebära trygghet och avtalsfrihet? Är principen ens möjlig att implementera i frågor gällande fastighetsköp? Undersökningen visar att culpa in contrahendo inte omöjligen kan appliceras även vid fastighetsköp, då principen får anses vara accepterad inom svensk rätt. Dock, kan formkraven och det negativa kontraktsintresset komma att begränsa ett eventuellt skadestånd. Tidpunkten för då lojalitetsplikten inträder tycks vara då en av parterna låter motparten tro att avtal kommer att ingås, när avsikten att ingå avtal i själva verket inte finns. Det krävs även att adekvat kausalitet råder,  mellan parts culpösa agerande och motpartens kostnader samt ekonomiska skada i samband med tron om att avtal ska ingås. Dock, krävs det även att övriga omständigheter talar för, eller snarare inte talar emot, att ett skadestånd ska utdömas.

Denna uppsats undersöker möjligheterna att bilda kombinationsfastigheter inom strandskyddade områden. Strandskyddet begränsar möjligheten att bilda fastigheter och uppföra bebyggelse men i vissa undantagsfall kan fastighetsbildningsåtgärder tillåtas i strandskyddsområden. Högsta domstolen konstaterade i NJA 2022 s. 133 Mjösjön att det är svårt men inte omöjligt att bilda kombinationsfastigheter i strandskyddsområden. Den senaste tiden har det kommit flera intressanta rättsfall som rör strandskydd och fastighetsbildning. Syftet med uppsatsen är att utreda och analysera i vilka fall kombinationsfastigheter kan bildas i strandskyddsområden. Jag har använt Mjösjön och tio andra rättsfall som rör fastighetsbildning för att bilda kombinationsfastigheter inom strandskyddade områden. Utfallen i dessa rättsfall har varit väldigt olika men det verkar som att rätten är mer benägen att godkänna fastighetsbildningar om fastighetsägaren kan visa hur åtgärden kan främja platsens natur- och kulturvärden eller att risken för ökad privatisering är låg.

Uppsatsens syfte var att utreda rättsläget för hur undantagsregeln i 2 kap. 4 § JB ska tillämpas. Med detta följer en utredning av begreppet ”annan än fastighetsägaren” som är ett rekvisit i regeln. För att kunna besvara syftet behövde först några delfrågeställningar besvaras. Utredningen tar därför sin början i att undersöka vad som är att anse som fast egendom utifrån jordabalkens regler och särskilt reglerna om tillbehör till fastighet eftersom dessa föremål kan ha karaktär av lös respektive fast egendom. Följdfrågor som uppstår angående tillämpningen av 2 kap. 4 § JB är i vems intresse som tillbehörspresumtionen bryts och hur tillämpningen av regeln står sig i förhållande till förutsebarhetsprincipen. Utredningen har skett genom användning av den rättsdogmatiska metoden och material som undersökts är de olika rättskällorna: lag, förarbeten, praxis och doktrin. Resultatet som uppsatsen kommer fram till är att rättsfallet NJA 2014 s. 35 klarlagt rättsläget för hur begreppet ”annan än fastighetsägaren” ska tolkas. Rättsfallet fastställer det som doktrin och tidigare rättsfall antytt att en delägare kan anses som annan än fastighetsägaren. Regeln blir därmed tillämplig på fall där en delägare tillfört föremål till en fastighet som denna äger gemensamt med andra. Undantagsregeln i 2 kap. 4 § JB kan därmed leda till att tillbehörspresumtionen bryts när en delägare tillför fastigheten föremål om så inte sker i även de övriga delägarnas intresse. Denna tillämpning av 2 kap. 4 § JB leder till att förutsebarheten för framtida utfall är begränsad då det är en intressefråga som kan te sig olika från fall till fall. Särskilt skyddsvärda intressen ligger i huvudsak hos den som tillför fastigheten föremål utan att vara fastighetens ägare men även en delägare i fastigheten som tillför egendom är skyddsvärd.

No description available.

<p>Syftet med uppsatsen är att beskriva och utreda en säljares upplysningsplikt vid försäljning av fast egendom. Frågeställningen aktualiseras därför att i rättsfallet NJA 2007 s. 86 har en säljare ålagts en upplysningsplikt trots att huvudregeln enligt gällande rätt är att säljaren inte har någon upplysningsplikt. I uppsatsen utreds även om utgången i målet kan anses förenlig med lagstiftning och rättspraxis på området. I syftet ingår också att besvara hur omfattande säljarens upplysningsplikt anses vara samt vilket prejudikatvärde NJA 2007 s. 86 bör ges.</p><p>Upplysningsplikt för en säljare finns inte upptagen i lagtext utan framgår av att denne enligt rättspraxis kan bli ansvarig för fel om säljaren vid köpet förfarit svikligt eller handlat i strid mot tro och heder enligt 30 § eller 33 § avtalslagen (1915:218). I proposition 1989/90:77 s. 41 påpekas att en säljare inte skall anses ha någon generell upplysningsplikt.</p><p>I NJA 2007 s. 86 ålades en säljare av fastighet en upplysningsplikt. Fallet rörde frågan om en köpare haft rätt att häva köp av fastighet på grund av fel utgörandes av buller från en motocrossbana oavsett att köparen inte iakttagit sin undersökningsplikt. Trots att banan var belägen på ansenligt avstånd från fastigheten, kunde buller höras på fastigheten i sådan utsträckning att bullervallar tvingades uppföras vid banan. Säljaren hade upplevt bullret som påfrestande och domstolen konstaterade att säljaren bland annat borde ha insett att banans existens skulle kunna vara av väsentlig vetskap för köparen. Säljaren borde därför ha upplyst köparen om banan. Köpet hävdes. Sedan rättsfallets tillkomst har domen debatterats flitigt. Anledningen till den uppmärksamhet som domen har fått är att säljaren ålades en upplysningsplikt som inte grundades på de ovan nämnda paragraferna i avtalslagen. Domen motiverades istället med att säljaren borde kunna bli felansvarig för sitt handlande utan att agerandet inordnas under avtalslagens bestämmelser samt på lagstiftarens vilja att anpassa felreglerna i jordabalken till köplagens regler om fel...</p>

Syftet med uppsatsen är att beskriva och utreda en säljares upplysningsplikt vid försäljning av fast egendom. Frågeställningen aktualiseras därför att i rättsfallet NJA 2007 s. 86 har en säljare ålagts en upplysningsplikt trots att huvudregeln enligt gällande rätt är att säljaren inte har någon upplysningsplikt. I uppsatsen utreds även om utgången i målet kan anses förenlig med lagstiftning och rättspraxis på området. I syftet ingår också att besvara hur omfattande säljarens upplysningsplikt anses vara samt vilket prejudikatvärde NJA 2007 s. 86 bör ges. Upplysningsplikt för en säljare finns inte upptagen i lagtext utan framgår av att denne enligt rättspraxis kan bli ansvarig för fel om säljaren vid köpet förfarit svikligt eller handlat i strid mot tro och heder enligt 30 § eller 33 § avtalslagen (1915:218). I proposition 1989/90:77 s. 41 påpekas att en säljare inte skall anses ha någon generell upplysningsplikt. I NJA 2007 s. 86 ålades en säljare av fastighet en upplysningsplikt. Fallet rörde frågan om en köpare haft rätt att häva köp av fastighet på grund av fel utgörandes av buller från en motocrossbana oavsett att köparen inte iakttagit sin undersökningsplikt. Trots att banan var belägen på ansenligt avstånd från fastigheten, kunde buller höras på fastigheten i sådan utsträckning att bullervallar tvingades uppföras vid banan. Säljaren hade upplevt bullret som påfrestande och domstolen konstaterade att säljaren bland annat borde ha insett att banans existens skulle kunna vara av väsentlig vetskap för köparen. Säljaren borde därför ha upplyst köparen om banan. Köpet hävdes. Sedan rättsfallets tillkomst har domen debatterats flitigt. Anledningen till den uppmärksamhet som domen har fått är att säljaren ålades en upplysningsplikt som inte grundades på de ovan nämnda paragraferna i avtalslagen. Domen motiverades istället med att säljaren borde kunna bli felansvarig för sitt handlande utan att agerandet inordnas under avtalslagens bestämmelser samt på lagstiftarens vilja att anpassa felreglerna i jordabalken till köplagens regler om fel...

Fastighetsmäklaren har att rätta sig efter fastighetsmäklarlag (1995:400) då han utför sitt arbete. I 12 § fastighetsmäklarlagen står det att fastighetsmäklaren i allt skall iaktta god fastighetsmäklarsed och att mäklaren därvid skall se till både säljarens och köparens intresse. Regleringen innebär att mäklaren i alla situationer har att rätta sig efter god mäklarsed. Fastighetsmäklarlagen är en konsumentfrämjande lag vilket bör innebära att konsumenter genom att läsa lagtexten kan få en klar bild över vilka skyldigheter en mäklare har. Formuleringen i 12 § fastighetsmäklarlagen påvisar närmast innebörden att mäklaren alltid är skyldig att se till båda parternas intressen samtidigt som han därutöver följer god fastighetsmäklarsed i övrigt. De situationer som i lagtext finns nämnda kring fastighetsmäklarens uppdrag får ses som mäklarens centrala skyldigheter. Bland annat finns det reglering om fastighetsmäklarens; skyldighet att inte bedriva annan förtroenderubbande verksamhet (14 §), rådgivnings- och upplysningsplikt (18 §), ombudsförbud (15 §) m.m. I alla fallen kan mäklarens centrala skyldigheter utvidgas eller inskränkas av vad som följer av god fastighetsmäklarsed. Fastighetsmäklarens roll som en opartisk mellanman skiljer sig från övriga mellanmän som endast behöver se till sin uppdragsgivares intressen. Mäklarens ersättning utgår i regel en-dast då en förmedling kommer till stånd och då i form av provision. Fastighetsmäklaren har således ett starkt egenintresse av att få fastigheten såld samt att få ett så högt pris på fastigheten som möjligt. Det anses av god mäklarsed accepterat att mäklaren i prisfrågan får se till endast säljarens intresse och således även få sina egna intressen uppfyllda. Mäklaren måste dock i övrigt se till båda parternas intressen vilket innebär att han bland annat måste upplysa köparen om omständigheter som kan tänkas vara av intresse för honom. Mäklarens professionella agerande ställs på sin spets då han får en möjlighet att dra egen ekonomisk vinning genom att påverka prisfrågan, då mäklaren kan undanhålla eller lämna felaktig in-formation till en köpare som kan innebära att priset på fastigheten sjunker. Exempelvis kan mäklaren vid budgivningen lämna simulerade bud, eller berätta att det finns fler spekulanter på en fastighet än vad som verkligen är fallet. Således blir de spekulanter som verkligen är intresserade av att köpa fastigheten mer benägna att höja sina egna bud. Då det inte ställs några krav på att fastighetsmäklaren redovisar för köparen hur budgivningen gått till finns det inga konkreta bevis mot att mäklaren agerat ohederligt. Risken för att bli upptäckt är så gott som obefintlig och det blir mäklarens samvete och professionalitet som avgör huruvi-da han väljer att agera. Att simulera och lämna felaktiga uppgifter är självklart inte förenligt med god fastighetsmäklarsed och det är därför viktigt att mäklare som bryter mot god fas-tighetsmäklarsed straffas. Att fastighetsmäklaren skall vara en opartisk mellanman, samtidigt som hans ersättning är beroende av hur hög köpeskilling som erläggs, ställer höga krav på honom. Att han i prisfrågan får frångå den opartiska mellanmansrollen följer av god fastighetsmäklarsed och går inte utläsa av lagtext. Det bör göras klarare att mäklarens skyldighet att se till både säljarens och köparens intressen begränsas av god fastighetsmäklarsed då fastighetsmäklarlagen är en konsumentfrämjande lag. Konsumenter bör inte förvirras genom vaga hänvisningar och formuleringar. Att mäklaren trots allt även i fortsättningen bör inneha en opartisk mellanmansroll får anses som klart, då det annars skulle krävas att köparen skaffar ett eget ombud som ser till köparens intressen. Att det är säljaren som ensam ersätter mäklaren motiverar att mäklaren endast ser till säljarens intresse i prisfrågan då det annars inte skulle finnas några större ambitioner av mäklaren att försöka få ett så bra bud som möjligt på fastigheten. Säljarens intresse av att anlita en fastighetsmäklare torde i så fall försvinna då mäklaren inte skulle garantera att ett högre pris erhålls än om säljaren själv skött förmedlingen. / The estate agent has to follow the rules for estate agents in Fastighetsmäklarlag (1995:400) when he performs his work. The 12 § direct that the estate agent has to follow good customs in all his work, and he has to fulfil both the vendor and the purchasers interests. The legislation states that the estate agent, in all situations, has to take good customs into account. This means that the estate agent does not have to take both parties interests into consideration in questions concerning the price and is allowed to act only in the favour of the vendor. Fastighetsmäklarlagen is a legislation which promotes the consumers interests, which should mean that consumers can get a clear image of the legislation by reading the words of the Act. The wording of the 12 § gives the reader the impression that the estate agent always is obliged to look into both parties interests, and in addition to that, follow good customs. The estate agent´s main obligations are directed in the legislation, but all the obligations can be restricted or increased depending on what follows from good customs. The estate agent is in general compensated by commission only when a property is sold. It is therefore in the estate agent’s own interest to sell the property for as much as possible. In situations concerning the price it is acceptable by good custom that the estate agent, only has to look into the vendor’s best interest, and therefore the estate agent also gets his own interests fulfilled. The professional acting by the estate agent can be doubted as he has the opportunity to receive a bigger compensation by influencing the price, since the estate agent can withhold or leave incorrect information to the purchaser, which can conduct the price to decrease. For example the estate agent can in the bidding situation present feign bids or act like there is more prospective buyers for the property than there really is. Thus the prospective buyers, which really are interested in buying the property, become more demanded to raise their bids. Since there is no requirements that demand the estate agent to present information for the purchaser about how the bidding has proceeded it is difficult to prove that the estate agent has acted against good customs. The risk to be discovered is almost non-existent and instead it is the estate agent’s own conscience and professionalism that decides how he choose to act. To present feign bids and incorrect information is obviously not appropriate by good customs and it is therefore important that those estate agents which act against good customs are punished. The estate agents are expected to put both parties interests first, at the same time as their compensation depend on the purchase price, this put high demands on the estate agent’s acting. By the wordings of the regulation in fastighetsmäklarlagen, it is not possible to make the conclusion that the estate agent does not have to take the purchaser’s interest into con-sideration in situations concerning the price. It has to be more obvious that the estate agent’s duty to take both parties interests into consideration is depending on good customs, since fastighetsmäklarlagen is a legislation that promotes consumers. Consumers shall not be confused by unclear references and expressions. The estate agent should continue to fulfil both parties interest; otherwise it would be necessary for the purchaser to engage his own agent, who can fulfil his interests. Since it is the vendor alone that compensates the estate agent, it is justified that the estate agent only takes the vendor’s interests into consideration, in questions concerning the price.

The purpose of this thesis is to investigate if a transfer restriction in a conveyance of real property for consideration is legally binding. In doctrine the legal situation is described as unclear. It will also be investigated if the restriction is binding in relation to the acquirer´s creditors and in relation to a new owner of the property. A transfer restriction in a conveyance of real property for consideration is legally binding between the parties and in relation to a new owner of the property. Even though the restriction is binding between the parties and in relation to a new owner, it is not binding in relation to the acquirer´s creditors. The Supreme Court has stated that it is a general legal principle that a transfer restriction in a conveyance for consideration is not binding in relation to the acquirer´s creditors. In this thesis it will also be argued that the legal situation is inconsequent. The reason for the inconsistency is that a restriction which stipulates a pre-emption right in a conveyance of real property for consideration is not legally binding. A pre-emption right and a transfer restriction mean the same thing for the acquirer. Both conditions limit the acquirer´s right to transfer the property.

<p>Fastighetsmäklaren har att rätta sig efter fastighetsmäklarlag (1995:400) då han utför sitt arbete. I 12 § fastighetsmäklarlagen står det att fastighetsmäklaren i allt skall iaktta god fastighetsmäklarsed och att mäklaren därvid skall se till både säljarens och köparens intresse. Regleringen innebär att mäklaren i alla situationer har att rätta sig efter god mäklarsed. Fastighetsmäklarlagen är en konsumentfrämjande lag vilket bör innebära att konsumenter genom att läsa lagtexten kan få en klar bild över vilka skyldigheter en mäklare har. Formuleringen i 12 § fastighetsmäklarlagen påvisar närmast innebörden att mäklaren alltid är skyldig att se till båda parternas intressen samtidigt som han därutöver följer god fastighetsmäklarsed i övrigt.</p><p>De situationer som i lagtext finns nämnda kring fastighetsmäklarens uppdrag får ses som mäklarens centrala skyldigheter. Bland annat finns det reglering om fastighetsmäklarens; skyldighet att inte bedriva annan förtroenderubbande verksamhet (14 §), rådgivnings- och upplysningsplikt (18 §), ombudsförbud (15 §) m.m. I alla fallen kan mäklarens centrala skyldigheter utvidgas eller inskränkas av vad som följer av god fastighetsmäklarsed.</p><p>Fastighetsmäklarens roll som en opartisk mellanman skiljer sig från övriga mellanmän som endast behöver se till sin uppdragsgivares intressen. Mäklarens ersättning utgår i regel en-dast då en förmedling kommer till stånd och då i form av provision. Fastighetsmäklaren har således ett starkt egenintresse av att få fastigheten såld samt att få ett så högt pris på fastigheten som möjligt. Det anses av god mäklarsed accepterat att mäklaren i prisfrågan får se till endast säljarens intresse och således även få sina egna intressen uppfyllda. Mäklaren måste dock i övrigt se till båda parternas intressen vilket innebär att han bland annat måste upplysa köparen om omständigheter som kan tänkas vara av intresse för honom. Mäklarens professionella agerande ställs på sin spets då han får en möjlighet att dra egen ekonomisk vinning genom att påverka prisfrågan, då mäklaren kan undanhålla eller lämna felaktig in-formation till en köpare som kan innebära att priset på fastigheten sjunker. Exempelvis kan mäklaren vid budgivningen lämna simulerade bud, eller berätta att det finns fler spekulanter på en fastighet än vad som verkligen är fallet. Således blir de spekulanter som verkligen är intresserade av att köpa fastigheten mer benägna att höja sina egna bud. Då det inte ställs några krav på att fastighetsmäklaren redovisar för köparen hur budgivningen gått till finns det inga konkreta bevis mot att mäklaren agerat ohederligt. Risken för att bli upptäckt är så gott som obefintlig och det blir mäklarens samvete och professionalitet som avgör huruvi-da han väljer att agera. Att simulera och lämna felaktiga uppgifter är självklart inte förenligt med god fastighetsmäklarsed och det är därför viktigt att mäklare som bryter mot god fas-tighetsmäklarsed straffas.</p><p>Att fastighetsmäklaren skall vara en opartisk mellanman, samtidigt som hans ersättning är beroende av hur hög köpeskilling som erläggs, ställer höga krav på honom. Att han i prisfrågan får frångå den opartiska mellanmansrollen följer av god fastighetsmäklarsed och går inte utläsa av lagtext. Det bör göras klarare att mäklarens skyldighet att se till både säljarens och köparens intressen begränsas av god fastighetsmäklarsed då fastighetsmäklarlagen är en konsumentfrämjande lag. Konsumenter bör inte förvirras genom vaga hänvisningar och formuleringar. Att mäklaren trots allt även i fortsättningen bör inneha en opartisk mellanmansroll får anses som klart, då det annars skulle krävas att köparen skaffar ett eget ombud som ser till köparens intressen. Att det är säljaren som ensam ersätter mäklaren motiverar att mäklaren endast ser till säljarens intresse i prisfrågan då det annars inte skulle finnas några större ambitioner av mäklaren att försöka få ett så bra bud som möjligt på fastigheten. Säljarens intresse av att anlita en fastighetsmäklare torde i så fall försvinna då mäklaren inte skulle garantera att ett högre pris erhålls än om säljaren själv skött förmedlingen.</p> / <p>The estate agent has to follow the rules for estate agents in Fastighetsmäklarlag (1995:400) when he performs his work. The 12 § direct that the estate agent has to follow good customs in all his work, and he has to fulfil both the vendor and the purchasers interests. The legislation states that the estate agent, in all situations, has to take good customs into account. This means that the estate agent does not have to take both parties interests into consideration in questions concerning the price and is allowed to act only in the favour of the vendor.</p><p>Fastighetsmäklarlagen is a legislation which promotes the consumers interests, which should mean that consumers can get a clear image of the legislation by reading the words of the Act. The wording of the 12 § gives the reader the impression that the estate agent always is obliged to look into both parties interests, and in addition to that, follow good customs. The estate agent´s main obligations are directed in the legislation, but all the obligations can be restricted or increased depending on what follows from good customs.</p><p>The estate agent is in general compensated by commission only when a property is sold. It is therefore in the estate agent’s own interest to sell the property for as much as possible. In situations concerning the price it is acceptable by good custom that the estate agent, only has to look into the vendor’s best interest, and therefore the estate agent also gets his own interests fulfilled. The professional acting by the estate agent can be doubted as he has the opportunity to receive a bigger compensation by influencing the price, since the estate agent can withhold or leave incorrect information to the purchaser, which can conduct the price to decrease. For example the estate agent can in the bidding situation present feign bids or act like there is more prospective buyers for the property than there really is. Thus the prospective buyers, which really are interested in buying the property, become more demanded to raise their bids.</p><p>Since there is no requirements that demand the estate agent to present information for the purchaser about how the bidding has proceeded it is difficult to prove that the estate agent has acted against good customs. The risk to be discovered is almost non-existent and instead it is the estate agent’s own conscience and professionalism that decides how he choose to act. To present feign bids and incorrect information is obviously not appropriate by good customs and it is therefore important that those estate agents which act against good customs are punished.</p><p>The estate agents are expected to put both parties interests first, at the same time as their compensation depend on the purchase price, this put high demands on the estate agent’s acting. By the wordings of the regulation in fastighetsmäklarlagen, it is not possible to make the conclusion that the estate agent does not have to take the purchaser’s interest into con-sideration in situations concerning the price. It has to be more obvious that the estate agent’s duty to take both parties interests into consideration is depending on good customs, since fastighetsmäklarlagen is a legislation that promotes consumers. Consumers shall not be confused by unclear references and expressions.</p><p>The estate agent should continue to fulfil both parties interest; otherwise it would be necessary for the purchaser to engage his own agent, who can fulfil his interests. Since it is the vendor alone that compensates the estate agent, it is justified that the estate agent only takes the vendor’s interests into consideration, in questions concerning the price.</p>

Ombildningar av hyresrätt till bostadsrätt har varit en företeelse på den svenska bostadsmarknaden sedan 70-talet. Förfarandet är komplext och upplevs svåröverskådligt vilket inte sällan medför problem för ombildningens parter. I uppsatsen behandlas olika problem som kan bli aktuella för dem som vill ombilda hyresrätter till bostadsrätter, och hur dessa problem kan hanteras. Ombildningsförfarandets olika moment redogörs även för i uppsatsen samt problem som kan uppstå vid dessa. Vidare redogörs i uppsatsen för övriga problem som kan uppkomma vid och i anslutning till en ombildning. Många av de problem som kan uppstå går ofta att lösa med hjälp av lagstiftning eller annat juridiskt källmaterial. Problemen som kan uppstå är av blandad art och kan ta sig uttryck i flera olika juridiska spörsmål, vilket kan göra det problematiskt för dem som vill ombilda. Den övergripande slutsatsen vad gäller ombildningsförfarandets process är att den är komplicerad, men det är inte lagstiftningen som är problematiskt. Problem synes däremot kunna uppstå till följd av att förfarandet består av många moment som kan vara svårbegripliga. Problem som kan uppstå har identifierats och problemen behandlas och redogörs för löpande. Svar lämnas även om hur problemen kan förebyggas eller hanteras när de väl uppstår.