Lantmäteritaxan gäller för hela Sverige och innebär att kostnaden för en förrättning ska vara likvärdig med hänsyn till ärendets karaktär och komplexitet, oberoende var förrättningen genomförs i Sverige. I verkligheten kan priset på en förrättning variera stort beroende på var i landet förrättningen utförs. Syftet med studien var att beskriva hur fördelningen av förrättningskostnader på olika arbetsmoment hanteras samt om det skiljer sig åt mellan två statliga lantmäterikontor. Studien har valt att jämföra Stockholm och Växjö eftersom Stockholm ligger i de högre nivåerna i förrättningskostnader och Växjö ligger i de lägre nivåerna. Syftet uppnåddes med hjälp av fyra forskningsfrågor. Studien har använt en juridisk metod för att få kännedom och förståelse kring regelverket inom ämnesområdet. I studien har det även valts att använda en kvantitativ fallstudie i kombination med en kvalitativ intervjustudie. Syftet med fallstudien var att granska förrättningsfakturor för att upptäcka likheter och skillnader i de olika kontorens arbetssätt gällande fakturering. De fastighetsbildningsåtgärder som valdes ut för granskning var avstyckning och fastighetsreglering. Den kvalitativa intervjustudien utfördes för att undersöka hur de anställda som tillämpar systemet ser på hanteringen av arbetssättet. Resultatet visar att fördelningen av aktiviteter skiljer sig åt mellan de två kontoren. Exempelvis fördelar Stockholm sin tid mer detaljerat än Växjö. I resultatet framkom det även att Stockholm har fler handläggare per ärende än Växjö. Diskussionen tar upp likheter och skillnader i resultatet samt reflektioner som uppstått under arbetets gång. Studiens slutsats besvarar studiens forskningsfrågor. En av studiens slutsatser var att Växjö använder sig mer frekvent av debiteringssättet fast pris och har färre handläggare per ärende än Stockholm och detta kan leda till att nivåer för förrättningskostnader skiljer sig.

En fastighetsägare bör dels ta hänsyn till juridiska och dels ekonomiska aspekter då denne skall undersöka möjligheter till värdestegring av sin tomtmark genom en avstyckning. Detaljplanen, som kommunen ansvara för, är den främsta faktorn som skall tas i beaktning vid förändring av markanvändning och utgör därmed en nyckelroll i en avstyckning. Genom att det är kommunen som reglerar de förutsättningarna som styr en ombildning av fastighetsstrukturen befinner de sig i en maktposition gentemot fastighetsägaren. Om ett område inte täcks av en detaljplan är det upp till lantmätaren att avgöra om en ansökan om avstyckning skall beviljas eller ej. Värdestegringen av mark vid en avstyckning påverkas främst av antalet byggrätter som fastighetsägaren kan erhålla på tomten. Detta innebär att det är den värdebärande faktorn, tomtens area, som fastighetsägaren i viss mån kan påverka för att skapa värde. Den slutgiltiga köpeskillingen baseras på intressenterna till objektet och deras betalningsförmåga. De intressenter som ser den största nytta med tomten är också dem som kommer att vara de mest betalningsvilliga. Därför bör man inför en försäljning definiera vilka de potentiella köparna är och deras betalningsförmåga för att vidare kunna avgöra huruvida en avstyckning, utifrån en lönsamhetsbedömning, bör genomföras eller ej.

I Sverige finns inget krav på bygglov vid uppförande av en komplementbyggnad på fastighet med en- och tvåfamiljshus. Det förekommer många lagar och lagrum där komplementbyggnader omskrivs, men att tillämpa dessa i verkligheten anses till viss del vara svårare. När avstyckning av komplementbyggnad sker inom strandskyddat område ska förrättningslantmätaren avgöra hur stor påverkan förrättningen har på strandskyddslagstiftningen. Lagstiftningen anses svårtolkad när det gäller avstyckad komplementbyggnad både inom och utanför strandskyddat område. Detta kan leda till oklarheter kring vilka tillstånd som egentligen krävs samt att lantmäterimyndigheten, länsstyrelsen och byggnadsnämnden inte alltid är överens om vad som faktiskt är möjligt att genomföra. Därför ska frågan “Hur ser lagstiftningen ut och vilka tillstånd krävs när komplementbyggnad avstyckas inom och utom strandskyddat område?” utredas i detta examensarbete. Syftet med detta arbete är att undersöka hur denna problematik kan förenklas för att bespara både lantmäterimyndigheten samt sakägare tid och ibland även kostnader. Dessutom önskas det klargöras vilka regler och principer som gäller då en komplementbyggnad avstyckas som ligger inom strandskyddat område då detta idag anses tvetydigt enligt lagstiftningen. Målet med detta arbete är att bidra till ytterligare kunskap kring ämnet och genom det besvara frågor som idag förekommer gällande komplementbyggnader samt försöka finna ett enklare förhållningssätt kring information huruvida dessa problem ska lösas. I studien har både kvantitativa och kvalitativa metoder använts. Nio intervjuer med verksamma inom området har genomförts där majoriteten bekräftade att det förekommer dilemman i dessa frågor. Vidare har fem förrättningsakter och åtta domar studerats, sammanfattats och sedan analyserats. I slutsatsen fastställs att problematiken kring lagstiftningen har funnits länge och fortfarande finns. Det förekommer efterfrågan kring tydligare lagstiftning med önskan om att det ska underlätta för både verksamma och fastighetsägare. Lagstiftning och olika intressen mellan myndigheter samt bristfälligt samarbete försvårar i vissa fall processen ytterligare.

Denna uppsats undersöker möjligheterna att bilda kombinationsfastigheter inom strandskyddade områden. Strandskyddet begränsar möjligheten att bilda fastigheter och uppföra bebyggelse men i vissa undantagsfall kan fastighetsbildningsåtgärder tillåtas i strandskyddsområden. Högsta domstolen konstaterade i NJA 2022 s. 133 Mjösjön att det är svårt men inte omöjligt att bilda kombinationsfastigheter i strandskyddsområden. Den senaste tiden har det kommit flera intressanta rättsfall som rör strandskydd och fastighetsbildning. Syftet med uppsatsen är att utreda och analysera i vilka fall kombinationsfastigheter kan bildas i strandskyddsområden. Jag har använt Mjösjön och tio andra rättsfall som rör fastighetsbildning för att bilda kombinationsfastigheter inom strandskyddade områden. Utfallen i dessa rättsfall har varit väldigt olika men det verkar som att rätten är mer benägen att godkänna fastighetsbildningar om fastighetsägaren kan visa hur åtgärden kan främja platsens natur- och kulturvärden eller att risken för ökad privatisering är låg.

Syftet med denna studie var att studera äldre marksamfälligheter, med skog som huvudändamål, utan ordnad förvaltning och deras övergång till nyare lagstiftning angående just förvaltning. Även avyttring av marksamfällighet har studerats i detta arbete.De metoder som används i detta arbete är en studie om gällande rätt samt en intervjustudie. I studien om gällande rätt har lagstiftning, propositioner, Lantmäteriets handböcker och juridisk litteratur studerats. I intervjustudien fick två förrättningslantmätare och två delägare i samfällighet svara på frågor.Studien av gällande rätt visar att samfälligheter idag förvaltas enligt reglerna i lagen om förvaltning av samfälligheter, men för vissa samfälligheter är fortfarande den äldre bysamfällighetslagen tillämplig. Avyttring av samfällighet sker genom avstyckning och sammanläggning eller genom fastighetsreglering enligt reglerna i fastighetsbildningslagen.Intervjustudien visar att förrättningslantmätarna stöter på äldre skogssamfälligheter flera gånger årligen och att avyttring hanteras så som studien av gällande rätt säger. Svaren från delägare i samfällighet tyder på att delägare kan ha svårt att veta vilken lagstiftning som gäller för just deras samfällighet samt att förrättningskostnaden gör att delägare drar sig från att göra någon åtgärd i samfälligheten.Studien visar att reglerna angående förvaltning och avyttring av samfällighet fungerar bra men att delägare är i behov av tydligare information om de regler som gäller. Studien ger även förslag på en lagrumsändring.

Avstyckning är en fastighetsbildningsåtgärd där en fastighet nybildas. Det innebär att en bit mark avskiljs från en fastighet och på så sätt bildar en ny egen fastighet. Fastigheten som avstyckningen sker från heter stamfastighet, och den som nybildas heter styckningslott (Julstad, 2018). Syftet med detta arbete är att se om fastighetsbildningsprocessen för avstyckning kan göras effektivare genom att jämföra den med Norges process för avstyckning. Aspekterna som jämförs är processens genomförande, tidsåtgång och kostnader samt nyttande av teknik och digitalisering. Kvalitativa metoder har använts genom litteraturstudier, intervjustudier och fallstudie. Semistrukturerade intervjuer utförs med förrättningslantmätare och en som jobbar med utvecklingsfrågor inom fastighetsbildning på Lantmäteriet. Från Norge har fyra personer intervjuats från olika kommuner som jobbar med matrikkelföring och oppmåling. Fallstudien utförs genom att granska förrättningsakter, en från Östersund, Sverige och en från Bodø, Norge. Jämförelsen visar mer skillnader än likheter. De största skillnaderna är att i Sverige är staten myndighetsutövare, men i Norge är det kommunen. Tillvägagångssätten för en avstyckning ser olika ut på grund av de privaträttsliga förhållandena som fortfarande styr mycket av den norska fastighetsbildningen. En iakttagelse är att juridiken är en faktor som gör att fastighetsbildningsprocessen går långsamt eftersom ärendet ska gå igenom flera rättsled. Juridiken har också en påverkan i utvecklingen av digitalisering. En annan stor skillnad är att Norge inte har någon lämplighetsprövning, vilket gör att processen går snabbare. Utifrån jämförelsen har idéer uppstått om hur avstyckningsprocessen i Sverige skulle kunna effektiviseras. Några av idéerna är kortare överklagandetid, bättre kommunikation mellan parter och utveckling av digitalisering. / Subdivide is a property formation measure where a new property unit is created. A bit of land separates from the main property unit and a new property is created. The main property who the new unit is subdivided from is called residual property unit, and the new property is called a lot (Julstad, 2018). The main purpose of the paper is too having a look if Sweden’s cadastral procedure can in one way or another become more efficient in the area of subdividing by compare it with Norway’s subdividing process. The goal is to see what the similarities and differences are, and from that view somehow benefit and use it to streamline the time of the process. The main focus of the study’s is to go deeper in the areas of the process, expenditure of time, procedure costs, the use of technique and digitalization. Qualitative methods have been used by literature reviews, an interview study and a case study. Semi-structured interviews have been made, one interview with a cadastral surveyor and one with a person who is working with development issues about property formation at the executory authorly. Four people from Norway have been interviewed from different counties who is working with property formation. The case study was executed by reviewing two cadastral dossiers, one from Östersund, Sweden and one from Bodø, Norway. From the comparison of the subdividing process a few main things are clear. One conclusion of the comparison is that there’re more differences than similarities between the two countries. In Sweden it is the state who is performing the exercise of authority, in Norway it is the municipality. The course of action for a subdividing looks different because of the private legal matter that is conducted in Norway’s property formation. A factor that slows down the subdividing process in Sweden is the legal matter. When subdividing a property, the case must follow the laws who governs. This process can in some cases take time. The development of digitizing is also affected of the legal matter, it must go hand in hand. In Norway they don’t perform the adjudicate of suitability, and that reduces the subdividing process a lot. Ideas on how to effectivity Sweden’s subdividing process have arisen from the comparison of the two countries. Some of the ideas that have been brought up are shorter appeal time, better communication between the persons involved and the development of digitalization.

A realtor faces valuations of houses and apartments almost every day, but one thing that is not as common is valuation of plots. We think that the absence of parameters, which the valuation is based on, would aggravate the valuation of the plot in comparison to valuation of a settled property. How do the local plan’s terms affect the value of the plot and do the prospective buyers get discouraged by high costs, such as costs to build roads in the community, which apply to the price of the plot? How does the valuation process differentiate from the agency process? Do the municipality’s terms differ from each other and how do these affect the plot value? The knowledge regarding valuation is important to a future realtor and real estate developer, which are our future professions. The reason why the essay is focused on plots is based on the fact that plots are not as common as house properties. To demonstrate the valuables, which affect the value the most, is both crucial and interesting due to the fact that valuation of solely plots is not as common in professional life, as mentioned early. The results of the interviews show that the location is the parameter which affects the value the most, regarding plots. The location is closely followed by the plot’s construction rights. The deficiency of parameters to proceed from when valuating does not seem to be an aggravating fact for the realtors. Additional costs which are difficult to evaluate, such as blasting costs, do however complicate the work. The value of a property is not necessarily equal to the selling price due to the fact that the value is an estimated probable price, while the selling price is an actual observation on the market. To get the highest price possible when selling a plot, you need to find the right buyer, at the right place, at the right time. This scenario is very hard to achieve and leads to the fact that the market value is the most suitable value to proceed from when selling a plot. / En mäklare stöter på värderingar av småhus och bostadsrätter nästintill varje dag, men någonting som inte är riktigt lika vanligt förekommande är värdering av tomter. Att det förekommer betydligt färre parametrar vid tomtvärdering, än vid värdering av en bebyggd fastighet, borde göra att det inte är fullt så enkelt att bedöma en tomts värde. Hur påverkar en detaljplans bestämmelser tomtvärdet och avskräcks spekulanter om höga kostnader, såsom gatukostnadsavgifter, tillkommer efter köpet? Och hur skiljer sig värderings- och förmedlingsprocesserna åt? Skiljer sig kommunernas bestämmelser åt och hur påverkar dessa i så fall tomternas värde? Som blivande fastighetsmäklare och fastighetsutvecklare är kunskap om värdering viktig och vi valde att fokusera arbetet på just tomter eftersom dessa inte är vanligast förekommande bland de olika fastighetstyperna. Att påvisa vilka faktorer som är de mest betydande gällande värdet är både viktigt och intressant p.g.a. att rent tomvärderingsförfarande, följaktligen, inte är lika vanligt förekommande i yrkeslivet. Efter intervjuerna har det visat sig att ett bra läge är den absolut viktigaste faktorn ur värdesynpunkt, tätt följd av vilken byggrätt fastigheten innehar. Avsaknaden av parametrar, vid värderingen, verkar inte vara något som försvårar arbetet. Däremot komplicerar tillkommande och svårbedömda kostnader värderingen. Tillkommande och svårbedömda kostnader är exempelvis sprängningskostnader, vilket blir aktuellt på en bergig tomt. Värdet behöver inte vara detsamma som slutpriset, då värdet är ett bedömt sannolikt pris utifrån en värderingsmetod, jämfört med slutpriset som är en faktisk observation på marknaden. För att få ut högsta möjliga tomtpris vid en försäljning, rör det sig i slutänden om att hitta rätt köpare, på rätt plats, vid rätt tidpunkt. Detta scenario är mycket svårt att uppnå, varför marknadsvärdet, framtaget genom ortsprismetoden, är det lämpligaste värdet att utgå från vid en kommande tomtförsäljning.

Fastighetsbildning i Sverige är en process som innebär förändringar i fastighetsindelningengenom både nybildning och ombildning av fastigheter. Genom dessa åtgärder anpassasfastigheterna till förändrade behov och markanvändningen effektiveras. Avstyckning ochklyvning är två olika fastighetsbildningsåtgärder som regleras i fastighetsbildningslagen.Genom dessa åtgärder nybildas nya fastigheter. Ur ett fastighetsbildningsperspektivhandläggs klyvning och avstyckning på liknande sätt. Studien syftar till att undersöka i vilken mån dessa bildningsåtgärder kan sammanföras ifastighetsbildningslagen. Studien syftar även på att undersöka vad konsekvenserna blir omdessa åtgärder skulle sammanföras. Dessutom vad det skulle innebära för de berördaaktörerna som till exempel det Statliga Lantmäteriet (SLM) och den kommunalalantmäterimyndigheten (KLM). Målet med examensarbetet är att öka kunskapen om dessa två fastighetsbildningsåtgärderoch redovisa hur detta skulle påverka de berörda aktörerna om åtgärderna skullesammanföras i fastighetsbildningslagen. Förhoppningsvis leder detta arbete till att nå enlösning om en förbättring i fastighetsbildningslagen. För att besvara arbetets frågeställningar har intervjuer med förrättningslantmätare från detStatliga och kommunala Lantmäteriet genomförts. Den kvalitativa metoden i form avintervjuer har kompletterats med den kvantitativa metoden i form av data som harinhämtats från det Statliga Lantmäteriet. Inhämtat data behandlar inkomna och beslutfattade ärenden i avstyckning och klyvning. En juridisk metod genom dagens regelverkkring åtgärderna har studerats för att få en förståelse på hur lagstiftningen i dag är. Av arbetets resultat framgår det att avstyckning är den vanligaste nybildningsåtgärden tillskillnad från klyvning som förekommer väldigt sällan. Trots det resultatet är det intemöjligt i dag att sammanföra samtliga åtgärder i fastighetsbildningslagen då varje åtgärduppfyller sin funktion i respektive kapitel i lagstiftningen. Vidare drar slutsatsen att SLMoch KLM påverkas på samma sätt om en eventuell lagändring skulle ske. Lagstiftningengällande klyvning i dag gör det svårt för det Statliga lantmäteriet (SLM) och denkommunala lantmäterimyndigheten (KLM) att handlägga klyvningar på ett effektivt sättutan tvister. / Real estate formation in Sweden involves changes in property divisions through both thecreation of new properties and the reorganization of existing ones. These measures aim toadapt properties to changing needs and improve land use efficiency. Subdivision anddivision are two distinct procedures regulated by the Real Estate Formation Act that resultin the creation of new properties. From a real estate formation perspective, subdivisionand division are handled in similar way. This study aims to investigate the extent to which these formation procedures can beintegrated into the real estate formation legislation. The study also examines theconsequences of merging these procedures and the implications for stakeholders, such asthe State Land Survey and the Municipal Land Survey. The objective of this thesis is to increase knowledge about these two real estate formationprocedures and to elucidate how their integration into the legislation would impact theinvolved stakeholders. The hope is that this work will contribute to finding a solution forimproving the real estate formation legislation. To answer the research questions,interviews were conducted with cadastral surveyors from both the State and MunicipalLand Survey offices. The qualitative method of interviews was completed by thequantitative method using data obtained from the State Land Survey. The collected datapertains to incoming cases and decisions made in subdivision and division procedures.Additionally, a legal analysis of the current regulations governing these procedures wasconducted to gain an understanding of the existing legislation. The results of the study indicate that subdivision is the most common procedure forcreating new properties, whereas division occurs very rarely. Despite this finding, it iscurrently not possible to merge all the procedure serves its purpose within its respectivechapter of this legislation. Furthermore, the study concludes that both the State LandSurvey and the Municipal Land Survey would be similarly affected if a potential legalamendment were to take place. The existing legislation concerning division poseschallenges for the State Land Survey and the Municipal Land Survey in effectively handlingdivision procedures without disputes.

<p>1 juli 2007 upphörde tillståndsplikten att gälla i Sverige och allmännyttiga bostadsföretag undslapp att ansöka om tillåtelse hos Länsstyrelsen för försäljning av företagets fastigheter. I spåren av detta öppnades möjligheten för företagen att i större utsträckning planera sitt fastighetsbestånd, och därmed även företagets och kommunens ekonomi. Syftet med vår studie är att beskriva allmännyttiga bostadsföretags ekonomiska planering av sitt fastighetsbestånd, förklara huruvida upphävandet av tillståndsplikten har påverkat planering och motiv för försäljning. Dessutom vill vi belysa allmännyttans tankar kring den nya lagstiftningen som är på gång genom att arbeta utifrån frågeställningen nedan:</p><p>Hur planerar allmännyttiga bostadsföretag sitt fastighetsbestånd, hur har borttagandet av tillståndsplikten påverkat och hur kommer den nya lagen som ska ersätta allbolagen påverka allmännyttan och dess planering?</p><p>För vår studie har vi valt en kvalitativ ansats och genomfört intervjuer med tio olika allmännyttiga bostadsföretag i olika län i Sverige. Vi har samlat teori inom ämnena allmännyttan, tillståndsplikten och om den nya lagen som ligger som förslag hos riksdagen, Prop. 2009/10:185, och ska eventuellt börja gälla 1 januari 2011. Dessutom har vi tittat på teorier angående olika företagsekonomiska modeller och strategier som används för optimal fastighetsplanering. Vid sammanställningen av vår studie ser vi att företagens användning av strategier skiljer sig i stor omfattning. MKB Fastighets AB hyser största omsorg över sitt bestånd genom att planera och analysera, medan några av de andra intervjuade företagen i större utsträckning styrs av influenser på dagens marknad. Företagen är dock överens om att tillståndsplikten inte har påverkat dem nämnvärt och vid intervjutillfällena upplever vi en genomgående positiv förväntan på det nya lagförslaget, och vad som kanske blir början på allmännyttans väg mot affärsmässighet.</p>

1 juli 2007 upphörde tillståndsplikten att gälla i Sverige och allmännyttiga bostadsföretag undslapp att ansöka om tillåtelse hos Länsstyrelsen för försäljning av företagets fastigheter. I spåren av detta öppnades möjligheten för företagen att i större utsträckning planera sitt fastighetsbestånd, och därmed även företagets och kommunens ekonomi. Syftet med vår studie är att beskriva allmännyttiga bostadsföretags ekonomiska planering av sitt fastighetsbestånd, förklara huruvida upphävandet av tillståndsplikten har påverkat planering och motiv för försäljning. Dessutom vill vi belysa allmännyttans tankar kring den nya lagstiftningen som är på gång genom att arbeta utifrån frågeställningen nedan: Hur planerar allmännyttiga bostadsföretag sitt fastighetsbestånd, hur har borttagandet av tillståndsplikten påverkat och hur kommer den nya lagen som ska ersätta allbolagen påverka allmännyttan och dess planering? För vår studie har vi valt en kvalitativ ansats och genomfört intervjuer med tio olika allmännyttiga bostadsföretag i olika län i Sverige. Vi har samlat teori inom ämnena allmännyttan, tillståndsplikten och om den nya lagen som ligger som förslag hos riksdagen, Prop. 2009/10:185, och ska eventuellt börja gälla 1 januari 2011. Dessutom har vi tittat på teorier angående olika företagsekonomiska modeller och strategier som används för optimal fastighetsplanering. Vid sammanställningen av vår studie ser vi att företagens användning av strategier skiljer sig i stor omfattning. MKB Fastighets AB hyser största omsorg över sitt bestånd genom att planera och analysera, medan några av de andra intervjuade företagen i större utsträckning styrs av influenser på dagens marknad. Företagen är dock överens om att tillståndsplikten inte har påverkat dem nämnvärt och vid intervjutillfällena upplever vi en genomgående positiv förväntan på det nya lagförslaget, och vad som kanske blir början på allmännyttans väg mot affärsmässighet.