Ausgangspunkt der Untersuchungen war die Wahrnehmung von massenhaften Wohnungsleerständen in den innerstädtischen älteren Geschosswohnungsbeständen Ostdeutschlands. In den Gebäuden der Gründerzeit steht derzeit etwa jede dritte Wohnung leer. Darin liegt nicht nur aus ökonomischer, sondern auch aus ökologischer Perspektive eine enorme Ressourcenvergeudung. Lohnt sich für diese Gebäude eine Sanierung? Wer könnten die künftigen Nutzer sein und wie sind deren Wohnpräferenzen einzuschätzen? Welche Entwicklungstendenzen und -potenziale sind erkennbar? Mit diesen Fragen befasst sich die vorliegende IÖR-Schrift 'Nutzbarkeit des älteren Geschosswohnungsbestandes'. Den Kern der Untersuchungen bildet eine Haushaltsbefragung in ausgewählten Wohngebieten, die in Abstimmung mit Experten der Praxis so gewählt wurden, dass typische Entwicklungsdynamiken abgebildet werden. Wesentliche Bausteine der Beurteilung von Zuzugs- und Bleibepotenzialen unterschiedlicher Nutzergruppen sind die Gruppierung potenzieller Nachfrager nach Haushaltstypen, ein Qualitätstypenansatz für Wohngebäude sowie ein mehrdimensionales Konzept der Wohnzufriedenheit. Die Untersuchungen haben gezeigt, dass die Wohnungen in den älteren Geschosswohnungsbeständen für ein breites Nutzerspektrum mit unterschiedlichen Präferenzen geeignet sind. Allerdings ist festzustellen, dass sowohl das Zuzugs- als auch das Bleibepotenzial bei den einzelnen Haushaltstypen unterschiedlich ausgeprägt ist. Die Autoren kommen abschließend zu der Empfehlung, dass man in den Gebieten vorfindliche eigendynamische Nutzungsansätze unterstützen sollte, wobei auch mögliche Bedenken hinsichtlich typischer, unerwünschter sozialer Effekte im Zusammenhang mit Sanierungs- und Modernisierungsprozessen durch die weit bedeutendere Problematik der zögerlichen Wiedernutzung der Gebiete nach dramatischen Bevölkerungsverlusten relativiert werden.:Tabellenverzeichnis.................................................................................V Abbildungsverzeichnis...........................................................................VII Vorbemerkungen.....................................................................................1 1 Grundlagen und Hypothesen zur Nutzbarkeit älterer Geschosswohnungsbestände..................................................................3 1.1 Problemstellung, Stand der Forschung und Hypothesen...................3 1.2 Die zentralen Hypothesen im Detail...................................................5 1.3 Operationalisierung.........................................................................12 1.3.1 Der Begriff der Nutzbarkeit...........................................................12 1.3.2 Wohnzufriedenheit zur Beschreibung von Nutzbarkeit.................13 1.3.3 Operationalisierung der Hypothesen mit Blick auf potenzielle Einflussfaktoren auf die Nutzbarkeit......................................................15 2 Untersuchungsgegenstand, Rahmenbedingungen, Untersuchungsgebiete und Haushaltsbefragung..................................18 2.1 Untersuchungsgegenstand.............................................................18 2.2 Wohnungsmarktentwicklung in der Stadt Dresden..........................19 2.3 Auswahl der Untersuchungsgebiete................................................22 2.4 Allgemeine Beschreibung der Untersuchungsgebiete......................24 2.5 Haushaltsbefragung........................................................................33 3 Befragungsergebnisse........................................................................40 3.1 Nutzergruppen................................................................................40 3.1.1 Haushaltstypen............................................................................40 3.1.2 Anforderungen der Haushalte an die Wohnsituation....................46 3.1.3 Qualitätstypen..............................................................................53 3.1.4 Wohnzufriedenheit.......................................................................57 3.1.5 Wohndauer und Umzugswunsch..................................................67 3.1.6 Sozialstruktur...............................................................................75 3.2 Mieterbeteiligung und Eigenleistung................................................88 3.3 Wohnung und Gebäude...................................................................93 3.3.1 Wohnungsgröße...........................................................................93 3.3.2 Wohnungsausstattung...............................................................101 3.3.3 Instandsetzung und Modernisierung..........................................107 3.3.4 Stadtstrukturtyp und Haustyp....................................................116 3.4 Wohnumfeld..................................................................................121 3.5 Umwelt und Gesundheit................................................................126 3.6 Externe Einflüsse...........................................................................131 3.6.1 Miete und Mietbelastung............................................................131 3.6.2 Eigentumsverhältnisse...............................................................139 3.6.3 Wohnungsteilmärkte..................................................................143 4 Nutzbarkeit.......................................................................................149 4.1 Nutzbarkeit aus der Sicht der Nachfragergruppen.........................149 4.2 Allgemeine Potenziale der älteren Geschosswohnungsbestände..158 4.3 Nutzungschancen der Wohnungen in unterschiedlichen Wohngebieten.....................................................................................159 Abschließende Bemerkungen...............................................................164 Anlage 1: Fragebogen.........................................................................169 Anlage 2: Luftbilder der Untersuchungsgebiete..................................185 Literaturverzeichnis.............................................................................189

Wohnbaulandprognosen werden oft noch sehr normativ aus dem Trend der Bevölkerungsentwicklung und dem steigenden Wohnflächenkonsum der Einwohner erstellt. Unter den Bedingungen des demografischen Wandels gerät diese Praxis jedoch in erhebliche Schwierigkeiten. Warum sind Wohnbaulandausweisungen noch notwendig, wenn sowohl die Einwohnerzahl sinkt als auch die Zahl leer stehender Wohnungen zunimmt? Handelt es sich hier vorrangig um steigende Flächenansprüche der Haushalte oder um Effekte veränderter Lebensweisen? In Schrumpfungsregionen lassen schnelle Einschätzungen zunächst keinen zusätzlichen kommunalen Flächenbedarf für Wohnen erkennen und dennoch nimmt die Flächenneuinanspruchnahme für Wohnzwecke weiter zu. So wird deutlich, dass die herkömmlichen methodischen Ansätze für kommunale Wohnbaulandprognosen nicht mehr ausreichen und weitere Einflussfaktoren der Flächenentwicklung berücksichtigt werden müssen. Neue Modelle, welche die kleinräumigen Nachfrageentwicklungen sowie die Divergenzen zwischen Angebots- und Nachfragestruktur abbilden können, sind noch rar. Der folgende Beitrag zeigt, welche methodischen Stärken und Schwächen kommunale Prognoseansätze haben und stellt wichtige Grundgedanken der kommunalen Wohnungsprognosen des Leibniz-Instituts für ökologische Raumentwicklung (IÖR) vor.

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Hostels are a product of the migrant labour system that originated in the copper mining industry in Namaqualand in the 1850s. The migrant labour compounds were used to accommodate migrant labour workers in the urban areas. However, these compounds also meant that migrant labour workers were denied the right of access to permanent accommodation and residential space in the urban areas. After the repeal of the influx control and segregative laws in South Africa in 1986, some of the hostel dwellers brought their relatives and friends to live in the hostels and this resulted in problems such as overcrowding which were exacerbated by poor management and control of the hostels. The living conditions of the hostel dwellers deteriorated during the 1990s. After the announcement of the unbanning of all liberation movements and political parties in South Africa in the 1990s, hostel violence broke out. This hostel violence left many hostel blocks vandalised and without basic municipal services such as electricity, water and waste removal. The hostel violence was primarily between the Inkata Freedom Party (IFP) aligned hostel dwellers and the African National Congress (ANC) aligned township and informal settlement residents. The hostel violence has catalysed the public housing challenges faced by the democratic government since its inception in 1994. Nevertheless, since 1994 the democratic government has introduced various housing programmes in an effort to provide adequate houses for all South African citizens. One such housing programme is the hostel redevelopment programme. The hostel redevelopment programme was adopted by the democratic government after 1994 with the aim of, among other things, upgrading public hostels, redeveloping and converting the rooms in public hostels into family rental units in order to improve the living conditions of the hostel dwellers and introducing hostel dwellers to family life. The Mogale City Local Municipality (MCLM) is one of the municipalities in Gauteng province that is participating in the hostel redevelopment programme. The findings of this study have revealed that the upgrading of the Kagiso hostel involved the following two processes: During the first process, the MCLM upgraded the Kagiso hostel by fixing broken windows and doors, repairing toilets and providing basic municipal services such as electricity, water, and waste removal in order to improve the living conditions of the hostel dwellers. The second process involved demolishing the hostel blocks and converting them into family units in order to address the public housing challenges relevant to the Kagiso hostel. In this study, the hostel redevelopment programme is called process 1 and the community residential units (CRU) programme is called process 2. / Public Administration & Management / M. Tech. (Public Management)

Hostels are a product of the migrant labour system that originated in the copper mining industry in Namaqualand in the 1850s. The migrant labour compounds were used to accommodate migrant labour workers in the urban areas. However, these compounds also meant that migrant labour workers were denied the right of access to permanent accommodation and residential space in the urban areas. After the repeal of the influx control and segregative laws in South Africa in 1986, some of the hostel dwellers brought their relatives and friends to live in the hostels and this resulted in problems such as overcrowding which were exacerbated by poor management and control of the hostels. The living conditions of the hostel dwellers deteriorated during the 1990s. After the announcement of the unbanning of all liberation movements and political parties in South Africa in the 1990s, hostel violence broke out. This hostel violence left many hostel blocks vandalised and without basic municipal services such as electricity, water and waste removal. The hostel violence was primarily between the Inkata Freedom Party (IFP) aligned hostel dwellers and the African National Congress (ANC) aligned township and informal settlement residents. The hostel violence has catalysed the public housing challenges faced by the democratic government since its inception in 1994. Nevertheless, since 1994 the democratic government has introduced various housing programmes in an effort to provide adequate houses for all South African citizens. One such housing programme is the hostel redevelopment programme. The hostel redevelopment programme was adopted by the democratic government after 1994 with the aim of, among other things, upgrading public hostels, redeveloping and converting the rooms in public hostels into family rental units in order to improve the living conditions of the hostel dwellers and introducing hostel dwellers to family life. The Mogale City Local Municipality (MCLM) is one of the municipalities in Gauteng province that is participating in the hostel redevelopment programme. The findings of this study have revealed that the upgrading of the Kagiso hostel involved the following two processes: During the first process, the MCLM upgraded the Kagiso hostel by fixing broken windows and doors, repairing toilets and providing basic municipal services such as electricity, water, and waste removal in order to improve the living conditions of the hostel dwellers. The second process involved demolishing the hostel blocks and converting them into family units in order to address the public housing challenges relevant to the Kagiso hostel. In this study, the hostel redevelopment programme is called process 1 and the community residential units (CRU) programme is called process 2. / Public Administration and Management / M. Tech. (Public Management)