Afin d'endiguer le développement de l'habitat insalubre qui concerne 11% des 3,5 millions d'habitants (en 2001) de Casablanca, des cités d'habitat collectif ont été édifiées dans la périphérie casablancaise depuis les années 1980. Destinées à accueillir des populations déplacées de quartiers insalubres ou sinistrés, ces cités font suite à une histoire de l'habitat social marocain privilégiant les interventions lourdes et visibles tout en figeant les bidonvilles en leur état. Malgré les revendications des mal-logés et les actions des pouvoirs publics, des aménageurs, les relogements en complexes résidentiels illustrent une absence de dialogue entre ces acteurs.<br />À partir de l'exemple de six cités casablancaises et de l'analyse des pratiques habitantes et des représentations, cette recherche démontre que les familles relogées ne peuvent user que parcimonieusement de leur nouveau statut de "citadins légaux", révélant ainsi la défaillance du volet social des opérations de relogement.

Le choix de l’immeuble au sein duquel s’exercera l’activité économique conditionne son attractivité, laquelle est déterminante pour la réussite du projet entrepreneurial du commerçant. Au-delà des critères inhérents à l’emplacement et aux caractéristiques physiques du local, le commerçant doit être suffisamment avisé quant au statut applicable à l’entier immeuble. Ce dernier, dès lors qu’il se trouve régi par le statut de la copropriété, va directement impacter les prérogatives de l’exploitant. En ce sens, l’exercice d’une activité commerciale en copropriété immobilière souffre, d’une part, de restrictions issues des documents contractuels inhérents à l’immeuble. Ces obstacles à l’exercice d’une activité commerciale au sein de l’immeuble collectif, bien qu’apparents, n’en sont pas moins complexes. L’exploitation commerciale rencontre, d’autre part, des obstacles issus d’exigences légales, règlementaires, mais également prétoriennes, dont la prévisibilité se révèle difficile, voire impossible, en raison de leur diversité. Partant, malgré la valeur constitutionnelle octroyée à la liberté du commerce et de l’industrie, ce principe n’en est pas moins restreint dès lors que le siège de l’activité se situe au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété. Les difficultés rencontrées par l’exploitant démontrent la nécessité d’engager une démarche globale, de mener une réflexion juridique désectorisée pour aboutir à un équilibre entre plusieurs domaines impératifs du droit. La maîtrise des différentes branches du droit applicable à l’immeuble s’avère dès lors fondamentale dans le cadre d’un processus d’unité et d’harmonisation / The choice of the building in which the economic activity will take place shapes its attractiveness, which is essential for the merchant’s entrepreneurial project success. Beyond the inherent criteria associated to the location and to the premises’ physical features, the merchant must be enough provided with information on the status which is applicable to the entire building. From the moment it is governed by the co-ownership status, the latter will directly affect the merchant’s right. That is to say, on the one hand, the practice of a commercial activity within a building co-ownership suffers from restrictions coming from the contractual documents which are linked to the building. These barriers which stop the merchant to properly practice his activity within the collective building, although obvious, are quite sensitive. Moreover, commercial exploitation meets obstacles arising from legal, regulatory, but also praetorian requirements, some happenings which are quite impossible to anticipate because of their diversity. Thus, despite the constitutional value granted to the freedom of trade and industry, this principle is restricted since the head office of the activity is located in a building which is subject to the co-ownership status. The difficulties that the merchant meets demonstrate the need to take a global approach and to lead a legal reflection so that a balance between several priorities areas of law can be reached. The mastery of the different branches of the law which are applicable to the building is therefore a fundamental need in the context of unity process and harmonization

Cette thèse CIFRE s’est déroulée au sein de la Coop de Construction, promoteur constructeur rennais. Afin de se différencier sur le marché de l’immobilier, le promoteur souhaite intégrer la dimension de la mobilité dans son offre de logements partant du constat que les ménages modestes se logent en dehors des grands centres urbains, ce qui les conduit à dépendre de la voiture, moyen de transport coûteux, tant d’un point de vue économique qu’écologique. Le but de cette démarche est de réduire le coût de transport des ménages, de poursuivre une démarche de conception de logements respectueux de l’environnement et de renforcer la capacité de l’entreprise à être un partenaire des collectivités locales. Notre travail s’inscrit dans le cadre conceptuel du Knowledge Management et a consisté  à impliquer les différentes parties prenantes de l’entreprise (clients, collectivités, etc.) dans une démarche de création de connaissances organisationnelles afin de définir des solutions de mobilité adaptées à chaque contexte. Ces différentes actions ont pu être décrites à partir d’un modèle de « chaîne de valeur de la connaissance » (Knowledge Value Chain) et des concepts développés par Nonaka et Takeuchi qui montrent que l’innovation repose sur un processus de création de connaissances organisationnelles produites l’interaction sociale entre les différents acteurs impliqués. La lecture des expérimentations menées sur le terrain à l’aide de ces outils théorique nous a permis de poser les jalons d’une méthodologie reproductible dans d’autres contextes afin que l’entreprise puisse intégrer cette dimension de la mobilité dans ses futurs programmes immobiliers. / This thesis CIFRE took place at the Coop de Construction, a real estate promoter in Rennes. To differentiate themselves in the real estate market, the enterprise wants to integrate the dimension of mobility in the supply of housing. The basis of this  approach is that the poorest households living  outside urban centers, which leads them to depend on car, expensive way, both economically and ecologically. The goals of this approach is to reduce the cost of transporting household, pursue conception of ecological housing and  strengthen the capacity of the company to be a partner of local authorities. We are working on  the Knowledge Management framework and we involve the various stakeholders of the company (customers, local authorities, etc.) in an organizational knowledge creation approach to define mobility solutions for each context. These activities have been described with the model of "knowledge value chain" (Knowledge Value Chain) and the concepts developed by Nonaka and Takeuchi who show that innovation is based on an organizational knowledge creation process produced by the social interaction between the different actors. Reading the experiments conducted with these theoretical tools, we build a reproducible methodology for future building.

Malgré d’importants avantages, la dette comme source de financement implique un risque d’insolvabilité. La faillite et la liquidation des actifs ont un coût élevé non seulement pour l’emprunteur et le prêteur, mais aussi pour la société en général. La détresse des entreprises peut en effet d’une part se propager dans l’économie et provoquer une contagion et d’autre part impliquer des externalités négatives (telle la chute du prix des actifs liquidés). La renégociation de la dette survient donc comme une alternative à la faillite/liquidation, une solution qui peut se montrer avantageuse pour toutes les parties impliquées et pour la société. Cette thèse propose une analyse théorique de la renégociation de la dette dans deux contextes particuliers. Le premier concerne le cas de la dette d’entreprise. Le second concerne le cas des crédits hypothécaires. À notre connaissance, tous les modèles de la littérature sur la dette d’entreprise impliquent ou autorisent un nombre infini de renégociations de la dette. Cette caractéristique empêche l’analyse du nombre optimal de renégociations. Pour pallier cet inconvénient, nous introduisons des coûts fixes de renégociation dans un modèle structurel de renégociations multiples. On analyse la réduction optimale du coupon, le moment et le nombre de renégociations. En ce qui concerne la renégociation des crédits hypothécaires, nous contribuons au débat sur la crise actuelle des saisies immobilières en étudiant en premier lieu la décision d’un prêteur de renégocier ou de saisir, et en second lieu l’impact négatif de la saisie sur les prix immobiliers. Enfin, sont analysés le rôle de la titrisation des crédits dans les décisions de saisir les biens immobiliers ou de renégocier les dettes en souffrance, ainsi que les contrats des gestionnaires immobiliers / Despite important advantages debt financing entails a risk of impossibility of payment. Bankruptcy and foreclosure are costly not only for the borrower and the lender, but also to the community as a whole through contagion and negative externality effects. Renegotiation then arises as a win-win solution for the parties involved. This thesis focuses on the analysis of debt renegotiation for the cases of corporate debt and home mortgage debt. To our knowledge, all the previous work on corporate debt renegotiation implies an infinite number of renegotiations. This feature preempts the analysis of the optimal number of renegotiations. We address this drawback by incorporating fixed renegotiation costs in a structural model of multiple renegotiations, analyzing the optimal debt reduction, timing and the number of rounds. Regarding home mortgage renegotiation, we contribute to the debate about the current foreclosure crisis by studying a lender’s decision to renegotiate or to foreclose, and the negative effect of foreclosure on house prices. Finally, the role of securitization in foreclosure and renegotiation decisions, as well as servicer contract design are investigated.

Dans le système de production de l’habitat qui existe à Bruxelles, en ce début de 21ᵉ siècle, le logement est à la fois un bien répondant à un besoin vital, un bien faisant l’objet d’un droit inscrit dans la constitution, et une marchandise. Sa production est majoritairement laissée à des sociétés privées – pour l’essentiel des sociétés de promotion immobilière – auxquelles on laisse aussi le soin d’en fixer les prix, sur base de leur perception du marché du logement. Un marché où se rencontrent une demande et une offre, des “consommateurs” et des producteurs de logements, dont les intérêts sont diamétralement opposés. Un marché qui, contrairement à ce qu’en attend la théorie économique néoclassique, ne crée pas un équilibre, mais une crise perpétuelle. Un marché qui entretient et amplifie les inégalités sociales, et dont le fonctionnement génère, à Bruxelles, des conditions de vie indignes pour une part croissante de ménages.<p><p>Cette étude lève le voile sur les mécanismes à l’œuvre du côté des sociétés qui sont les agents principaux de la production capitaliste de logements. Ces sociétés sont celles qui assurent, dans le domaine résidentiel, la fonction de promoteur immobilier (une fonction assurée par toutes sortes de sociétés, qui n’ont pas toutes officiellement la promotion immobilière comme activité principale). Il s’agit d’étudier empiriquement les façons dont ces sociétés utilisent, entretiennent, et transforment l’espace urbain et la géographie résidentielle des différentes classes sociales dans la ville.<p><p>La partie théorique propose une réflexion sur la façon dont les promoteurs peuvent maximiser leur taux de profit à travers la localisation de leurs opérations de logements. Elle fait le lien entre les pratiques des promoteurs telles que j’ai pu les observer, la théorie de la rente foncière, et la question de la reproduction / transformation de la division sociale de l’espace. La partie empirique porte sur les promoteurs de logement, à Bruxelles, dans les années 2000. Elle décrit les promoteurs de logement actifs en Région bruxelloise, sur la base des données disponibles, par l’intermédiaire d’une typologie et de portraits d’entreprises. Elle compare ensuite les stratégies spatiales des différentes sortes de promoteurs, ce qui permet d’identifier les caractéristiques spécifiques qui influencent leurs choix de localisation. / Doctorat en sciences, Spécialisation géographie / info:eu-repo/semantics/nonPublished

Les entreprises de promotion immobilière sont devenues depuis plusieurs années des acteurs importants de l’aménagement urbain. Elles s’orientent progressivement vers de nouveaux secteurs et enjeux de la production de la ville. Ainsi seraient-elles passées de leur métier d’origine à celui « d’opérateurs urbains ». Cette évolution se situe au croisement de l’exigence d’une compréhension des évolutions du marché de l’aménagement des villes, liée au retrait ou au changement de mode d’intervention des acteurs publics, et d’une rentabilité financière qui structure l’action de ces entreprises. Cela représente un changement de paradigme, pour certaines entreprises de promotion immobilière, dans leur façon de penser et d’appréhender la production la ville ainsi que dans leur positionnement au sein des organisations qui se structurent pour aménager les villes. Dans le champ de l'aménagement urbain, ce positionnement s’organise souvent au travers de la mobilisation des notions d’innovation et d’expérimentation. Cette mobilisation peut s’élaborer dans le cadre d’organisations spécifiques de l’action collective où les promoteurs immobiliers sont régulièrement présents. C’est le cas, par exemple, des consortiums publics-privés réunissant des acteurs institutionnels, des grands groupes internationaux de promotion immobilière, des startups et des experts, entre autres. Ces organisations qui sont elles-mêmes présentées comme novatrices s’organisent pour produire un ensemble de dispositifs dits innovants, qui vont du think-tank au projet urbain. Nous nous intéressons en particulier au projet urbain, car l’investissement des promoteurs immobiliers y est singulier : il s’articule de plus en plus couramment autour de la fonction de coordinateur du projet lors de ses différentes phases. Nous avons étudié des projets urbains présentés, par les promoteurs immobiliers, comme innovants en France dans la commune d’Issy-les-Moulineaux et au Mexique au sein de la délégation Miguel Hidalgo. Les façons dont l’innovation et l’expérimentation sont mobilisées, au sein de ces contextes, traduit des ambitions et des perspectives tout à fait différentes. À Issy-les-Moulineaux, le discours de la collectivité territoriale et des promoteurs immobiliers de l’écoquartier du Fort s’articule plutôt autour de la référence aux multiples variantes de la ville intelligente et des nouvelles technologies alors qu’à Miguel Hidalgo, il s’agit avec le projet Plaza Carso, d’un renouvellement de la rhétorique sécuritaire autour du concept, déjà bien connu, du « all included ». Ce que nous avons également pu observer, en France comme au Mexique, c’est que ces projets ont le plus souvent vocation à être positionnés sur le segment de marché du haut de gamme afin, entre autres, d’amortir les investissements qu’ils ont engendré. Ainsi, nous les identifions comme des « projets urbains de standing ». Il s’agit d’opérations qui, au travers de leurs ambitions, de leur médiatisation et des moyens financiers mobilisés par les acteurs du projet, se distinguent des autres modalités d’intervention sur le territoire. Nos questions de recherche reposent sur l’idée que les projets urbains de standing sont des analyseurs des transformations à l’œuvre dans la façon de concevoir et de gérer la ville, car ils reposent sur un investissement important des grandes entreprises de promotion immobilière, sur une évolution de leurs relations avec les responsables politiques locaux et, plus généralement, sur l’ambition de capter des comportements émergents et de commercialiser des produits innovants. On assiste à un processus qui relève en même temps d’un phénomène marketing et d’une évolution des enjeux et des normes de la production du projet urbain. Celui-ci, envisagé comme un laboratoire in vivo, participe, en France comme au Mexique, du développement d’un urbanisme dérogatoire dont l’une des finalités et de libérer l’action de certains opérateurs privés de l’aménagement urbain / Real-estate companies became important stake holders within the city planning process. They moved to new stakes and spaces of urban planning. We suggest that one of the reasons of these new challenges is that some big real-estate companies are focused the themes of innovation and experimentation and are more and more characterized by their involvement within the public – private organizations. This search for innovative proposals has led several organisational transformations within the mix of urban project stakeholder groups. The hegemonic tendency of the real-estate companies can be organized around several phases of urban projects: conception, construction, monitoring, management, etc. Its means that some real-estate companies are not only in charge of the construction phase of urban projects – like they use to be – because they also conquered new phases that participate to the elaboration and to the operational process of urban projects. This recent evolution is linked with strategic views, coming from these companies, on the way they think about urban planning and on the notion of quality of life. It represents, for this type of companies, a change of paradigm in the way of conceiving the production of urban space, but it also represents an evolution of the internal organization of public – private partnership. As several members of a French real-estate companies put it during our interviews, this change involves a new title: they evolve from real estate developers to “urban operators”. We saw, in our fieldwork, that it has led to various developments, such as: a change of temporal perspective, from short term commitment they move towards mid or long-term outlooks. Being “urban operators” also means that they have to be very cognisant about new lifestyles, new kinds of behaviours and needs, because it affects their marketing power. Thirdly, companies are sensitive and even greedy about information that concerns how people react to their proposals. This has led to several organizational transformations with, for instance, the emergence of new kinds of “research and development” areas, specific investments funds, contracts with social science researchers, etc. We studied two contexts in particular: flagship urban projects within the urban renovation process in France and in Mexico. With two cases: Plaza Carso in Mexico and the eco neighbourhood du Fort in Issy-les-Moulineaux near Paris. The ranking of flagships projects is a strong trigger for innovation. Plaza Carso and the Fort are characterized by a very strong involvement of real-estate companies that rebuilt the relationship with the local authorities. In both situations, real-estate companies had benefitted from legal specificities, and even legal liberalization in the Mexican case, to develop the project

Quelles sont les mutations sociales qui s'opèrent dans les localités en transition entre le rural et l'urbain ? Comment peut-on les saisir ? Quel est l'impact de ces mutations sur le processus de développement local ? Ces interrogations, qui articulent une problématique multipolaire, sont au centre de cette étude qui a pour cadre la localité d'Ourossogui (Sénégal). Ourossogui est située dans la partie septentrionale du pays. Nous avons choisi de partir de l'observation et de l'analyse du système de production foncière et immobilière pour rendre compte des mutations sociales en cours dans cette localité. Ce choix se fonde sur le fait que les rapports fonciers et immobiliers sont essentiellement des rapports sociaux. L'observation et l'analyse des acteurs et de leurs pratiques sur la scène foncière et immobilière nous a conduit à tirer quelques conclusions essentielles. Nous avons d'abord saisi les facteurs qui peuvent être à la base de l'émergence d'un marché foncier et immobilier dans une localité en transition entre le rural et l'urbain. Nous avons aussi montré que les pratiques des acteurs avaient plusieurs caractéristiques. Elles sont opaques dans la mesure où il y a un hiatus entre les discours des acteurs et leurs pratiques sur la scène foncière et immobilière. Elles sont aussi opportunistes et rationnelles. Elles sont composites en ce sens que les acteurs se réfèrent à la fois à la tradition et à la modernité, ce qui montre que les rapports sociaux sont renégociés et reconstruits. Les pratiques sont décalées par rapport aux lois et aux règlements. Nous assistons ainsi à la production de nouvelles normes qui relèvent à la fois des coutumes, de la loi, de la tradition et de la modernité. Ces caractéristiques, ainsi que la production de règles nouvelles, témoignent d'une aptitude certaine des acteurs à se mettre au diapason des changements affectant leur localité. Cependant, cette aptitude ne milite pas forcément en faveur de l'émergence d'un développement local. En fait, cette aptitude masque un processus ségrégatif dans lequel il y a des acteurs gagnants et des acteurs perdants et vulnérables. Par ailleurs, la production par les acteurs de normes nouvelles, décalées par rapport aux lois et aux règlements, ne va toujours dans le sens d'un ancrage du développement local. Certes, ces normes sont parfois efficaces dans le fonctionnement de tous les systèmes dans les espaces en transition, mais il est peu probable que l'on puisse bâtir un développement dans « la défaite de l'État », pour reprendre le terme de Hernando De Soto.

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La France a comme beaucoup de pays de l’OCDE connu une très forte inflation immobilière ces quinze dernières années. La hausse des prix a été particulièrement prononcée dans l’aire urbaine de Marseille-Aix-en-Provence, mettant en relief les limites des catégories et des méthodes d’analyse des marchés immobiliers de l’économie standard. L’apriorisme et les hypothèses anthropologiques de cette dernière ne permettent pas de rendre compte des dynamiques spatio-temporelles des prix. En se fondant alternativement sur les travaux de Simiand et Halbwachs d'une part et sur ceux des néo-ricardiens et néo-marxistes d'autre part, on montre qu’il est plus approprié de recourir aux notions de rente et de valeur d’opinion pour comprendre les mécanismes de formation et de différenciation spatiale des prix. A partir de données désagrégées et localisées à échelle fine sur les transactions immobilières, on identifie alors différents modes de formation des prix qui permettent d’expliquer le paradoxe apparent entre la puissante homogénéisation spatiale des prix et la très grande permanence des hiérarchies spatiales héritées de la période antérieure à l’inflation immobilière que révèle l’analyse spatiale de la hausse. Cette identification des régimes de formation des prix met en valeur le rôle des dispositifs de marché qui, à toutes les échelles, permettent le fonctionnement du marché et garantissent socialement les prix. Ces dispositifs (discours et structures géographiques avant tout) confèrent à certains territoires un rôle assurantiel qui peut exacerber à terme les inégalités inhérentes au modèle d’accession à la propriété. / In the last fifteen years, real estate prices have steeply increased in France, as in other OECD countries. Price increases have been particularly strong in the urban area of Marseille-Aix en Provence, challenging conventional economic categories, analytical methods and interpretations of real estate markets. Apriorism and the anthropological assumptions lying at the core of orthodox economics cannot account for spatial-temporal price dynamics in the Marseille region. By drawing on the work of both Simiand and Halbwachs, and of neo-Ricardian and neo-Marxist economists, this dissertation develops a framework based on the notions of "economic rent" and "opinion value" that provides a better account of price formation and spatial differencing in real estate markets. Different modes of price formation are evidenced using spatially localized, highly disaggregated data of real estate sales: the spatial analysis of real estate inflation helps explain the apparent contradiction between an increased spatial homogeneity of prices and the preservation of pre-existing price hierarchies. Further analysis of price formation regimes highlights the importance of those market devices that allow the market to work and act as price guarantees of a social nature. Such devices (essentially geographical discourses and structures) provide a form of spatial insurance against price decreases that calls into question the legitimacy and sustainability of the 'home ownership for everyone' model.

Abidjan, capitale économique de la Côte d’Ivoire, connaît une forte pression démographique. Elle abrite aujourd’hui environ 4,5 millions d’habitants, soit 20% de la population nationale et 50% de la population urbaine. Cette situation induit une demande régulièrement en hausse de logements et de terrains urbains à bâtir. Pour faire face à cette demande, l'Etat est lancé dès les indépendances, dans une politique volontariste de production de logements et de terrains urbains, dont la mise en œuvre a nécessité la création de plusieurs structures publiques. Dans ce dispositif, l'Etat intervenait depuis la programmation jusqu’à la commercialisation des logements et la gestion des ensembles immobiliers réalisés. Il assurait par ailleurs la mise en place des infrastructures et des équipements socio collectifs. Mais suite à la crise économique des années 1980 il passe le relai au secteur privé et se cantonne à stimuler l'initiative privée et à moderniser les mécanismes de financement du secteur de l’habitat. Dès lors, le marché immobilier connaît l’apparition de plusieurs promoteurs qui interviennent presqu’exclusivement à Abidjan. Ce travail contribue à établir une meilleure connaissance des activités du secteur privé formel de promotion immobilière dans l’agglomération Abidjanaise depuis les années 1980 et leur impact sur l’espace urbain. Il met en lumière les opérations immobilières en insistant sur leurs dimensions spatiale, qualitative et quantitative. / Abidjan, the economic capital of Cote d'Ivoire, is undergoing a strong demographic pressure. It currently has a population of 4.5 million, which represents about 20% of the national population and 50% of the urban population. This situation induces a continuously rising demand for housing and building land. To address this rising demand after its independence, the state voluntarily engaged in a series of policies to promote housing and building land by creating a number of public sector organizations. In this plan, the state intervened from programming to marketing of the housing and the management of the residential projects. It also ensured the implementation of infrastructure and public social facilities. However, due to the economic crisis of the 1980s, the state relayed those tasks to the private sector and focused its efforts on the promotion of private initiatives by modernizing the financing mechanisms in the housing sector. Since then, the real estate market is witnessing the emergence of several real estate developers exclusively operating in the district of Abidjan. This study helps to establish a better understanding of the formal real estate development private sector’s activities in the agglomeration of Abidjan since the 1980s and their impact on the urban space. It highlights the real estate developments with an emphasis on their spatial, qualitative and quantitative aspects.