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Mediante esta tesina, se busca presentar una metodología de trabajo que incorpore las partes mínimas que deben ser abordadas en la concepción de todo proyecto inmobiliario, de manera que sirva de gestión para que pueda emplearse en el proceso de diseño de un producto inmobiliario cualquiera. La necesidad de presentar su aplicación en este negocio, radica en que profesionales e inversionistas se han lanzado al mercado, la mayoría de veces sin conocerlo, pues buscan aprovechar el “boom” inmobiliario que se vive actualmente, arriesgándose a asumir enormes pérdidas debido a la magnitud de recursos que se necesita invertir. Por lo tanto, a través de un ejemplo de aplicación práctica relacionado a la “Factibilidad para la Construcción de un Edificio Multifamiliar en Lince”, se contribuirá para que quienes buscan invertir en el sector, optimicen sus propuestas de negocio elaborando un adecuado plan de negocios. La tesina se ha distribuido en cinco etapas, a cada una le corresponde un capítulo. En el primer capítulo se aborda la descripción del Proyecto Inmobiliario, se describe de manera muy general el producto. En el segundo capítulo, se desarrolla el estudio de mercado, se analiza la demanda, la oferta del mercado inmobiliario actual de la ciudad de Lima y la oferta específica para la zona donde se ejecutará el proyecto. En el tercer capítulo se describe de manera más detallada el producto, la descripción se realiza por disciplinas, arquitectura, estructuras, sanitarias y eléctricas. En el cuarto capítulo se desarrolla Plan de Marketing. Finalmente, en el quinto capítulo se analizan los costos y la viabilidad económica – financiera del proyecto. / Tesis

Ubicación geográfica: zona de Santa Isabel, Distrito de Carabayllo, Provincia y Departamento de Lima. Se accede al predio por la Av. San Martín y tiene los siguientes linderos y medidas perimétricas: Por el frente: Por la Av. San Martin, con 140m aprox. Por la derecha: Con el Hospital de la Solidaridad, con 101m aprox. Por la izquierda: Por la Calle Maria Parado de Bellido, con 99m aprox. Por el fondo: Por un terreno de la municipalidad de Carabayllo, con 138m aprox. / Proyecto de construcción en el distrito de Carabayllo. Existe un alto déficit de viviendas en el sector C, principalmente en el distrito de Carabayllo, para lo cual se ha previsto trabajar con una iniciativa público privada para poder reducir la brecha de viviendas en el sector construcción, para lo cual se localizó un terreno ubicado estratégicamente en el distrito de Carabayllo, el cual se encuentra subutilizado actualmente, dicho terreno cuenta con dos canchas deportivas, las cuales no están bien mantenidas. Como parte del trabajo de investigación se plantea la construcción de un condominio multifamiliar, la cual como cabida de proyecto contempla 704 unidades inmobiliarias y 218 estacionamientos, además se considera la construcción de un minicoliseo como parte de la retribución de las canchas deportivas existentes y la zona comercial que se obtiene de la cabida del futuro proyecto (176 locales aproximadamente), los cuales funcionarán como ingresos para la Municipalidad Distrital de Carabayllo a través del sistema de alquiler, otra forma de ingreso para la Municipalidad es a través de los impuestos prediales que deberán pagar los compradores de las unidades inmobiliarias en el transcurso del tiempo. Al presentar un producto de vivienda económica, con 15% de reducción en el costo en relación al costo promedio del mercado, la velocidad de preventas se ha considerado a razón de 15 unidades inmobiliarias por mes, debido que suponemos la gran aceptación de compra de los departamentos. De acuerdo a los resultados de rentabilidad del proyecto, se obtiene que los valores de rentabilidad de la tasa de inversión de retorno (TIR) se ubican dentro del rango aceptable del mercado de 18% a 25%, y el VAN es positivo 794,858 dólares. En cuanto a la rentabilidad del inversionista como parte de la estructura de negocio, es rentable porque la utilidad obtenida es mayor a la inversión que realiza 125.93%.

El presente trabajo de investigación tiene por objetivo elaborar un modelo de Plan de Negocio de Proyecto Inmobiliario, que afronte el déficit de vivienda y los nuevos retos tras la crisis del COVID 19 , adaptado para mantenerse como referente de valor en el nuevo esquema posterior a la crisis, para el nivel socioeconómico "B" en el Distrito de Cerro Colorado en Arequipa. Realizamos el análisis del entorno influenciado por la crisis producto de la pandemia. Evaluamos la situación actual y proyecciones de recuperación de la economía; el análisis del mercado con la evaluación de la oferta y de la demanda; y análisis estratégico de la empresa. Con esta información tenemos definido nuestro Mercado Meta, en base al cual se realiza la propuesta de valor, iniciando con la evaluación del terreno (plaza) y su relación con el entorno; el concepto, características, premisas técnicas y elementos de innovación del producto como factores diferenciadores del proyecto frente a su competencia y de valor para el cliente; la determinación del precio y su posicionamiento; y la estrategia comercial para su promoción. El proyecto se ubica al costado derecho del City Center en el sector de Challapampa, y consta de dos sótanos para estacionamiento, y 10 niveles donde se distribuyen un área comercial, 27 unidades inmobiliarias y áreas comunes como terraza y barbacoa en la azotea. Finalmente, realizamos la evaluación financiera revisando el VAN y TIR del proyecto en un escenario conservador y el análisis de sensibilidades de las principales variables del proyecto y su incidencia sobre la viabilidad del proyecto. / The present research work has as purpose to develop a model of Real Estate Project Business Plan, which confront the housing deficits and the new challenges after the COVID 19 crisis , adapted to stay as a benchmark of value in the new post-crisis scheme, for the "B" socioeconomic level in Cerro Colorado District in Arequipa. We did the analysis of the environment influenced by the crisis consequence of the pandemic. We assess the current situation and the projections of economy´s recovery ; the market analysis with supply and demand assessment; and the strategic analysis of the company. With this information we have defined our Target Market, based on this we made the value proposition, starting with the evaluation of the place and its relationship with the environment; the concept, characteristics, technical premises and elements of innovation of the product as project´s differentiating factors versus its competence and of value to the customer; determination of price and its positioning; and the business strategy for its promotion. The project is located on the right side of the City Center in Challapampa´s sector, and it consists of two basements for parking, and 10 levels where are distributed a commercial area, 27 apartments and common areas such as terrace and barbecue in the roof top.. Finally, we carry out the financial evaluation reviewing the VAN and TIR of the project in a conservative scenario and the analysis of sensitivities of the main variables of the project and its impact on the viability of the project. / Trabajo de investigación

Muestra cómo se puede financiar y desarrollar una empresa inmobiliaria que quiere incursionar en el Mercado Alternativo de Valores, que en adelante denominaremos Casa Propia. En vista que el sector inmobiliario ha tenido un gran aporte a la economía en estos últimos años, se analizará el problema: Que ante la concentración de financiamiento bancario que limita las posibilidades de obtener nuevos recursos, que solventen el crecimiento de proyectos inmobiliarios de la empresa “Casa Propia”; se plantea la hipótesis de incursionar en el MAV (Mercado Alternativo de Valores) que va a servir a la empresa en la obtención de recursos para ayudar a su crecimiento, además en el plano económico y financiero, la empresa podrá diversificar sus fuentes de financiamiento, evitando la concentración del financiamiento bancario. El objetivo es comprobar si el ingreso a este nuevo mercado de emisión de bonos, el MAV, tiene un menor costo financiero, respecto a las actuales condiciones del financiamiento bancario. Para que esta comparación pueda ser más precisa y objetiva se utiliza la TIR (Tasa Interna de Retorno) de cada fuente de financiamiento. El estudio comprende el análisis de la empresa y del sector inmobiliario, de los últimos tres años tomando en cuenta información desde el 2010, en donde se recopila datos de la evolución de la empresa y el mercado inmobiliario en el país. / Tesis

La actual competencia y desarrollo que está experimentando el sector de construcción en el Perú origina que las empresas opten por desarrollar productos y servicios innovadores que satisfagan las necesidades actuales del mercado. Por ello, es necesario explorar e identificar las opciones que se puede ofrecer de acuerdo al nicho de mercado al que se desea dirigir. En nuestro país existen muchas empresas de construcción, que trabajan con materiales convencionales pero son pocas las que ofrecen la alternativa de la construcción modular para el desarrollo de proyectos de todo tipo de alcances. En el presente proyecto, la empresa en estudio, Alvar S.A.C., se dedica al rubro de construcción modular y requiere del desarrollo de la implementación de un nuevo proceso productivo en sunueva planta. El estudio del trabajo realizado a una planta que está en proceso de implementación tiene alta importancia, debido a que se puede tomar en cuenta distintas consideraciones previas en base a estudios, métodos y herramientas que llevan a situaciones ideales de trabajo; teniendo como resultado mayor flexibilidad de incluir al proceso un sistema eficiente de trabajo, para ello se realiza un breve análisis interno y externo de la empresa, para luego dar pase al estudio de mercado de acuerdo a la información estadística analizada procedente de fuentes confiables y el diseño de las estaciones y método de trabajo correspondiente al proceso de producción de la empresa. Asimismo se desarrolla la implementación de todo el diseño propuesto, de acuerdo a la teoría de la gestión de proyectos, en términos generales. / Tesis

En el presente trabajo de investigación se realiza un Plan de Negocios para la construcción y comercialización de 35 departamentos que conforman un Edificio multifamiliar, distribuidos en (7) pisos, (1) semisótano, (1) azotea y áreas comunes. La obra se ejecutará en un terreno de 575.68 m2 ubicado en la Urbanización Recaudadores del distrito de Ate. El proyecto será construido bajo un concepto que incorpora criterios de sostenibilidad ambiental denominado Mivivienda Verde, el cual forma parte del programa Mi Vivienda y es impulsado por el Estado Peruano. Actualmente, existe en el mercado una tendencia creciente en el otorgamiento de créditos mediante los programas Mi Vivienda. Los beneficios que generan estos proyectos eco sostenibles como (i) ahorro de hasta el 30% en consumos mensuales de agua y luz, (ii) cuota mensual más baja ya que tiene una tasa preferencial que va desde un 6.99% y un bono que varía entre 3% y 4% del monto de financiamiento (iii) y promoción de la sostenibilidad de recursos en el tiempo, han generado un impulso de las viviendas eco sostenibles y gran expectativa en el sector inmobiliario. El avance ha sido notorio, la gran demanda de las personas por obtener estos beneficios ha impulsado el interés de las constructoras e inmobiliarias para desarrollar este tipo de proyectos y en respuesta a esta tendencia, la empresa constructora inmoboliaria Acrecer ha identificado esta oportunidad de mercado que le permitirá tener mayor velocidad en la venta de los departamentos que conforman el proyecto, generando mayor rentabilidad para la empresa. Para el desarrollo de esta idea de negocio y lograr la justificación del proyecto, así como la validación del mismo, se emplearon tres fuentes de recolección primaria; entrevistas a expertos (constructoras e inmobiliarias), técnica de sondeo dentro del area de influencia y sondeo en las Ferias inmobiliarias. El levantamiento de la información se aplica en un radio de acción cercano a la localización del proyecto, los alrededores de la Urbanización Recaudadores en el distrito de Ate, asimismo en la feria inmobiliaria ExpoUrbania 2019 llevada a cabo en el Centro Comercial Jockey Plaza en el distrito de Surco, los resultados obtenidos nos lleva a confirmar que nuestro proyecto no solo es deseable, es factible y rentable, dado que, obtenemos validez y se ratifica la viabilidad del proyecto mediante indicadores económicos descritos en los criterios del Valor Actual Neto y la Tasa Interna de Retorno, después de incorporar la tasa de descuento promedio ponderada de las fuentes de financiamiento, que incorpora los riesgos no sólo del proyecto sino también del sector construcción. Como conclusión, luego de determinar la viabilidad del proyecto inmobiliario, se confirma la existencia de un nicho de mercado en el sector construcción como alternativa de inversión. / In the present research work, a Business Plan is made to propose the construction and commercialization of 35 departments that make up a multifamily housing, distributed over 7 floors and social areas. The project will be built under a concept that incorporates environmental sustainability criteria named Mivivienda Verde promoted by the peruvian state in response to the deficit of housing in Lima Metropolitana and the environmental impact as a result of man's actions. The project will be executed on a 575.68 m2 plot located in the Recaudadores Urbanization of the district of Ate. Currently, there is a growing trend in the market in granting credits through the Fund Mivivienda, Techo propio and Mivivienda Verde programs. Mivivienda Verde Fund has shown an increasing demand and dynamism in the real estate sector with 45% of the bonds placed between banks and financiers only at the beginning of 2019. The benefits generated by these eco-sustainable projects such as (i) savings of up to 30% in monthly consumption of water and electricity, (ii) lower monthly payment for credit (iii) and promotion of sustainability criteria by the| proper use of resources over time is part of the dynamism of the sector since the end of 2018 and, in response to this trend, the company Acrecer SAC has identified this market opportunity and offers to its clients the construction of a project of 35 departments under this concept, with high quality finishes in its design and construction and a post-sale service to address your doubts or needs, which makes them the pioneers in the execution of a real estate project under the concept of sustainability in the Recaudadores Urbanization in the district of Ate. For the development of this business idea and achieve the justification of the project, as well as its validation, three sources of data collection were used, described in interviews with experts, surveys to the target public and construction and real estate companies through the sounding technique. The gathering of information is applied within a radius of action of the location of the project, the surroundings of the Recaudadores urbanization in the district of Ate, as well as the ExpoUrbania 2019 real estate fair held at the Jockey Plaza Shopping Center in the district of Surco. The results obtained lead us to confirm that our project is not only desirable, but also feasible and profitable, given that, We obtain validity and the viability of the project is ratified by means of economic indicators described in the Current Value criteria Net and the Internal Rate of Return, after incorporating the weighted average discount rate of the financing sources, which incorporates the risks not only of the project but also of the construction sector. Finally; as a final conclusion, after determining the viability of the real estate project, the existence of a niche market in the construction sector as an investment alternative is confirmed. / Tesis

El presente trabajo de investigación denominado “NIIF 16 Arrendamientos y su incidencia en los Estados Financieros y en el Impuesto a la Renta en las empresas del sector Inmobiliario en Lima Sur, año 2018”, tiene como objetivo explicar a las empresas del sector inmobiliario acerca de los arrendamientos y sus definiciones fundamentales, así como también las incidencias en los estados financieros y en el impuesto a la renta. La globalización trae consigo diversos cambios en las empresas, es por ello que existe una preparación constante de los profesionales, para adaptarse a los cambios sin que esto conlleve a desencadenar impactos en la actividad principal de una organización. Las normas internacionales de información financiera se van actualizando, generándose la emisión de una nueva norma y las empresas cuentan con un plazo para ejecutar la aplicación de las nuevas normas, debido a que cada cambio es por una cuestión de mejora en la información a revelar. El trabajo de investigación se encuentra distribuido en cinco capítulos, en el Capítulo I Marco teórico, se realizó una investigación de la información principal, a manera general acerca de las NIIF´s y de forma detallada acerca de la NIIF 16, en donde se desarrolló los conceptos de definiciones, antecedentes, objetivo, alcance, reconocimiento, medición, presentación e información a revelar, Así como también la incidencia en los Estados Financieros y en el Impuesto a la Renta. En el Capítulo II denominado Plan de investigación, se establece la situación problemática del trabajo de investigación, determinado por el Estado de la Cuestión, el problema general, los problemas específicos, el objetivo general, objetivos específicos, la hipótesis general e hipótesis específicas. En el Capítulo III Metodología de la investigación, se precisó el tipo de investigación y el diseño de la investigación, así como también se determinó la población, la muestra para las investigaciones cualitativas, cuantitativas y el instrumento de recolección de datos a utilizar. En el Capítulo IV se realizó el Desarrollo de la Investigación, donde se aplicó los instrumentos en la investigación a través de la entrevista a profundidad, cuestionario y el desarrollo del caso práctico, por último, en el capítulo V se procedió a realizar el análisis de los resultados de la investigación. / This research work denominated “IFRS 16 Leases and its incidence on the Financial Statements and Income Tax in companies of the Real-Estate sector in South Lima, year 2018”, whose aim is to explain to companies in the real-estate industry about leases and their fundamental definitions, as well as the impact on financial statements and income tax. Globalization brings several changes in companies, which is why there is a constant preparation of professionals, to adapt to the changes without this leading to trigger impacts on the main activity of an organization. International financial reporting standards are updated, generating the issuance of a new standard and companies have a deadline to implement the application of the new standards, because each change is due to a matter of improvement in the information to be disclosed. The research work is distributed in five chapters, in Chapter I Theoretical framework, an investigation of the main information was carried out, generally about IFRSs and in detail about IFRS 16, where the concepts of definitions, background, objective, scope, recognition, measurement, presentation and information to be disclosed, as well as the impact on the Financial Statements and the Income Tax. In Chapter II denominated the Research Plan, the problematic situation of the research work is established, determined by the State of the Question, the general problem, the specific problems, the general objective, specific objectives, the general hypothesis and specific hypotheses. In Chapter III Research methodology, the type of research and research design was specified, as well as the population, the sample for qualitative, quantitative research and the data collection instrument to be used. In Chapter IV the Research Development was carried out, where the instruments were applied in the investigation through the in-depth interview, questionnaire and the development of the practical case, finally in Chapter V, the analysis of the results of the investigation was carried out. / Tesis

Las empresas constructoras del sector inmobiliario, conforme se acercan a la fecha de entrega del proyecto, enfrentan mayor dificultad para culminarlo. Esto, por lo general, sucede cuando la obra se encuentra alrededor de un 90 % de avance, y el 10 % de avance restante no se comporta de la misma manera que lo ya realizado, generándose ampliaciones de plazo. Cuando se produce esta condición, decimos que se ha generado el Síndrome del 90 %. La gran mayoría de las empresas constructoras del sector inmobiliario plantean su programación de obra en base a la Curva S, o Curva de Avance, y descuidan el control de lo que se viene liberando en la obra. Este comportamiento es el principal motivo por el cual se genera el Síndrome del 90 %, razón por la cual se realiza el presente trabajo de investigación, para diseñar una metodología que reconozca, mitigue y revierta los efectos negativos que este síndrome pueda producir. La propuesta ha sido aplicada a un proyecto multifamiliar en curso y plantea generar una curva adicional a la tradicional Curva S haciendo uso del Last Planner® System. Se trata de la Curva de Liberación, la cual recogerá la data de cómo se están produciendo las liberaciones de partidas de nuestra obra, otorgándonos información que nos permita elaborar una programación que nos aleje del Síndrome del 90 % y de los efectos negativos que éste produce, tales como la ampliación de plazos, el incremento en los costos, las penalidades por no cumplimiento y una segura afectación a la imagen comercial de la empresa. / As the building companies in the real estate sector approach the project delivery date, they face greater difficulty finishing it. This, in general, happens when the work is around 90% complete, and the remaining 10% progress does not behave in the same way as what has already been done, generating an increase in the schedule. When this condition occurs, we say that the 90% Syndrome has been generated. The vast majority of building companies in the real estate sector plan their work schedule based on the S Curve, or progress curve, and neglect to control what is being released in the work. This behavior is the main reason why the 90% Syndrome is generated, which is why this research work is carried out, to design a methodology that recognizes, mitigates and reverses the negative effects that this syndrome may produce. The proposal has been applied to an ongoing multifamily building and proposes generating an additional curve to the traditional S Curve using the Last Planner® System. This is the release curve, which will collect the data on how the releases of items of our work are taking place, providing us with information that allows us to develop a schedule that moves us away from the 90% Syndrome and the negative effects it produces, such as the schedule increase, the cost increase, penalties for non-completion and a certain impact on the commercial image of the company. / Trabajo de investigación

El onboarding es una práctica empresarial, adecuado para todas las situaciones de incorporación, porque tiene una investigación empírica y se ha puesto en práctica en muchos campos de integración al personal. Sin embargo, existe desconocimiento en su interpretación para poder gestionar el proceso de integración, adaptación del colaborador y finalmente potenciar el buen desempeño laboral. Por ello, el objetivo general de la presente investigación fue determinar la relación del onboarding y el desempeño laboral de los trabajadores chiclayanos del sector inmobiliario. Asimismo, tuvo un enfoque cuantitativo, de nivel correlacional y de diseño no experimental. Por otro lado, la investigación tuvo una población infinita, por lo que el tipo de muestreo fue no probabilístico por conveniencia, siendo un total de 40 trabajadores en la cual se logró determinar el nivel del onboarding en cada uno de ellos. En base a ello, según los resultados, se llegó a la conclusión de que en el rubro inmobiliario no siguen un procedimiento apropiado en la contratación, capacitación y formación de los nuevos integrantes, afectando de manera significativa el desempeño laboral. / The onboarding is a business practice, suitable for all onboarding situations, because it has empirical research and has been put into practice in many fields of personnel integration. However, there is a lack of knowledge in its interpretation to be able to manage the integration process, employee adaptation and finally enhance good work performance. Therefore, the general objective of this research was to determine the relationship between onboarding and the job performance of Chiclayan workers in the real estate sector. Likewise, it had a quantitative approach, correlational level and non-experimental design. On the other hand, the research had an infinite population, so the type of sampling was non-probabilistic for convenience, with a total of 40 workers in which it was possible to determine the level of onboarding in each of them. Based on this, according to the results, it was concluded that in the real estate sector they do not follow an appropriate procedure in the hiring, training and training of new members, significantly affecting job performance.