Submitted by Eliene Soares da Silva (eliene.silva@fgv.br) on 2012-12-26T12:21:55Z No. of bitstreams: 1 Octave_Thesis final_2012.pdf: 908204 bytes, checksum: e7ca97f82bb0014fec615367ceb99499 (MD5) / Approved for entry into archive by Eliene Soares da Silva (eliene.silva@fgv.br) on 2012-12-26T12:23:13Z (GMT) No. of bitstreams: 1 Octave_Thesis final_2012.pdf: 908204 bytes, checksum: e7ca97f82bb0014fec615367ceb99499 (MD5) / Made available in DSpace on 2012-12-27T16:32:05Z (GMT). No. of bitstreams: 1 Octave_Thesis final_2012.pdf: 908204 bytes, checksum: e7ca97f82bb0014fec615367ceb99499 (MD5) Previous issue date: 2012-12-11 / Rising home prices in Brazil have sparked debate on a possible housing bubble. In light of the credit and housing crisis in the United States, it is fair to question whether or not Brazil’s situation is analogous. Looking at both quantitative and fundamental arguments, we examine the context of the Brazilian housing boom and question its sustainability in the near term. First, home prices tested with basic rental yields and affordability ratios as well an imputed rent model to assess their relative to equilibrium levels. Second, we examine some fundamental factors affecting housing prices – supply and demand, credit and regulation, cultural factors – to find evidence justifying the rising home prices. From these observations, we attempt to draw rational inferences on the likely near future evolution of the Brazilian housing market. While data suggests that home prices are overvalued in comparison to rent levels, there is an evidence of legitimate new housing demand in the rising middle class. A more serious risk may lie in the credit markets in that the Brazilian consumer is already highly leveraged. Nevertheless, we find no evidence suggesting more than a temporary slowdown or correction of home prices. / A forte alta dos imóveis no Brasil nos últimos anos iniciou um debate sobre a possível existência de uma bolha especulativa. Dada a recente crise do crédito nos Estados Unidos, é factível questionar se a situação atual no Brasil pode ser comparada à crise americana. Considerando argumentos quantitativos e fundamentais, examina-se o contexto imobiliário brasileiro e questiona-se a sustentabilidade em um futuro próximo. Primeiramente, analisou-se a taxa de aluguel e o nível de acesso aos imóveis e também utilizou-se um modelo do custo real para ver se o mercado está em equilíbrio o não. Depois examinou-se alguns fatores fundamentais que afetam o preço dos imóveis – oferta e demanda, crédito e regulação, fatores culturais – para encontrar evidências que justificam o aumento dos preços dos imóveis. A partir dessas observações tentou-se chegar a uma conclusão sobre a evolução dos preços no mercado imobiliário brasileiro. Enquanto os dados sugerem que os preços dos imóveis estão supervalorizados em comparação ao preço dos aluguéis, há evidências de uma legítima demanda por novos imóveis na emergente classe média brasileira. Um risco maior pode estar no mercado de crédito, altamente alavancado em relação ao consumidor brasileiro. No entanto, não se encontrou evidências que sugerem mais do que uma temporária estabilização ou correção no preço dos imóveis.

Submitted by BKAB Setor Proc. Técnicos FGV-SP (biblioteca.sp.cat@fgv.br) on 2013-03-11T14:32:37Z No. of bitstreams: 1 1199800807.pdf: 7174071 bytes, checksum: c90b491deb2a753677d38afea298204b (MD5) / A preocupação primordial, que se notará no decorrer do presente trabalho, é a de desenvolver um estudo que forneça, ao investidor imobiliário, subsídios sobre o tecido urbano de São Paulo, através de uma visão global, a fim de facilitar a escolha da área onde atuar acredita-se, mais precisamente, que a grande contribuição deste estudo reside neste propósito de querer equipar o investidor imobiliário com ideias que lhe serão relevantes para atingir um desempenho mais eficiente.

Economic stability after the start of the Real Plan, coupled with changes in policies and guidelines of the Brazilian real estate market, allowed the creation of new products, including securitized. This caused increased the developments in the sector, since investments in real estate to investments in shares in the capital markets, especially in this environment, the Real Estate Investment Funds (FIIs). However, after the quiet of the last decade, the housing market has not progressed in 2014, showing an increase below inflation. Therefore, the importance of conducting an analysis calculated on the financial performance of both FIIs as direct investment in real estate through IGMI-C, and the study of risk and return of such investments. In order to achieve the proposed goals, referenced indicators in finance literature were used (Sharpe Ratio, Sortino Ratio, Treynor Index, Alpha Jensen, and Modigliani and Modigliani Index) as well as the Pricing Model Assets and their regressions due to the analysis of risk and return. The data collected are classified as secondary, covered the period from January 2013 to December 2015; they were obtained through the websites of BM & FBOVESPA, FGV, the Central Bank and FIPE. As a result, it can be observed that the IGMI-C had the best performance in the sample period studied, and among the FIIs analyzed individually as well as the average of the same and the contents of the real estate market; the IGMI-C proved to be the most suitable, representing what would be the most advantageous direct investment in real estate than in shares of REITs. / A estabilidade econômica, após o início do Plano Real, aliada as mudanças nas políticas e diretrizes do mercado imobiliário brasileiro, permitiu a criação de novos produtos, dentre eles os securitizados. Isso fez com que aumentasse os empreendimentos no setor, desde investimentos em imóveis, até aplicações em cotas no mercado de capitais, destacando-se neste meio, os Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs). Porém, após a tranquilidade da última década, o mercado imobiliário não progrediu em 2014, demonstrando um crescimento abaixo da inflação. Por isso, a importância de se realizar uma análise apurada sobre o desempenho financeiro tanto dos FIIs quanto do investimento direto em imóveis por meio do IGMI-C, bem como o estudo do risco e retorno de tais investimentos. Com o intuito de atingir os objetivos propostos, foram utilizados indicadores referenciados na literatura de finanças (Índice de Sharpe, Índice de Sortino, Índice de Treynor, Alfa de Jensen, e Índice de Modigliani e Modigliani) assim como o Modelo de Precificação de Ativos e suas devidas regressões para a análise do risco e retorno. Os dados coletados são classificados como secundários, abrangeram o período de janeiro de 2013 a dezembro de 2015 e os mesmos foram obtidos por meio dos sites da BM&FBOVESPA, FGV, BACEN e FIPE. Como resultados, pode-se observar que o IGMI-C obteve o melhor desempenho no período amostral estudado, sendo que dentre os FIIs analisados individualmente, bem como a média dos mesmos e os índices do mercado imobiliário; o IGMI-C demonstrou ser o mais indicado,representando que seria mais vantajoso o investimento direto em imóveis que em cotas dos FIIs.

Made available in DSpace on 2016-04-25T18:40:02Z (GMT). No. of bitstreams: 1 Gianni Flavia Teixeira.pdf: 4781510 bytes, checksum: 671d5552237b4de9f7ab44ca0ca99aea (MD5) Previous issue date: 2014-12-01 / The objective of this study is to investigate the historical behavior of the quotas of real estate investment trusts (REITs) issued at BM&FBovespa (Brazilian Stock Market).The secondary objectives are analyse the REITs`s performance and verify their benefits. The conclusion is that there were a combination of factors acting simultaneously to generate the building boom, which include high property prices, low interest rates, and economic stabilization (2009-2012). Furthermore, the reduction of savings and mortgage financing propagated mainly by the SBPE (Brazilian System of Savings and Loan) and the FGTS (Fund Guarantee for Time of Service). The results show that the real estate industry towards the end of 2012 and mid-2013 was in a phase of slowdown evidenced by the falling prices of quotas of REITs, reduction of foreign capital, retraction of issuing certificates of real estate receivables (CRI) market and additional factors. However, there are opportunities to prospecting developments in Brazil. The good management of the REITs and evaluation of their risks involved to the acquisition of new assets, it can create new income and increase the value to the shareholder / O objetivo deste trabalho é investigar o comportamento histórico das cotas de FIIs emitidas na BM&FBovespa. Os objetivos secundários são analisar o desempenho dos FIIs e verificar seus benefícios. A conclusão é que houve uma conjunção de fatores atuando simultaneamente na geração do boom de construções e alta de preços dos imóveis (2009-2012). Tais como: baixa da taxa de juros, estabilização econômica, redução da rentabilidade da poupança e financiamentos de crédito imobiliário, propiciados principalmente pelo SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) e pelo FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço). Os resultados demonstram que o setor imobiliário, ao final de 2012 e meados de 2013 está em uma fase de desaquecimento evidenciada pela queda de preços das cotas de FIIs, redução da captação de capital estrangeiro, retração da emissão de certificados de recebíveis imobiliários (CRI) no mercado, entre outros fatores. Mas, existem grandes oportunidades de prospecção de empreendimentos imobiliários no Brasil, que com a prática de uma boa gestão e avaliação dos riscos inerentes à aquisição de novos ativos, pode gerar novos rendimentos e aumento de valor para os acionistas

Submitted by Martim Gross (martimgr@gmail.com) on 2012-03-09T00:20:19Z No. of bitstreams: 1 Investimento de Longo Prazo no Mercado Imobiliário Brasileiro.pdf: 457861 bytes, checksum: f147df0dfac47283b25696bcefb5ae01 (MD5) / Approved for entry into archive by Gisele Isaura Hannickel (gisele.hannickel@fgv.br) on 2012-03-09T12:09:34Z (GMT) No. of bitstreams: 1 Investimento de Longo Prazo no Mercado Imobiliário Brasileiro.pdf: 457861 bytes, checksum: f147df0dfac47283b25696bcefb5ae01 (MD5) / Made available in DSpace on 2012-03-09T12:55:22Z (GMT). No. of bitstreams: 1 Investimento de Longo Prazo no Mercado Imobiliário Brasileiro.pdf: 457861 bytes, checksum: f147df0dfac47283b25696bcefb5ae01 (MD5) Previous issue date: 2012-02-06 / This work presents the study of an investment portfolio of long-term equity fund, fixed income funds, real estate investment and risk-free rate. To forecast returns were used two distinct models and then estimated the portfolios with different degrees of risk aversion and different times to maturity. This work concludes that the real estate investment should have a sizeable stake in choosing the portfolio - which ranges between 20% and 28% - and estimates that the cost of not using real estate as an asset of the portfolio could be relevant - from 119 bp to 178 bp per year. The models are robust to changes in degrees of risk aversion and the statistical model adopted. / Este trabalho apresenta o estudo de um portfólio de investimento de longo prazo com fundos de renda variável, fundos de renda fixa, imóveis e taxa livre de risco. Para a previsão dos retornos foram utilizados dois modelos distintos e então estimados os portfólios com diferentes graus de aversão a risco e diferentes prazos de maturação. O trabalho conclui que o investimento imobiliário deve ter uma participação considerável na escolha do portfólio - o que varia entre 20% e 28% - e também que o custo de não utilizar o investimento imobiliário como ativo da carteira pode ser relevante – de 119 p.p. a 178 p.p. por ano. Os modelos são robustos a mudanças de grau de aversão a risco e ao modelo estatístico adotado.

Submitted by rafael berger frade (rafaelfrade@gmail.com) on 2015-03-04T20:26:50Z No. of bitstreams: 1 Dissertação Rafael Frade Versao Final 1-03-15.pdf: 965218 bytes, checksum: 140a6383d7b724e356ab4d5ba9afc0c2 (MD5) / Rejected by Renata de Souza Nascimento (renata.souza@fgv.br), reason: Encaminhado por e-mail. on 2015-03-05T16:18:50Z (GMT) / Submitted by rafael berger frade (rafaelfrade@gmail.com) on 2015-03-05T17:09:42Z No. of bitstreams: 1 Rafael Frade Versao Final.pdf: 986234 bytes, checksum: 34872086ac970b7037d3e4e1c7c9b010 (MD5) / Approved for entry into archive by Renata de Souza Nascimento (renata.souza@fgv.br) on 2015-03-05T18:25:27Z (GMT) No. of bitstreams: 1 Rafael Frade Versao Final.pdf: 986234 bytes, checksum: 34872086ac970b7037d3e4e1c7c9b010 (MD5) / Made available in DSpace on 2015-03-06T12:35:32Z (GMT). No. of bitstreams: 1 Rafael Frade Versao Final.pdf: 986234 bytes, checksum: 34872086ac970b7037d3e4e1c7c9b010 (MD5) Previous issue date: 2015-02-05 / The Real Estate Investment Trusts – FIIs – have been becoming an important alternative investment in Brazil. According to BM&FBovespa data, the daily average trading volumes increased from R$600 thousand in 2000 to R$27 million in 2014. However, after IFIX – FIIs index – reach its highest historical level in January 2013, it had been presenting a negative performance, at the same time that was observed an increase in interest rate curve. This work aims to analyze the impact of change in the interest rate curve to FIIs performance. In a way to avoid the divergence presented in previous works due to the interest rate used for the analyzes, this work adopt the Principal Component Analysis technique, reducing the number of variables to one representing level and other representing inclination. The results indicate that an increase in the level of interest rate curve have a negative impact on FIIs performance, while an increase in inclination also have a negative performance, although not significantly. / Os Fundos de Investimento Imobiliários – FIIs – vem ganhando destaque como alternativas de investimento no Brasil. Segundo dados da BM&FBovespa, a média diária de volume negociado aumentou de R$600 mil em 2009 para R$27 milhões em 2014. No entanto, após o IFIX – Indíce de FIIs - atingir seu maior patamar histórico em Janeiro de 2013, este passou apresentar performance negativa, ao mesmo tempo que se observou um processo de elevação da curva de juros. O presente trabalho visa analisar o impacto de movimentos da curva de juros no desempenho dos FIIs. De forma a limitar as divergências encontradas na literatura internacional quanto à taxa de juros utilizada como proxy para a avaliação, utiliza-se da Análise de Componentes Principais para reduzir o número de variáveis, restringindo-se a uma variável de nível e uma de inclinação. Os resultados indicam que aumento no nível da curva de juros tem um impacto negativo no desempenho dos FIIs, ao passo que aumenta na inclinação também tem impacto negativo, mas não de forma relevante.

Submitted by Carlos Eduardo Shiratori (ceshiratori@gmail.com) on 2017-03-16T14:10:17Z No. of bitstreams: 1 Dissertacao 201703013.pdf: 2320593 bytes, checksum: c7231782f9a6b60a08a669a83bda6e7c (MD5) / Rejected by Renata de Souza Nascimento (renata.souza@fgv.br), reason: Carlos, boa tarde Para que seu trabalho esteja de acordo com as normas da ABNT, será necessário realizar alguns ajustes: Primeiramente, foi solicitado alteração do título? Caso não, será necessário retornar ao título que consta em ata: ESTIMAÇÃO DO MODELO APT PARA O MERCADO BRASILEIRO DE FLLS Nas páginas que constam seu nome, o título e São Paulo 2017, deixa-los em letra maiúscula. A ficha catalográfica deve estar após a contra capa, na parte inferior da página. Retirar a numeração das páginas anteriores à Introdução. Em seguida deverá submeter o arquivo novamente. Att on 2017-03-16T16:13:00Z (GMT) / Submitted by Carlos Eduardo Shiratori (ceshiratori@gmail.com) on 2017-03-16T17:55:51Z No. of bitstreams: 1 Dissertacao 201703013.pdf: 2321265 bytes, checksum: 556389bf3029de29cf0ea9ea59b7afbb (MD5) / Approved for entry into archive by Renata de Souza Nascimento (renata.souza@fgv.br) on 2017-03-16T18:03:06Z (GMT) No. of bitstreams: 1 Dissertacao 201703013.pdf: 2321265 bytes, checksum: 556389bf3029de29cf0ea9ea59b7afbb (MD5) / Made available in DSpace on 2017-03-17T12:36:20Z (GMT). No. of bitstreams: 1 Dissertacao 201703013.pdf: 2321265 bytes, checksum: 556389bf3029de29cf0ea9ea59b7afbb (MD5) Previous issue date: 2017-02-12 / This thesis seeks to investigate the risk factors that determine the returns of the FIIs traded in the stock exchange and organized counter markets of the BVMF, through the estimation of the APT model, according to the two classic approaches. For this purpose two APT models were estimated one with macroeconomic risk factors and a principal component analysis (PCA) of the returns of the FIIs selected for the sample. The results obtained indicate low explanatory power of the two APT models and, except for the ETTJt interest rate structure, no statistical significance was observed for the macroeconomic risk factors, results different from those obtained by Chan, Hendershott and Sanders (1990) for the US REITs market and similar to the results obtained by Rebeschini and Leal (2016) for the Brazilian stock investment funds market. This may indicate that despite the recent strong growth in the Brazilian FII market, the level of FIIs' Brazilian market development is still low, especially when compared to other assets traded in the Brazilian financial market or similar assets traded in foreign markets. Being observed a large number of FIIs with a single portfolio asset, which, together with the results obtained in previous studies and principal component analysis (PCA), suggest that FII returns are more related to the characteristics of the underlying assets than to risk factors related to market indices. / A presente dissertação busca investigar os fatores de risco que determinam os retornos dos fundos de investimentos imobiliários - FIIs negociados nos mercados de bolsa e balcão organizado da BVMF , mediante a estimação do modelo Arbitrage Princing Theory - APT, originalmente proposto por Ross (1976), conforme as duas principais abordagens. Para tanto foram estimados dois modelos APT um com fatores de risco macroeconômicos e uma Análise de Componentes Principais - PCA dos retornos dos FIIs selecionados para a amostra. Os resultados obtidos indicam baixo poder explicativo dos dois modelos APT e exceto pela estrutura de taxa de juros ETTJt não foi observada significância estatística dos fatores de risco macroeconômicos, resultados diferentes dos obtidos por Chan, Hendershott e Sanders (1990) para o mercado americano de REITs e semelhante aos resultado obtidos por Rebeschini e Leal (2016) para o mercado de fundos de investimento em ações brasileiros. O que pode indicar que apesar do forte crescimento recente do mercado brasileiro de FIIs, ainda é baixo o nível de desenvolvimento do mercado brasileiro de FIIs, principalmente se comparado a outros ativos negociados no mercado financeiro brasileiro ou de ativos semelhantes negociados em mercados estrangeiros, sendo observado ainda um grande número de FIIs com um único ativo em carteira, o que aliado aos resultados obtidos em trabalhos anteriores e na análise de componentes principais (PCA) sugerem que os retornos dos FIIs estão mais relacionados às características próprias dos ativos subjacentes do que à fatores de risco relacionados à índices de mercado.

Made available in DSpace on 2010-04-20T20:20:55Z (GMT). No. of bitstreams: 0 Previous issue date: 2003-09-30T00:00:00Z / O trabalho apresenta análise e comentários sobre os critérios ideais para a tomada de decisão de viabilidade de um negócio imobiliário. Inicia comparando e elegendo os indicadores financeiros mais adequados. Posteriormente trata a decisão diante do risco e incerteza do mercado de incorporações imobiliárias utilizando como ferramentas a gestão dinâmica e a simulação para estimar a velocidade de vendas e obter probabilidade dos resultados. O modelo desenvolvido confere e recomenda um tratamento mais técnico e apurado ao processo de tomada de decisão e expõe suas vantagens diante da realidade mais simplista na análise de fluxo de caixa que é característica dominante do mercado atual

Submitted by Renato Maestre Fiorini (renato.fiorini@gmail.com) on 2013-01-02T18:47:09Z No. of bitstreams: 1 Dissertacao_Renato_Fiorini_20121228.pdf: 559177 bytes, checksum: 446b69c1359d499d170136bb417b13d0 (MD5) / Approved for entry into archive by Suzinei Teles Garcia Garcia (suzinei.garcia@fgv.br) on 2013-01-02T19:05:53Z (GMT) No. of bitstreams: 1 Dissertacao_Renato_Fiorini_20121228.pdf: 559177 bytes, checksum: 446b69c1359d499d170136bb417b13d0 (MD5) / Made available in DSpace on 2013-01-02T19:09:26Z (GMT). No. of bitstreams: 1 Dissertacao_Renato_Fiorini_20121228.pdf: 559177 bytes, checksum: 446b69c1359d499d170136bb417b13d0 (MD5) Previous issue date: 2012-12-12 / This thesis goal is to identify the factors that are determinants of the performance of Brazlian “REITs” (Real Estate Investment Funds) with public traded quotas. It will indicate to a small investor what kind of information to look for in the funds prospect. In order to do so, the observed performances of several different intervals were regressed against determinants found in the existing literature. As a result from this work, the characteristics that statistically mostly contribute to an increased performance are: Investment funds with active management that focuses on office buildings located in the major central districts. / Esta dissertação busca identificar as características indicativas de desempenho superior de Fundos de Investimento Imobiliário (FII) com quotas negociadas em bolsa. Desta maneira visa subsidiar um investidor leigo de quais informações o mesmo deve procurar em um prospecto de um fundo de investimento a fim de selecionar o seu fundo. Para tanto foi aplicada uma metodologia de regressão simples da rentabilidade observada em diversos intervalos de tempo contra variáveis geralmente indicativas de desempenho levantadas na revisão bibliográfica. Como resultado deste trabalho, destacaram-se como características estatisticamente relevantes para uma maior rentabilidade fundos de gestão ativa, sem imóvel definido, cuja política de investimento visa lajes corporativas localizadas nos grandes centros urbanos.

Submitted by Veronica Favato Brugugnoli (veronicafavato@yahoo.com) on 2012-03-08T21:07:15Z No. of bitstreams: 1 TESE_versaoBiblioteca.docx: 3424838 bytes, checksum: 52bf09a84a1a095fcdfa44ee21e34204 (MD5) / Rejected by Vera Lúcia Mourão (vera.mourao@fgv.br), reason: Favor postar o PDF final, sem os comentários das revisões. abs. on 2012-03-08T21:11:15Z (GMT) / Submitted by Veronica Favato Brugugnoli (veronicafavato@yahoo.com) on 2012-03-08T21:16:40Z No. of bitstreams: 1 TESE_versaoBiblioteca.pdf: 3042767 bytes, checksum: 950db876e28033e74c62c79e9c131b44 (MD5) / Approved for entry into archive by Gisele Isaura Hannickel (gisele.hannickel@fgv.br) on 2012-03-09T12:02:54Z (GMT) No. of bitstreams: 1 TESE_versaoBiblioteca.pdf: 3042767 bytes, checksum: 950db876e28033e74c62c79e9c131b44 (MD5) / Made available in DSpace on 2012-03-09T12:54:36Z (GMT). No. of bitstreams: 1 TESE_versaoBiblioteca.pdf: 3042767 bytes, checksum: 950db876e28033e74c62c79e9c131b44 (MD5) Previous issue date: 2012-02-09 / Introduction – highlights the problem of choosing the optimal time and the density to build a property, given the constraints of zoning regulations. Objective – To verify if there is a premium for the option to wait to build a property, analyzing the influence of CEPACS in the construction cost. Methods – The model extends the implications of Quigg (1993) and tests the model of Williams (1991). The data used are from Embraesp with 3207 launchings of real estate, from the Municipality of São Paulo, with 259,021 properties; from ZAP, with 22,073 properties, in the period 2005 to 2011. Results – The value of vacant land based on the model of real options exceeded the observed value in all scenarios, ranging from 16.6% to 61%. The biggest prize was obtained for commercial real estate (37.9%), followed by apartments (34.5%) and houses (23.9%). Conclusions – There is a prize to be expected to build a property. The CEPACs are used as a tool to increase density, also rising the cost of construction of the building. However, the increase of the density is limited by the additional cost of construction. / Introdução – Destaca o problema da escolha do tempo e da densidade ótimos para construir um imóvel, dadas as restrições das leis de zoneamento. Objetivo – Verificar se há um prêmio pela opção de se esperar para construir um imóvel, analisar a influência dos CEPACs no custo de construção. Métodos – O modelo amplia as inferências de Quigg (1993) e testa o modelo de Williams (1991). Os dados utilizados são da Embraesp, com 3.207 lançamentos imobiliários; da Prefeitura de São Paulo, com 259.021 imóveis; do ZAP, com 22.073 imóveis; no período de 2005 a 2011. Resultados – O valor do terreno vago baseado no modelo de opções reais excedeu o valor observado em todos os cenários, variando entre 16,6% e 61%. O maior prêmio obtido foi para imóveis comerciais (37,9%), seguido pelo prêmio para apartamentos (34,5%) e para casas (23,9%). Conclusões – Há um prêmio para se esperar para construir um imóvel. Ao se utilizar os CEPACs como instrumento para aumentar a densidade de construção, amplia-se o custo de construção do imóvel. Entretanto, a ampliação da densidade é limitada pelo aumento do custo adicional de construção.